第四章 預售屋登記面積之相關問題
第三節 共用部分及附屬建物之相關紛爭問題
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
方，他方支付價金之契約。」而預售屋之買賣契約中，價金與標的物乃契約之要 素，係購成契約內容不可或缺的必要之點，而房屋面積之坪數，乃標的物（房屋）
之主要內涵，故亦屬契約必要之點。而依民法 153 條雙方對於必要之點須達成合 意，契約才會成立。然而，如果消費者對於契約內所載房屋面積之認識，與建商 所認知的內容並不一致，是否可以認定契約已經合法、有效成立？令人質疑。
依現行預售屋買賣定型化契約不得記載事項第 3 條194之反面解釋似乎可以得 到「雖是建商自創之用語，但只要經明確定義，亦得使用」之結論，但本文認為 建商自創之用語欠缺法理依據，且徒增糾紛；而使用法定用語不僅對建商而言係 輕而易舉，亦能增加交易透性度，故實應揚棄「使用面積」（或「私有面積」）之 用語。而改依法定用語來定房屋坪數，即改採「主建物面積」、「附屬建物面積」
及「共用部分面積」之用語195，俾能減少許多紛爭。
第三節 共用部分及附屬建物之相關紛爭問題
壹、概說
如上所述，房屋坪數乃預售屋買賣契約的必要之點，而坪數多寡也決定消費
194預售屋買賣定型化契約不得記載事項第 3 條：
三、不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
195參見預售屋買賣契約書範本第 3 條：
二、房屋登記面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
（一）主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）附屬建物面積，即竣工圖上之陽臺__平方公尺(__坪)、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷 __平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。附屬建物未明列項目、面積者不予計價。
（三）共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
（四）主建物面積占本房屋登記總面積之比例＿％
預售屋買賣定型化契約應記載事項第 4 條
（二）房屋登記面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
１、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
２、附屬建物面積，即竣工圖上之陽臺__平方公尺(__坪)、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__
平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。附屬建物未明列項目、面積者不予計價。
３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
４、主建物面積占本房屋登記總面積之比例＿％。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
者是否能滿足居住需求之重要因素。實務常見預售屋契約中僅記載為總面積約計 多少坪，包括主建物、附屬建物及應分擔之公共設施面積，至於三者之間各為多 少則未規定，故形成模糊的灰色地帶，導致雙方常在登記之後，對於面積之計算，
即主建物面積、附屬建物面積、項目及共用部分（公共設施）面積、項目內容究 竟為何？常常發生爭議。另外，建商在訂約時，是以坪數為計價基準，而不管是 主建物面積、附屬建物面積或共用部分（公共設施），其單價皆相同，如此作法 是否合理？也有待釐清。本文藉由監察院對內政部之糾正案196及內政部對該糾正 案所召開的研商會議197，就該爭議點作整理，並提出自己的淺見，冀能對問題的 解決有所幫助。
貳、共用部分及附屬建物之面積、項目應分別詳列
一、實務見解
（一）監察院198
國內現行房屋交易以建物登記面積作為計價基準，建商將許多附屬建物、公 共設施灌入坪數計算。
附屬建物面積增加之原因主要係因建築法規配合建築設計之需求而放寬，地 政機關法令常即配合修正予以測量登記，建築法規放寬許多可不計入容積199之項 目，除陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬外200，其他另有透空之遮陽板(其深度在 二‧○公尺以下)、露臺或法定騎樓、依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空 間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之 排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間，建築法規均不 計入樓地板面積201，且經地政機關受理地政測量登記。因此，常使建商假借名義，
1962009 年 9 月 2 日監察委員程委員仁宏、劉委員玉山提：國內現行房屋交易以建物登記面積 作為計價基準，而內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目及地政法令常即配合修正予 以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔；且對區分所有 建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事 人未能協議或發生爭議時之解決機制、建物公共設施之計算標準、房屋買賣發生誤差之相互 找補尚乏合理妥適之規範等事宜，放任不管等疏失之糾正案。
197即內政部於 2009 年 9 月 14 日召開研商「監察院糾正本部建築法規不斷放寬免計入容積項 目，及未健全建物登記法制，影響消費者權益的事宜」之會議。
198參見 2009 年 9 月 2 日監察委員程仁宏、劉玉山所提之糾正案文。
199參見建築技術規則施工設計篇第 161 條：容積率為基地內建築物總樓地板面樓與基地面積 之比。
200參見建築技術規則施工設計篇第 1 條第 3 款、第 5 款、同法第 162 條第 1 項第 1 款。
201參見建築技術規則施工設計篇第 162 條第 1 項第 2 款。依建築技術規則施工設計篇第 161
‧
參見內政部95年12月22日台內地字第0950198478號函：
一、復 貴處 95 年 9 月 11 日北市地一字第 09532483700 號函。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
另外，建物哪些可以測量登記？哪些不必測量登記？為何可以測量登記？
為何不必測量登記？內政部未通盤檢討，欠缺整體思考，無登記標準，以致許多 附屬建物，公共設施被納入測量登記面積並灌入坪數計算，增加消費者負擔。
（二）營建署205：
本署將予以檢討免計容積之條件與規模上限，及其設置是否符合公共安全及 公共性等原則，以避免其有浮濫設置及未有符合原設置目的之情況。檢討項目包 含陽台、屋簷、雨遮與機電設備。
消費者權益，避免登記作業紊亂，確保登記制度之公正與一致性，仍有檢討修正之必要。至 於其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等非屬主體結構之建物，仍應計入樓地 板面積者，方可登記，合先說明。
三、另查建築技術規則建築設計施工編第1條第3款規定：「建築面積：建築物外牆中心線或 其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下 層突出基地地面未超過一．二公尺或遮陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二．○公尺 以下者，不計入建築面積；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替 柱中心線超過二．○公尺，或雨遮、花臺突出超過一．○公尺者，應自其外緣分別扣除二．
○公尺或一．○公尺作為中心線；每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限，其 未達八平方公尺者，得建築八平方公尺。」於建築技術規則中「入口雨遮」與「雨遮」之定 義不相同，應屬不同之構造物。綜上，依現行建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點 之 3 之規定，除陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、
雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記，是本案「入口雨遮」非為陽臺、屋簷或雨遮，仍應計 入樓地板面積，方可辦理建物所有第一次測量登記。
（ 相 關 見 解 請 參 閱 內 政 部 95年 12月 14日 台 內 地 字 第 0950193520號 函 ）
臺北市政府松山地政事務所94年10月26日北市松地二字第09431458800號函：
一、依 貴處 94 年 11 月 17 日北市工建照字第 09468417500 號函辦理。
二、按「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其 他如露臺…均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此 限。」、「民國 85 年 6 月 4 日前領得建造執照之建物，得依修正前之規定辦理。」及「建 物因退縮建築所形成『露台』得以附屬建物申辦登記，但屋頂露台不得辦理登記。」分為建 物所有權第一次登記法令補充規定第 11-3 點、第 30 點及該補充規定修正前第 12 點所明 定，故凡民國 85 年 6 月 4 日前領得建造執照之建物，如係因退縮建築形成之露台且使用執 照竣工平面圖上載明為露台者，或民國 85 年 6 月 4 日後領得建造執照之建物，其使用執照 竣工平面圖載明為露臺且計入樓地板面積者，均得辦理登記。
205參見內政部於 2009 年 9 月 14 日召開研商「監察院糾正本部建築法規不斷放寬免計入容積 項目，及未健全建物登記法制，影響消費者權益的事宜」會議紀錄，營建署之發言。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
二、學者見解
（一）黃武達教授206：
1、現行大部分不計入建築物容積之規定皆經由營建署多次邀集專家學者開會研 商而來，其目的是希望建築物能有合理的設計。故從建築法規是否計入容積來考 量應否登記面積，是不合理的。
2、地政機關登記產權面積的項目，應由實務上、社會價值及環境等方面來加以 思考。另則應由定型化契約中，事先清楚的將主建物、附屬建物及公共設施等各 項目公開透明且清楚的列明予消費者。
（二）黃立教授207：
在國外（美國、加拿大與德國等地）公共設施與陽台皆不登記，簡化成只 登記主建物面積，國內若採只登記主建物面積，目前存在的許多交易糾紛即可 獲得解決。另從全球化的角度觀之，未來勢必要與國際接軌，即應回歸與國際 一樣的計價標準。我國業者喜歡拿國外的房價與國內相比較，但國外是以主建 物的坪數單價計算，而我國是坪數灌水後之單價，如何進行比較？故應回歸採 與國際通用的標準。
（三）建築師公會代表208：
建築物所附設的公共設施包含停車空間、屋頂突出物、外牆、水塔、梯間與 電梯設施等皆有其必要性，且不同建物型態所需之公共設施亦不相同，不能以同
建築物所附設的公共設施包含停車空間、屋頂突出物、外牆、水塔、梯間與 電梯設施等皆有其必要性，且不同建物型態所需之公共設施亦不相同，不能以同