第一章 緒論
第二節 旅館、民宿、日租套房三者之區辨
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其吾人從研究中發現地方民意代表（議員）在臺北市政府處置日租套房方案中具 有絕對性的影響力，他們會倚仗所持有用來制衡行政機關的各項立法權力，以及 正式或非正式的管道試圖影響臺北市政府的判斷，進而影響他們對於所關注的某 一件日租套房案件的處分結果。
隨著國外來臺旅客逐年倍增，旅宿安全亦越趨重要，且日租套房多藉由境外 網站刊登廣告以招攬生意，非我國法律所能及，可見日租套房問題儼然成為伴隨 觀光產業發展的重要議題，而臺北市位居全國觀光勝地之首，日租套房數目亦為 全國之冠，爰本研究以臺北市作為研究對象，以探討影響日租套房處置方案執行 之相關面向。
第二節 旅館、民宿、日租套房三者之區辨
我國法律規範提供住宿的場所大致可區分為非以營利為目的性質及以營利 為目的性質。非以營利為目的之住宿場所經營之法源依據為＜發展觀光條例＞第 二十四條第三項規定：「非以營利為目的且供特定對象住宿之場所，由各該目的 事業主管機關就其安全、經營等事項訂定辦法管理之。」，諸如國軍英雄館、警 光山莊、教師會館等，均由專責管理辦法規範，雖該場所類型是否有踰越其供特 定對象住宿之範疇一直持續受到關注及討論，在本研究中姑且不論。以營利為目 的之住宿場所則依＜發展觀光條例＞第二條第七款：「觀 光 旅 館 業：指 經 營 國 際 觀 光 旅 館 或 一 般 觀 光 旅 館 ， 對 旅 客 提 供 住 宿 及 相 關 服 務 之 營 利 事 業 。 」、第八款：「旅館業：指觀光旅館業以外，對旅客提供住宿、休息及其他 經中央主管機關核定相關業務之營利事業。」及第九款：「民宿：指利用自用住 宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，
以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」或依一般不動產租賃之 經營方式；易言之，係以營利為目的供住宿的場所可區分為觀光旅館（又可區分 為一般觀光旅館及國際觀光旅館）、一般旅館、民宿及不動產（房屋）租賃。
「日租套房」究屬上述何種經營模式，吾人可就外觀上及法規上分析之。日
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租套房的種類有很多，大型的、房間數高達一百多間的，或是獨棟經營的，然而 一般典型的日租套房外觀如同一般的住家，須有鑰匙打開一樓大門，才能搭電梯 或走樓梯至該樓層套房的公寓中，或是一樓即設有警衛室或管理員的大廈型態，
或是提供背包客入住的「share house」1等，較雷同不動產房屋租賃模式。惟吾 人一般所理解的不動產房屋租賃通常都為長期租賃，亦即租約簽訂為幾個月或幾 年，租金亦以月為單位計算；反之，日租套房則以日、週為出租概念，房價以日、
週計算。次以法規層面分析，交通部民國 99 年 12 月 29 日交路字第 0990012444 號解釋令所謂，以不動產租賃方式經營，提供不特定人有日或週之住宿或休息事 實而收取費用之日租套房，核屬旅館業務之營業行為，應以旅館視之。
然而，日租套房為何應以旅館而不以民宿論，就其外觀上，除了大型的或獨 棟的日租套房較似旅館經營模式外，吾人一般認為小規模的以不動產租賃方式的 民宅理應屬民宿的經營型態。且依據＜發展觀光條例＞第二十四條第一項：「經 營旅館業者，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領 取登記證後，始得營業。」以及第五十五條第三項規定：「未依本條例領取營業 執照而經營觀光旅館業務、旅館業務、旅行業務或觀光遊樂業務者，處新臺幣 9 萬元以上 45 萬元以下罰鍰，並禁止其營業。」可知違規經營旅館處新臺幣 9 萬 元以上 45 萬元以下罰鍰。若依據＜發展觀光條例＞第二十四條第二項：「民宿經 營者，應向地方主管機關申請登記，領取登記證及專用標識後，始得經營。」以 及第五十五條第四項規定：「未依本條例領取登記證而經營民宿者，處新臺幣三 萬元以上十五萬元以下罰鍰，並禁止其經營。」可知違規經營民宿者係處新臺幣 三萬元以上十五萬元以下罰鍰。是故，非法旅館之規模較民宿來得大，規範亦較 嚴謹，處以罰鍰亦較高。而就日租套房來看，除了大型的、獨棟的日租套房以外，
典型的小規模的日租套房較適用民宿的規範，卻仍處以旅館的罰則。是故，本研
1 意指一間房屋或公寓的所有者或使用者將除了自己使用的房間之外的多餘房間出租予別人，
或是一間房屋或公寓分租房間予不同人使用。分租房間的形式有很多，1 間房可出租予一人，
如1 間房內有多床或上下鋪設計亦可分租予多人，亦即多人共同分享承租 1 間房屋之意。
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究試圖先釐清旅館、民宿、日租套房三者之差異，俾確認執行日租套房處置方案 之法源依據。
第一項 旅館與民宿的差異
民宿的意義除了可就＜民宿管理辦法＞中的明確定義來理解，就該法的訂定 背景與起源亦可知民宿的設立應有其獨特性，與旅館的定義、型態、設立方式及 客源均應不同。吾人就＜民宿管理辦法＞及＜旅館業管理規則＞觀之，可整理出 民宿及一般旅館具有下列分別：
（一）設置地區：旅館規定申請人須檢附建築物核准使用證明文件，亦即該旅館 建築物必須是可以依法變更為旅館使用方得經營；而民宿的設立區域在＜民宿管 理辦法＞第 5 條共列舉了九項，可知民宿設立的規定不如旅館規定嚴格。然就臺 北市而言，除了陽明山國家公園部分區域及觀光農場以外均屬都市用地，爰設立 民宿反而比設立旅館來得困難。
（二）經營規模：一般民宿客房數僅能在 5 間以下，特色民宿則可增加至 15 間，
可知政府認定民宿是以家庭副業方式經營為目的；反之，旅館則無客房數多寡之 限制，較為彈性。
（三）建築及消防安全設備：民宿無論是在消防、建管等各方面，皆以小規模維 護公共安全的標準在規範；而旅館不同於民宿係以家庭副業經營方式為目的，係 屬純營利的經營型態，故在消防、建管等各方面都有專法以規範，方得保障公共 安全及消費者權益。另有學者更具體指出由於民宿設立目的為以家庭副業方式經 營，在建築物管理上同一般住宅為「H2」類組，不同於旅館的「B4」類組，爰無 論在建管、消防等維護公共安全相關規定皆不若旅館來的嚴格，像是毋須委託建 築師事務所辦理建築物公共安全檢修申報、建築物使用變更、室內裝修合格證 明，亦毋須申報一年兩次的消防安全設備檢修，僅須維護基本的消防安全設備（吳 碩文，2007）。
（四）經營設備：民宿為發展地方經濟、滿足田野休閒需求的小規模經營，對於
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硬體設備教不著重，反而民宿經營者的服務態度、在地文化的人情味等軟體層面 為吸引顧客入住民宿之主因；相對地，旅館本以營利為目的，經營設備的規格及 要求比較嚴格，民眾若欲入住，其住宿價格自然也較高。
（五）經營者：＜旅館業管理規則＞第 4 條載明申請設立旅館所須檢附的文件包 括公司或商業登記，可知旅館經營者必為公司或商號；＜民宿管理辦法＞第 13 條則無前揭規定，且第 11 條尚有不得經營民宿者的條件，可知民宿經營人為自 然人，要求不若旅館經營者嚴格。
（六）名稱：一般來說，申請民宿較申請旅館來的容易，僅要確認經營標的位於 可申請民宿範圍內即可，故民宿設立容易、家數多，名稱重疊性高，易讓旅客混 淆，故＜民宿管理辦法＞第 12 條規定：「民宿之名稱，不得使用與同一直轄市、
縣（市）內其他民宿相同之名稱。」；旅館則無相關限制。
（七）登記證變更補發事宜：由於民宿經營者為單一自然人，故民宿登記證內容 需申請變更或補發者須於事實發生後十五日內向主管機關提出申請；而旅館經營 人為公司或商號，較屬和議性質，內部作業流程亦須相當時間，故欲辦理前揭事 項者得於事實發生後三十日內為之。
有研究指出民宿及一般旅館的差別除了上述中提及之不同點之外，旅館因以 公司或商業登記經營，故可採用公司法相關抵稅規定；而一般民宿毋須申報營業 稅，故無上述抵稅規定。又旅館業得視其業務需要，依相關法令規定，配置餐廳、
視聽室、會議室、 健身房、游泳池、球場、育樂室、交誼廳或其他有關之服務 設施；民宿則無類此規定。而旅館本身建物用途須為提供旅客使用用途，民宿則 以住宅使用為限（李志郎，2006）。有學者並認為民宿具有提供不同於一般旅館 的住宿體驗、價格低廉、結合地方資源、提供農村參與特色之地方活動、濃厚人 情味及維護生態環境等特性（李亞珍，2005）。
第二項 民宿與日租套房的差異
陳當勝（1985）於報導中曾提及民國61年出現了小套房：「建築業者為了便
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利銷售房屋，於民國六十一年間發明了十坪左右小坪數的面積為單位的『金套房』
促銷，由於銷售總金額不高，購屋大眾接受力高，因此使得小套房辦公室、小套 房住家盛行起來。」在當時社會風氣下，購買房屋已非源於「有土斯有財」的傳 統觀念，而轉化為「購屋置產」的投資觀念，且無論是新婚夫妻、小家庭、單身 女子或外地來的工作人士或遊子，小套房的住屋型態等同滿足了其需求，而在此
促銷，由於銷售總金額不高，購屋大眾接受力高，因此使得小套房辦公室、小套 房住家盛行起來。」在當時社會風氣下，購買房屋已非源於「有土斯有財」的傳 統觀念，而轉化為「購屋置產」的投資觀念，且無論是新婚夫妻、小家庭、單身 女子或外地來的工作人士或遊子，小套房的住屋型態等同滿足了其需求，而在此