專業管理維護公司

專業管理維護公司^註十於本機制中所擔任的主要角色為協助大樓執 行一般性之防火管理事務，並受政府相關主管單位監督與管理，而本研 究所研擬規劃之機制中，專業管理維護公司除執行日常之管理性與落實 性性之工作外，亦需進一步對保險公司予以保證責任，內容敘述如下：

（1）落實＜公寓大廈管理服務人管理辦法＞之規定

本機制中之專業管理維護公司之業務範圍係依公寓大廈管理 服務人管理辦法 第十三條 中所規定，分別為：

1.公寓大廈一般事務管理服務事項（事務管理）。 2.建築物及基地之維護及修繕事項（長期修繕）。

3.建築物附屬設施設備之檢查及修護事項（設備維修）。 4.公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項（環境維護）。

5.公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項（安全管理）。 如涉及其它行業專業法規規定時，應經大樓管理組織及專業 管理維護公司以契約約定（如保全、消防等），委託經領有各該目 的事業法規許可之業者辦理。

在管理服務人方面，專業管理維護公司亦應設置公寓大廈事 務管理人員（需符合公寓大廈管理服務人管理辦法 第三條所規 定）、公寓大廈技術服務人員等兩類。而公寓大廈技術服務人員又 分有防火避難設施技術服務人員與設備安全技術服務人員兩類

（需符合公寓大廈管理服務人管理辦法 第四條所規定），而上述 之公寓大廈事務管理人員、公寓大廈技術服務人員皆須參加由中 央主管機關舉辦之相關講習，並應經測驗合格領得講習結業證書 後，備具申請書及資格證明文件、講習結業證書正本及其影本各 乙份，向中央主管機關申請核發認可證後，始得擔任，且認可證 有效期限皆為五年。

註十：本機制中所稱之「專業管理維護公司」即為現行＜公寓大廈管理人服務辦法＞中之「公寓大

（2）協助建築物落實防火管理

另外專業管理維護公司應主動或配合政府主管機關，定期辦 理大樓安全防火教育、宣導與相關演練（如自衛消防編組驗證），

如此將有助於建築使用者對防火安全概念之增進，以及防災共識 之凝聚。

（3）建立標準化作業流程

專業管理維護公司應對高層建築之管理維護等相關工作之程 序、內容建立一套標準化作業流程，並以此要求相關人員落實，

且確實依所訂定之標準化作業流程予以執行、追蹤、稽核各項工 作。

（4）人員組織之管理

專業管理維護公司之人員，對於日常維護、管理和火災預防，

必須有充份之專業知識和能力，而專業管理維護亦需定期安排相 關在職訓練與教育。

另由於近年來建築物之防災設備新穎化、龐大化，故必須要 求組織人員平時須熟練操作各項之防災設備，以期災害發生時對 於現場狀況之正確判斷、處理應變和迅速控制等滅火行動能絲毫 不差。

（5）建立資料管理制度

除了前項協助建築落實防火管理外，專業管理維護公司應對 於各項消防設備皆建立資料管理，以記錄其設計、位置、數量及 更換歷程等資訊檔。消防設備之定期保養或維修時，管理維護者 必須記錄其所耗用之配件數量、維護、時間、工時等，成為維修 之歷史檔案資料，如此便可追蹤其成本及設備損壞元件的歷史紀 錄。

（6）導入 ISO 品質管理

高層建築或超高層建築面積廣、使用人數眾、設備多樣，因 此其維護管理也顯得較不易，而專業管理維護公司雖多設有相關 作業程序，但都未其予以標準化，未來專業管理維護公司應將相

關作業程序予以標準化（SOP），且導入 ISO 品質管理概念，且進 一步向保險公司針對其所執行之業務範圍與內容，予以相關責任 保證。

（7）建立合理價格機制

由於目前台灣地區登記合法之專業管理維護公司多達 415 家

（92 年內政部營建署登記合格者），因此在業績之考量下，常有 削價競爭之情況發生，此一競爭之結果便降低大樓之服務品質與 相關管理成效，因此本研究建議各地區之公寓大廈管理同業公會 等組織應訂出合理之收費標準，並以利潤加價或認知報價取代競 爭報價。

1.利潤加價：即在標準成本上附加目標利潤率再決定價格之計價 方式。在實務上，經常可見業主要求專業管理維護 公司，提供成本分析表，即此報價方式之運用，此 報價方式一般而言係屬合理報價，業主與專業管理 維護公司若可建立互信基礎，則可免進入惡質的價 格競爭。

2.認知報價：為了維持市場形象與定位，部分提供服務之專業管 理維護公司不輕易調整價格，通常目標市場的領導 者且擁有良好口碑及實績的專業管理維護公司，多 採取此種報價策略。

表 5.9 建議修正事項－專業管理維護公司部分

表 5.9 建議修正事項－專業管理維護公司部分（續）

現行法令 建議修改部分 說明

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政府主管機關－內政部營建署應積極推動公寓大廈管理維護公 司 ISO 品質管理認證，並規劃相關配套措施，對於認證通過之 公寓大廈管理維護公司予以獎勵。^說明一

說明一：為提昇公寓大廈管 理維護公司之相關品質與 管理成效，因此建議相關主 管單位，應將 ISO 品質管 理認證予以導入公寓大廈 管理維護公司之管理中，並 藉此予以評鑑。