第一節 研究動機與目的 一､研究動機

第一章 緒論

本章主要說明以住宅發展之條件在選擇鄉鎮市(區域)的位階與順序性上皆優 於各項的細部評估;也唯有掌握大尺度的條件,往後的發展才有其必要性,如果各 區(各鄉鎮市)的發展潛力未予以分析,而貿然的投資開發,其風險性往往高於數倍 的投資利潤,諸如捨棄道路建設面積僅就都市內道路的寬度,捨棄教育的班級數僅 就學校及公共設施到基地的距離,捨棄產業型態僅就就業地點離基地的遠近等。在 實際發展上往往可以觀察到相同條件的地域因子在不同城鎮其發展的狀況亦不同, 其投資的效益也不同;基於上述的理由本章將所欲達成的結果,編列其主要的架構, 依其步驟循序執行以利得到最終的結果。

第一節 研究動機與目的 一､研究動機

近年來台灣地區人口成長已漸趨於平緩,而國人對於生活品質的重視與日俱 增,若住宅區域發展的選擇只停留在「單一性因子」

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2

³

本研究乃將以往對住宅區域的發展因素選擇加以探討,並利用電腦及統計學 上的各種模型應用,來尋求一條途徑以客觀的角度來建立影響住宅區域的綜合評 估因子,並將因子之應用性加以研究分析,最後建立其區域結構

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1

2

3:交錯性因子:本研究中強調因子在處理過程中;其互相交織比對的重要性,其主要利用矩陣運算來 達成此目的。

4:區域結構 : 一般所指的區域結構即有關於距離,密度,城鎮特性 … 等等,相當複雜且過於廣泛。而 本文僅將其定義為有利於住宅發展下各鄉鎮市其應有的特質及因素。

當新的模型建立之後,我們可以經由客觀的計量分析,例如建築基地面積的比 例,人口結構的變動,人口密度的改變以及各項相關的社經指標等,來建議其住宅 區域發展的適宜性及其強弱程度,以及探討住宅型態結構是否因各鄉鎮市的潛在 特質(如產業類型,人口結構,社經結構等)不同而有所不同。一連貫的主題延續也 希望能提供給從事都市發展工作者,及投資決策者有著明確的評估依據與參考指 標,使得有關住宅區域選址的評估工作能更加的成熟與專業,也唯有從大處著手制 定各鄉鎮市的住宅建設計劃,才足以創造各都市的特質及減少相互推拉所形成的 不均衡且又制式

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二､研究目的

本文的研究及探討是希望經由新的計量模型析離出評估住宅區域發展及住宅 型態的相關因子;且滿足其在信度及效度上的要求,來達成下述的目的。

(一) 針對影響區域性住宅開發之因素,經由文獻回顧及政府官方資料建立 基本的評估因子。

(二) 經由因子分析法之應用尋求出影響住宅區域發展之因素,以減少未來 住宅區域在因素選取上的困擾及結果的不精確性。

(三) 經由群落分析法分群定位出住宅型態之類型特性,以使開發投資者可 以明確的掌握產品的型態,減少因產品的定位不明而造成投資的風險。

(四) 經由新建立的模型,可以對未來區域性住宅開發的決策問題,提供一可 行的發展方向.提供未來「大方向」

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5

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第二節 研究架構與方法

本節旨在說明研究的概念圖及其可行之方案之研擬;並針對適用的方法做一說 明。

一､研究架構

(一)､設計概念

本研究擬利用可以處理大量變數的因子分析與群落分析法將住宅相關的區域 性因子解析出具有解釋力的相關因子,以期達到簡易判讀區域結構的功用。

針對設計之概念可分述為兩個主要部份:

第一個部份為區域理論的概念:區域發展,區域經濟及居住環境。

第二個部份為住宅區域的結構性:住宅區域的發展性,住宅型態的建議。

本研究嘗試朝大的架構體系發展,針對區域內各鄉鎮市的發展潛質予以評估分 析,尋求出一有利於鄉鎮發展的契機,而在大範圍的住宅體系中其所要求的項目, 已不再是鎖碎的基地分析而已,取而代之的應是整體性的思考,在本研究中將區域 的定位設定在區位的上階,而其所應投入的指標也應有所不同,如圖 1-1所示

圖 1-1 住宅區域與區位體系關係圖 資料來源:本研究整理

區域指標體系

區位指標體系

外部環境特性:市場的可及性,公園的可及性,國民中小學的可及性 聯外道路系統的可及性,基地面臨道路寬度等 居住環境特性:空屋率,餘屋量, 產品附設公共設施內容,停車方便性 屋齡,吵雜性,平均單價,居住面積等

外部環境:政策考量,鄰避設施的多寡,週遭支授體系的完整性, 道路的連接性,運具的方便性, 產業的發展性,環境的 重視性,鄰避設施的多寡,都市防災的良莠等 內部環境特性: 都市的人口結構(老化比例,遷出入比,離婚比 例),安全環境 ,教育環境,,就業環境,公共設施面積, 公共設備比例等

(二)､方法組織

本研究嘗試將空間序列和時間序列做一統合性的說明,在時間序列上的安 排以避免因時間的單一性而形成解釋上的單一化(不合理)的現象,在空間上係 針對北台灣較具發展的新竹地區做一綜合性的分析。

在分析的過程中因考慮到變數的繁雜度頗高,所以在方法的選擇上以可以 處理複雜變數且最後具有可以簡化說明變數的因子分析法為主,並配合群落分 析法,以解析出各地區住宅的相關屬性。

以下即針對使用的方法在處理中的程序做一說明;其如圖 1-2 所示

圖 1-2 因子分析與群落分析評估模式概念圖 資料來源:本研究整理

空間 範疇

X 1 X 2 X 3 . . . . X p

因子分析(factor analysis) X 1 X 2 X 5

X 7 X 9

X 3 X 8 XP . .

群落分析(cluster analysis)

1 2 3 4 5 6 . . . m

C1 C2 C5

C7 C9

C3 C8 Cm

. . . FI=BXI

FI=BXI

FI=BXI 時間

序列

設計概念方案研擬

二､研究方法

本研究分析主要依因子分析(factor analysis method )之主因 子法(principal factor)為主要的研究工具,並配合群落分析法(cluster analysis method)之階層分析法 (hierarchical method);對研究區內反應在主成份結果下之差異作分群類組的工作。

(一) 問題的形成

其為問題與目標的起點,因此如果要進行得順利,對於問題的確立與了解 是非常重要的。

(二) 建立解決問題之初步模式

隨著問題的確定與了解,其初步的模型步驟可包括:

1. 變數的收集選擇

變數的選擇對整個因子分析十分重要,但卻經常被忽略。變數在挑 選時意義是否明確,容易解釋,變數是否夠多(一般在五個以上),變數是 否為資料筆數(樣本數)的二倍以上等;都將影響分析的結果。

2. 數值標準化

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在因子分析及群落分析法中;由於各變量間的共通性大小不同,所 以在處理時為解決其差異性於分析前所執行的動作;而變數需不需要標 準化是另一個思考的問題,變數一但標準化後,各變數間的重要性就均 分了,這時權數又形成另一個思考的問題;但如果不做標準化,則變數的 單位就無法去權衡,其相對所需面對的問題更大。

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3. 精確度與分類的選擇

以因子分析的精神而言,主要的目的即是精簡變數,所以在做變 數的選擇時即應有所醒悟。各組變數間相關性

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4. 反覆校準模型之誤差;利用累積寄與率數據的判讀做為參考。

(三) 模型之模擬與檢討

比對模型與真實變動之間的類似程度,並檢討其合理性。

(四) 模型的正確性

因現實的資料收集有限,且變數的處理及認定有一定程度的誤差,因 此在模式結果的可信程度,是否可以如預期的效果,持續性的資料收集與 因子的選取與模式的正確性有著極大比例的影響。

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第三節 研究範圍與內容

本節主要將本研究的範圍及內容做一說明;在範圍上以時間和空間做一劃分;

在內容上則在驗證其分析結果與實際發展狀況是否形成一致性;也唯有如此其析 離出來的因素才具有足夠的說明力。

一､研究範圍

本研究的重點在於建立分析模型,故需以其推演來證明模型的可行性,由於計 量模型在操作時,最大的困難就是調查資料及收集資料。有鑑於各都市,區域乃至 國家對於社會經濟,環境等資料之建立並不完全,資料取得不易;同時各個地區之 資料,項目,統計單位等亦未統一,使得在評估住宅區域發展的課題上,其因素的來 源遭遇到相當的因難,所以資料在收集的過程除了需滿足其易辯性

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¹¹

本研究將研究範圍概分為空間與時間兩方面;針對空間上的介紹主要強調地 方的特質;在時間上的闡述強調時間週期上的動態變化,其詳細說明概述如下:

(一)地區範疇

實例操作上,本研究將針對新竹縣外圍的十三的鄉鎮市(竹北市,關西鎮,新埔 鎮,竹東鎮,湖口鄉,橫山鄉,新豊鄉,芎林鄉,寶山鄉,北埔鄉,峨眉鄉,尖石鄉,五峰 鄉),進行地域性資料的收集,再依各社經指標所擬定的基礎構架,經由分析法所提 供的各種分析結果,建立分析模型,並經由分析流程中,模擬預測未來住宅區域發 展的綜合評估因子,以及住宅的型態

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9 :易辯性 :指資料在性質上應具有強烈的代表性,避免使用重疊性過高的資料,具代表性的資 料可以簡化分析的處理過程。

10 :易得性 :指資料在收集過程中的難易程度,簡單易得的資料足以使分析的效率提高。

11:逆轉因素 :指少數具有可改變整個發展架構的因素;如戰爭的發生,不論地域條件多麼有利,公 共設施,教育及就業機會多麼發達的城鎮都是不利於投資的。

12 :住宅型態 :主要針對住宅的外部空間及內部使用者來做一定義;而本研究將其解釋為住屋的產

(二)時間範疇

本研究在時間序列的選取上以民國 80 年度及民國 88 年度的社經指標

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二､研究內容

就區域性(鄉鎮市)住宅開發評估因素而言,直覺上區域內公共設施的多寡及 教育機構的多寡對其影響是必然的,但這些都僅止於直覺性,經驗性的判斷,並無 任何數據可以支持且在其權重上並無法做出有效的建議,而這往往是投資開發者 所必須承擔開發風險;通常諸如此類的投資風險將遠大於任何的建設風險;所以對 投資者而言,在其選擇投資區域及產品的型態後往往已經決定了成功與否的結果。

而本研究的重點在於建立多變量分析的計量模式,使得未來在住宅區域結構 的預測模式上;不論其「信度 (reliability) 」及「效度 (validity)

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為了達成研究的目的,本研究當中,將研究的內容主要分成三個部份,各個部 份的說明如下:

第一部份 區域性發展與住宅開發相關理論與方法之探討

回顧關於區域發展與住宅開發之相關理論,了解區域發展所需的基本要件及選 址評估向度之意義,以作為擬定研究架構之參考。

品定位;諸如公寓式,透天式,社區型等。

13 :社經指標 :政府單位經分析統計後;於年度上發表的文獻資料。主要在用以控制及了解地方上相 關於行政,人文效率及經濟等各項指標的統計資料,其可以廣泛的應用在有關判斷地 域性成長與衰敗的預測上。

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效度 :指測量的正確性,測量的效度愈高則表示其測量對象的特徵得以顯示,所以在運用測量工 具上必須評估其效度。

第二部份 住宅區域結構評估因子之建立

利用資料收集,廣泛歸納,整理各方意見,建立住宅發展區域之評估因子。

第三部份 評估因子之分析與探討

為了達成研究目的,我們將所得的資料,做有系統的分類整理,再運用科學的統 計方法,本研究中擬以因子分析法(factor analysis method),配合群落分析法 (cluster analysis method),將來源資料做詳盡的比對及驗證,並進一予以分析探 討,而做成結論。

第四節 研究流程

本節以說明模型的相關性及其應注意的事項,研究流程的綱要則強調各關鍵點的單 純化。

N O

Y E S

研究範圍與內容

文獻回顧 區域發展理論 區域評估因子 多變量分析

新竹縣各鄉鎮市發展分析

建立住宅發展區綜合評估 指標群

住宅發展區評估因 子選取

因子分析法 群落分析法

建議各鄉鎮市的住宅發展 型態

結論與建議

資料收集

表 1-1 研究流程及架構表

第二章 相關理論與文獻回顧

本章主要在於回顧有關區域發展及其結構性的相關理論;並建立本研究的分析 方法;歸納出住宅區域結構發展源流及選取模型之因素。

第一節 區域發展政策與理論

一､空間發展理論

人類由於戰爭,經濟及文化的發展,致使區域的空間結構形成了變化,並由較 具潛力的區域,取代舊的區域,達成利用上的延續與發展。而區域空間量的大小,往 往決定了未來蘊含的發展容量

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都市化現象;主要是由於產業上供需的不平衡,致使大量的就業及生活設施等 活動大量湧入密集的開發區域,其相對提高都市的經濟成本,降低都市的公共設施 品質,由於人口密度的大幅提高各種配套措施的成長與其不能得到平衡;因此都市 呈現緩慢成長甚至下滑;進而使得都市郊區化

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以都市成長的理論,都市依其發展的階段可依 Northam(1979)所提出的三個主 要階段(圖 2-1):

(一)初始期(initial stage):其為蘊釀都市活動之芻形進展甚為緩慢,主要用以測試都 市的各項發展特質,在經濟結構上主要仍以傳統產業為主。

(二)加速期(acceleration stage):由於受到工業化的影響,使產業型態產生變革,人口 大量的集中,都市化的現象亦快速成形,本時期中以製造業及服務業為主要的 經濟結構。

(三)高原期(terminal stage):都市因已達到供需平衡的階段,就業機會及人口密度皆

15 :發展容量 :在區域內有限的土地及資源架構下,其所能允許的開發強度,其允許開發強度愈高則 表示區域內的發展容量愈大,反之則小。

16 :郊區化效應:寓指由於土地利用成本的提高等形成聚集不經濟的現象,迫使都市核心向鄰近的城 鎮擴散或遷移的現象稱之。

已形成都市空間結構的滿足,本時期人口已不再擁入增加,由於土地取得日趨 困難,再加上舊都市衰敗地區更新不易有效的推展,致使人口呈現負成長或零 成長的現象而稱之。通常伴隨著高原期而來的「郊區化」效應在此已漸漸發酵。

在都市的發展過程中,工業化是區域發展的動力,其易造成產業型態,都市運 輸,戶量,人口密度,及公共政策的改變等且對鄰近的鄉鎮形成「拉力」

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因此,空間發展理論與政策,應具備下述特性:

(一)區域成長與都市化有著密切的關係,在都市化己成型的地區考慮其區域成長 因子才有其必要性。

(二)經濟活動及人口的向外擴散,可由兩個極端的都市體系中得到,其一為發展至 高原期頂端的都市,其二為處於初始期的都市。

圖 2-1 都市化成長曲線圖,資料來源:Northam (1979)

二､區域發展理論

我們展望過去台灣發展的歷史,區域的發展往往來自於「人口」及「住宅」的 供需原則,由其演進的過程不難看出其規則性。德國學者 Gatzweiler 曾於 1982 年提

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高原期

初始期

加速期

出有關於地區發展的基本架構(表 2-1),他認為「私人的投資及公共投資主宰了地區 發展的成功與否,在公共投資的議題上諸如:交通,教育,就業,環境 … 等 等,將直接 反應在人口的成長幅度上。而人口的成長將帶動「住屋」的需求,而其區位的判讀 又以鄰里性公共設施,嫌惡設施,搭乘交通工具的便利性,對外道路系統,土地條件, 公用設備 … . 等等有關,而這方面的發展將影響人口在區域上的空間分佈,所以人 口空間結構的引導將是主導區域發展成功與否的關鍵。

在發展的過程中如何順利的移轉及塑造另一個有效的發展地區,以利平衡城 鄉之差距,實為決策當局所應構思的外在環境;如果大環境在處理時不成熟,那麼 其鄉鎮間的發展性必受到重大的影響。

表 2-1 區域發展基本架構表

三､區域成長理論

邁向二十一世紀的同時,無論在生產結構,經濟結構,社會結構等都具有一定 的互補性,如同都市的各項機能在群體的發展下依內在的分工性,更是主導都市機

空間結構與鄉鎮

醫療服務 社會服務 休閑設施 土地利用 生活環境 住屋

人口

就業 教育 公設 交通 能源

資料來源:H.P.Gatzweiler(1982),第 29 頁

能健全與否的一大因素;而如何使區域成長得以平衡;在本段中嘗試歸納各種不同 的成長理論,而透過這此理論以避免區域間發展的差異過大,其中最為廣泛應用的 理論,分述如下:

(一)､成長極中心政策(Growth center poilcy)或稱成長極政策(Growth pole policy)

「成長極理論」首先由法國經濟學者 Perroux(1955)提出,後經由 Hirschman､

Boudeville､Lasuen､Hansen (1958)等學者予以進一步發展延伸,而此理論是相對於 新古典成長理論平衡模式的一種理論。在觀念上其強調出經濟成長並非均勻的散 佈在區域空間上,而是呈點狀的分佈,而這些散佈在空間的點即構成未來都市的

「成長點」

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依 Perroux 的 說 法 , 區 域 的 成 長 與 否 與 區 域 內 發 動 型 產 業

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(1) 與其他產業之關聯程度高;

(2) 產品為全國性或世界性;

(3) 產品成長率高;

(4) 產品乘數效果高。

由此理論可以推導出經由區域性的發展,才足以成功的由點擴散至線以至於全 面性的均衡發展,而在此間由於其發展是自然流動的,經由生產結構的變化而使得 區域之空間結構自然的相互調整,諸如:受僱者會朝高工資的區域前進,而僱主會 朝低工資的區域尋求利潤,並無須經由政府的介入,在兩者交會的點即自然的形成 新興中介區域

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而若單純以上述的觀念引入,則易形成多元中心城的現象,如此對區域的發展 反而不得其所,因為過多的中心城將削減原有的成長曲線幅度,使之提前反應了成 長 的 高原 期 ,造成支出與成本上的不經濟 ,所以基於 「 聚 集 經 濟 (localization

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economics) 」

²¹

(1) 能形成有效控制鄰近地區的鄉鎮;

(2) 對文化交流有實質流通性的鄉鎮;

(3) 能與鄰近地區形成互動性的鄉鎮;

(4) 有充足活動性空間之鄉鎮。

若以滿足上述的特質在透過極化效果(polarization effect)

²²

²³

(二)､累積因果理論(cumulative causation theory)

區域經成長的累積因果理論是由 Mydral(1957)所提出,經由 Kaldor(1970)修正 後得出區域經濟是一種經由地區不平衡的發展所累積而形成的。

根據 Mydral(1957)其強調因市場的擴散作用,其區域間的波及效果將低於其極 化效果,最後形成繁榮區愈繁榮由於聚集經濟的成形,使其享有充份的公共設施, 就業環境等;而落後者愈落後,形成惡性循環的現象。

(三)､賀須曼學派區域成長理論(Hirschman school)

他認為聚集經濟的成形的確可以帶動區域的成長;其就如同人群的心理,須有 一統領的人才能使得這一群人或公司的方向更為清楚的道理一樣。當其尚在成長

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期時極化效果(polarization) 將影響鄰近區域,使其呈現競爭力不足的效應,而吸引 了當地的技術或其它相關的從業人員,但在其滿足了區域的成長後會呈現緩慢的 成長,因為區域的成長不是一層不變的經濟因素,當成長的滿足點觸擊時,生活品 質反而成為人們所追求的,而此時即會形成潤下效果(tricking down)

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Hirschman(1958)其對 Mydral(1957)所提出的累積因果理論不表讚同,因為他認 為經由聚集經濟所形成的中心城市與鄰近地方是互動的而非單向的模式,所以在 形成潤下效果的同時,政府及民間將會基於社會發展成本的考量,在鄰近的鄉鎮市 中擇其具有發展潛力的地區,在公共設施及各項基礎建設上予以回饋,而建立出下 一個取代或分擔原中心城市的另一個中心城,如此的互動對於地區性的發展將會 形成平衡狀態。

(四)､Richardson(1973)區域成長理論

Richardson 的成長模式,強調聚集經濟與區域內部之空間結構成正相關,他認 為以工資,通勤效率,居住成本等,可直接影響地區性的人口成長率及遷出(入)比 例,而地區未來的成長性與資本投入的成長率有更有著正相關性。

由以上的論述可得知,區域的成長來自於發動型產業的進駐,進而形成極化的 效果,而當都市的成長趨於緩和後,其對都市邊陲地帶所形成的波及效果將遠遠的 影響下一個主要中心城的發展契機。

第二節 位宅區域結構之意義與內涵

本節主要係利用住宅區位相關的理論做一簡明的述明;並延伸至相關的居住環 境品質之探討,適時的參考相關於住宅內部環境品質及外部環境品質的論述,以求

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取住宅區位的判讀因素,針對住宅區位的掌握後,擴大其相關因子的層級以做為住 宅區域結構之因子。

一 ､住宅基礎理論

住宅區位理論涵蓋範圍非常廣,基於研究目的,對象,時間或資料的不同而有 所不同,但其仍不出下列範疇:

(一)､阿隆索住宅區位理論(Alonso residential location theory)(Alonso,1964)

阿隆索以美國情形而論,認為家庭所得提高時,土地持有量會隨之增加,但 是其住宅的選擇會因富人或窮人的不同,而以地價或通勤費用為考慮因素.富有家 庭因住宅空間較大,需要較多土地,故對地價變化相當敏感,相對而言,通勸費用在 消 費 支 出 中 只 佔 一 個 極 小 的 比 例 ; 因 而 富 人 選 擇 住 宅 乃 以 地 價 高 低 為 依 歸 (price-oriented).反之,通勤費用在貧窮家庭的所得中所佔比例甚高,故窮人對於狹 窄的生活空間較不在乎,而將重點放在距離市中心之遠近所能節省的通勤費用,因 而其住宅之選擇是以區位為依歸(location-oriented),所以就業機會多的區域其住宅 需求勢必有其市場,當地區缺少就業機會時,則地區的發展強度也因人口結構的不 良而形成劣勢。

(二)､多面商品理論(multifaceted commodities theory)

由 Ridker & Henning(1967)所建立住宅區位的選擇可分為內部性及外部性,而 其考慮則以外部性為優先,而其外部性包含:社會,經濟及區位,在區位的選擇下則 以就業,生活,教育等公共設施為其評估因素。

二､ 居住環境需求理論(Maslow:hierarchical of needs model):

居住環境是人類生活的重要環節;其所涵蓋的範圍甚廣,在區分上可將其分為 實質生活環境與精神生活環境,在精神生活環境上如經濟,社會,文化,心理等層面,

而這些層面又有先後順序,如同生活總要建立在金錢上的道理一樣,也唯有滿足了 生活之各項所需後才得以享受棈神生活;如同馬斯洛的需求層次理論,提出人類的 所有行為係由需求所引起,而需求又有高低層次之分,每當低層次的需求達到滿足 時,其高層次的需求滿足點便可蘊釀而生,而針對影響居住者的五大需求行為

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(一)､生理需求 (physiological needs) : 為人類行為需求最基本的層次,若無法滿 足則人無法生存;在其寓含下可解釋為就業及謀生的機會,當其機會存在的 多寡將會影響該地區的發展,而近年來由於交通運具的便捷,高生活環境品 質觀念的掘起,就業地點的距離已經允許彈性的放寬,也唯有如此才足以達 成利用距離來控制生活品質,利用交通運具來解決距離的功能都市。

(二)､安全的需求 (safy needs) : 指個人需免於威脅,恐懼,生活才有安全感;其寓 指犯罪刑案的多寡與住宅選取的相關性,也唯有在免於恐懼條件下,才足以 使地區達到安定的效果,進而發展地區的經濟。

(三)､安寧的需求(love and belongingness needs): 意含鄰居,親友之關懷,及團體之 接受與讚許;在住宅區域的選擇條件上,除了必需的基本需求外,生活環境的 寧適亦為現代住宅環境所不可或缺的因素。

(四)､尊重的需求 (esteem needs) :包括人尊及自尊;在其區域(位)的判讀上可解 釋為同質性與異質性,在同質群聚的地區中由於生活水準及各項水平的一致 性較高,族群間的排斥性會相對的減弱,相反的在充滿混雜的區域內;由於生 活的基調及訴求不一致相對的容易形成相互間的排斥性與踐踏感。

(五)､自我實現的需求 (self-actualization) :其為最高層次之需求,為精神層次;在本 研究中有關的抽象觀念因無法具體量化,所以將其捨棄並置於討論範圍之 外。

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居住環境品質的高低與需求溯足層次的高低,應為正向的關聯,一般民眾其所 要的需求滿足層次愈高,則其居住的品質亦愈高。居住環境是都市生活的核心,良 好的居住環境其所囊括的層面很廣,而本研究主要在強調大方向的投資行為分析, 故在著重在開發區對外相關的服務項次的探討,諸如醫院,學校班級數,就業地點, 交通運具的方便性,可開發面積的比例等。而不考慮其細項諸如:道路,學校,公園 距離住家的距離等小區域的投資評估,而以下僅就相關文獻分別回顧:

(一) ､依居住者的內在需求觀點:

(1) 胡志平(1988),住宅環境品質的重視程度其透過居住環境,經濟環境,社區環 境,文化環境為綜合指標群,來衡量區域性的生活環境品質,最後解析出以學 區,房屋權屬,文藝活動設施,面積…等為考慮其因素。

(2) 陳芳珍(1991),在環境品質的評估上,歸納出以健康性方面,安全性方面,便利 性方面,寧靜性方面。最後以台北市內湖區為調查對象,經其分析後其重要性 依序為治安,交通,購物,停車,休憩設施等。

(3) 劉秀玲(1992),解析出大環境上以治安狀況,交通狀況,市場距離,國小距離, 噪音汙染等對住宅環境形成影響。

(二)､依投資者的外在需求觀點:

(1) 謝淑真(1981),依抽樣調查法擬出區位選擇以交通,市場,就學,公園,環境等, 為考慮因素。

(2) 行政院主計處(1995),指出理想的住宅區位選擇要素:學校,菜市場,就業,公 園,交通,市中心,市郊等考慮因素。

(三) ､依永續生活圈的需求觀點:

(1) 鄒克萬,王曦芬(1998),根據台北市永續發展指標系統(黃書禮,陳子淳,1997) 為架構,輔以 MESS 軟體,定期的評估都市永續性發展的狀況

(2) 吳信宏(1997),利用 WHO,UNEP,IUCN,WWF 等國際及國內學者所提出的相關因子, 其主分為物理及化學類,景觀及遊憩,社會經濟,文化等五類,利用因子及群落 分析界定新竹市都市計劃地區,各群組在各項次的同質性。

第三節 住宅型態的環境解析

住宅型態的演化流程並非是一層不變;其變動的敏感度雖不及高科技產業,但

若未能顧及;往往容易遭到淘汰的命運;本研究依廣泛的資料收集及彙整專家意見, 將住宅的型態群組分述如下以供參考:

1､社區型住宅群組

其適合存在於老舊都市的邊緣地或新興都市地區,因為都市在開發的過程中, 由於其快速的膨脹使得原都市的住宅需求量暴增;為有效解決住宅需求及土地供 給效用等問題。

社區型住宅存在的背景及其支持因素可歸納為以下幾點:

(1)適合處於加速期的都市;

(2)適合土地利用率高的地區;

(3)適合人口密度高,且人口成長快速的地區;

(4)適合中低位地價的地區;

(5)開發風險較低的地區。

2､公寓大樓型住宅群組

其適用於老舊的都市及都市的邊緣地,因都市的開發過程中當其己達到高原 期時,都市內的可用土地大都已經消耗殆盡,因此都市的土地價格即相對的上漲, 但因都市化現象;都市內的生活環境及品質卻相對降低故選擇點狀開發,以降低投 資風險。

公寓大樓型住宅存在的背景及其支持因素可歸納為以下幾點:

(1)適合於高原期的都市;

(2)適合高地價的地區;

(3)適合開發風險較高的地區;

(4)適合對生活環境品質較不苛求的地區。

3､渡假休憩別墅群組

其適合存在於都市邊緣或中心城市外圍之鄉鎮市;因為都市在開發的過程中, 由於其快速的膨脹使得中心都市的生活品質與消費行為不成正比;為有效解決住

屋環境品質的需求,並配合政府有關於永續城市的發展綱要,在都市的發展特質上 歸納出以下各點:

(1)適合處於加速期內初期至中期的都市;

(2)適合外環交通便捷的地區;

(3)適合人口密度低,且人口成長快速的地區;

(4)適合中低位地價的地區;

(5)適合有地域特性的地區;

(6)鄉鎮市的發展定位,應以生態環保為主的區域;其產業型態不宜為發動型 產業;

(7)鄰近應有高原期或加速期末期的鄉鎮市,或以三級產業為主的鄉鎮市來支 撐。

4､村落式透天型住宅群組

其適合存在於人口結構鬆散,如人口密度低,扶養人口高,公共建設遲緩的地 區 … 等;在都市開發過程中由於人口尚未造成都市的負擔,使得土地價格尚未呈現 上揚的時期,為有效凝聚地方資源,增加區域內居民的歸屬感,且配合政府農村新 風貌政策之鄉村區的集中設立原則;本研究將含有本因子特性之鄉鎮市建議發展 成小區域高密度,大區域低密度的住宅模式。

村落式透天型住宅存在的背景及其支持因素可歸納為以下幾點:

(1)適合初始期發展之都市;

(2)適合土地利用率低的地區;

(3)適合人口密度低,人口老化較明顯的地區;

(4)適合低地價之地區;

(6)適合傳統型產業或農業發展的地區。

基本上本研究將其住宅型態約略的分為上述四個型態,主要係針對新竹縣原有 的發展狀態下進行演變,取捨掉以往以樓層數的建議方向,改採產品型態的定位方 向,因為在本研究過程中強調的是主要的構架系統,至於需求者對住宅的內部需求

及成本計算則不在本文的考慮範圍內。

第四節 多變量分析影響模型之建立

本節主要述及因子分析法及群落分析法的理論及基礎;經由理論的解析得知各 種應用方法的使用範圍及其應注意的要點,以避免應用上的誤差而影響分析的正 確性。

一､因子分析子模型 (Factor Analysis Method)

(一)､模型的意義

因子分析法為多變量領域中,相當重要的一環,早期因子分析法主要的利用對 象在於心理學領域上,後來則延伸到社會科學的領域上諸如經濟學,教育學 … .等 等,最初由斯皮曼爾(Spearman,1904) 所創用,而由塞爾斯(Thustone,1967)等加以發 揚的一種多變量統計法。其主要係利用變異互變異矩陣或相關係數矩陣( R )來計 算,從相關係數矩陣中抽取少數幾個共通因子,構成因子負荷量矩陣( A ),使能以 AA′大致準確的複製出原來的相關矩陣( R ) ,進而說明原變數之內容此為因子分 析的主要目的。

在都市的各項變動之中,地區所蘊含的變數是非常的繁瑣;而利用因子分析的 方式,可以將複雜的地區變數予以簡化,而尋找出比較相關的特性。通常在地區的 各項變量之間,其變化並非互不相關的,而是有些關連存在,此介於全體變量之間 所存在的多種共通的基本因子,稱之為「共通因子 (common factor) 」,由於變數的 多樣性,使共通因子的個數不只一個,因子分析就是經由運算過程,找出這些共通 因子,並求出各變量對這些因子有多大程度的因子負荷量(factor loading),由因子負 荷量的大小,可將此多種變量分成數個相關的變量群,加以整理分類,如此可以簡 化說明變量而成為新的說明因子,利用新的說明因子解釋各樣本地區的特性。

就本研究而言,地區性的變數資料包括歷年的人口成長,道路面積,樓地板面 積,年齡人口,就業人口等。變數間有關於人口,面積,等部份,雖然每個變數之變化 似乎不相關,但經由變數的增減變化後,我們可以發現人口成長與就業人口,或與 地價成長有相關,因此我們稱這些變數具有「共通性 (communality) 」,根據因子 分析所得各變數對這些共通因子的「特徵值 (eigenvalue) 」;可將以上的各種變數 予以分群,找出各個互相有關的變數為一群,這種分析的目的可以很客觀的選取變 數予以分群,找出各個互相有關的變數為一群,那些變數才合乎我們的需求,單憑 直覺是不合理的,而經由因子分析,可得因子負荷量,經由其才可成為客觀的判斷。

(二)､模型原理及操作方法 1､因子分析模型原理

因子分析主要在簡化說明變量為說明因子,而其基本問題在於利用變量之間 的相關係數來決定因子負荷量;在操作上主要是建立在一個假設之上,即說明變量 間存在著相關性,換言之表其間有共通因子的存在,一般而言若變數之間有高度的 相關性,其極易形成多重共線性的問題,所以在操作時變數的選擇,實需經由不斷 的收集,修正,回饋等動作才得以宣告完整。

(1)､因子模式(factor patterns)

因子分析的領域包括甚廣,如區位,交通,成本的控管等,都可以利用其固有的 方法進行解析研究。而因子分析的模型可將實際變動的數據,利用一次線性結合式 來表示,而其表示式即稱之為因子模式(factor patterns),如下列各式:

x ¹

a ¹¹ f ₁

a ¹² f ₂

a ¹³ f ₃

a ^{1 m} f _m

d ¹ u ¹

x ⁱ

a ⁱ¹ f ₁

a ^{i2 f} 2

a ⁱ³ f ₃

a ^im f _m

d ⁱ u ⁱ

……….。

x ^p

a ^pi f ¹

a ^p2 f ₂

a ^p3 f ₃

a ^pm f _m

d ^p u ^p

(A)

x ^{1 v}

x ^{2 v}

x ^pv

(B)

f _{1 v}

f _{2 v}

f _mv

(C)

a ⁱ¹

a ⁱ²

a ^im

(a)

d ^p

(b)

u ^p

(2) 共通性(communality)與唯一性(uniqueness)

如果資料標準化後,則每一變量之平均數為 0,標準差為 1,即

x ^{* vi}

σ ^{* i 2}

∑

= n

v 1 x ^{vi * 2}

a ^{i 2 1}

a ^{i 2 2}

a ^{im 2}

h ^{i 2}

由上式可得,

x ^{* vi}

x ^vi

x ^{* vi}

x

x

c ^vo

v vo

i

*

*

∑

=

a ^{i 2 1}

a ^{i 2 2}

a ^{im 2}

h ^{i 2}

h h h

r c ⁱ

i i

i i

i = = =

2

*

*

*

σ

由以上得知,利用資料間的相關係數平方即能推估共通性,而推估其共通性需 利用(2.3)之公式

對於變量 I 的共通性而,言為該變量與其他變量之間的多元相關係數的平方, 即

h ^{i 2}

R ^{i 2} − ^p − ¹

而實際上可利用下式求取

R r

I p

i ( 1 )

1 2

1

*

1 1

₋

− = −

r ^{1 − i 1}

2､因子分析推導程序

(1)､計算相關係數矩陣及因子負荷矩陣(factor loading matrix) A 在因子分析的 實際工作中較常利用相關係數矩陣 R ,利用其求出其因子負荷矩陣(factor loading matrix) ,而其主對角線的元素並非如主成分分析法都是由「1」所形成 的相關矩陣;而是由「

h ^{i 2}

R ^*

d ^{i 2}

因為 R=AA′+D

²

^*

²

^*

a ¹ a ^{1 '}

a ² a ^{' 2}

a ^m a ^{m '}

估計共通性

h ^{i 2}

(A) 最大概似法(maximum likelihood method):利用最大的相關係數

h ^{i 2}

原來的 1。

(B) 主因子法(principal factor method):利用共通性

h ^{i 2}

h ^{i 2}

h ^{i 2}

h ^{i 2}

個

h ^{i 2}

而因子分析以求因子負荷矩陣 A 為第一個主要目的,求 A 則 x 與 f 的關係 便見分曉,至此我們便可以以共通因子,來說明樣本的特性,以及選出相關的變 數。

A =

a a a

a a a

a a a

pm p

p

m m

2 1

2 22 21

1 12 11

或以矩陣表示即:

x ⁱ

e ⁱ

因子負荷矩陣之求法,需經由縮減式相關係數矩陣

R ^*

到一個p *m階的因子負荷矩陣 A 。我們希望以少數 m 個向度空間(m

<

(2)､ 在共通因子數目的取決及釋義:

因子分析的重要任務在於抽取m

<

(A) Kaiser 準則(1960) : 特徵值(eigenvalue)大於 1 者,即選取。此法為電算機程 式中最流行的一種,因特徵值小於 1 的共通因子對總變 異數之貢獻被視為微不足道,因此放棄其參考價值,因 為每一個變數的變異數為 1 而它的貢獻並未超過 1。

(B) Gutman’s 準則 : 特徵值(eigenvalue)大於 0 者,即選取 (其主要為防止重要的 共通因子被忽略。此法稱為「古特曼最強下限」標準,旨在 將特徵值為「負」的所有共通因子予以放棄,這是較為保守

的方法。

(C) 陡坡考驗法(scree test) :運用數值曲線圖,其特徵值可經由圖示予以取捨(本法 趨於主觀)。因特徵值通常由大至小順序出現,設定以大小為 橫座標,以數值大小為縱座標,其低點即出現在右下角(第一 象限)中,參考價值低。

(D)經驗法則(lawley,1970):在統計分析時常常出現統計與實質的意義不符合或不 能做合理的解釋,所以抽取到此一共通因子反而是一種困 擾。因此在使用上述的任何方法求解時,尚需加入理智上的 判斷,如此方不致失去因子分析的真正意義。

本研究擬採用特徵值(eigenvalue)大於 1 者,即選取的方法分析。

2､因子軸旋轉(factor rotation):旨利用參考軸依順(逆)時針旋轉,使其各變量在近軸 上 的 投 影 之 變 異 數 變 為 最 大 ( 特 徵 值 大 ) 。 而 依 塞 斯 通 (Thurstone,1967)提出所謂「簡單結構」(simple structure)

²⁶

欲達成簡單結構的轉軸方式常用的有:

(A) 正交旋轉(orthogonal rotation method) :假設因子之間是獨立的,兩因子軸維持 90 度交叉,使得變數落在軸附近,不適用於相關性因子的狀況。

(B) 斜交轉軸法(oblique rotation method) :假設因子之間並非彼此獨立無關。

本研究擬採用正交旋轉配合最大變異法(varimax)進行,因其對於因素結構的解 釋較為容易,概念較為清晰,且最能達到簡單結構的目的。

二､群落分析子模型 (cluster Analysis Method)

(一)､模型的意義

26

過去人們主要靠經驗和專業知識,作定性分類的處理,很少利用數學方法,所 以分類後往往充斥著主觀性,如此常與事情的本質背道而馳,特別是許多因素及 指標的問題,因其因素的繁瑣,常易使人們在利用其主觀的分類難以掌控。而群落 分析以數值分類的角度引入後,對於析離出客觀,精密的群落將有正面的助益。

群落分析(cluster analysis)的職能是在建立一種分類方法,其為將一群變量,依 其類似度或在空間上的距離進行分類;因其為分類的總稱;故又稱之為數值分類法 (numerical classification numerical taxonomy)。而在分類的過程中又以Williams and Lance(1977)所提出的互斥性(exclusive)與非互斥性(non-exclusive)的分類法較廣為 使用(表2-2)。

表2-2:群落分析法分類樹狀表

資料來源:Williams and Lance(1977)

(二)､模型原理及操作方法 1､ 群落分析模型原理

分類方法樹狀圖

互斥性 (exclusive)

非互斥性 (non-exclusive)

有外的基準 (extrinsic)

無外的基準 (intrinsic)

非階層性 (non-hierarchical)

階層性 (hierarchical)

群落分析為一簡單的數值分類法(numerical taxonomy) ,主要將有相同屬性者, 或類似度高者客觀的歸納在同一群內,依使用者的需求將群落的數目予以調整,配 合調整後的群落再運用圖表予以判讀及分類。

就本研究而言,鄉鎮市地區性的變數資料首先經由因子分析法求得因子得點 後,利用因子得點來求取群與群間之類似度或其在空間上的距離後,再利用階層性 進行集結,而達到群落分析的目的。最後依使用者所選定的群落數目進行分割,其 所形成的群落,再依其原有的因子負荷量來解釋其類別及屬性。

(A) 群落分析分類基準

將具有 p 個特性資料的樣本,分成 M 個群體時,其使用的方法為;其一利用距離 (distance)即表個體與個體在空間上相距的程度,其二利用類似度(similiarity)即表個 體間相類似的程度此兩種基準。

2､ 群落分析推導程序

(A) 衡量個體間類似度的尺度:

(a) 歐基里德距離(euclidean distance):假設變量間為獨立性,主要用於連續型 的資料處理。

(b) 馬哈拉諾畢斯一般距離(mahalanobis distance):其主要為歐基里德距離的推 廣,其可用於克服變量之間相關性的影響,但對於採均值來計算馬氏距離其效 果並不好。

PQ之歐氏距離設為 D

) ) ² _{2 1} ²

1

(

x ^q x y y

D

= − + −

) , (

x 1 y 1

P

) , (

x 2 y 2

平面向度的情形 Q

空間向度的情形 ^D

⁼

x ^{q −} x 1 ) ^{2 +}

y ₂ ⁻ y ₁ ) ²

z 2 ⁻ z 1 ) ²

PQ之歐氏距離設為 D

) ) ² _{2 1} ²

1

(

x ^q x y y

D

= − + −

) , (

x 2 y 2

平面向度的情形 Q

(c) 類似度(similarity):在 0-1 型(以 1 為有,0 為無) 的資料型態中,主要以類 似度來表示,其常用的為相關係數法;主要在測量變數距離的一種方法。

在群落分析中所定義的距離即可用來判斷變數間類似程度高低的一種方 法。

D=2 * (1

−

若 R =1 , 則 D =0 , R =0 則 D =2 ;由此可得知相關係數與距離呈反比例;

所以相關係數高者其距離靠近,類似度高。

3､ 階層的群落分析法(hierarchical method)

階層的群落分析旨在利用最短的距離找出由個體組合而成的群體;

再利用群與群之最短距離依次形成一個新的群體。如此所形成的群體如 同樹狀結構(dendrogram);可以方便使用者了解其相互間的結構關係。

4､ 群落間距離計算法 :

在求得群間的組態後,其群與群的距離便關係到未來群間定義的內容,其 距離的計算共有 6 種組合方法(combinational method):

(1) 最短距離法(nearest neighbour method):易形成空間的濃縮現象,其分 類感度較低。

d ^fg

d ^fh

d ^fl

d ^fh

d ^fl

If

d ^fg

d ^fh

d ^fg

d ^fl

If

d ^fg

d ^fh

d ^fg

d ^fh

(2) 最長距離法(furthest neighbour method):易形成空間擴散現象

²⁷

27

類感度高。

d ^fg

d ^fh

d ^fl

d ^fh

d ^fl

(3) 中位數法(median method):為取決最短及最長矩離法的折衷方案。

d ^fg

d ^fh

d ^fl

d ^hl

(4) 重心法(centroid method):將群落內的個體數予以考慮,以取代原群落 間之平均值。

d ^{2 fg}

α ^h d ^{2 fh}

α ^l d ^{2 fl}

β d ^{hl 2}

d ^{2 fh}

d ^{2 fl}

(5) 群平均法(group-average method):其空間的密度不變,不會形成空間 濃縮或空間擴散的現象。

d ^{2 fg}

n ^f

1

n ^g

1

∑ _αβ c ^{αβ 2}

簡言之,群落分析的目的即在分類,分類的目標是整個觀測對象,透過群落分 析,性質相近的觀測對象將儘可能被置於同一群落內(即類似程度盡量大),而群落 之間的不類似性則儘量被顯現(即類似程度盡量小),由觀對象所具有的各項特質 的程度不一,因此,需要將這些特質加以量化,使其成為表現觀測對象特質的變數, 藉著此種程序將觀測對象配置特定的空間上.構成測度空間的座標向量是觀測對 象的特質變數,而個別觀測對象的位置則是以它在這一個特質空間的座標來表示, 如此的配置不僅可以很清楚的表現觀測對象的特性,亦可藉此呈現各觀測對象之 間相似性(或差異性),而依觀對象之間的相似程度或相異程度劃分群落;而本研究 採行群平均法,因其不易形成空間的擴散及濃縮作用。

經由群落分析法找出結構群的類型後,即可求得各結構群的平均得點,再分 別對各因子軸進行標準化.標準化的原因在於取得相同比較的基準,基於常態分配 原則評點範圍,再根據標準化後的因子得點轉換成評點。

本研究的評點計算採取常態分配下μ±2σ的區間,並從μ±2σ間劃分為 9

(space-contracting),遠者稱空間之擴散(space-dilating)。

等份,並給予點數 1-10 的評點;但若經標準化後因子得點大於μ±2σ,則給予 10 分,若小於μ±2σ則給予 1 分,有關評點的情形,如圖 2-2所示。

本研究擬將可抽出的因子經轉換成評點後,將其做成多軸的特性圖.在特性 圖中,最高評點為 10 點,最低評點為 1 點.每一個因子軸評點於適當的位置後,將其 連接,其所得的圖形即可說明結構群的特性。

評點 標準化後樣本得點區

1 Z≦-1

2 –1<Z≦-0.75

3 –0.75<Z≦-0.5

4 –0.5<Z≦-0.25

5 –0.25<Z≦0

6 0<Z≦0.25

7 0.25<Z≦0.5

8 0.5<Z≦0.75

9 0.75<Z≦1

10 1<Z≦

F1

F2

F3

F4 5

10

最高評點 : 10 點 平均評點 : 5 點 最低點 : 1 點

圖 2-2 : 多軸特性評點圖 資料來源:本研究整理 資料來源:本研究整理

表 2-3:標準常態分配評點轉換表

第三章 住宅區域指標與綜合模型之建構與分析

本章主要在探討及建立合理的分析模型;並應用本分析模型將所建立的基本 指標群逐一的分析其適合性;最後建立有效的樣本數,以達成分析結果的合理及實 際性。

第一節 分析變數與指標之建立

本節主要針對未來影響分析正確性的相關節點做一說明;其一有關於變數的選 取原則以滿足說明性及測量度為要件逐一說明;其二說明各種相關於住宅的指標 並予加以詮釋,使得在指標的正負相關性得到充份的了解,以利研究分析結果的解 釋。

一､住宅發展區因子選取原則

區域與住宅區位的互動往往具有多重的關連性,住宅區位的適宜與否往往直 接衝擊到都市的活動,所以在現實的環境中,住宅區域的選擇在大方向上應以「人」

為主,經由人所衍生的相關性問題,如公共設施,國民所得,產業結構,人口結構,社 會安全…等。在選取的角度及原則如下所述:

(一)､變數的說明性

1､符合基礎理論:變數的選取應可以適合任合地區,不可因地而有重大的負 指標說明,否則在選取的判讀上易形成雙重界定標準。

2､說明性:選取的變數經由科學分析法重複的操作後,須滿足其說明能力, 避免不相干的各變數影響判讀上的困難。

(二)､變數的測量度

1､易得性:研究的結果精密與否,取決於變數來源的時效性及精確度,若在資 料的取得時效上形成斷層或有困難,則應以捨棄本項資料或以代替資料 進行,以避免資料所造成的缺失。

2､易辨性:資料的取決應滿足其易辨性,即受訪或參閱者應對資料的意義於 字面上即可獲得解答,不可採用模擬兩可的字面解釋型資料,以避免往後 認定的不同。

二､基礎架構指標

本研究根據上述概念,及觀察台灣地區的發展狀況,並應用國土綜合開發計畫 之架構,建立住宅發展區指標系統.由於台灣地區的發展以往都是以社經及經濟為 重心,故在選取的指標以數量的多寡決定於分析的精確度;而研提之住宅發展區域 指標,乃是配合國家社會之經濟發展,及參著永續都市的指標系統,在在皆以促進 國土的合理利用,提高人民的生活品質,滿足使用者的需求為依歸。

綜合彙整後共歸納成 12 組住宅發展區之基礎指標,其含意及說明如下所述:

( 一) ､人口指標群

1､ 人口密度 :人口密度可以表現各地區的人口擁擠程度,人口密度的提高顯示 該地區具旺盛之活力基礎與發展潛力。

2､ 人口扶養比:受扶養人口的多寡象徵一具生產力人口所背負之社會負擔,同時 也隱含著都市人口結構的變化,而在一有潛力的發展地區,應避 免扶養人口比過高。

3､ 人口老化指數:城鄉人口老化指標可表示各都市人口結構特性與都市活力及 生產.當人口趨於老化,則象徵都市之開創能力將逐年降低,同時 社會支出負擔增加,其隱含著負面的效果。

4､ 遷出(入)比 :人口的遷出及遷入比例可表示對城鄉之認同度的高低與否,而 遷入比高者更表示該地區具有著吸引群居的特質。

5､ 戶量變化 :戶量的變化隱含著城鄉發展的型態,而戶量大小又與土地的價格 有著密不可分的關連。

( 二) ､交通指標群

1､ 每日通勤時間 :依交通運輸統計資料,可容忍的通勤上班,上學時間以 40 分 鐘為限,在開發選取區位時,其區內的就業,上班地點若需仰 賴週邊地區時其在考慮通勤的時間遠大於其適居性。

2､ 大眾運輸系統 :便捷的交通網對於城鄉的距離有著縮減的功效,良好的區域 環境在交通運具的選擇上應多樣化。

3､ 每日塞車時間 :往昔求取各區域之可及性,學者曾嘗試許多方法,地理學者 常用的方法是求等時線,如自該點至市內各點其交通所需之 時間,耗時愈長,表示可及性愈小,對於城鄉的發展有著負面 的權重。

( 三) ､土地使用指標群

1､ 空屋率 :空屋率的高低表示都市化程度的高低,都市化愈嚴重者;其空屋量 愈多,反之則愈少。

2､ 餘屋量 :餘屋量高的地區在未來發展上其空間較小,因餘屋所形成的環境品 質易隨時間而轉壞;其意指因投資開發者的判讀錯誤,導致嚴重的房 屋滯銷問題;在先進國家中其餘屋量約為 3-5%左右為合理區間。

3､ 建築用地面積:由本指標不難看出地區性未來的發展性及其潛在爆發力;因 政府在設定都市的含容量時已約略的將都市內的土地使用強度先行 較核;所以本資料對於分析結果有其正面的意義。

( 四) ､環境品質指標

1､ 公共設施面積比 :成熟的區域其公共設施的面積比,關係著地區的生活環境 品質。

2､ 公園綠地面積比 :公園綠地的面積愈多表示該都市擁有較好的休閑環境品 質。

3､ 噪音汙染指標 :其關係到適居性的基本生活環境。

( 五) ､教育文化指標群

1､ 幼教普及率 :幼教品質的好壞關係到城鄉教育環境優劣的一環境,是未來教 育文化的基礎,同時也是一個都市穩定的象徵。

2､ 中小學師生比 :教育資源的投資是以人口多的都市地區為重。

3､ 國民中學班級數:教育環境品質的好壞與被教育人數及量的多寡呈明顯的正 相關;而子女教育年齡更關係到家長工作地點的位置及其 寬鬆度。

4､ 國民小學班級數:幼童的教育地點與家長的就業地點有著正相關性。

( 六) ､醫療衛生指標群

1､ 病床數與衛生人員數 :醫療環境品質之優劣與醫療衛生體系的完善與否關 係甚大,有充足的衛生人員在地域中傳染病的機率便會降 低。

2､醫學研究中心數 :有著國家級的醫學中心對於城鄉的進步與品質,絕對有正 面的關聯性。