第五章 市場可行性分析
6.3 財務成本與收益
一、期初投資經費說明
依本服務中心 A、B 兩院區的空問規劃之目的:營運以社會復 健中心為主。為達到本服務中心之社會復健中心進入營運狀態及 確保服務品質，民間機構自取得經營權後，需投資預估期初總投 資金額約新台幣 6,150 萬元，期間包含建物修復費用約 3,100 萬 元、建物隔間整建裝修費用 894 萬元、建物安全無障礙及消防監 視等設施費用 371 萬元、住宿使用相關設施費用 390 萬元、辦公 及附屬空間設施費用 219 萬元、餐廳浴室廚房等設備費用 762 萬 元、建物整修設計及相關證照申請費用 288 萬元及營運開辦費用 約 98 萬元(包括律師、會計師及相關行政費用等籌備期問所有的支 出)，詳如表 6.2 期初投資經費概估表。以上預估之金額僅供財務 試算評估分析使用且屬保守估計，將來民間機構需投入之金額大 小，將視其經營手法而有所變動。
表 6.2 期初投資經費概估表
項次 項目 院區 單位 數量 單價 複價 備註 1 建物修復經費 A 院 式 1 19,659,850 19,659,850
B 院 式 1 11,699,950 11,699,950
2
建物隔間整建
裝修費用 A 院 坪 1240 1,500 1,860,000 B 院 坪 3490 2,000 6,980,000
3
建物安全無障 礙及消防監視
等設施費用 A 院 坪 1240 600 744,000
1-3F 費用較 低
B 院 坪 3490 850 2,966,500
B1-5F 費用 較高
4
電梯設施改建
費用 A 院 座 0 325,000 0 B 院 座 4 325,000 1,300,000
5
住宿使用相關
設施費用 A 院 床 80 10,000 800,000
包括床鋪櫥 櫃等設備
B 院 床 180 10,000 1,800,000
包括床鋪櫥 櫃等設備
6
辦公及附屬空
間設施費用 A 院 坪 163 2,400 391,200 B 院 坪 752 2,400 1,804,800
7
餐廳浴室廚房
等設備費用 A 院 坪 495 5,000 2,475,000 B 院 坪 1030 5,000 5,150,000 小計 57,631,300
8
建物整修設計 及相關證照申
請費用 A+B 院 式 1 2,881,565 2,881,565
約為改建維 修經費 5%
9 開辦費 A+B 院 式 1 987,135 987,135 總計 61,500,000
二、營運收支財務分析
本章節有關財務視算分析，將擬定三種計算模武，來估算南 投藥癮復健中心未來營運可能之財務狀況與風險，即 1.保守估計 (最差可能狀況)、2.一般估計(中等可能狀況)、3.樂觀估計(最優可 能狀況)三種方案，分別提出可能的結果，以作為本中心未來經營 者的財務評估參考依據。
(一)營運收入分析
1.收容人數及金額分析
(1)每人復健住宿收費標準
依據行政院衛生署八里療養院藥癮復健及住宿收費標 準，可收費標準每人每日可收 538 元[33]。
(2)收容人數
最 終 收 容 人 數 依 訪 談 案 例 收 容 人 數 比 例 為 66% 至 100%推估，每年收容成長人數並醫藥癮人口每年成長率約 35%*中心總床數 260 床推估：
A..一般估計人數：
依採訪談案例之住床率平均值 88％，每年收容 成長率 35%評估 (本中心依每年 80 床成長至 230 床 作計算)。
B.保守估計人數：
依採案例最低值 66%，每年收容成長率 35%評 估估(本中心依每年 60 床成長至 170 床計算)。
C.樂觀估計人數：
依採案例住床率最高值 100%，每年收容成長率
詳如表 6.3 收容人員預估表及表 6.4 收容費用統計表：
表 6.3 收容人員預估表 單位：人
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計
60 120 170 170 170 170 170 170 170 170一般估計
80 160 230 230 230 230 230 230 230 230樂觀估計
90 180 260 260 260 260 260 260 260 260表 6.4 收容費用統計表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 1,178.22 23,56.44 3,338.29 3,338.29 3,338.29 3,338.29 3,338.29 3,338.29 3,338.29 3,338.29 一般估計 1,570.96 3,141.92 4,516.51 4.516.51 4,516.51 4,516.51 4,516.51 4,516.51 4,516.51 4,516,51 樂觀估計 1,767.33 3,534.66 5,105.62 5,105.62 5,105.62 5,105.62 5,105.62 5,105.62 5,105.62 5,105.62
2.餐廳營運收入
參考行政院衛生署草屯療養院之餐廳營運收入，扣除菜 錢、瓦斯費、設備費等以收容人數每人每日以淨利 130 元計算 [34]，詳如表 6.5 餐廳收入預估表。
表 6.5 餐廳收入預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 284.7 569.4 806.65 806.65 806.65 806.65 806.65 806.65 806.65 806.65 一般估計 379.6 759.2 1,091.35 1,091.35 1,091.35 1,091.35 1,091.35 1,091.35 1,091.35 1,091.35 樂觀估計 427.05 854.1 1,233.7 1,233.7 1,233.7 1,233.7 1,233.7 1,233.7 1,233.7 1,233.7
3.慈善活動捐款收入
樂觀估計依訪談案例最高每年收入約計有 2,400,000 元，一 般估計為 1,800,000 元，保守估計為 1,200,000 元。詳如表 6.6 慈 善活動捐款收入表：
表 6.6 慈善活動捐款收入表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120
一般估計 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180
樂觀估計 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240
4.銷售收入
藥癮復健中心設有庇護工場，因此從事生產活動，例如烘 焙、便當、輔具等，參考台中縣德水源身心障礙療養院[35]之生 產規模，保守估計每年約有 1,000,000 元，一般估計為 1,500,000 元，樂觀估計為 2,000,000 元。扣除必要之成本，包含材料費、
設備費、交通費等，實際淨利以 30％的盈餘計算，因此保守淨 利有 300,000 元，一般估計淨利有 450,000 元，樂觀估計淨利有 600,000 元。詳如表 6.7 銷售收入預估表：
表 6.7 銷售收入預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
一般估計 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45
樂觀估計 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60
(二)營運支出分析 1.人事費用支出
(1)其專業人員依精神復健機構設置管理及獎勵辦法第六條 為：
A..服務量每二十人(含二十人以下)，應置專任管理人 員一人。
B.至少應有兼任職能治療人員一人。
C.至少應有兼任精神醫療社會工作人員、臨床心理人 員或護理人員一人。
將視本中心未來營運其總收容人數的成長而逐步增 加。
(2)專業人員薪資依上數人員配置及參酌草屯療養院規模（60 床，設社工師一位、職能治療人員一位、心理師一位、
護理人員六位、專業管理人員三位）[34]計算如下：
A.專任管理人員 MP*55,000
AP:收容床數/20 床，取整數計。
B.職能治療人員 PP*55,000
BP：收容床數/60 床，取整數計。
C.精神醫療社會工作人員 WP*35,000 CP：收容床數/60 床，取整數計。
D.臨床心理人員 CP*35,000
DP：收容床數/60 床，取整數計。
E.護理人員 DP*35,000
EP：收容床數/10 床，取整數計。
詳如表 6.8 專業人員預估表及表 6.9 人事薪資費用預估表：
表 6.8 專業人員預估表 單位：人
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計
12 24 35 35 35 35 35 35 35 35一般估計
18 33 47 47 47 47 47 47 47 47樂觀估計
20 36 54 54 54 54 54 54 54 54表 6.9 人事薪資費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 600 1,200 1,758 1,758 1,758 1,758 1,758 1,758 1,758 1,758 一般估計 900 1,650 2,358 2,358 2,358 2,358 2,358 2,358 2,358 2,358 樂觀估計 1,008 1,800 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700
2.設備維護費用支出
(1)維護費用以本中心樓地板面積每坪 250 元計算[34]，並以 物價上漲率 1％-2.5%，為成長率估計各年度之維護費用。
(2)本案 A B 兩院區樓地板面積約 4,730 坪來計算。
(3)保守估計維護費用則採物價上漲率 2.5％計算，一般估計維 護費用則採物價上漲率 1.75％計算，樂觀估計維護費用則 採物價上漲率 1％計算。
詳如表 6.10 設備維護費用預估表：
表 6.10 設備維護費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 118.25 121.2063 124.2364 127.3423 130.5259 133.789 137.1337 140.5621 144.0761 147.678 一般估計 118.25 120.3194 1,2.425 124.5674 126.7473 128.9654 131.2223 133.5187 135.8553 138.2327 樂觀估計 118.25 119.4325 120.6268 121.8331 123.0514 124.2819 125.5248 126.78 128.0478 129.3283
3.服務人員保險費用支出
針對藥癮復健中心之服務員工的人身職業保險來作評估，
將依台中縣立德水源身心教養院採平均每位員工每年約需 500 元來估算[35]。詳如表 6.11 保險費用預估表：
表 6.11 保險費用預估表 單位：元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 6,000 12,000 17,500 17,500 17,500 17,500 17,500 17,500 17,500 17,500 一般估計 9,000 16,500 23,500 23,500 23,500 23,500 23,500 23,500 23,500 23,500 樂觀估計 10,000 18,000 27,000 27,000 27,000 27,000 27,000 27,000 27,000 27,000
4.營運食宿行政成本費支出(清潔、洗衣、辦公及電話等)參考草屯 療養院資料以住宿收容人數約每人 226 元人日來作評估[34]。詳 如表 6.12 營運食宿行政成本費用預估表：
表 6.12 營運食宿行政成本費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 98.988 197.976 288.715 288.715 288.715 288.715 288.715 288.715 288.715 288.715 一般估計 148.482 272.217 387.703 387.703 387.703 387.703 387.703 387.703 387.703 387.703 樂觀估計 164.98 296.964 445.446 445.446 445.446 445.446 445.446 445.446 445.446 445.446
5.營運水電費支出
基本電費係參考台中縣政府縣立德水園身心障礙教養院 (200 床)[35]用電量以裝置契約容量 1600 千瓦為依據(顏永森，
2005)。
基本電費係以裝置契約容量 1600 千瓦，每年夏季(6－9 月) 每千瓦以 240 元/月計算，每年非夏季(1-5 月，10-12 月)每千瓦 以 176 元/月計算(台灣電力公司，2007)計算:流動電費係假設：
夏季(6－9 月)實際使用需量為 75%，每度以 1.65 元計算、非夏 季實際使用量為 65%，每度以 1.56 元計算。樂觀估計，基本電 費每月約 300,000 元，流動電費約 100,000 元，水費 4,000 元，
瓦斯費 7,000 元，合計每月 410,000 元，保守估計約為樂觀估計 的 1.5 倍，為 615,000 元，一般估計則採平均為 512,500 元。根 據物價上漲率，每年以調整 0.5%計算。詳如表 6.13 營運水電
費用預估表：
表 6.13 營運水電費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 738 741.69 745.3985 749.1254 752.8711 756.6354 760.4186 764.2207 768.0418 771.882 一般估計 614.4 617.472 620.5594 623.6622 626.7805 629.9144 633.0639 636.2293 639.4104 642.6075 樂觀估計 492 494.46 496.9323 499.417 501.914 504.4236 506.9457 509.4805 512.0279 514.588
6.管理費用支出
(1)依據工程會民間參與公共建設之可行性評估手冊中[19]，
所提列之管理費用，約為上述各項費用總計之 5-15%。
(2)保守估計為 15%，一般估計為 10%，樂觀估計為 5%。
詳如表 6.14 管理費用預估表：
表 6.14 管理費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 218.7309 309.8439 394.6222 395.4553 396.2954 397.1424 397.9965 398.8578 399.7262 400.602 一般估計 163.5358 239.2466 310.7332 311.195 311.6603 312.1290 312.6013 313.077 313.5564 314.0394 樂觀估計 81.0642 120.988 166.3068 166.4913 166.6771 166.8641 167.0523 167.2418 167.4326 167.6246
7.租金費用
(1)根據台灣省公有房屋租賃契約規定，租金依出租機關法定 租金標準計算(現行房屋租金以訂約當年房屋課稅現值百 分之十計算，基地租金以申報地價年息百分之五計算，並 可享受六折優惠)，以藥癮復健中心使用面積 42,473 平方公 尺計算，房屋課稅現值按照稅捐稽徵單位的計算，房屋現 值是按樓層計算(依南投縣稅捐稽徵處草屯分處提供資料 計算)，一樓建物以每平方公尺 2400 元、二樓建物以每平 方公尺 2500 元、三樓建物以每平方公尺 2600 元、四樓建 物以每平方公尺 2700 元、五樓建物以每平方公尺 2800 元、
六樓建物以每平方公尺 2900 元計算，若各棟之間互通，而 且使用執照只申請一張，則是按最高樓層計算。A.B.兩基 地彼此不互通，因此將依各區最高樓層計算。
(2)租金計算：
A.基本面積：
a.建物總面積：16,660 平方公尺 b.土地總面積：42,473 平方公尺 c.公告地價：以 40 元/平方公尺計算
公告地價：42,473*40=1,698,920 元
(3)房屋租金核算方武：(桉法定工程造價百分之十)*(房屋租用 面積)*(房屋現值)÷12 個月
A 院區房屋現值為 12,006*2,900＝12,100,400 故每月房屋租金為：
12,100,400*10％÷12=100,837
B 院區房屋現值為 4,654*2,600＝34,817,400 故每月房屋租金為：
34,817,400*10％÷12=290,145
(4)基地租金核算方武:(公告地價年息百分之五)*(公告地價)÷
12 個月*六折
1,698,920x5％÷12x60%=4,247
(5)每月租金核計方式：100,837+290,145+4,247＝395,229(元) 詳如表 6.15 租金費用預估表：
表 6.15 租金費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 一般估計 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 樂觀估計 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748 474.2748
8.房屋折舊，依期初投入裝修及設備金額約為 3050 萬元，假設以 直線法分 10 年平均折舊。詳如表 6.16 折舊費用預估表：
表 6.16 折舊費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計
3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000一般估計
3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000樂觀估計
3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,000 3,050,0009.權利金支出
(1)依據 OT 案例，以投入金額與最高、最低定額權利金估算，
定額權利金保守估計為 1000 萬元/年，樂觀估計為 500 萬元 /年，一般採保守及樂觀平均值 750 萬元/年。
(2)考慮投資效益及增加投資者意願，本中心期初投入整建金 額，於定額權利金分 10 年抵扣。
(3)變動權利金保守估計以 OT 案例最高為 5%，樂觀估計以 OT 案例最低為 2%，一般估計採保守及樂觀平均值 3.5%。
詳如表 6.17 固定權利金費用預估表及表 6.18 變動權利金費 用預估表：
表 6.17 固定權利金費用預估表 單位：萬元
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年
保守估計 690 690 690 690 690 690 690 690 690 690
一般估計 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440
樂觀估計 190 190 190 190 190 190 190 190 190 190
表 6.18 變動權利金費用預估表 單位：萬元