第六章 談公寓大廈管理條例對預售屋交易之影響──兼論公寓大廈管理
第二節 共用部分點交驗收之爭議──兼談公寓大廈管理條例 57 條 128
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七、 建商不宜再出售二次施工的商品
區分所有權人對其專有部分雖得自由使用、收益、處分，但仍應在法令範圍 內。又區分所有權人對整棟公寓大廈的安全與管理維護具有共同利害關係，因此 該條例 5 條規定，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使 用及違反區分所有權人共同利益之行為。第 15 條亦規定，住戶應依使用執照所 載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。過去建商配合消費 者對夾層屋的「二次施工」，已違反前揭法條規定。又依建築法 77 條第 1 項，建 築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。若違反，依 建築法 91 條，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬 元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而 繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉 或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。故今後建商所推出之夾層屋應 合乎建造執照施工圖樣始可，否則與承購戶間將糾紛不斷。
第二節 共用部分點交驗收之爭議──兼談公寓 大廈管理條例 57 條
壹、概說
現行公寓大廈管理條例 57 條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定 共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄 本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負 責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人 現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤 後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢 測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其 歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同 管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」然此條文於交易實務中產生莫大之困 境，本文將針對該條文於適用上可能產生之問題一一探討，並提出產、官、學界 之看法，最後提出修法之建議。
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貳、現狀下之問題及修法建議
一、公寓大廈管理條例 57 條規定之檢驗人員專業能力不足
（一）公寓大廈管理條例 57 條規定起造人應會同「管理委員會」或
「管理負責人」進行水電、機械、消防及各類管線之檢測 1、產、官、學界之見解
（1） 黃立講座教授340：
一般人就公共設施，如：機電設施，根本無法判斷，管理委員會或管理負責 人多半亦不具有此專業能力，所以應由專業人員協助。
（2） 李永然律師341：
專業人員一定要委託，且這筆費用應改為起造人負擔。
（3）台北市政府代表342：
公設點交常依不同屬性，有不同方法。公設點交最簡單是目測，如果涉及功 能點交都要收費。如果這費用由起造人承擔，並不適當，因為會有球員兼裁判。
管理委員會甚至會希望點交的人跟起造人不要有關係。
目前實務上點交上軌道的通常是委託專業人員機構幫忙，但如果管理委員會 或管理負責人本身有這樣的人才，則不須強迫其委託。
另外，不應將管理委員會之權力無限上綱。因為第 57 條點交是「共用部分、
約定共用部分與其附屬設施設備」點交，他不是代表建管處做竣工查驗。
（4）劉智園律師343：
該條文重點應在，立法政策上到底要給管理委員會點交之權限到哪些範圍？
如果給很廣，接下來就是同不同意給管理委員會就違規部份有拒絕點交的權利？
如果也同意，那就是利用第 57 條跟第 49 條第 1 項第 8 款，加入對起造人的管理。
但相反的，起造人也會遇到管理委員會濫權的問題，比方說：些微瑕疵就拒絕點
340黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案，期 中報告會議紀錄(97 年 12 月 31 日)，黃立之發言。
341黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案，期 中報告會議紀錄(97 年 12 月 31 日)，李永然之發言。
342黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案，期 中報告會議紀錄(97 年 12 月 31 日)，台北市政府代表之發言。
343黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案，期 中報告會議紀錄(97 年 12 月 31 日)，劉智園之發言。
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交。因此，也要把管理委員會得拒絕點交的情形規定清楚。另一方面，第 57 條 也可以完全回歸民法是否依債之本旨給付的問題處理，不要主管機關介入或許比 較符合現實。也就是只要經主管機關檢驗合格就推定為合法，但起造人要提供完 整的規格明細給買受人，如果買受人有疑慮要自己委託檢測，主管機關只要就與 公共安全有關的設施設備做見證監測點交即可。因為其實也有惡質買受人，也就 是他明知道有違建還是去買，事後反悔，因為民法他沒辦法主張了，所以改攻建 築法或公寓大廈。這種情形也不應該介入。所以重點在於資訊公開，對行政機關 負擔也比較小。
2、本文見解
在目前之情形下，會當選為管理委員或管理負責人多半是因為其熱心服務，
有犧牲奉獻之熱忱，願意為公眾事務貢獻一已之力。然而，水電、消防設施、機 械及管線之驗收檢測，往往涉及高度專業知識，需要具有專業能力始能勝任，而 大多數之管理委員或管理負責人並不具此項專業能力，無法進行檢測水電、消防 設施、機械及管線之工作。故應修正該條文，明定應指定專業技術人員，但考量 到委任專業技師之費用較高，可能帶給管理委員會或管理負責人較大之負擔，故 所委任之專業技術人員應不以職業技師為限；當然，若管理委員會、管理負責人 或住戶本身具有相關專業知識者，亦得自行辦理驗收事宜344。
希望此一修正後能彌補管理委員會或管理負責人專業能力不足之問題。
（二）公寓大廈管理條例 57 條規定起造人應會同「政府主管機關」
進行水電、機械、消防及各類管線等之檢測 1、產、官、學界之見解
（1）李永然律師345：
第 57 條是點交時可以通知主管機關，那是不是要讓主管機關扮演積極的角 色？若賦予主管機關積極的角色，或許可以改善問題，但要考慮到建管單位有沒 有這麼多人力。
（2）于俊明秘書長346：
第 57 條在立法院由徐少萍委員提出，營建署是反對的，因為會增加負擔，
344黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案成果 報告，2008 年，頁 71。
345請參閱黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究 案，期中報告會議紀錄(97 年 12 月 31 日)，李永然之發言。
346請參閱黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究 案，期中報告會議紀錄(97 年 12 月 31 日)，于俊明之發言。
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度專業知識，需要具有專業能力始能勝任，政府機關往往不具專業能力，無能 力為此項檢測之工作。再者，公寓大廈之點交驗收事宜(無論專有部分或共有 部分)，本質上係屬民事行為，且新建公寓大廈數量頗多，主管機關未必有足 夠之人力足以會同處理。故如無特殊之理由與必要，不宜主動介入點交驗收事 宜。故應將現行條文第一項規定關於政府主管機關會同辦理之部分，予以刪除
352。
二、管理委員會或管理負責人怠於為水電、消防設施、機械
及管線之驗收檢測
（一）現狀下之問題
在現行法之下，起造人須會同管理委員會或管理負責人針對水電、消防設 施、機械及管線之驗收檢測。然實務上常見之情況為，管理委員會或管理負責人 基於一己之私，可能威脅建商給付些許利益（如：送冷氣、額外多作一些設施）
否則不予驗收、不辦理移交。
對建商而言，因驗收未通過，無法辦理交屋，而若未交屋，建商之保固責任 則無法開始起算353，對建商非常不利，故建商多會想辦法加以制衡。依公寓大廈 管理條例 18 條第 2 項，公庫將公共基金撥款給管理委員會的時點為完成依第 57 條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主 管機關報備之後。建商可能故意不完成「點交」動作，不在驗收單上簽名，如此，
352黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案成果 報告，2008 年，頁 71。
353預售屋買賣契約書範本第 17 條第 1 項：
一、約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣 方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作．．．
等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．．等）負責保固一 年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 17 條第 1 項：
（一）本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日 起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、
雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．．
等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
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因不符合公寓大廈管理條例 18 條第 2 項之要件，公庫就不會將公共基金撥款給 管理委員會，而公庫未撥款，管理委員會的公共基金便無法動用，沒有公共基金 之支援，管理委員會將無法順利運作。建商多以此手段間接強制管理委員會，藉
因不符合公寓大廈管理條例 18 條第 2 項之要件，公庫就不會將公共基金撥款給 管理委員會，而公庫未撥款，管理委員會的公共基金便無法動用，沒有公共基金 之支援，管理委員會將無法順利運作。建商多以此手段間接強制管理委員會，藉