研究結論

師大商圈過去的失衡管理模式所造成的住商衝突，乃成因於商圈發展 制度以及制度執行的偏頗，師大商圈在制定相關制度時，分區劃定住宅區，

將財產權賦予當地的社區居民；然而在社會發展與經濟體制掛帥下，土地 使用分區管制以無法彈性適應土地使用的需求以及社會變遷的態度，造成 土地使用效率不彰、混合使用不當、以及居民權益與商家利益的衝突。

回顧研究目的，本研究以為，師大商圈的自主管理模式的建立對策可 分別就下列三項說明。

一、不同都市商圈自主管理制度給師大商圈的啟發

從寧夏商圈、永康商圈、饒河商圈的訪談中可以知悉，儘管商圈內的 商業行為廣泛地受到政府相關律法的指導與限制，但根據相關法令賦予人 民集會結社的權利，這三個商圈都依照當地的客觀環境，如社區的規模、

社區發展的歷史、社區中商業活動與社區活動之間的關係、以及社區中所 有利害關係人對社區發展願景的追求，來制定相關有利於社區與商圈發展 的自主管理機制。除了遵照政府相關法令外，亦有特別制定該商圈的特別 管理辦法作為自主管理系統的法律依據；更甚者，如寧夏商圈，係將商圈 自主管理組織法人化，讓寧夏商圈的自主官理制度更臻於系統化、科層化。

由此觀之，上述條件確實可作為師大商圈在建立自主管理制度時，必須考 量的要件。

二、師大商圈土地管制的紛爭：不當商業使用之住商混合區再定位

基本上，土地分區管制制度存有很大的缺陷，其原因在於配套法規疊 床架屋，對核心法令體系造成影響。本研究以為，應在現行土地使用分區

及其使用範圍、使用條件、以及其他可能的附加使用條件。其次，建立商 圈選擇指標系統，客觀判斷商圈內行業別對社區居住環境的影響，降低住 商衝突，同時藉由相關指標指數分析商業行為以及商業內容與社區環境、

社區居民意識、以及社區居民權益的相容性，檢視是否有摩擦或隔閡產生。

最後，允許社區居民、以及社區土地財產權人參與商圈發展的協商過程，

透過此機制，同時讓商圈內之社區財產權人的資格受到保障與監督，確保 土地不會因個人私利或是特定組織之利益而不當使用。透過商圈發展的再 定位，讓師大商圈的自主管理有可以重新有所依循，更具效率。

關於上述論點，有一點必須要格外注意的就是長久以來的產權結構問 題，部分有財產權的居民因為非長期居住在師大商圈內，造成與其它具有 財產權的居民，在對住商混合這個概念的認知與認同具有顯著差異下，往 往無法擺脫摩擦。光是利益的衝突就能讓師大商圈紛爭不斷，遑論其他對 師大商圈土地分區利用及土地管制等制度性的問題。

採用浮動式分區管制，擺脫階層式(hierarchical)而從以一種介於階層式 與市場式共存的制度，也是對住商混合再定位的方式。透過僵化土地使用 的消弭，讓土地規劃、土地開發合一，更具土地使用效益；惟必須要注意 的是，整體架構、土地總量管制、區位條件等要素，必須要由審核單位事 先設定好(邊泰明，2011)，加上良好的配套措施，才不致產生政府失靈的現 象。

三、他山之石可以攻錯：師大自主管理機制的創新

由於師大商圈內商家組成與社區居民組成的差異，造成商圈住商衝突 尚未完全弭平，故本研究以為，在師大商圈自主管理機制上，為了同時增 加土地使用效率及考慮社區居民的權益，平抑破壞商圈整體利益的個人利 益，應可使用具彈性調整機制的土地分區管理，而彈性調整的依據，係可 透過政府公部門、商圈內商家組織、社區組織三方面共同研擬，制定相關

施行辦法。這一方面可避免政府公部門對於地方的不了解、或是過度泛論 都市商圈管理的運作機制而制定出過於齊一性或不適當的土地分區制度，

造成土地使用的機會主義，另一方面，具彈性調整的自主管理機制，可讓 商圈自主管理模式能夠服膺每個地方特殊需求，讓商圈內所有的利害關係 人，都能以維護該商圈發展以及維護商圈內所有社區權益的目標為努力的 方向，避免過多的個人主義出現。

至於在重疊分區的部分，可透過民主國家下仲裁權(referenda)以及創制 權(initiative)所賦予的投票式管制辦法，決定土地使用的方式。投票式分區 管制及採取社會契約的方式(social contract)，由商圈內商家與商圈內的社區 居民自願性的訂定符合雙方共同利益的合約(voluntary private contract)，而 政府公部門則站在輔導監督的角色。換言之，師大商圈內的社區居民、商 家，可以透過協商的方式，明文規定該遵守的標準，並且在有違背雙方契 約內容的時候，給予適當的懲罰。