國內公共閒置空間委託民間經營管理之研究

明新科技大學 校內專題研究計畫成果報告

計畫類別： …整合型計畫 ;個人計畫

計畫編號：MUST 97-土木系-001

執行期間： 97 年 3 月 01 日至 97 年 9 月 30 日

計畫主持人：劉馨隆

共同主持人：

計畫參與人員：劉貴玉、黃為寬、陳奕良

處理方式：除涉及專利或其他智慧財產權外得立即公開，

唯必要時本校得展延發表時限。

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執行單位：明新科技大學土木工程系

中 華 民 國

97 年

10 月 30

日

國內公共閒置空間委託民間經營管理之研究

Abstract

With the progress of times, the quality of life requires larger public open spaces and better facilities day after day. The government uses the private funding effectively to lighten the financial burden. Otherwise, the private section involvement in public works is strongly encouraged. Others advantages, such as improvement of the service quality of infrastructure and direct economic growth etc, will eventfully bring in positive impact and profitability to the local society.

Aside from expecting for the new development, the discussion of the “reuse of public deserted spaces” is also worth of treats. Especially for that government authority at local level, whose budget and manpower are limited. It’s not easy to deal with extensive newly-built construction, but yet the local government should take proactive actions in developing the “public deserted spaces”. The building or facilities with historic, cultural or leisure significance can be combed with new software or hardware facilities activities, to revive the area .At the end, all people will benefit from the outcome.

There are many factors need to be considered when the public deserted spaces are handled by private sectors, including the deranges at existing original facilities、defaulted risks、legal issues、finance、market demand and rate of return. This study not only establishes multiple evaluation standards, but also the specific evaluation standards for public deserted spaces when commend to the private entity. Result of the research are obtained through documents review conducting、interview with expert and cases study, the framework is further refined in the mode of evaluation the facilities by using Fuzzy Analytic Hierarchy Process, It revues as a great reference for public sector in selecting managerial teams.

國家，紛紛體認到重新賦予一棟老舊建築新的生命力，遠比將其拆毀重建更有意 義及價值，從一九七０年代末期開始分四個發展階段歷程：

而提昇漢堡的文化品質。 六、溫哥華．葛蘭湖島（Granville Island）

死寂的空間或促其產生新的意義，亦最具挑戰性。研究者綜觀溫哥 華葛蘭湖島的重建發展經驗，論述如下足資借鏡之處： 1.功能定位明確：發揮複合式使用的最大功能，從空間整體屬性定位 到實際功能的運作，均有明確而有效的方法。 2.經濟自給自足：經由商業運作而能自給自足，是該方案最大優點， 為政府帶來極大的稅捐收益。 3.以藝術開創觀光契機：葛蘭湖島充滿藝術氣息，成為老少咸宜的休 閒勝地，為觀光旅遊開創生機。 4.落實藝術教育意義：葛蘭湖島的藝術學院，讓藝術家、學生與群眾 產生更緊密的交流，相互激盪出更多生活及創作的靈感，實現藝術 教育的真正意義。 5.成功塑造多元形象：非僅保留工業前身的外觀特色，並營造出當地 嶄新風貌，使其躍升為溫哥華的地標，兼顧理想與實務的運作方 法，堪稱閒置空間再利用的典範。

七、紐約．南街港（South Street Seaport ）

八、澳洲．雪梨戲劇公司（Sydney Theatre Company）

地屬澳洲新南威爾斯省政府的碼頭倉庫，是廢棄多年的舊碼頭區，經過雪梨 戲劇公司（Sydney Theatre Company）的活化營運，讓碼頭倉庫變成藝術搖籃。

過場地承租以進行募款，進而成立專屬的營運基金。非僅能使歷史 建築的保存原始風貌，更能使再利用的藝文空間，得以有永續經營 的機會。

十、舊金山．由巴布那公園（Yerba Buena Gardens）

位於舊金山中央街廓東側的藝術文化中心，將提供藝術家與觀眾一個具有美 術館品質的畫廊及展覽空間，一處供戲劇、音樂及舞蹈使用的戲院，一家錄影帶 及影片的戲院，還有一間可供許多特殊活動使用的多元化會議廳。該中心計畫與 整個舊金山市多元、成熟的藝術社區合作，其所展示的節目及活動，則是以小型 的藝術組織及獨立藝術工作者為主。 （一）、發展背景

由巴布那中心（Yerba Buena Center）是舊金山早期的名字，邊 界是從市場街的東南延伸至哈里森街（Harrison），以及從第二街往 東南延伸至第四街。該地區的87 英畝土地上，混雜衰敗的兩層或三 層樓房，居住低收入的家庭及各類種族的人們；雜草叢生的旅館住 著退休的單身人口與流浪漢；當舖、酒吧、貧民窟教會及斑駁的商 業與工業建築。 在大部分的街廓裡，家庭住宅與工廠、倉庫、車庫等擁擠地毗 鄰而居，狹窄的巷弄與街道為繁忙的貨車交通，帶來運輸及安全上 的危險。在建築上值得稱道的是紅磚蓋成的聖派崔克教堂，以及位 於傑西街（Jessie Street）上的一座太平洋瓦斯電力公司（PacificGas & Electric Company），是具有純藝術風格的電廠，而該電廠已劃為保 存區而不復使用。

（二）、規劃內涵

使各級政府機關能充分了解政府業務委託民間辦理觀念與做法，並培養行政機關 負責委外業務之人員，亦對行政院各級機關相關人員進行訓練，以鼓勵所有單位 全面積極推動委外業務。透過此種機制與措施的推動，政府已經在業務委外方面 有初步的成效出現。

評分法亦是利用其基本概念，利用層級分析法可以將複雜的問題系統化，由不同 的層面加以層級分解，並透過量化的判斷，覓得脈絡後加以綜合評估，以提供決 策者選擇適當廠商的充分資訊，減少決策錯誤的風險性。但在層級分析法將問題 精簡化有屬量以及屬性的評估因子，在給予專家判斷給予屬量的資料，因此在依 賴個人的知識、經驗以及判斷，但人的思維判定中具有一定的模糊性與不確定性， 因此在專家給予屬量資料時往往會因判斷人標準的不同而有所變化，故本研究加 入模糊理論，利用模糊理論對具有模糊性的屬性問題進行有效的處理的特姓，使 評估結果更接近實際更為準確，以下分別介紹層級分析法以及模糊層級分析法：

4.2.1層級分析法(AHP)之概述

AHP 是由美國學者Tomas L. Saatty（1980)所發展出來的，就是將複雜的問題 系統化，由不同的層面給予層級分解，並透過量化的判斷，覓得脈絡後加以綜合 評估，以提供決策者選擇適當方案的充分資訊，同時減少決策錯誤的風險性；鄧 振源與曾國雄（1989）提到AHP 方法的基本假設，主要包含下列九項： 1.一個系統可被分解成許多種類或成分，並形成有向網路的層級結構。 2.層級結構中，每一層級的要素均假設具獨立性。 3.每一層級內的要素，可以用上一層級內某些或所有要素作為評準，進行評估。 4.比較評估時，可將絕對數值尺度轉換成比例尺度（Ratio Scale）。

5.成對比較（Pairwise Comparison）後，可使用正倒值矩陣（Positive Reciprocal Matrix）處理。

6.偏好關係滿足遞移性（Transitivity）。不僅優劣關係滿足遞移性（A優於B， B 優於C，則A優於C），同時強度關係也滿足遞移性（A優於B 二倍，B 優於C 三 倍，則A 優於C 六倍）。

（Consistency）的程度。

8.要素的優勢程度，經由加權法則（Weighting Principle）而求得。

9.任何要素只要出現在階層結構中，不論其優勢程度是如何小，均被認為與整個 評估結構有關，而並非檢核階層結構的獨立性。

圖4-1 AHP 法流程圖

表4-3 AHP評估尺度意義及說明 評估尺度 定義 說明 1 同等重要 （Equal Importance） 兩比較方案的貢獻 程度具同等重性 3 稍重要 （Weak Importance） 經驗與判斷稍傾 向喜好某一方案 5 頗重要 （Essential Importance） 經驗與判斷強烈傾 向喜好某一方案 7 極重要

（Very Strong Importance）

則 ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎦ ⎤ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎣ ⎡ = ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎦ ⎤ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎣ ⎡ × ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎥ ⎦ ⎤ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎢ ⎣ ⎡ = × n i n i n n j n n n i j i i n j w w w n w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w A M M M M L L M M M M M M M M M M M M L L 1 1 1 1 1 1 1 1 / / / / / / / / / （3） 即AW＝nW成立。 因為a_ij,w_j/w_i =1，故

∑

∑

[ ]

(

)

(

)

足AW =λmaxW，可做正規化解（normalized solution）。即令（1/

問題時，洪振創（1996）提出以下幾項優點： 1.可以清楚地知道所有評估準則間彼此之層級包含關係。 2.將相關準則聚成一個群集，並安置於評估架構之適當位罝，使得績效評估 架構變得簡單、明確，在進行實際績效評估之運作時也顯得更為容易、可 行。 3.經由層級評估值之計算，可以了解評估架構中各準則的得分，不論是由最 底層之原始評分，或者是上一層級的累計評估計算值，如此可以清楚的指 出評估項目不佳之處，作為改善之依據。 但在層級分析法之應用上，因環境之改變，問題變得不明確時，層級 分析法之應用之缺點便浮現出來，洪振創（1996）提出下列幾項缺點： 1. 傳 統 層 級 分 析 法 是 以 解 決 固 定 值 決 策 應 用 （ Crisp decision application）為主。 2.針對層級分析計算結果之等級排列（ranking），往往是不夠明確的 （rather not precie）。

以制訂決策。對於此種狀況，傳統的多準則決策制訂方法，只能處理具有明確值 資訊的準則，對於不易量化資訊之準則，則無法處理。 Zadeh教授於1965 年提出模糊數學的理論。後續學者即據其所發展之模糊理 論發展出模糊多準則決策方法。使得傳統決策制訂方法對於非量化、不完整、及 不易獲得資訊的處理能力問題，獲得解決。模糊多準則決策制訂方法乃引用傳統 多準則決策方法的理論與概念，並導入模糊概念使資訊的處理更符合人類思維的 特性。Zadeh （1965）提出模糊集合論，主要是探討如何將存在真實世界中的模 糊現象使之數學化的科學。模糊理論的特別之處在於允許「屬於中間的中介狀 態」，以隸屬函數概念來代表模糊集合，讓原本以單一的精確值呈現的數字改以” 非完全屬於”和”非完全不屬於”等集合的情況，也就是相對屬於的觀念；並將屬於 的觀念數量化，承認不同的元素對於同一個集合有不同的隸屬度，藉以描述元素 和集合的關係並進行量度。

一、 模糊層級分析法簡介

表4-5 模糊語意表 模糊數 語意值 模糊數端點 1 ~ _{一樣重要 (1,1,3)} 2 ~ _{介於一樣重要與稍微重要之間 (1,2,4)} 3 ~ _{稍微重要 (1,3,5)} 4 ~ _{介於稍微重要與頗為重要之間 (2,4,6)} 5 ~ _{頗為重要 (3,5,7)} 6 ~ _{介於頗為重要與相當重要之間 (4,6,8)} 7 ~ _{相當重要 (5,7,9)} 8 ~ _{介於相當重要與極為重要之間 (6,8,9)} 9 ~ _{極為重要 (7,9,9)}

參考資料來源：Ting-Ya Hsieh, Shih-Tong Lu, Gwo-Hshiung Tzeng (2004)，Fuzzy MCDM approach for planning and design tenders selection in public office buildings

1 2 3 4 5 6 7 8 9 9 ~ 8 ~ 7 ~ 6 ~ 5 ~ 4 ~ 3 ~ 2 ~ 1 ~ 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 μA~ (x) χ 圖4-4 等級語意變數之隸屬函數表

參考資料來源：Ting-Ya Hsieh, Shih-Tong Lu, Gwo-Hshiung Tzeng (2004)，Fuzzy MCDM approach for planning and design tenders selection in public office buildings

(3) 建立個別模糊正倒值矩陣與整合群體意見

項下的模糊正倒值矩陣為Ãsn=[

a

~

a

a

~

a

策者在判斷時的模糊與不精確問題，並提供精確值讓決策者在決策時易於 決策，蔣侑修（2004）也認為雖然在判斷時會涉及不精確性，但決策時以 精確值的呈現更易於評審委員評選，故採精確值呈現。

（3.） 不同解模糊化（de-fuzzified）的方法

做的定義，模糊數 A~係指一模糊集合（Fuzzy Set）而其隸屬函數μA~（x）：

R→[0,1]，其中x係指評審項目得分數，具有以下特性：

μA~_{(x)：係指定義域R至[0,1]空間上的連續映射（continuous Mapping）}

μA~(x)：為一凸性（Convex fuzzy subset）； ）的模糊子集合

μA~_{(x)：為一模糊子集的正規化（Normalization of a fuzzy subset）即存在一}

個數x0使得 μA~（x₀）=1

滿足以上條件的數即稱為模糊數（triangular fuzzy number），而有關三

角模糊數μA~(x)=（L, M, U）的運算如（4-5）式及圖2。 μA~ (x)= ( ) ( ) ( ) ( ) ⎢ ⎢ ⎢ ⎣ ⎡ ≤ ≤ − − ≤ ≤ − − otherwise 0 U x M M U x U M x L L M L x （4-5） μA~ (x) 0 L M U x 圖4-5 三角模糊數之隸屬函數

為可以從廠商未來要投入的資金成本、資本結構等來衡量廠商的財務況狀。但相 關廠商與專家學者都認為＂預估財務報表及財務效益分析，至少要包佁資產負債 表、損益表及現金流量表…等，了解廠商償倩能力。另外顧問公司卻認為＂合理 營運收入及支出預估＂，預估未來經營時間收支及成本分析。

5.3 廠商評選假設案例分析

英文部份

Saaty, T. L., (1980 ), 〈The analytic hierarchy Process〉 , McGraw-Hill, New York。 Hwang, C-L and Yoon, K. (1981). " Multiple Attribute Decision Making Methods

and Applications." Spring-Verlag, Berlin, Heidelberg, New York.

Ting-Ya Hsieh, Shih-Tong Lu, Gwo-Hshiung Tzeng (2004)，Fuzzy MCDM approach for planning and design tenders selection in public office buildings, International Journal of Project Management 22 , pp.573~584

Zadeh L. A., (1965), "Fuzzy set", 〈Information and Control〉 , Vol. 8, No.2, pp.338~353。

Zadeh L. A., (1975) , 1976 , "The concept of a linguistic variable and its application to approximate reasoning", 〈Information Sciences〉 , Vol. 8, No.1, pp.199~249, No.2, pp.301~357; Vol. 9, No.3, pp.43~80。

Zadeh, L. A.(1965), “Fuzzy Sets”, Inform and Control 8, pp.338-353. Zeleny, M. (1982). Multiple Criteria Decision Making. Mc Graw-Hill, Inc.

Zhao, R., and Govind, R., (1991) , "Algebraic Characteristics of Extended Fuzzy Number", 〈Information Sciences〉 , Vol. 54, No.1, pp.103~130。

Saaty, T. L., (1997) , "A scaling method for priorities in hierarchical structures", 〈Journal of Mathematical Psychology〉 , Vol. 15, No.2, pp.234~281。

Laarhoven, P.J.M. & Pedrycz, W. (1983). A Fuzzy Extension of Saaty's priority theory. Fuzzy Sets and Systems, 11(3), 229-241.

Buckley, J. J. (1985). Fuzzy hierarchical analysis. Fuzzy Sets and Systems, 17, 233-247.

一二. 經營團隊的背景及實力?

一三. 經營期間最感到吃力的部分為何?