美國房地產市場

首先，從標準普爾全美房價指數（The S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index）觀察，²⁴2007 年起標準普爾全美房價指數開始從 182 下滑，指數更

再者，就美國商務部人口普查局（The United States Bureau of Census）所載 的美國新屋開工數資料觀之，²⁵新屋開工數於 2006 年一月達到高峰的 230 萬戶，

24 標準普爾全國房價指數（S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index），由標準普爾 道瓊（S&P Dow Jones）所發布的房價指數，主要用以衡量美國住房價格變化情況的指標，以重 覆銷售定價為基礎，不納入新成屋的銷售價格。10 大都會區指數包含 Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco, Washington DC；20 大都會區 指數另外包含 Atlanta, Charlotte NC, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland OR, Seattle, Tampa。

25 房屋是耐久財中的特殊項目，由於房屋的耐用年限更長，從開始興建到完工，通常需要

一年以上的時間。因此新屋開工水準會在經濟狀況轉佳前就開始上升，而在經濟趨緩或陷入衰退 前一段時間就會領先下滑，故而房屋開工數往往被視為景氣領先指標。

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Fed 於 2008 年第四季起一連串的 QE 政策有關。Fed 透過 QE1 政策投入 1.73 兆 美元買進機構債券與 MBS 資產，為美國房地產市場注入強心針，使得房價指數 未持續探底。FOMC 多次於 QE 會議紀錄中闡述房地產市場的復甦緩慢落後，屢 次將房地產因素列入是否採取繼續寬鬆貨幣政策的考慮項目之一。甚至在 QE 過 程中，將到期的機構債券及 MBS 本金再繼續投入購買同類型債券，並在 QE3 階 段再次投入 8.23 億美元購買 MBS，以求積極改善房地產市場。

美國房地產市場從 2009 年第一季起盤整了四年，直到 2013 年第一季開始緩 步成長，而這段時間也是 Fed 實施 QE 的主要時程。從上述資料觀之，QE 的實 施雖沒有達到立即拉抬房價指數的效果，但是對美國房地產後續復甦確實有其正 面之影響。

圖 三-6：標準普爾美國全國房價指數趨勢圖

資料來源：The S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index，本研究自行整理

http://us.spindices.com/indices/real-estate/sp-case-shiller-us-national-home-price-index 100

120 140 160 180 200 220 240

美國全國房價指數 美國 20大都會區房價指數 美國10大都會區房價指數

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圖 三-7：美國新屋開工數統計圖

資料來源：美國商務部人口普查局網站

http://www.census.gov/economic-indicators/#housing_starts 美國新屋開工數

獨棟新屋開工數 全部新屋開工數

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採取傳統貨幣寬鬆政策—「降息」。英國央行政策利率即銀行利率（Bank Rate）

從 2008 年 10 月調降至 4.5%，隨著危機蔓延，英國央行多次調降 Bank Rate，至 2009 年 3 月更將銀行利率調降到只有 0.5%。短短半年之內，利率水準已接近零 利率底限。

儘管已密集採取降息手段，但經濟成長率明顯下滑，²⁶英國央行貨幣政策管 理委員會（Monetary Policy Committee, MPC）研判，若不採行更積極的寬鬆貨幣 政策，名目支出有可能過於疲弱，中期之內將無法達到百分之二物價膨脹率目標 水準。因此，MPC 於 2009 年 3 月宣布展開大規模購債計畫，藉由英國央行的資 金大規模購買政府公債以及私部門債券，即一般稱之為量化寬鬆政策

（Quantitative Easing, QE），這也是繼美國聯準會之後第二個實施量化寬鬆的中 央銀行。該購債計畫的主要目標就是要將資金近注入實體經濟，進而刺激名目支

27 參閱：Bank of England, What is Quantitative Easing?

http://www.bankofengland.co.uk/monetarypolicy/Pages/qe/default.aspx