小結

據此，整合訪談內容以及師大商圈目前所遭遇的議題，本研究以為師 大商圈經營管理的再造過程，有下列四個層面需要考慮：實質環境、社區 居民與商圈組織協調、商圈組織經營管理、以及政府公部門推動執行與監 督。

在實質環境方面，都市商圈的經營模式往往過於制式化；商圈之間的 經營模式經常彼此學習、仿效，以最快速的手段複製與移植所謂的商圈成 功經驗，卻忽略了商圈所在地客觀條件的不同所形成的經營管理應有的差 異性。以師大商圈為例，就是忽略了師大商圈附近社區的性質以及社區居 民的組成，加上缺乏整體性遠景規劃，僅以短視的商業利益為考量，失去 讓商圈與社區做連結的機會。例如以同樣在臺北市著名的饒河光光夜市商 圈與師大商圈做比較，饒河觀光夜市商圈中商家與社區住家的關係，是商 家本身就是住家，或是社區住戶本身就住在商家承租的店面或土地之上；

換句話說，在饒河觀光夜市商圈，社區居民本身承擔、自付所有因商業行 為所帶來可能的正面、負面影響，因此商圈內商家組織本身的自主管理，

幾乎等同於社區居民組織的自主管理，饒河觀光夜市所有的權益維護，係 由商圈內的所有商家與社區居民共付共享。相對的，師大商圈與其他都市 商圈較為不同的現象在於，租賃店面的房東，多僅止於將銷售空間租予商 家，而不管其經營型態；換句話說，師大商圈中提供店面的房東或地主對 於商圈環境經營的態度消極，同時並未顧及其他社區住戶、用戶的權益，

導致商家與社區住民的衝突。另一方面，政府在推行相關商圈法令時，忽 略了師大商圈中，多數店面的房東或地主，本身其實並不居住在附近的社 區，而多是投資客的地產投資，在進行商圈活動監督與推行政策上，忽略 了這些外地房東對商圈附近社區、以及該社區居民的影響力，因而加速了 師大商圈商家與社區居民的摩擦。

綜理而言，在實質環境層面，師大商圈面臨社區居民與商家產權結構 的衝突，產權結構的畸形造成了利益衝突；師大商圈中的社區居民多住在 二樓以上的公寓，而一樓係為商家從事商業行為的場所，二樓以上社區居 民僅享受到一樓商家所製造出來的噪音、聲光、空氣汙染等負面效果，而 無法同等享受到商業利潤的果實，然而一樓商家所製造的環境負擔，卻是 所有商圈內的人所要共同承擔的。這樣的利益衝突，遂師大商圈實質環境 結構不均、不公的後果。

在社區居民與商圈組織協調方面，係衍生自上一個層面，師大商圈過 去以舊型商圈型態、或是一種相當制式化的商圈經營模式在運行，長期未 考量社區居民的居住正義與商業發展之間的平衡，使得商圈經濟發展與社 區永續發展之間的利益被抵銷，甚至拖垮了社區永續發展的根基。另一方 面，師大商圈商家對於經濟發展的盲目追求，使得他們忽略了社會趨勢對 居住正義的影響力，社區居民不再僅以社區經濟開發為主要手段及目標，

社區居民對於維護社區品質的意識越來越強烈，商家與社區居民溝通協調 捉襟見肘的現象，使得師大商圈瀕於消失。舉例來說，永康商圈離師大商 圈並不遠，但是其運作遠較師大商圈順利，原因在於商圈中商家組織與社 區居民長期維持良好的溝通渠道，且商家組織會主動給予新進駐的商家營 運建立，告知該如何與社區互動、如何在發展經濟事業的同時維持社區居 民的權益。

如同實質環境的問題，師大商圈中的住家及商家利益衝突，亦出現在 社區居民與商圈組織的不協調上，社區居民一直強化商業利益無法共享的 不公正以及的共同承擔環境汙染的不公平，而商圈組織則頻頻誤解或是忽 略了社區居民對問題癥結的看法。另一方面，加上產權結構的問題，居住 在師大商圈中的居民，與在師大商圈中有產權，但又不居住在當地的居民，

在面對商圈組織、商圈發展、社區權益維護等概念與議題上，往往缺乏一

在商圈組織經營管理上，師大商圈面臨轉型，商圈組織必須重新定位 商圈的需求，以及在與社區居民之間取得共識。商圈組織必須跳脫單純的 競合關係，不僅僅考慮商圈內店家的經營情況，也必須考慮店家與社區居 民、以店家之間的關係，求同存異。如比較永康商圈與師大商圈，兩者的 商家多從外地進駐，且房東或地主亦多不住在社區內，然而永康商圈之商 家組織積極主動參與社區活動，拉近店家與社區居民的關係，其自主管理 效率高，少有店家與社區居民產生摩擦的狀況。反觀師大商圈，縱使在與 社區居民產生衝突後開始設立商家組織，但商家組織僅止於服務店家，缺 乏與社區居民的主動聯繫，造成商家組織與社區居民組織的意見成兩條平 行線，未見於意見上的交叉溝通。

在政府公部門推動執行與監督層面，過去政府相關部門對於都市商圈 發展與管理的相關法令地位與運作機制，多流於被動以及負面的懲罰手 段，少有主動及正面的鼓勵手段，造成商圈內的店家以不違反法令為主要 對策；這樣的模式係為舊式管理商圈的方式，缺乏針對不同商圈條件必須 採用不同法令運作管理的意識。這讓政府公部門、商圈店家、以及商圈附 近社區居民三者之間對商圈管理上的落差，容易激起店家與社區居民的衝 突。另一方面，政府公部門所推出的法令與監督體系，忽略地方需求，缺 乏永續經營商圈同時長期維護社區利益的規劃觀念，使得真正的問題無法 被實際改善。