第四章 預售屋登記面積之相關問題
第二節 建商使用「使用面積」（或「私有面積」）用語之不當
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加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分建物 之所有權狀中記明，並不另發所有權狀184。而共用部分之項目主要如下185： (一) 共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。
(二) 空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。
(三) 法定防空避難室。
(四) 法定停車空間。
(五) 給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。
(六) 配電場所，如變電室、配電室、受電室等。
(七) 其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。
第二節 建商使用「使用面積」 （或「私有面積」）
用語之不當
壹、概說
由於建商在建築房屋時，有許多公共設施或其他建築設施面積，並無法列做 產權登記之面積。因此，有些建商便以「使用面積」（或「私有面積」）之用語，
將無法列入產權登記之面積列為售屋面積內，計價出售予消費者。然而，何謂「使 用面積」（或「私有面積」）？該名詞並非法律用語，且沒有任何法律依據，故在 認定上便會產生許多困擾。該用語除涉及消費糾紛外，建商亦可能涉及公平交易 法 21 條，而遭公平交易委員會以公平交易法 41 條處罰186。
現行條文第一款但書重複規定，爰予刪除。」故可知刪除原原土地登記規則 81 第 1 款但書 不影響原意。
184參見土地登記規則 81 條。
185參照建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 條之 4。
186參照行政院公平交易委員會中華民國 83 年 8 月 17 日(83)公參字第 63986 號函：
主 旨：
有關建商於預售屋廣告上以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」等為建築物面積之 表示或表徵，涉有違反公平交易法乙案，業經本會第一四七次委員會議決議如說明，請查照 並轉知所屬會員遵照。
說 明：
一、按建商於預售屋廣告上，以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「私有面積」
或交易相對人所不明之其他非法定用語為表示或表徵，倘未充分載明其意義，致交易相對人
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貳、法院見解
實務上最常見到的糾紛乃，建商在締約時，就房屋坪數之部分，多以「使用 面積」（或「私有面積」）與「公有面積」之用語，但卻未對此下定義，造成買賣 雙方對「使用面積」（或「私有面積」）之解讀不同，建商多認為使用面積（或「私 有面積」）是指主建物面積、附屬建物面積，包含小公；但消費者則認為小公不 應在「使用面積」（或「私有面積」）涵括範圍內。就「使用面積」（或「私有面 積」）是否包含小公之爭議問題，法院見解並不一致，本文僅提供正反兩種意見 作為參考，並提出本文之看法。
一、認為使用面積包含小公之法院見解
最高法院 87 年台上字第 2178 號判決：
「…本件係屬預售屋之買賣，買受人於訂約時，未見系爭房屋之狀態，就系爭房 屋之坐落、位置、面積等，買賣雙方當事人僅能依契約而為合意，而依兩造契約 及平面圖並未就私有部分或共同使用部分之範圍加以界定，自應探求當事人之真 意。而探求當事人之真意，則須參酌買賣當時之交易習慣，依中華民國建築投資 商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日（84)建投全聯字第一五一八號函，
對於「私有面積」所表示之意見，認不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平 交易法實施前，所謂「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道（即俗稱小 公）。又中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌社出版之
「購屋指南」亦載有：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私 有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。
至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔……」等敘述，
可見當時在預售屋之買賣交易習慣上，「私有面積」除室內面積外，尚包括「小 公」設施應有部分之面積。被上訴人為建築業者，於所繪製之平面圖上標明之「私
對面積之數量產生誤認，則其廣告涉有違反公平法第二十一條引人錯誤情事。惟倘建商於預 售屋廣告上，已載明左列事項之一者，得認無引人錯誤情事。
(一)建商於預售屋廣告中明顯處（如接近「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「私 有面積」標示處），以不小於表示面積之字體註明其意義，以避免交易相對人之誤認。
(二)建商於預售屋廣告中載明「主建物」之面積，或一般公眾所著重之主建物大門以內，可 供自行使用，不包含陽台、平台、花台或露台等附屬建物之「室內面積」。
二、復查系爭行為屬建築業共通問題，故為維護交易秩序與消費者權益，促進交易資訊之透 明，本會秉於行政指導立場為行業導正，除函令已被檢舉之建商自行改正外，並將監督業界 自本（八十三）年十一月一日起作全面之配合改正。嗣後倘發現業者有為相同或類似之廣告，
本會將依公平交易法第四十一條逕予處分。
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有面積」，其真意係指包含「小公」之面積，自屬可信。…」187
二、認為使用面積不含小公之法院見解
最高法院 87 年台上字第 1280 號判決：
「…按我國建築法規上，並無私有面積之名稱及定義，惟顧名思義，應係一般民 間買賣房屋訂立契約時，指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積，有別於 公共面積而言。至土地登記規則或地籍測量實施規則將區分所有建物之共同使用 部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，乃公共設施（即民間交易所謂之小 公）應比例分攤負擔之問題，與私有面積之意義並非一致，不能謂依土地登記規 則測量所得之權狀面積即為私有面積。原審以土地登記規則上開規定及建築投資 公會前開函（指中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年七月十日八 十四建投全聯字一八七九號函）均謂當層樓、電梯間之分擔面積一併計入測繪於 各區分所有建物之內云云，遽認樓、電梯間屬私有面積，自有可議。又購屋指南 一書（指中華民國消費者文教基金會建築委員會編著、消費者報導雜誌社出版之 購屋指南）雖載：有些公司只列私有面積及公共設施面積，所謂私有面積包括室 內、陽台及當層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內云云，惟此項記載何以得 資為認定本件樓梯間等確屬兩造所約定之私有面積，未見原審有所說明，亦有未 合。而投資建築公會上開一五一八號函（指建築投資公會八十四年二月九日八十 四建投全聯字一五一八號函188）所載者為公平交易法施行前之情形，系爭買賣契 約係訂立於公平交易法施行後之八十一年十月十六日，是否得以該函為本件判斷 之基礎，亦非無疑。又樓、電梯間、門廳、屋頂突出物屬多戶共用之公共設施，
而陽台、花台則屬一戶私用，兩者性質是否相同，非無研求之餘地。而買賣契約 第一條係約定：房屋買賣面積包括陽台、平台、花台、樓、電梯間、門廳、屋頂 突出物及「各項公共設施」之分擔，並非記載「其他公共設施」之分擔。原審遽 以樓、電梯間等與陽台、花台等為同一性質之建物，契約又將前開以外之建物定 為「其他公共設施」，因而認定樓梯間等包含於私有面積之內，亦欠允洽。…」
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187相同見解請參照最高法院 87 年台上字第 1025 號判決、87 年台上字第 1214 號判決、87 年 台上字第 3007 號判決。
188建築投資公會 84 年 2 月 9 日建投全聯字 1518 號函：
「不動產買賣契約日在八十年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所載之使用面積或私 有面積，依交易習慣應包含當層電、樓梯間及走道。」
189相同見解請參照最高法院 85 年台上字第 1127 號判決、 86 年台上字第 1937 號判決、86 年台上字第 1777 號判決、86 年台上字第 742 號判決、91 年台上字第 340 號判決、91 年台 上字第 1103 號判決、96 年台上字第 2693 號判決。
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参、本文見解
就「使用面積」（或「私有面積」）之定義，可能有以下幾種看法：
最廣義190的「使用面積」（或「私有面積」），不僅包括主建物、附屬建物及公共 設施部分等面積在內，甚至包括開放空間、違章建築等無法登記產權的面積在 內。持此說者以房地賣方（包括建商）、仲介公司人員及代銷人員為多，主要是 為多計算售屋面積、多收價金、多收佣金；廣義191的「使用面積」（或「私有面 積」），則僅是指能由住戶自主性占有使用之面積而已，包括主建物面積與附屬建 物面積，並不包括公共設施面積在內，更不包含開放空間與違章建築部分的面 積；狹義192的「使用面積」（或「私有面積」），範圍更為狹窄，只是鋁門窗、大 門之內的室內面積而已，幾乎等於主建物面積，連陽台、樓梯間都不包含在內。
持此說法者，當以消費者為最，因為面積算的越少、價錢付的越少。從上述對於
「使用面積」（或「私有面積」）的認定可知，買賣雙方對該名詞的認知差異性頗 大，因該用語沒有一定的法律可依循，而買賣雙方基於各自的利益，有不同的立 場，雙方的主張更沒有交集的可能。
本文認為，單就（使用面積）「私有面積」之文義觀之，「私」有別「公」，
既然是「私」， 就經驗法則而言，一般人多會認為該部分應係自己可以獨立使用，
不需與他人分享。而依建物的使用效能而言，雖然「小公」僅提供部分住戶使用，
但既非僅提供特定住戶單獨私人使用，仍不失為公共設施（共用部分）之範圍，
而與（使用面積）「私有面積」顯然有別193。
建商一方面使用法律所未規定之用語，另一方面又不將該用語之定義事先於 契約中定明，很容易造成消費者的誤認、產生糾紛。縱使建商並非有意虛灌坪數、
造成混淆，但將房屋坪數以法定用語表明（如主建物面積、附屬建物面積、共用
造成混淆，但將房屋坪數以法定用語表明（如主建物面積、附屬建物面積、共用