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第一章 緒論
第一節 研究動機及目的
「家」，是每一個人安身立命之所，很多人打拼了一輩子，充其量不過是希望 有一個舒服的安樂窩，所以，「買房子」也就成為許多人一生追求的目標。傳統 的房屋契約是採所謂「先建後售」之方式，也就是由建商先將房屋蓋好，再將之 出售。但由於近幾十年來經濟發展快速，房屋需求量不斷增加，傳統的「先建後 售」模式不僅曠日費時，而且一般建商在一開始興建時並無太多金錢以資因應，
所以「先售後建」之預售型態的交易方式逐漸興起。雖然預售屋之興起有其背景，
但其與傳統的成屋交易畢竟不同，也存在著多種風險，故使得實務上眾多預售屋 糾紛益彰棘手。本論文欲討論預售屋契約交易中產生之法律問題作一詳盡的探 討，希冀對法律問題的解決及日後預售屋相關法律之修訂有所助益。
第二節 研究範圍及研究方法
壹、研究範圍
預售屋契約之交易不同於成屋交易，消費者在訂約時並無實體的標的物存 在，而且在交屋前消費者尚需按施工進度給付一筆可觀的金額（又稱自備款）。
由此可知，消費者在預售屋契約中面臨了許多風險。本文將對預售屋實務交易上 常見的爭議問題作一探討，主要集中在以下四項爭議：「預售屋廣告之爭議」、「登 記面積之爭議」、「承攬人抵押權之爭議」、「預售屋共用部分交屋驗收之爭議」，
並針對各個問題可能的解決之道提出建議，以期對實務上之爭議有所助益。
貳、研究方法
一、制度分析法
以法制面作為主軸，包括民法債編各論買賣篇、承攬篇、消費者保護法及相 關法令函釋，分析法規範是否足以因應實務運作上之問題，並探求在法規範不完 備之前提下，如何尋求妥示之解決方案。
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二、文獻探討法
蒐集與本文相關之學術教科書、學術論文、研究計畫、學位論文、政府出版 品、學術研討會記錄以及期刊文章等文獻，整理分析並進而歸納，以作為本文研 究之參考。
三、案例分析法
理論之探討仍應回歸於實際案例之分析始有意義，本文提出預售屋交易中常見之 法律爭議，因此擬對過去法院實務判決相關之法律適用加以歸納整理，輔以學理 相對照，重新思考現行法律規範及實務運作之妥當性，並提出相關修法之建議。
第三節 研究架構
本論文共分為七章。第一章為「緒論」，分為研究動機及研究目的、研究範 圍及研究方法、以及研究架構等部分，係介紹論文的基本理念與架構，以期使讀 者能初步瞭解本論文題目之重點所在。
第二章係「預售屋契約概論」。首先，從預售屋實務交易之觀點觀察出預售 屋契約之特性，以及其所存在之風險。再者，本文將從學說及實務見解來探討預 售屋契約之法律定性，究竟預售屋契約係「承攬契約」？還是「買賣契約」？此 兩見解有何不同？本文將會對此問題做分析比較，並提出本文之看法。另外，針 對實務上常見之問題，即「建商若於房屋興建過程中倒閉，消費者應如何確保其 權利」作一詳細的探討，以求保護消費者之權益。最後，針對預售屋價金保障機 制（履約保證機制）之制度背景及該制度在制定過程中，產、官、學界的看法及 疑慮，並提出本文之見解。
第三章係「預售屋廣告之相關問題探討」。首先，本文先對廣告之意義及相 關法律對廣告之規範作說明。再者，針對廣告之法律性質作一探討，究竟廣告是
「要約」？亦或是「要約之引誘」？是否因為消保法 22 條之制定而影響其法律 性質？另外，部分法院見解對消保法 22 條之要件創設法律所無之限制，是否妥 適？本文將對此詳加說明。最後，本文將從現行預售屋契約實務交易上，建商常 用的廣告手法所造成之糾紛作一介紹，並提出解決之道，以保障消費者的權益。
第四章係「預售屋登記面積之相關問題」。由於城市人口大增，房屋需求大 幅提高，房屋不再限於以往單獨所有權的形態，許多預售屋交易是以「區分所有」
之型態進行交易，故本文先對區分所有權的內容作一粗淺的介紹，以作為後續相
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關問題探討之基礎。再者，針對建商於預售屋契約中迴避法律用語，採用「使用 面積」（或「私有面積」）等非法定用語之情形及其所產生之影響做一探討，並提 出實務見解及本文之看法。另外，針對現行預售屋實務操作下「主建物」、「附屬 建物」、「共用部分」之項目、面積等資訊不透明及未分開計價之情形作一介紹，
並以監察院對內政部提出之糾正案為例，介紹監察院之提出緣由、內政部之回 應、以及學者們之見解。 最後，提出可行之解決之道。
第五章係「承攬人抵押權之爭議及其對消費者之衝擊」。首先，先對承攬人 抵押權（民法 513 條）之立法目的、修正前後之規定與修正重點作一介紹，以作 為後續相關問題探討之基礎。再者，探討承攬人抵押權對消費者所帶來之影響與 衝擊，並針對此問題提出解決之道，以維護消費者之利益。
第六章係「談公寓大廈管理條例對預售屋交易之影響－兼論公寓大廈管理條 例 57 條」。由於現行預售屋交易多數是以「區分所有」之型態進行交易，故預售 屋契約多會與公寓大廈之相關制度作一連結。所以，本文先就公寓大廈精神、制 度及其對預售屋交易之影響作粗淺之介紹，再探討公寓大廈管理條例第 57 條在 預售屋共用部分交屋驗收時可能產生之適用問題，並對公寓大廈管理條例第 57 條作修法之建議，以符合實務操作。
第七章係本文之結論。
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