管理型態

目前高層建築之管理型態依需求之不同大致可分為三種，分別為：

自行管理模式、全部委託管理模式、混合管理模式。而在這三種管理模 式中，一般來說住戶以自行管理模式在建築管理之相關專業上都顯為比 較弱勢與不足的，相關說明如下：

（一）自行管理模式

所謂自行管理模式係指區分所有權人成立管理委員會後，由管理委 員會自行管理，並執行區分所有權人會議決議事項與大樓管理維護工 作，並直接聘請專人負責管理社區某些特定的管理工作（如經由大樓管 理委員會自行聘請守衛、清潔工）。而在各種設施設備之維修也是僅只 於需要維修時，才委託相關專業廠商以維修。

區分所有權人 管理委員會 大 樓

直接管理

•清潔維護工作

•機電維護工作

•保全安全工作

•消防安全工作

•財務管理工作

•管理組織運作 管 理 業 務

圖 3.2 高層建築自行管理型態示意圖

採用自行管理模式之高層建築，理論上而言可以用較少的經費完成 管理之工作，但相對的要付出較多的心力，其優缺點分述如下：

◎優點：

•僅適合較小規模或戶數較少之高層建築。

•人員由管理委員會直接聘用，可依管理委員會本身之不足之專業部 分予以彈性聘用。

•人員派遣與工作分配較具彈性。

◎缺點：

•缺乏整合，單靠住戶之經驗管理效率不彰。

•機具維護更新、人員再教育等支出方面較不具經濟效益。

•設備損壞維修費用較高。

•不具備大樓管理相關專業知識，亦不易取得相關資訊。

•管理費用將因人事費用隨年資提高而逐年增加。

採此類型之高層建築其防火管理成效，往往呈現極端之結果，若規 模小但管理委員會組織健全，且具防災相關知識，因其範圍與規模校小 維護容易，所以火害預防之工作與管理成效都頗佳。

（二）全部委託管理模式^【8】

所謂全部委託管理模式係為區分所有權人會議決議授權，由管理委 員會代表將大樓所有管理相關業務以契約方式委託給公寓大廈管理維 護公司^註一全權處理，管理委員會則扮演整體督導的角色。這一類型模式 可以說公寓大廈管理維護公司幾乎掌握了全盤管理工作，若建築物使用 權人對公寓大廈管理維護公司的管理疏漏有何意見，可經由管理委員會 之溝通管道告知公寓大廈管理維護公司。而承受此業務之公寓大廈管理 維護公司，從規劃、相關作業之執行到督導考核，通常訂都有一套標準 之作業相關程序。另外因為此類型之公寓大廈管理維護公司因屬於服務 性之工作，加上在目前國內已有上百家此種類型之管理維護公司，由於 競爭之故使得服務項目日趨廣泛多樣，並不僅限於一般所謂門禁安全、

清潔衛生等功能而已。

而目前國內超高層建築或高層建築因其範圍規模與使用人數逐漸 趨於廣且多，因全部委託管理模式其管理具全面性，及整合性，因此常 被採用，且已逐漸成為超高層建築或高層建築之主流管理模式。

註一：本研究所稱之「公寓大廈管理維護公司」（依公寓大廈管理人服務辦法所訂）即為一般所稱之

區分所有權人 管理委員會 大 樓

訂定契約

•清潔維護工作

•機電維護工作

•保全安全工作

•消防安全工作

•財務管理工作

•管理組織運作 管 理 業 務

管理維護公司

執行

圖 3.3 高層建築全部委託管理型態示意圖

此模式因全部委託專業管理公司執行事務性管理工作，因此一般而 言雖可減輕管理委員會的工作負擔，但相對的費用負擔亦較高，也較難 直接介入管理事務，其優缺點分述如下：

◎優點：

•經營管理專業技術能力佳，較具規模之管理公司更設有專業技師與 相關維修工程人員。

•管理權人與管理服務人之間權責較易劃分。

•管理委員會業務較為單純。

•較易取得大樓管理之相關資訊。

◎缺點：

•費用負擔較高。

•管理業者素質與技術良莠不齊，缺乏客觀之選任標準。

•管理委員會較缺乏事務控制權、主導權。

•管理服務人由公司派駐，人員之掌握較不易，且流動性高。

此類型管理模式之委託管理公司，對於大樓管理作業均設有一套標 準作業流程，在防火管理成效上，往往比其它模式來的健全且具有專業 性，而專業人才之常駐更是能立即的改善相關不當之處，這也是其它模 式所不及之處。另外採此類型之高層建築通常其規模面積較大、戶數 多，常為多棟或連棟式建築之型態，因此本身之管理維護工作便較不容

易，而所支付之管理費用也相對較高，從訪談與實際現場調查發現，一 旦管理委員會財務不佳，而無法支付大樓龐大的管理費用時，其消防設 備與相關設施之維護，往往都將被犧牲與忽視。

（三）混合管理模式

混合管理模式即為自行管理模式與全部委託管理的混合型態，區分 所有權人會議決議授權管理委員會將大樓經營的部分事務工作，如將保 全安全工作委託給保全公司管理、消防安全工作則委託給消防專業機構 予以辦理。

此種混合管理模式之型態，目前在國內之高層建築管理不在少數，

通常端視建築之使用性質，有些高層建築之管理委員會剛好在某一方面 較具有相關之專業知識，而在另一方面卻不足，為了彌補相對缺乏之專 業部分，管理委員會便會委託不同性質之專業公司予以協助。

區分所有權人 管理委員會 大 樓

部分予以委託

•清潔維護工作

•機電維護工作

•保全安全工作

•消防安全工作

•財務管理工作

•管理組織運作 管 理 業 務

專業公司

執行

部分自行管理

圖 3.4 高層建築混合管理模式型態示意圖

混合管理模式基本上兼具了自行管理模式、全部委託管理模式之優 缺點，其優缺點概述如下：

◎優點：

•管理委員會可依自身之需求，將較不足之業務單一委託具專業之業 者協助管理，而不必全面性予以委託。

•管理委員會對大樓經營管理事務有較大之主導權。

•可依大樓實際財務情況，調整相關委外業務之項目與範圍。

◎缺點：

•自行管理人與委託管理人之間權責較不容易予以釐清。

•管理委員會僅將部分業務委外執行，整體效益難以評估，而控制更 顯不易。

此類型委託管理模式通常可見於中型規模之高層建築當中，而其防 火管理之業務通常都委託給消防設備師事務所予以統合相關事宜與維 護，因此其防火管理之成效也常常因委託之事務所素質不一而有所不 同。

綜合以上對三種管理工作執行模式的比較分析，都可以很清楚的發 現，無論是任何模式對於防火管理之相關工作，皆有一定程度之影響，

而主要影響建築消防安全與工作成效為建築使用者之防災觀念，如建築 使用者皆無此等觀念，那麼無論採取何種模式皆無法達到良好之成效，

其次管理委員會之財務情況，也是消防管理工作中一項重要的因素之 一，尤其是消防設備之維護。