第四章 預售屋登記面積之相關問題
第一節 區分所有權制度
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第四章 預售屋登記面積之相關問題
第一節 區分所有權制度
由於城市人口大增，房屋需求大幅提高，造成住居集體化、建築高層化之現 象，房屋不再限於以往單獨所有權的形態，區分所有權的制度逐漸興起，導致現 行預售屋交易多數是以「區分所有」149之型態進行交易。所以，本文將於本節先 對區分所有權的內容作一粗淺的介紹，以便為後續相關問題之討論作基礎。
壹、區分所有之型態
就建物之型態主要有兩種，一種是整棟建物僅編定一個門牌、建立一個建 號、登記一個所有權。這種建物有主建物、附屬建物之分，但無共用部分。如：
獨棟別墅、獨門獨院建物。此部分不在本節討論範圍之內。另一種便是本節所稱 之「區分所有建築物」，即可區分為數個門牌、數個建號、登記數個所有權，這 種建物有主建物、附屬建物、共用部分之分。如：公寓大廈。
建築物區分所有之方式，有橫的區分，係將一棟樓房分層橫切者。例如：七 層獨棟建物，各層分數七人所有（橫割式區分所有建築物或分層所有）；有縱的 區分，係將一棟平排之建築物縱切為數戶者。例如：二層樓建的連棟別墅，縱切 而使各人擁有各戶兩層樓房（縱割式區分所有建築物或分間所有）；亦有縱橫區 分者，係將房屋橫切後，再於各層樓縱分各所有人之所有部分。例如：十二層樓 的大樓，橫切十二層後，再於其中任何一層縱切成七戶，使各戶擁有其所有權150。
149區分所有權，係將不動產所有權之理論，由傳統以地表為中心，而與地表垂直之土地所有 權或土地利用權，轉變成以橫切地表上面或下面之空間水平斷層之法理，使用所有建築物空 間之權利。而區分所有權之概念，目前僅承認以建築物為客體，對於土地尚未承認有區分所 有權之概念。
（請參閱戴東雄，論建築物區分所有權之理論基礎(一)，法學叢刊，第 29 卷第 2 期，頁 25-26。戴東雄，從 公 寓 大 廈 管 理 條 例 草 案 論 建 築 物 區 分 所 有 大 樓 搭 蓋 屋 頂 建 築 物 及 懸 掛 廣 告 牌 之 法 律 問 題 ，法令月刊，第 45 卷第 12 期，頁 4。戴東雄、謝在全，中 華法學會「公寓大廈管理條例」座談會紀錄，陳榮隆發言，中華法學，1995 年 4 月，頁 122。）
150參見謝在全，民法物權論（上），三民書局，2004 年 8 月修訂三版，頁 371。
林永汀，預售房屋簽約指南，永汀文化出版事業有限公司，1994 年 8 月初版，頁 110。
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貳、專有部分及共用部分之定義
依民法 799 條第 1 項：「區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有 其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之 建築物。」、公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款：「區分所有：指數人區分一建築物 而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」可知區分所有建 築物之區分所有權可分為專有部分與共用部分151。
而公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款152及民法 799 條第 2 項前段153對專有部分 之定義並不相同，民法 799 條第 2 項規定專有部分須同時具備構造上與使用上獨 立性，規定較嚴格；公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款對專有部分之定義，僅規定
151區分所有權之概念學說上有不同見解：
（1） 最狹義說：認為區分所有權僅以專有部分為客體。
（請參見謝在全，民法物權論(上)，三民書局，2004 年 8 月修訂三版，頁 370。）
（2） 狹義說：認為區分所有權以專有部分及共用部分之持有部分為其權利客體。
（請參閱鄭玉波，民法物權，三民書局，1980 年，頁 76。黃越欽著，住宅分層所有權之比 較法研究，載於鄭玉波主編，民法物權論之選輯(上)，頁 432。）
（3） 廣義說：認為區分所有權是由專有部分、共用部分之持有部分及基地利用權所組成。
（請參閱溫汶科，建築物之區分所有權，法學叢刊，第 24 卷第 4 期，頁 35-36。）
（4） 最廣義說：認為區分所有權之概念包含專有部分、共用部分之持有部分、基地利用 權及因共同關係所生之成員權。
（請參閱戴東雄，論建築物區分所有權之理論基礎(一)，法學叢刊，第 29 卷第 2 期，頁 28。戴 東 雄 ，從 公 寓 大 廈 管 理 條 例 草 案 論 建 築 物 區 分 所 有 大 樓 搭 蓋 屋 頂 建 築 物 及 懸 掛 廣 告 牌 之 法 律 問 題 ， 法 令 月 刊 ， 第 45 卷 第 12 期 ， 頁 6。 ）
因公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、民法 799 條第 1 項採狹義說，意即區分所有之內涵乃包 括專有部分及共用部分，故本文亦採之。
另民法 799 條稱為「共有部分」、公寓大廈管理條例則稱「共用部分」，用語並不一致，學者 戴東雄認為建築物區分所有之理論，共有部份可分為共有共用與共有專用，故尚未約定專用 前稱「共有部分」較妥當。
（請參閱戴東雄，民 法 物 權 編 上 區 分 所 有 權 之 修 正 草 案 ，月旦法學雜誌，1999 年 6 月，頁 21。戴東雄、謝在全，中華法學會「公寓大廈管理條例」座談會紀錄，吳明軒之發 言，中華法學 ，1995 年 4 月，頁 115。）
本文認為，上述說法固有道理，然在公寓大廈管理條例未修法前，因公寓大廈管理條例乃民 法之特別法，故本文以下仍採「共用部分」之用語。
152公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立 性，且為區分所有之標的者。」
153民法 799 條第 2 項前段：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，
且得單獨為所有權之標的者。」
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159民法799條第2項後段：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部及不屬於專 有部分之附屬物。」
160請參閱謝在全，民法物權論（上），三民書局，2004 年 8 月修訂三版，頁 395，註 32。
161謝在全，前揭文，註 32。
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（三）牆面說：認為專有部分及於牆壁、地板與天花板等境界構造物之表層粉刷 部分162。
通說163分為對內關係與對外關係而有不同見解。於區分所有人內部關係，尤 其於維護管理建築物上，專有部分僅包含至壁、地板或天花板表層粉刷之表面部 分；但在外部關係上，亦對於第三人之法律關係，尤其買賣、保險、稅金等，專 有部分包含至壁、地板、天花板厚度之中心線。
區分所有建築物各區分所有權之登記面積，係確定於其所有權第一次登記 時。而申請建物所有權第一次登記，應檢附建物測量成果圖164，並依其所載建築 物面積辦理登記。而現行關於建築物面積測繪之規範，土地法未設明文；其準據 主要為地籍測量實施規則 273、283 條165之規定。於此等規定下，實務上關於區
162謝在全，前揭文，註 32。
163謝在全，民法物權論（上），三民書局，2004 年 8 月修訂三版，頁 383。戴東雄，民 法 物 權 編 上 區 分 所 有 權 之 修 正 草 案 ，月旦法學雜誌，1999 年 6 月，頁 24。
164請參照土地登記規則 79 條第 1 項。
165地籍測量實施規則 273 條：
「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：
一、獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。
二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。
三、前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台 、屋簷或兩遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量 。
四、地下街之建物，無隔牆設置者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍 測繪其位置圖及平面圖。
五、建物地下室之面積，包括室內面積及建物設計圖內所載地下室四周牆 壁厚度之面積。」
地籍測量實施規則 283 條：「區分所有建物之共用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，
分別合併，另編建號予以勘測。」
另外，公寓大廈管理條例 56 條第 3 項亦有相關之規定：
「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪 規定，辦理建物所有權第一次登記：
一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣
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分所有建築物物專有部分面積之測繪，其邊界為外牆166（含樑柱）時，以牆壁（或 樑柱）之外緣為界；為分戶牆167（含支柱）時，以牆壁（或支柱）之中心為界。
於是，屬外牆（或樑柱）或分戶牆（或支柱）厚度所占之面積，即測繪登記成為 專有部份之範圍，獨立地歸屬區分所有權人所有168。如上所述，實務上對於區分 所有建築物專有部分範圍之測繪登記作法，與前述學說上之見解並未一致。雖是 如此，但實定法對其範圍如何並未明訂或予以限制，準此，上述實務上之作法，
原本尚難謂為違法169。但自 1995 年 6 月公寓大廈管理條例制定公佈後，即有違 法之情形產生170。
申言之，區分所有建築物之外牆、分戶牆或樑柱，其構造有屬承重牆壁171或 主要樑柱者。而區分所有建築物中之承重牆壁、主要樑柱，乃建築物整體基本結 構之一部，為維護建築物安全性之所必要，故性質上、構造上應屬共用部分。依 公寓大廈管理條例 7 條172規定，不得獨立使用供作專有部分，亦不得約定為專用 部分。法解釋上，此依規定為強行規定。於是，現行土地登記實務上，關於區分 所有建築物面積測繪登記，對於建築物內之牆壁、樑柱，仍沿襲以往未區分是否 屬承重牆壁或主要樑柱，一律如上述作法將其所占面積測繪登記為專有部分，則 於外牆或分戶牆屬承重牆壁，或樑柱為主要樑柱者，即屬違反公寓大廈管理條例
工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」
166依建築技術規則建築設計施工篇第 1 條第 22 款，外牆是指建築物外圍之牆壁。
167依建築技術規則建築設計施工篇第 1 條第 24 款，分戶牆是指分隔住宅單位與住宅單位或 住戶與住戶或不同用途區劃間之牆壁。
167依建築技術規則建築設計施工篇第 1 條第 24 款，分戶牆是指分隔住宅單位與住宅單位或 住戶與住戶或不同用途區劃間之牆壁。