第六章 談公寓大廈管理條例對預售屋交易之影響──兼論公寓大廈管理
第一節 公寓大廈管理條例之精神、制度及其對預售屋交易之影響 118
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第六章 談公寓大廈管理條例對預 售屋交易之影響──兼論公寓大廈 管理條例 57 條
第一節 公寓大廈管理條例之精神、制度及其對 預售屋交易之影響
壹、概說
由於現行預售屋交易多數是以「區分所有」之型態進行，故預售屋契約多會 與公寓大廈之相關制度作一連結。所以，本文先就公寓大廈管理條例之立法過 程、目的及適用方面作粗淺之介紹307，並討論公寓大廈管理條例制定後，對建商 可能產生之衝擊，以及對預售屋交易之影響。而針對「預售屋共用部分於點交驗 收時可能產生之適用問題」將於本章第二節作一探討，並對公寓大廈管理條例 57 條作出修法之建議，以符合實務操作。
貳、公寓大廈管理條例之立法過程、目的及適用
一、公寓大廈管理條例之立法過程
早期我國關於建築物區分所有權的法律，只有民法 799 條308及 800 條309之規
307本章僅對公寓大廈管理條例之立法過程、目的及適用做一概念性的介紹，並針對公寓大廈 管理條例 57 條於實務操作上遇到的困境，作出修法之建議，至於其餘細部之探討不在本文 研究範疇之列。另，關於「區分所有權」之定義及專有部分、共用部分之內涵請參閱本論文 第四章「預售屋登記面積之相關問題」、第一節「淺談區分所有權制度」之介紹。
308修正前民法 799 條：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部 分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。」
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定。然而，民國 70 年代以後，由於台灣經濟高度成長，導致人口快速集中於都 市，為解決人口居住問題，許多大都市之公寓大廈急速成長，房屋規模逐漸朝高 層化發展，住戶間牽涉的紛爭也越來越多。民法之規定已無法解決逐漸複雜的區 分所有權人間之權利義務關係。有鑒於此，內政部營建署於 1989 年間，委託台 大法學院院長戴東雄教授草擬【建築物區分所有權法】，戴教授即會同司法院大 法官陳計男教授及台大法律系系主任劉宗榮教授，參酌外國立法例在一年間內草 擬完成【建築物區分所有權法】。然主管機關內政部營建署認為，「區分所有」乃 學理上之用語，未修習過法律的民眾單看法律名稱，無法得知其規範對象及內 涵，故將【建築物區分所有權法】改為【公寓大廈管理條例】，讓民眾一望即知 該法所要規範的法律關係，嗣後再經內政部法規會增刪修正內容，於 1993 年 2 月內政部經由行政院送請立法院審議。該草案遲至 1994 年 11 月 11 日，由立法 院內政委員會召集人趙永清立法委員舉行第一次公聽會，而於 1995 年 3 月 8 日 立法院內政委員會一讀通過，並增修幾條重要條文，迅速於 1995 年 6 月 9 日經 立法院院會三讀通過，並於 1995 年 6 月 28 日華總字第 4316 號總統令公佈施行，
一部規範公寓大廈之「住宅憲法」，於是誕生。該法共 52 條，第一章為總則、第 二章為住戶之權利義務、第三章為管理組織、第四章為罰則、第五章為附則。嗣 後公寓大廈管理條例又經 2000 年 4 月 26 日總統令修正公佈第 2 條條文、2003 年 12 月 31 日總統令修正公佈全文 63 條文、2006 年 1 月 18 日總統令修正公佈 第 29 條，並增訂第 59 之 1 條文，逐漸形成現行公寓大廈管理條例之全貌。
二、公寓大廈管理條例之目的及適用
為因應國內經濟蓬勃發展、有限土地資源所衍生的高層區分所有建築物住戶 間權利義務關係及管理維護上所產生爭議之需要，故有本條例之訂定。本條例制 定後，對於公寓管理、社群關係及社會安定將有重大影響，希望能藉此條例加強 公寓大廈之管理維護，提昇居住品質。而依據本條例第 1 條所訂之立法要旨，可 知其目的主要有三310：
（一）建立建築物自主性管理制度：以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性 監督與管理維護，透過管理委員會之設立與住戶管理規約之訂定，希望能解決並 降低建築爭議事件之負面影響，進而健全建築物使用管理體系。
（二）明確住戶權利義務及使用範圍：本條例除闢專章明確規範住戶有關修繕、
管理、維護、使用、收益、處分之權利義務關係外，對於建築物之專有、共用、
約定專用部分等空間權屬，亦有明確規定，期能減少建築物使用管理維護所發生
309修正前民法 800 條：「前條情形，其一部分之所有人，有使用他人正中宅門之必要者，得 使用之。但另有特約或另有習慣者，從其特約或習慣。因前項使用，致所有人受損害者，應 支付償金。」
310楊建華主持，「公寓大廈管理條例」法律問題座談會，月旦法學雜誌，1995 年 7 月，頁 37。
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的糾紛。
（三）有效解決公共安全問題：所有有關全體住戶的公共安全、公共安寧及公共 衛生事項，可透過群體力量加以有效約束，且規定經管高危險行業者，應投保公 共意外責任保險，以兼顧全體住戶之公共安全。除此之外，使用人、所有權人均 負有維護公共安全之義務，若有違反者，本條例訂有處罰之規定。
另外，針對公寓大廈管理條例適用問題，依公寓大廈管理條例 55 條第１項：
「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第 四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員 會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。」依此條文可知，
公寓大廈管理條例之適用對象，不僅包含本條例施行後建造之公寓大廈，於條例 施行前建造完成之公寓大廈，亦在適用範圍之內，其目的乃在於維護公平性及利 於管理。惟法律不溯及既往乃法治國原則，溯及既往之立法將會影響社會既有之 秩序，故在學理上自不應過度擴張溯及之範圍，而應按事項之性質加以區分較為 妥適。亦即凡屬一次性事項，發生在本條例生效前者，應不受本條例之拘束；若 為持續性之事項，則自本條例生效後，則應依本條例之規定處理。例如：建造執 照之申請、公寓大廈之銷售、起造人提列公共基金，乃至區分所有建物之保存登 記等事項，乃一次性的事項，其發生時間若在本條例生效前，自不受本條例之拘 束。反之，區分所有權人會議之召開、管理委員會之組成、住戶間之權利義務等 持續性的事項，在本條例生效後，應按本條例之規定辦理311。
参、公寓大廈管理條例對預售屋交易之影響
綜觀公寓大廈管理條例可知，本條例制定後，課予建商許多法律上的限制及 義務312，本文以下主要針對本條例對建商產生之重要衝擊作一說明，並藉以介紹 此一衝擊對預售屋交易實務之影響。
一、建商須領得建造執照後，方可開始銷售
依先售後建、建售並進的預售屋制度，有的建商為搶商機，在未領取建造執 照前便已開始銷售。而依建築法 25 條第 1 項本文：「建築物非經申請直轄市、
縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆 除。」、同法 28 條第 1 款：「建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之 新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。」之規定可知，開工須領取建照執
311尹章華等六人合著，公寓大廈管理條例解讀，月旦出版社，1995 年，頁 29。
312雖然公寓大廈管理條例針對以下事項，所賦予義務之主體皆規定為「起造人」，然在預售 屋買賣契約交易實務中，起造人多為建商，故以下皆以建商為起造人為前提討論之。
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照後始得申請。為避免建照執照於預售屋銷售完畢後仍無法取得，導致開工日遙 遙無期，影響消費者權益，公寓大廈管理條例 58 條第 1 項規定：「公寓大廈起 造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」以杜紛爭。
二、建商應遵循申報制度，向主管機關申報
起造人於申請建造執照時，應先行區劃公寓大廈的專有部分、共用部分……
等，並向建管機關申報，使預售屋之真實權利狀態能夠透明化，消費者能藉申報 制度了解預售屋之面積、用途，不僅可滿足其知的權利，更可藉此消弭交易紛爭。
一般建商交易慣例，大都以「使用面積」、「私有面積」等非法定建物登記 名詞為建物面積的表徵，為避免爭議，應課予建商於預售屋廣告中載明主建物面 積，或一般所著重的主建物大門以內，可供自行使用之「室內面積」。如此清楚 標示，則不致發生所謂「使用面積」，究竟是否係指供住戶自己使用的「私有面 積」？亦或是包含樓梯間、電梯間等「小公」？這些都是公寓大廈管理條例 56 條第 1 項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用 部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時 亦同。」的主要原因313。
三、建商負有擬定規約草約之義務
為使公寓大廈區分所有權人增進公共利益、確保良好生活環境，有關公寓大 廈、基地或其附屬設施的管理、使用及其他住戶間之權利義務事項，有必要以「規 約」加以規範。但我國房地大都採預售制度，為使建商於銷售之初，即為承購戶 規劃，該條例 56 條第 1 項規定建商應提供規約草約，以利承購戶查詢，藉收公 示效果。此規約草約依公寓大廈管理條例 60 條第 2 項，「得」依內政部所訂定 之規約範本製作。該條文修正前為公寓大廈管理條例 48 條第 2 項：「第四十四 條規約草約，「應」依前項規約範本制作。」有學者314認為舊法之條文，規約草 約「應」依規約範本制作之規定，係將全國公寓大廈之規定限制在同一框框裡，
並不妥當。蓋以行政權強制介入規約之製作，干涉人民居家生活，可能有違憲之 嫌。且在執行上，勢必發生困難，因為公寓大廈就其用途而言，有公寓住宅、商 業大樓、辦公大樓、住商混合大樓，甚至混合雜用之大樓；就其規模而言，有小
並不妥當。蓋以行政權強制介入規約之製作，干涉人民居家生活，可能有違憲之 嫌。且在執行上，勢必發生困難，因為公寓大廈就其用途而言，有公寓住宅、商 業大樓、辦公大樓、住商混合大樓，甚至混合雜用之大樓；就其規模而言，有小