自主管理的結構

一、自主管理結構

都市商圈受到外在環境壓力與內部組織管理的影響甚鉅，加上消費者 對環境品質意識的提升以及商業環境的轉型改變，讓師大商圈的定位與後 續發展受到衝擊與考驗。師大商圈的再造過程，必須透過地方政府、公部 門相關輔導單位、社區領袖、社區居民、以及商圈組織、以及商圈內各店 家的整合運作，藉由各組織之間緊密的結合、合作，以共存共榮的態度、

因地制宜的再造機制進行商圈經營管理的翻轉，以讓商圈一方面得以永續 經營發展，帶動社區經濟繁榮，另一方面維護社區固有生活品質。

據此，師大商圈自主管理的結構，可分為十二個層次(如圖 5-2-1)：自 主管理範圍、自主管理成員、第三部門參與、自主管理組織、自主管理項 目、自主管理程序、自主管理的決定方式、自主管理比例、自主管理時效、

自主管理監督、自主管理執行、以及仲裁機制。

圖 5-2-1 師大商圈自主管理結構

(一)自主管理範圍

指師大商圈的所有使用分區街廓，包含第一種商業區(特)以及第三種住 宅區，而依臺北市土地使用分區管制自治條例規定，第三種住宅區得附條 件允許部分飲食或零售業的設置。然而因為師大商圈街廓多屬 6 公尺以下 巷道，導致多數店家為符合條件並產生違規情形。因此，師大商圈自主管 理的第一層次，就是重新劃定符合法規條件的商圈範圍，而在此合法範圍 內的商圈經營，係能夠以自主管理的方式營運。

(二)自主管理成員

師大商圈內的土地所有人、租賃戶(商家)為當然成員，土地所有人在承 租土地給商家前，可以事先調查商家的信譽、經營項目、經營理念，觀察 是否有違背商圈規範的可能性；而租賃戶，宜先調查商圈的規範是否符合 自身經營條件與經營成本。待兩方都能有共識後，商圈內自主管理的成員 組成算是完成了。

(三)第三部門參與

通常非營利組織或非政府組織中的專家或學者，會扮演諮商的角色，

一方面提供自主管理系統如何運作的建議，一方面也藉由實務上的操作，

不斷的修正與精進自主管理模式的真實情況，以建立因地制宜的自主管理 論述。除此之外，第三部門對商圈自主管理的參與，除了提供有效、立即 性的建議外，亦可作為自主管理成員在意見不合時的緩衝，作為一個公正 的第三方，以快速的解決自主管理商的紛爭。

(四)自主管理組織

在自主管理的組織方面，可以較為扁平化的組織結構來建立自主管理 組織；所謂較為扁平化的組織結構，意味著組織中雖然有組織的最高管理 者，以及部分管理者授權之幹部，但並非一言堂的系統，管理者與管理幹

成員皆有發表意見與提供建言的機會與權利，而這也是師大商圈自主管理 組織能夠持續生存的關鍵。

(五)自主管理項目

師大商圈的自主管理組織應以相關法律為基礎，如土地使用分區自治 條例、商業法等，明確地確認那些區塊是能夠進行自主管理，而那些區塊 是受到政府法律嚴格控制的。在確認可自主管理的範疇後，自主管理組織 係可條例式的列出，讓土地所有權人及租賃戶都有可以遵守的依據，知道 自主管理組織在哪些項目上，能夠給予其協助。

(六)自主管理程序

師大商圈自主管理組織在執行自主管理前，必須向相關政府單位申 請，如自主管理組織係屬於社區發展服務的一部份，因此可向臺北市政府 社會局申請籌組即成立相關社區發展協會；另一方面，如果自主管理組織 要走向人民團體的組織類型，如工商團體、社會團體，或是合作社、基金 會、職業團體等類型，亦需要向社會局提出申請。

(七)自主管理的決定方式

師大商圈係可參照公寓大廈管理條例的精神，規定自主管理組織開會 的日期、開會的地點、開會的主題、以及必須解決的問題。其中，開會的 主題，應建立程序機制，讓自主管理組織成員的意見及想法都能獲得充分 的發表，而待解決的問題，則以問題的嚴重性作為討論的順序。另一方面，

自主管理組織也必須明文訂定問題解決的方式及順序的準則，讓自主管理 組織在決定議題與行動時，能有所依歸，維持公正性並避免不必要的誤會 及紛爭。

(八)自主管理比例

師大商圈的自主管理組織可以透過組織章程，會議協定，規範商圈內 自主管理組織所能合法、合理置喙的範圍，並在確認自主管理的比例後，

逕行公告。商圈內的土地所有權人、租賃戶，原則上必須需遵守自主管理 組織在商圈管理上有權力規劃的任何活動與安排；然會議協定並不是一成 不變或是無法修訂，自主管理組織的管理比例係可透過年度檢討會、或是 臨時動議的方式，進行調控，以維護商圈內所有人的義務與權益為最高原 則。

(九)自主管理時效

師大商圈的自主管理組織係可針對不同形式的管理操作訂定階層性的 管理績效評估，尺度比較小的管理活動，如廢棄物清運的管理，可以月為 單位進行管理績效評估；尺度稍大的管理活動，如商圈內商家陳設的設計 與安排，則可以以季為單位進行績效評估；而尺度較大的管理活動，如商 圈內商家對社區的回饋機制，與商家與社區居民之間的關係建立模式，係 可以年為單位進行評估。儘管自主管理的成效檢視以階層性評估為佳，但 如遇到緊急事件，亦可以臨時動議的方式進行立即性的評估，迅速的提出 改進事項。

(十)自主管理監督

不論師大商圈的自主管理組織係為社區法展協會的形態存在，或是人 民團體、職業團體的型態在運作，都需要受到臺北市政府社會局的監督與 覆核；另一方面，在商圈內的商業行為上，係受到臺北市政府商業局的管 理，而在商圈與社區環境之間的規劃上，係由臺北市政府都市發展局、文 化局、觀光傳播局、或是其他相關局處室辦理引導與監督的工作。

(十一)自主管理執行

師大商圈自主管理組織最重要的工作係為統合政府資源、商圈內土地 所有權人、租賃戶、以及第三部門等關係人，讓政府部門的法規及監督機 制作為自主管理網絡的法源依據及後盾，以第三部門的專家學者意見做為 自主管理運作機制的輔助資源，最後，進而讓商圈內的土地所有權人及租

(十二)仲裁機制

師大商圈自主管理組織除了可依照政府相關法令及組織自主管理相關 條例外，在商家或是土地所有權人有疑似違規的事項發生時，亦可以透過 其他公正團體進入協調、檢視、提供相關有效改進意見；如非政府組織或 非營利組織的介入都可以快速的讓歧見排除，如果依然有疑慮的話，亦可 以請政府相關部門派遣專業人員進入協商程序，以求務必讓違規的事項不 再發生。換句話說，因為制度不彰的關係而導致的違法行為，可藉由公正 團體的介入，提供有合理的制度修正方向，將原本致使商家或土地所有權 人違背地區公益的一般制度，透過修法的方式轉換成客製化的制度以符合 地區的差異性。

二、自主管理的劃分

本研究以為，師大創新的自主管理的模式，可依循不同區分面積來決 定自主管理時可能面對的投票機制，換言之，當個分區面臨需要共同上討 決議的時候，可藉由投票機制來決定最後該分區的運作方向，而此投票機 制係可參考公寓大廈管理條例。按公寓大廈管理條例第 28 條規定，「公寓 大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合 計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人 會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報 備。」依照此邏輯，師大自主管理可依照此比例，當區分所有權人達半數 以上，以及區分所有權比例合計半數以上時，即可依自主管理的模式進行 投票，以決定商圈內之相關事宜。

回到以區分面積來決定投票機制的議題，有鑑於商圈內的社區居民與 商家分布不均，所以在劃分師大商圈內的區分面積時，得以不同地段劃分，

而非齊一性；換言之，有些地段有比例較高的區分所有權或是區分所以權

人，而有些的段則比較低。如圖 5-2-2 所示，靠近和平東路的綠色區塊的部