高層建築實際訪視與評估

本研究為了瞭解台灣地區高層建築物實際之管理狀況與使用情 形，因此特別選擇台北市、台北縣、桃園縣、台中市、高雄市、台南市 等地區之較具規模且管理較佳之高層建築，進行現場實際之訪視，希冀 能藉由管理組織之防火管理工作實務，進一步釐清目前高層建築在防火 管理層面上所遭遇之困難，對於後續章節之相關機制之建立與現行相關 法令之修正建議，將有莫大之實質助益。相關訪視與評估情況，如表 3.8~

表 3.17。

台北地區

遠東世紀廣場

成功國宅

桃園地區

三普寶麗金

中信酒店

台中地區

月光流域

大安通商

台南地區

荷蘭首府 新光人壽運河大樓

高雄地區

長谷世貿聯合國

王象世貿大樓

廠辦混合用途

住宅用途 辦公住宅用途

住宅用途

住宅用途 辦公用途 辦公用途

辦公用途

辦公用途 辦公飯店混合用途

圖 3.5 參訪高層建築及其用途說明

表 3.8 防火管理情況－遠東世紀廣場

火災發生

確認火災地點與種類

進行初步滅火進行搶救工作 搶救傷患

判斷是否採取 斷電措施及通知 消防單位醫療單位

通知各廠戶 並協助疏散人群車輛

維持秩序 防止打劫 保持現場 防止人員進入

巡檢災害情形搶救傷患

損失清點詳列損失清單

1.監控中心 2.管委會

勤務日誌簿

記錄 巡檢 管制

通報 滅火

研判

1.監控中心 2.管委會 通報

消防單位 電力單位 醫療單位 通報

圖 3.6 遠 東 世 紀 廣 場 火 災 緊 急 事 故 應 變 處 理 程 序 流 程 圖

表 3.9 防火管理情況－成功國宅

表 3.10 防火管理情況－三普寶麗金

表 3.11 防火管理情況－中信酒店

表 3.12 防火管理情況－月光流域

表 3.13 防火管理情況－大安通商

表 3.14 防火管理情況－新光運河

表 3.15 防火管理情況－荷蘭首府

表 3.16 防火管理情況－長谷世貿聯合國

表 3.17 防火管理情況－王象世貿聯合國

經由建築之實地訪視與評估，對於目前我國高層建築之防火管理與 實際執行之情況都有直接之瞭解，並將各項不同影響因素說明如下：

（一）大樓組織與管理型態

在訪視的高層建築中均依法設有大樓管理委員會，其組織運作也 都健全，而其委託管理型態則依大樓使用型態而有所差異，一般 說來如建築規模屬於較大使用人數較多時，大都會採取全部委託 管理之型態，如遠東世紀廣場（為 12 棟建築所構成，總基地面 積高達 18000 坪），因受委託之此類型公寓大廈管理維護公司於 各種作業都有其標準程序（如圖 3.5），所以在各方面維護與防火 管理之成效通常較佳，另外在一般住戶素質高較注重管理之住宅 亦會採取全部委託之管理型態（如台中月光流域大樓）。採取混 合管理模式之高層建築則多為啟用年代較久之建築，且管理委員 會之委員對於大樓之管理部份項目具有其專業知識，而將非專長 之領域委託給專業公司，如高雄王象世貿大樓中，其主任委員便 為執業建築師。而採自行管理之高層建築則多屬於經濟考量，而 由管理委員會全權處理相關大樓業務，並依自身需求尋求相關廠 商予以協助，此一管理型態通常較缺乏整合性與整體性，其維護 成效與管理委員會之運作情況有直接關係，如台北市成功國宅。

（二）大樓使用型態

在大樓之使用型態中以單一使用之使用型態其大樓之防火管理 與成效較佳，其中又以純辦公用途之大樓（新光運河大樓）或純 住宅用途之大樓（台中月光流域大樓）為最佳，因其使用目標單 一，管理容易而較不具衝突性。反觀桃園三普寶麗金大樓，此大 樓為住宅與辦公混合用途之大樓，且大樓中又設有特種營業場 所，作息時間與一般使用者不同且出入人員複雜，因而管理上便 較為困難且不易，相對的其防火管理成效亦較不理想。而新光運 河大樓除了單一使用用途之外，其大樓的特色為區分所有權人皆 為同母公司，因此大樓管理便更顯為單純而容易。

（三）防火管理作為與成效

在訪視建築之防火管理作為與成效上，可發現一棟建築之防火成 效通常與大樓組織與管理型態、大樓使用型態兩種因素有其密切 之關係。以防火管理制度之落實性來說，一般採取全部委託管理 之型態其防火管理成效都較佳，以訪視案例－台中月光流域為 例，其所委託之公寓大廈管理維護公司－東京都公寓大廈管理維 護公司，其公司除了提供一般之業務服務外，更特別重視建築物 之消防安全，因此在消防警報、滅火系統檢測及其它設施之維護 都特別要求落實於平日之檢查中，並定期委託專業機構代為檢 修，而在防災宣導上更是不遺餘力，於平日定期舉辦相關教育宣 導，且主動舉辦相關演習、演練實際落實災害預防之整備。而相 對於一般集合式住宅，除了住戶之防災意識不足，管理組織更是 消極而缺乏主動性，因此防火管理成效上往往顯現不佳。

另外在所訪視之高層建築中亦可發現，高層建築皆都有訂定共同 防火管理計畫書與個別防火管理計畫書，但往往因其落實不確 實，而無法彰顯原先規劃之成效。而如何去執行?甚至是進一步 整合共同防火管理計畫書與個別防火管理計畫書之內容，並改變 以往一昧套用之模式，應該是目前我國高層建築之防火管理中極 待解決的問題之一。

圖 3.7 高層建築 訪視照片－管理

委員會服務中心（遠東世紀廣場）

圖 3.8 高層建築訪視照片－落實相關管理機制（月光流域大樓）

圖 3.9 高層建築訪視照片－安全樓梯間堆置雜物未予保持暢通

圖 3.10 高層建築訪視照片－防災教育宣導（荷蘭首府大樓）

圖 3.11 高層建築訪視照片－管道間之防火防煙區劃破壞

圖 3.12 高層建築訪視照片－安全樓梯間未堆置雜物（新光運河大樓）

圖 3.13 高層建築訪視照片－落實檢查管理機制（新光運河大樓）