容積獎勵與建築高度限制對都市更新之影響

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第一章緒論

1-1 研究動機與目的

都市於發展過程中，隨著時間的演進，一方面提昇了新社區之都市空間的生活機能與居住品質；而另一方面，老舊社區之都市空間卻隨著時間的流轉產生生活機能不振及居住品質衰敗的没落，更甚至造成鄰近的房價下跌、交通的擁擠連帶使整體都市交通系統受阻、潛在的公共危險造成市民與市府的損失、就業機會缺乏等。如果想改善都市發展過程定會面臨的衰頹，傳統以都市擴張為主的發展策略，將無法有效解決此問題，欲有效解決此問題都市更新將是可行的方法之一。都市更新可以為都市實質環境與機能帶來改善，更能廣泛帶動社會環境的改善，創造更多的工作機會改善都市經濟，建造符合永續發展的都市，引入豐富的文化活動活化都市。因此在現今都市永續發展的觀念下，都市更新已經成為台灣都市發展的趨勢之一，故都市更新實有積極推動之必要。我國於民國八十七年十一月十一日總統（87）華總（一）義字第 8700232460 號令公布實施都市更新條例；隨之內政部也在八十八年分別公布都市更新條例施行細則、都市更新審議委員會組織準則、都市更新權利變換實施辦法、都市更新團體設立管理及解散辦法、都市更新事業接管辦法與都市更新建築容積獎勵辦法等六項子法；財政部也配合在八十八年公布都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法與都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法等二項配合子法。雖然政府為了積極推動都市更新已訂定了各項相關的條例及辦法，使都市更新於執行上有專法可循，並在都市更新條例中為鼓勵民間投資者參與都市更新事業，訂定了容積獎勵、容積移轉、稅捐減免、營利事業所得稅抵減與公共設施配合建設等獎勵辦法。但是以目前都市更新事業推行的成果來看，其誘因可能稍嫌不足，所以民間投資者參與都市更新的意願低落。如果政府法令能提高各項獎勵措施，相信民間投資者參與都市更新事業的意願定會相對提高。根據台北市實施都市更新的經驗來看，民間投資者之所以願意耗費大量人力物力來申辦都市更新，主要是為了透過都市更新取得容積獎勵。因此在都市更新過程中，容積獎勵已經成為民間投資者之所以願意推動都市更新的重大誘因，大部分的都市更新案例，莫不以爭取高額的容積獎勵作為目標。若政府能視其需要提高容積獎勵，相信民間

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投資者參與都市更新的意願定會隨之增加。惟政府在實施容積獎勵的同時，如何能夠兼顧都市生活品質並營造出更好的公共空間，實是一項十分重要的課題。根據都市更新研究發展基金會統計至 2003 年底為止，全國各直轄市、縣（市）政府劃定都市更新地區共計 349 處以上，面積廣達 930 公頃以上，其全國都市更新地區劃定成果彙整表如表 1 所示［1］。在面對如此龐大的都市更新地區，除了 921 災區之都市更新地區的更新事業有在積極實施外，其餘之更新事業皆尚待推動執行之。造成此現象的原因是否為九二一震災重建暫行條例所提供之容積獎勵較高，而使民間投資者願意積極投入都市更新事業？故如何使民間投資者願意積極投入都市更新事業，實為值得研究之課題。如果能研擬更能夠積極引導與鼓勵民間共同參與都市更新之對策，將能加速國內都市更新的腳步。現行都市更新相關法令，如果能使實施者依法令爭取到合理的容積獎勵，定會使實施者的投資意願參加。實施者在爭取到相關的容積獎勵後，若欲充分有效利用其容積奬勵定須增加建築高度，但由於現行相關法令對建築高度限制之規定，可能會使民間投資者無法享受到都市更新容積獎勵的好處，進而使其投資意願低落。故建築高度限制對容積獎勵之影響亦為本研究的方向之一。本論文藉由比較分析現行都市更新相關法令所訂定之各項容積獎勵措施，深入探討各容積獎勵項目之可能缺失，並嘗試研擬相關之改善方法及配套措施。在討論容積獎勵項目之餘，再進一步分析現行相關法令中建築高度限制規定對容積獎勵之影響，以瞭解建築高度規定是否有修正之必要。期望本研究之成果能夠對都市更新相關法令提出具有建設性的建議，以作為政府機關修法之參考，並藉此提高民間投資者參與都市更新的意願。最終能夠使都市更新能創造「現住戶」、「周遭居民」、「投資者」與「政府」四贏之局面。

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表 1 全國都市更新地區劃定成果彙整表［1］縣市前期 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年總計備註處數 ₁₃₂ ₇₁ ₂ ₂₀₅ 台北市面積（公頃） _256.89 _61.5 _{0.85 319.24} 7 處為 921 災後重建 1 處為 331 災後重建處數 ₄ ₁₆ ₆ ₂₆ 台北縣面積（公頃） _7.62 _41.82 _13.35 _62.79 3 處為 921 災後重建處數 ₅ ₅ 基隆市面積（公頃） _160.19 _160.19 處數 ₁₉ ₂₇ ₇ ₃ ₅₆ 台中縣面積（公頃） _NA _NA _NA _NA _NA 均為 921 災後重建處數 ₁ ₉ ₆ ₁ ₁₇ 台中市面積（公頃） _NA _NA _NA _NA _NA 均為 921 災後重建處數 ₂ ₁₈ ₆ ₈ ₃₄ 南投縣面積（公頃） _NA _NA _NA _NA _NA 均為 921 災後重建處數 ₁ 嘉義市面積（公頃） _NA 處數 ₁ ₁ 台南市面積（公頃） _22.18 _22.18 處數 ₄ ₄ 高雄市面積（公頃） _365.93 _365.93 處數 ₃₄₉ 合計面積（公頃） _930.32 資料來源：都市更新研究發展基金會

1- 2 研究範圍

本研究主要針對都市更新容積獎勵之相關法令，探討其是否有修正之空間，以增進民間投資者參與都市更新之意願。然都市更新之相關法令眾多，除中央法令外，如容積獎勵、更新地區認定等事項更授權地方政府依現實情況裁量，故各直轄市、縣（市）政府亦各自訂定自治條例。在面對如此眾多的相關法令，本研究礙於時間、人力及物力之條件限制，無法一一分析研討。故本研究所討論之現行法令，以中央法令（都市更新條例、都市更新建築容積獎勵辦法）及台北市都市更新自治條例為主。

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現行都市更新事業以九二一災區之實行，較為積極。因此，九二一震災重建暫行條例雖然已是落日條款，但在參酌九二一更新重建的經驗下，應有其參考之價值，故本研究亦將九二一震災重建行條例列入探討之範圍。台北市自民國七十二年即已發布台北市都市更新實施辦法，隨都市更新條例及相關子法於八十八年完成立法後，台北市亦隨即配合修正，於九十四年公布台北市都市更新自治條例。且台北市在八十年代後，更是積極推動都市更新業務，故其都市更新之經驗定較為豐富，相關法令亦較為完善。故本研究空間範圍選定以台北市為研究空間。都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。依都市計畫法第六十四條規定都市處理方式，分為（一）重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。（二）整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實；必要時對指定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改善住區內公共設施。（三）維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持良好狀況［2］。本研究主要針對以重建處理方式之都市更新事業。

1- 3 研究方法

一、文獻回顧法本研究首先蒐集都市更新容積獎勵相關論文與研究報告，以文獻回顧之方式，分析比較都市更新建築容積獎勵辦法、台北市都市更新自治條例及九二一震災重建暫行條例等相關法規，於制訂容積獎勵之差異，並分析各都市更新相關法令所訂定之各項容積獎勵措施，深入探討各容積獎勵項目之可能缺失。進而嘗試建議相關之改善方法及配套措施，以利民間投資者參與都市更新事業之推展。二、案例操作法假設不同的更新案例，透過簡單的模擬計算分析，來瞭解其容積獎勵辦法於實際執行上的效益，及各相關法令所造成的差異。並分析當民間投資者爭取容積獎勵值後，於現行相關法令對建築高度限制之規定下，是否能確實享受到容積獎勵的好處，以瞭解建築高度限制是否須做合理的放寬。同時考慮在建築高度限制放寬的情況下，為確保都市公共空間及社區生活品質，討論應有適當的配套措施。

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1-4 研究流程

本研究之研究步驟，如圖 1 所示：圖１研究流程圖結論原容積高於法定容積之獎勵居住水準改善之獎勵公益設施之獎勵時程之獎勵地方特性之獎勵容積獎勵項目評定基準之改善對策建築高度限制對容積奬勵之影響分析現行法令對建築高度限制之相關規定住宅區更新案例分析商業區更新案例分析文獻回顧都市更新的意義及效益我國都市更新之現況探討國內有關容積獎勵之相關文獻我國都市更新容積獎勵之相關規定研究動機與目的研究範圍與方法配套措施之研擬

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第二章文獻回顧

2-1 都市更新的意義及效益

都市更新條例第一條規定即說明了都市更新的意義，都市更新是為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。第三條則載明了，都市更新係指根據都市更新條例所定的程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施［3］。都市更新之英文原文的意義可以說明如下［4］：一、 Renewal（更新）：這個字眼特別意指美國六○至七○年代所進行的大範圍大規模都市更新，以清除貧民窟為其目標。Urban Renewal 的制度根據美國 1949 年住宅法(Housing Act)進行，由聯邦政府補貼地方政府徵收都市更新之貧民窟土地，以較低價格轉售給民間開發商。

二、 Redevelopment（再發展）：在八○年代後，在美國大規模的 urban renewal 雖已停止，但個別街廓或數個街廓的小規模再開發則方興未艾，特別是著重與鄰近舊市區紋理的結合與交通系統的改善。三、 Reuse / Remodel（再利用/整建）：對於更小規模的建築物或幾塊土地所進行的調整工作，往往是以建物保存或整修的方式進行。整修建物賦與新用途稱之為 remodel，對於土地或建物使用重新調整(例如工業區變商業區，工廠變商場)則是 reuse。四、 Regeneration（再生）：在英國，都市更新往往用 regeneration 這個字眼，其代表的意義不只舊房子改為新房子或是都市實質環境的改善而已，而有更廣泛的社會與經濟意義。都市更新應追求的是全面的都市再生，創造更多的工作機會改善都市經濟，改善都市財政，建造符合環保的綠建築，引入豐富的文化活動活化都市，降低都市犯罪率等。因此都市更新不只是老屋換新屋，都市更新應以公共利益為前題，為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，甚至更廣泛地帶動社會與經濟環境的改善，創造更多的工作機會改善都市經濟，建造符合永續發展的建築，引入豐富的文化活動活化都市等。更重

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要的是要引入民間投資的資本與企業化管理，擴大政府與民間的合作的關係。何以都市發展必然會面臨更新之必要性？根據都市更新研究發展委員會的研究，發現其原因如下［4］：一、永續發展論：都市更新最重要的理由莫過於由整體都市發展政策來看，為了符合永續發展的理念，必須由以往擴張式的發展政策轉而回到市中心進行更新。從永續發展的角度觀之，透過都市更新手段，妥善的利用與管理有限的都市資源，不斷循環與更新以達成都市機能與生活環境的整體目標，促進都市的永續發展［5］。二、住宅論：住宅改善一直是人道主義者與社會改革運動中關注的焦點。特別是早年工業革命時，大型工業都市中，眾多的勞工大眾居住的環境骯髒、危險而擁擠，造成嚴重的社會、衛生、災害問題。無論是都市更新或新市鎮運動都把改善居住環境當作最基本的動機。三、生物論：生物論者把都市看成一個具有生命的有機體，自然有新陳代謝老化的過程。在某一部分都市衰敗之後，就必須經過代謝，塑造新的都市。若沒有都市更新的代謝機制，則都市自然會衰敗死亡，最後成為廢墟。四、機能論：機能論認為都市之所以需要更新，是因為新的技術轉變帶動新的需求，使都市必須調整其機能以符合市民的需求。五、經濟論：從都市經濟學的角度看，舊市區之所以要進行更新乃是因為舊市區存在外部不經濟性(external diseconomics)。所謂外部不經濟性指的是該地區的社會成本遠高於其效益，例如破敗地區使鄰近的房價下跌、交通的擁擠使整體都市交通系統受阻、設施維護費用遠高於其稅收、潛在的公共危險造成市民與市府的損失、就業機會缺乏造成市民失業而市府必須補貼等等。如果沒有都市更新再投資，長期而言將造成社會整體的損失。由上述之各種論點，可發現都市更新是都市發展必須且必然要走的路線，故期望能經由都市更新之過程得到以下的效益［6］：一、實質性效益：可消除窳漏地區頹敗的都市景觀，並透過公共設施的檢討與改善，增進都市生活環境的舒適與便利，同時對於都市機能的強化亦有幫助。二、經濟性效益：最顯著者為可消弭地區貧窮，提昇都市整體活力，進而刺激產業發展

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與創造業機會，增加政府稅收，增進公共投資效率。三、社會性效益：改善貧窮所引起各種社會問題，並對中低收入戶住宅問題有一定解決程度。四、政治性效益：以地區的再發展作為政府施政的績效，同時可促進民眾參與都市更新與關懷社區現況，凝聚社區共同意識。

2-2 我國都市更新之現況探討

2-2-1 都市更新發展概況

我國都市更新發展概況為自民國八十六年行政院提出「都市更新方案」，開始正式啟動都市更新的方向，但是當時缺乏法令及政策工具，成效有限。民國八十七年十一月立法院完成「都市更新條例」，八十八年五月完成相關子法立法。民國八十八年九二一震災後之社區重建首度嘗試運用都市更新權利變換制度，以九二一震災重建基金會「臨門方案」資金為後盾，加速辦理集合式住宅的重建工作，至今已有六十棟社區邁向更新重建。民間運用都市更新辦理一般性更新案中，迄今僅台北市財神酒店等少數案例核定實施。各縣市政府所推動的都市更新計畫除了進行更新地區的劃定之外，僅有幾個零星個案光成立更新會都有問題，幾乎完全無任何具體成效。九十二年度行政院經建會雖已選定若干都市更新示範計畫給予規劃補助，該示範計畫預期六年內能看到具體的成效，但金融面及投資問題仍無任何具體措施。其成果如何仍有待觀察。陳總統於九十二年七月十日召開總統經濟顧問小組第一次會議，會中該小組針對都市更新推動提出兩大建言，一為鼓勵民間投資都市更新事業，另一則為建立中小企業融資與評價機制。在鼓勵民間投資都市更新的建言方面，大致採用都市更新研究發展基金會所提「鼓勵民間投資都市更新擴大內需方案」草案，希望仿效臨門方案災後重建的成果，由民間募集 300 億，同時政府成立 200 億「中央政府都市更新基金」吸引民間投資，在五年之內達成實現 100 件以上都市更新事業案的願景，以打開目前都市更新的僵局［7］。

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九十五年七月五日內政部營建署宣佈，為推動都市更新計畫，提高金融機構承做都市更新貸款意願，由行政院經濟建設委員會督導的中長期資金，提供 2 千億優惠貸款額度，可望解決都市更新資金籌措困難。希望以低利貸放推動都市更新事業，以引導民間投資浥注更新重建市場，帶動營建關聯產業發展。

2-2-2 都市更新之推動程序

依都市更新條例程序執行都市更新事業之步驟可分為都市更新地區之劃定、都市更新計畫之擬定、更新事業計畫與計畫之執行三個階段，其執行都市更新事業之流程圖，如圖 2 所示。若以台北市之都市更新事業為例，在執行都市更新時所需參照之相關法規，除依循都市更新條例、都市更新條例施行細則及台北市都市更新自治條例外，於執行各階段所需參照之相關法規眾多，茲將各階段所需參照之相關法規整理如表 2 所示。表 2 執行都市更新事業各階段所需參照之相關法規執行項目參照之相關法規自行劃定更新單元臺北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更_{新地區（單元）（重建區段）相關規定} 自組都市更新團體實施都市更新團體設立管理及解散辦法委託都市更新事業機構實施公司法、股份有限公司組織之都市更新事業機構投資_{於都市更新地區適用投資抵減辦法} 擬定或變更都市更新事業計畫土地法、國有財產法、預算法、各級政府財產管理規則、都市更新權利變換實施辦法、耕地三七五減租條例都市更新審議委員會審議都市更新審議委員會組織準則都市更新事業執行都市更新事業接管辦法

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圖 2 都市更新事業執行流程圖［4］舉辦公聽會擬具事業概要主管機關核准主管劃定更新單元自行劃定更新單元自行實施委託都市更新事業機構實施自組都市更新團體實施同意其他機關實施委託都市更新事業機構實施經劃定應實施更新之地區未經劃定應實施更新之地區市地重劃區段徵收其他權利變換徵收合建舉辦公聽會、公開展覽擬定或變更都市更新事業計畫都市更新事業計畫完成及成果備查都市更新審議委會審議都市更新事業執行監督與管理政府實施民間實施都市更新地區之劃定都市更新事業計畫都市更新事業計畫執行

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都市更新地區的劃定是直轄市、各縣市政府推動都市更新的第一步。所劃定之更新地區，為政府推動都市更新政策之重點地區，俾利後續都市更新事業之實施，達成都市更新的目的。更新地區之劃定除由直轄市、各縣市主管機關實施外，亦可由申請者自行劃定。劃定之流程圖分別如圖 3、圖 4 所示：圖 3 由主管機關實施劃定更新地區之流程圖［3］劃定更新地區主管機關實施全面調查、評估擬定都市更新計畫是否涉及都市計畫都市計畫委員會審議公告實施依都市計畫法規定程序辦理 No Yes

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圖 4 由申請者自行劃定實施更新地區之流程圖［8］都市更新事業的推動者稱之為「實施者」。依據都市更新條例第三條的定義「實施者」：係指都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。依據都市更新條例，實施者可分為下列幾類型：一、政府主辦：依據都市更新條例第九條規定。縣(市)政府可以依下列方式實施：未經劃定應實施更新之地區申請者自行依台北市都市更新自治條例規定申請劃定更新地區（單元）檢附主管機關認定之證明文件並附土地及合法建築物所有權人同意書辦理審查檢附申請書及評估表送更新處辦理辦理審查經主管建築機關認定有危險之虞，應立即拆除或應予修繕補強者完整計畫街廓非完整之都市計畫街廓擬具或變更都市更新計畫送都市計畫委員會審議公告劃定都市更新地區（單元）

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1. 自行實施：由縣(市)政府或縣(市)政府所組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第十七條：「直轄市、縣（市）主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。 2. 委託實施：委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。縣(市)政府委託實施，必須經過公開評審選定之程序，才能委託實施。 3. 同意其他機關(構)實施：例如鄉(鎮、市)公所如要作為更新實施者，應經由縣(市) 政府同意。二、民間主辦：依據都市更新條例第十條、第十一條，土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施： 1. 自行實施：由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施，都市更新條例第十五條規定，逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。依都市更新條例第十五條第二項規定，更新團體應為法人，該條例賦予更新團體具法人資格，行使法律賦予之權利義務。 2. 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。實施者於實行都市更新事業計畫時，只要獲得更新單元內大多數人數及產權面積之同意，就可以實施，不必獲得每一個地權人的同意。實施者申請建築執照時也不需要取得地權人的土地使用同意書。於執行都市更新事業過程中，擬定都市更新事業概要及都市更新事業計畫所需之所有權人及產權面積之同意比例如表 3 所示：

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表 3 執行各項都市更新事業計畫時所有權人及產權面積之同意最低比例［3］項目更新單元內土地及合法建物所有權人最低比例更新單元內土地總面積及建物總樓地板面積最低比例迅行劃定更新地區擬定或變更都市更新事業計畫均二分之一（50﹪）均二分之一（50﹪）擬具都市更新事業概要均十分之一（10﹪）均十分之一（10﹪）擬定或變更都市更新事業計畫均三分之二（66.7﹪）均四分之三（75﹪）未經劃定為應實施更新之地區 _{以協議合建或其他方式申請實} 施都市更新事業均十分之八（80﹪）均十分之八（80﹪）擬定或變更都市更新事業計畫均五分之三（60﹪）均三分之二（66.7﹪）經劃定為應實施更新之地區以協議合建或其他方式申請實施都市更新事業十分之八（80﹪）十分之八（80﹪）

2-2-3 都市更新獎勵方式之分析

都市更新條例在第五章「獎助」中一共列了十個條文，分別針對容積獎勵、容積移轉、稅捐減免、都市更新基金募集及管理等加以規範，茲將容積獎勵之相關規定整理於 2-4 中，而其餘各項獎勵方式整理如下［3］。一、容積移轉之獎勵：都市更新條例為配合改善都市景觀，增進都市土地之更有效利用，乃採擷「都市計畫容積移轉實施辦法」之精神，對於都市更新範圍內之土地給予容積移轉之獎勵，特在第四十五條規定如下：「更新地區範圍內公共設施保留地，依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其建築基地建築使用。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。」二、稅捐減免之獎勵：一般的稅捐減免，通常都是規定在個別稅法，但為了達成某些特定政策之目標，則其稅捐之減免則往往採特別立法之方式來貫徹政策目標。都更新條例為獎勵都市更新，

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特別對於涉及都市更新之地價稅、房屋稅、增值稅、契稅等各種稅目訂有減免之優惠。稅捐減免之獎勵內容為根據條例第四十六條，相關規定如下：「更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：（一）更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。（二）更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。（三）依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。（四）不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。（五）實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。（六）實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。」三、營利事業所得稅抵減之獎勵：都市更新事業機構根據都市更新條例第十四條之規定，以依公司法設立之股份有限公司為限，但由於都市更新之投資數額極為龐大，且都市更新推展所需之時間極為冗長，故條例特別對於實施都市更新之營利事業訂有營利事業所得稅得抵減之獎勵。對此條例第四十九條規定如下：「股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區之都市更新事業，得按其投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，在以後四年度抵減之。前項投資抵減，其每一年度抵減總額，以不超過該公司當年度應納營利事業所得稅額百分之五十為限。但最後年度抵減金額，不在此限。第一項投資抵減之適用範圍，由財政部會商內政部定之。」四、公共設施配合建設之獎勵：公共設施為塑造地區環境品質所必須，依其提供服務之性質，各有其主管機關或管理機關，分別負擔全部或一部之地區公共設施興建經費，來配合都市更新事業，為此條例特別在第五十三條明訂更新地區之公共設施應配合都市更新實施者之請求，優先興建

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相關公共設施，其內容如下：「因實施都市更新事業而興修之重要公共設施，除本條例另有規定外，實施者得要求該公共設施之管理者負擔該公共設施興修所需費用之全部或一部；其費用負擔應於都市更新事業計畫中訂定。更新地區範圍外必要之關聯性公共設施，各該主管機關應配合更新進度，優先興建，並實施管理。」

2-3 國內有關容積獎勵之相關文獻

孫維潔（1991）認為在眾多獎勵方式中容積獎勵為最直接、最受歡迎，藉由獎勵的協助，能提高都市更新的可能性，促進舊市區實質環境改善，使更新之目的能達成，反之若不獎勵，民間業者因無誘因將不願介入產權複雜之更新工作，即使願意參與，進行的速度與時間將因沒有獎勵的推力而拖得更慢和更長。其更進一步地指出，民間自行更新將不易產生良好的都市環境，故可以獎勵來規範都市更新之外部性，使其內部化，因此獎勵具其正當性［9］。何芳子（1996）對都市更新容積獎勵之意見為：（一）都市更新之地區，由於實質、社經條件等互異，故應有不同的容積獎勵方式與幅度。（二）對於都市更新事業之實施，除地方政府可透過容積獎勵增加誘因之外，應由中央政府確立稅賦減免及融資優惠措施。（三）國內四、五層鋼筋混凝土老舊建築物不少，政府對於這些建物的整建維護也應該給予獎勵。（四）都市更新在推動初期對於容積獎勵應該採取比較寬容的態度，等未來都市更新已上軌道之後，再緊縮容積獎勵之幅度即可［10］。王敏穎（1998）認為有必要實際分析都市更新容積獎勵的效益，其分析結果指出，都市更新會因實施容積獎勵增加難以消化的空屋、可能生貨幣效應、降低公共設施服務水準、長期執行將會使容積管制失去意義、對原住戶過度補貼等缺點，至多作為過渡時期的權宜之計，不宜長期廣泛使用。更重要的是，整個政策偏廢了經濟利益之外還要同時增進環境品質、住宅水準、社會福利的都市更新原始功能，而窄化都市更新兼顧政府財務平衡的建築改建［11］。陳威仁（1999）認為容積放寬標準應重新檢討，否則即失去以容積管制來維持都市成長的原意。容積放寬不完全代表人口密度的增加；以整宅為例，平均居住面積遠低於

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一般標準，如在不增居住人口數前提下，增加容積可讓住戶享有更高的生活品質［12］。黃定國（1999）認為容積獎勵雖然可以以各種理由作為依據，但最受到質疑的，則是容積獎勵標準的不易確定。在經濟利益的考量之下，主張高額容積獎勵者，經常以「促進都市土地作最有效的利用」作為給予高額容積獎勵的理由，但是容積獎勵一定是促進都市土地有效利用的唯一方法嗎？由於都市更新地區大部分都是存在於老舊市區裡面，而這些老舊市區的建築密度原本就相當高，一旦再給予高額容積獎勵，則對於建築型態與環境品質勢必會造成相當大的衝擊，所以許多學者均主張在考量都市更新容積獎勵時，必須先對地區發展先劃設一個未來的「願景」，然後在根據此一願景為基礎，來訂定地區的建築及街區型態及容積獎勵標準，以避免過高的容積獎勵反而對地區環境的容受力造成超額的負荷［13］。丁致成（2000）認為要吸引間投資不外兩種途徑：一者增加獲利，另一者則降低成本。台灣更新政策所採用的容積獎勵走的是增加投資獲利，以容積獎勵增加獲利對政府而言是很方便，完全没有財政負擔，很多官員都說：「容積就是金錢，但政府給容積没有成本」。不過，這種容積增加背後隱藏了相當多的社會成本被忽略了，容積增加越多，道路就越不足，學校、公園、停車場等公共設施就必須增加，間接會增加政府財政的負擔。再深入去探究，這句話只有在少數不動產市場看好的地區才適用，因為在很多市場不佳的地區，例如台東、澎湖，容積幾乎不值錢，給再多容積也不會增加投資獲利［14］。吳俊煒（2001）認為更新之本意在增進公共利益，而容積獎勵設計不周延將可能對整個環境造成外部之衝擊，但透過都市更新建設公共設施將為更新地區內外帶來環境改善效益［15］。高平洲（2001）認為容積獎勵辦法對不同土地使用分區未有合理限制或足夠獎勵誘因。不同之容積獎勵辦法間之替代性取決於開發者之成本利益考量，而非以公共設施迫切性與公益性為依據，有必要加以檢討。都市更新容積獎勵辦法較其他辦法對舊市區公共設施服務水準提昇有助益［16］。張義權（2001）根據全國實施都市更新最有經驗的台北市以往實施都市更新的經驗來看，在都市更新過程中，容積獎勵幾乎已經成為實施者之所以願意推動都市更新的最重大誘因，絕大部分的都市更新案例，莫不以爭取高額的容積獎勵作為目標。其發現都市更新是推動地區環境品質改善之主要動力，而容積獎勵則為實施者願意參與都市更新之主要誘因，因此都市更新應用容積獎勵對更新後地區環境品質的改善有很大的貢獻。

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不過，如果容積獎勵會增加更新地區的環境容受力負擔時，則該項容積獎勵對更新地區而言反而是一種負面的影響。反過來說，若容積獎勵並未增加更新地區的環境容受力負擔時，則該項容積獎勵對更新地區的環境品質具有正面之影響。都市更新對地區環境雖然普遍會造成正面影響，不過仍然會對地區環境的容受力造成某種程度的負面衝擊，尤其是戶數的增加、停車輛的增加及街廓未能完整性更新的衝擊等，都是在都市更新給予容積獎勵時必須以環境容受力的負擔作為主要的考量因素，才能達成都市更新改善地區環境品質的目標［17］。鄧梅姬（2003）認為容積獎勵為推動民辦更新的重要誘因，運用容積獎勵誘導「公益設施」之提供，有彌補公共設施不足達成更新實質性目的之功能存在，為現行六項容積獎勵項目中對環境品質助益最高之一項［18］。張隆盛（2003）認為容積獎勵非萬靈丹，環境容受力未受重視，在中南容積獎勵難以達成鼓勵更新的目標，在九二一災後集合住宅重建中，有近三分之二的社區採取減棟減戶，降低容積的做法，因此增加容積獎勵在房地產不景氣，空屋率居高不下的環境中，成效實施有限。且就環境的考量上，大多數老舊社區的公共設施環境不佳，增加容積將造成超負荷的環境容受，並使都市強度管制失控，不利於都市的發展，因此在容積獎勵相關辦法的修訂時，應增加的是因地制宜的彈性規範，而非僅增加獎勵上限如此簡易［19］。陳勝全（2004）歸納容積獎勵對房地產開發者所產生的影響，認為都市更新容積獎勵將可增加相當的利潤，利潤增加相對顯示開發商願意投入房地產市場的意願也會相對提高。開發者為爭取都市更新容積獎勵，可以藉由認養公共設施或提供公益設施，加速提昇該地區的居住環境品質。都市更新容積獎勵是為民謀利而非圖己利，其中回饋公共設施更可以改善週邊環境品質［20］。綜合上述相關文獻對容積奬勵之論點，茲將實施容積獎勵對推動都市更新事業所造成的優缺點整理如下。實施容積獎勵之優點為：一、容積獎勵為實施者願意參與都市更新之最直接、最重大的誘因，如此可提高都市更新的可能性。二、容積就是金錢，可增加投資獲利，亦可降低負擔成本。

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三、容積獎勵可誘導公益設施之提供，有彌補公共設施不足達成更新實質性目的之功能存在。四、都市更新應用容積獎勵對更新地區環境品質的改善有很大的貢獻。實施容積獎勵之缺點為：一、對不動產市場不佳的地區，容積並不值錢，所以容積獎勵將不具投資誘因。二、因實施容積獎勵，可能會增加難以消化的空屋、降低公共設施服務水準。三、長期執行將使容積管制失去意義。四、對地區環境的容受力造成超額的負荷，如戶數增加、停車輛的增加等。由此，可發現藉由容積獎勵的誘因可使參與都市更新的意願增加。但若未能妥善運用容積獎勵，其容積獎勵對更新地區之環境品質將有截然不同的影響。

2-4 我國都市更新容積獎勵之相關規定

建築容積管制屬於土地使用分區管制之一環，其主要目的在於控制都市計畫之居住密度及人口，以確保良好之生活環境及公共設施服務水準。然而由於都市快速發展，都市計畫失控及國家之土地、住宅政策等眾多政經因素夾雜在一起，造成都市中公共設施不足、公共建設推動困難、公共設施品質低落等問題。為解決公部門對公共服務機能提供不足，因此以誘導方式提供獎勵之誘因，以鼓勵民間設置必要性之公共設施，對都市開發具有正面的意義。現行鼓勵辦法中，以建築容積為手段者有綜合設計鼓勵辦法、建築物增設停車空間鼓勵要點、都市更新建築容積獎勵辦法、聯合開發辦法等［21］。都市實施容積管制的意義與目的乃在考量當地區之計畫人口、都市特性、發展現況及公共設施服務水準等因素而訂定當地最適宜的土地發展強度，有效的控制都市環境及致力於都市計畫理念的達成。故理論上所訂定之容積率應是在確保良好的環境品質之下，規範該區最適當之土地使用強度。美國之容積獎勵始於 1961 年紐約市所實施的獎勵性分區管制（Incentive Zoning Ordinance），即在都市土地使用發展上運用鼓勵方式促使開發商配合公共政策以提供公共寧適性設施，包括於建築物留設開放空間等。美國使用建築容積獎勵通常是為了達成都市設計增加開放空間的目的，或改善土地使用分區管制不夠彈性的缺點。1961 年完

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成「紐約市綜合分區修訂案」（New York City's Comprehensive Zoning Revision），規定凡基於都市設計考量，留設開放空間或提高住宅設計品質的建築案件均可獲得容積獎勵。另外舊金山在 1966 年更新分區管制規則中，亦仿效紐約市的作法，對廣場、騎樓等九種建築元素予以獎勵。一般來說，在美國容積獎勵通常只用於都市計畫中提昇都市環境品質之用，較少用作都市更新的獎勵誘因［17］。日本的「特定街區制度」與「綜合設計制度」，目的在於藉由增加建築容積之獎勵，以確保都市的開放空間，進而促進都市機能，規定基地在一定規模以上且空地率到達一定比例，只要開發者能提供開放空間，則可獲得高度、容積率等限制之放寬，甚至可獲得融資之推薦。特定街區制度此一制度把過去以基地為單位之建築管制，改為以街廓方式或超大街廓來管制，以產生高容積之建築物及充分之開放空間。此一情形下，有關建築物之容積、型態等之制度單位限制並不適用，而是以街區為一單位，在適合該街區之合理土地使用觀點鎖定之容積率、高度及牆面位置之限制範圍內，進行自由之設計。至於特定街區的劃定，須以符合公共利益為先決條件，並且需經由全體利害關係人的同意。而綜合設計制度在此制度中，對於具備一定規模以上之基地面積及能確保一定比率以上之空地的建築物，准許其增加容積率，並放寬道路限制。綜合設計制度主管機關需依據以下兩個標準加以審查：（一）放寬管制後對交通、安全、防火及衛生方面並無妨礙。（二）建築物之建蔽率、容積率及各部分之高度，依綜合性判斷認定其對當地環境之改善有所貢獻［8］。綜觀美、日兩國各主要城市開放空間獎勵辦法，美國當初立法目的在於促使高密度使用地區，得以留設開放空間，使民眾有更佳的環境品質，而此辦法在日本更引申為強調都市防災功能。此外，在辦法的適用地區上，美國多僅高密度之商業區、辦公區適用，但在日本則不僅商業區、辦公區適用，甚至某些住宅區與工業區亦是用開放空間鼓勵辦法。另就獎勵項目而言，除容積獎勵、高度限制放寬以外，日本政府上提供融資推薦措施，而美國公部門甚至利用財務分析報表透過開發者成本利益與報酬關係分析，評估如何給於合理報酬誘因之容積獎勵，並結合融資與稅捐減免與緩徵等變通措施，利用合理且具吸引力之高報酬誘因，提高計畫在財務推動上的可行性［21］。目前我國在容積獎勵辦法愈來愈多之情況下，實有必要加以檢視。以下茲將本研究範圍內與都市更新容積獎勵相關之法令規定分述如下：

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2-4-1 都市更新條例

都市更新條例中與容積獎勵之相關規定如下［3］：第四十四條（容積獎勵）都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。二、因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。三、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。四、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。五、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。前項建築容積獎勵辦法，由中央主管機關定之。上述條例有關之容積獎勵之法理面理由如下：一、按國人向有安土重遷之觀念，是以安置更新地區原住戶，並減少更新地區範圍內居民反對之阻力，爰於第一項第一款規定於實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積時，准依原建築容積更新改建，以利都市更新之推動。二、都市更新之目的既在改善居住環境品質，如更新後多數原住戶分配之建築樓地板面積低於當地居住樓地板面積水準，即失去更新之意義，爰於第一項第二款規定得在不增加該地總住宅單位之原則下適度增加其建築容積。三、為鼓勵更新實施者提供社區公益設施，以解決更新地區公共設施不足，提昇生活環境品質，爰於第一項第三款規定該公益設施樓地板面積不予計算容積。四、第一項前三款以外，其措施確有促進都市更新事業之實施者，亦允宜酌予容積獎勵，爰於第一項第四款以概括性之方式，規定得由直轄市、縣（市）主管機關報經中央主管機關核准後，給予適當之建築容積獎勵，以富彈性。

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根據上列「都市更新條例」之立法說明，都市更新之所以要給予容積獎勵，最主要是為了要減少更新地區範圍內居民反對之阻力，維持更新後原住戶分配之樓地板面積不低於當地居住樓地板面積水準，鼓勵更新實施者提供社區公益設施，對更新措施有促進都市更新事業之實施者，例如在政府指定更新單元範圍內於政府公告都市更新後在一定期間內，率先推動都市更新者，予以容積獎勵［22］。

2-4-2 都市更新建築容積獎勵辦法

根據都市更新條例第四十四條第二項之授權，內政部在民國八十八年訂定都市更新建築容積獎勵辦法，用以規範都市更新之容積獎勵，其限制以實施容積率管制地區之都市更新案件為限，如另依其他法令規定申請建築容積獎勵時，應先向各該主管機關提出申請，而與容積獎勵上限及獎勵項目之認定規定如下［23］：第四條（容積獎勵上限）依本條例第四十四條第一款、第二款、第四款及第五款規定給予獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加上其原容積。前項所稱法定容積，係指都市計畫或其法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。第一項規定遇有情形特殊，在公共設施服務水準可容受之情形下，得循都市計畫變更程序酌予調整法定容積。（九十五年四月二十日修正增訂）第五條（平均居住面積之認定）本條例第四十四條第一項第二款所稱多數，係指超過更新後應分配建築物及其應有部分之原土地及建築物所有權人人數之二分之一；所稱當地居住樓地板面積平均水準，以最近一次行政院主計處公布之臺閩地區戶口及住宅普查或臺閩地區人口及居住調查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶居住樓地板面積為準。第六條（公益設施之認定）本條例第四十四條第一項第三款所定更新後提供社區使用之公益設施，以經直轄市、縣（市）主管機關認定者為限。第七條（更新獎勵時程之認定）本條例第四十四條第一項第四款所稱一定時程內，係指主管機關公告更新地區之日起六年內。直轄市、縣（市）主管機關考量更新單元規模、產權複雜程度，認有延長前

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項一定時程之必要者，得延長六年，並以一次為限。（九十五年四月二十日修正增訂）第八條（地方更新獎勵考量因素）直轄市、縣（市）主管機關依本條例第四十四條第一項第五款規定辦理時，應考量地區環境狀況、更新單元規劃設計及處理占有他人土地之舊違建築戶之需要等因素，並應考量對地區環境之衝擊。

2-4-3 台北市容積獎勵相關規定

一、原台北市都市更新實施辦法之規定：根據原台北市都市更新實施辦法第三十二條規定，私人或團體辦理都市更新建設事業得獎勵建築容積及依本市土地使用分區管制規則有關綜合設計放寬規定之高度限制。根據同辦法第三十三條規定，更新建設事業獎勵建築容積之評定基準如下［24］: （一）容積獎勵額度依下列公式核計： V＝V0＋△V1＋△V2＋△V3＋△V4＋△V5＋△V6 （2-1） V ：放寬後總容積。 V0 ：基準容積（法定容積）。 △V1：留設公共開放空間之獎勵容積。 △V2：因配合更新期限之獎勵容積。 △V3：提供公益設施(對社區具有貢獻之設施)使用之獎勵容積。 △V4：為妥善安置現住戶(尤其針對違建密集之住宅區)之獎勵容積。 △V5：經本府核定具有保存維護價值之建築物之獎勵容積。 △V6：依更新事業計畫環境影響說明評定之容積增減。（二）前款容積獎勵之基準上限如下： V ：「V0×1.5」與「V0＋200％基地面積」二項中取值較小者。 △V1：依土地使用分區管制規則有關綜合設計規定核計。 △V2：依核定之更新計畫實施進度辦理者為 V0×0.05。 △V3：提供公益設施之樓地板面積。

(24)

△V4：為有效安置基地內有案違建戶所需樓地板面積（按更新前有案違建戶之原有樓地板面積核計)，必須由實施更新人以建築成本讓售拆遷戶。 △V5：經本府核定具有保存維護之建築物該部分樓地板面積。 △V6：經由環境影響說明作業評定該更新事業計畫產生之正、負面影響，對應給予相對之容積增加或減少。二、台北市都市更新自治條例之規定：台北市都市更新自治條例於九十四年七月二十八日修正，該條例中與容積獎勵相關之規定如下［25］：第十六條實施都市更新事業計畫範圍位於本市住宅區、第一種商業區、第二種商業區者，得以原建蔽率及依第十九條規定核計建築容積獎勵額度不超過各該建築基地零點一五倍法定容積再加其原建築容積辦理重建。（第十六條自本自治條例修正施行之日起十五年後失效。）第十九條都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準，依下列規定辦理：（一）建築容積獎勵額度依下列公式核計：Ｆ=Ｆ0＋△Ｆ1＋△Ｆ2＋△Ｆ3＋△Ｆ4＋△Ｆ5＋△Ｆ6 （2-2）Ｆ：獎勵後總容積，其上限依都市更新建築容積獎勵辦法第四條規定辦理。Ｆ0：法定容積。 △Ｆ1：都市更新條例第四十四條第一項第一款規定之獎勵容積。 △Ｆ2：都市更新條例第四十四條第一項第二款規定之獎勵容積。 △Ｆ3：都市更新條例第四十四條第一項第四款之獎勵容積。 △Ｆ4：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定考量地區環境狀況之獎勵容積。 △Ｆ5：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定更新單元規劃設計之獎勵容積。 △Ｆ6：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定為處理佔有他人舊違章建築戶之需要之獎勵容積。

(25)

（二）前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規定辦理： △Ｆ1：以原建築容積高於法定容積部分核計；所稱原建築容積，指建築物建造時，主管機關核發使用執照所核准之建築容積。其屬合法建築物而無使用執照者，以主管建築機關所認定為準。 △Ｆ2：符合都市更新條例相關規定者，以當地居住樓地板面積平均水準乘以原戶數後，扣除法定容積之差額核計。 △Ｆ3：更新地區（單元）公告後，一年內申請實施更新者，給予法定容積之百分之七之獎勵容積；二年內申請實施更新者，給予法定容積之百分之六之獎勵容積；其餘依據都市更新條例等相關規定，在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施更新者，給予法定容積之百分之五之獎勵容積。 △Ｆ4：以下列各項措施所需成本經費，除以獎勵樓層單位面積不含建築成本及管銷費用之銷售淨利核算。但以其建築容積獎勵已有研提相關財務計畫內容及詳實佐證數據予以核計者為限。 1. 公益設施捐贈本市者，其建築成本。 2. 協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費。但依建築相關規定，為基地之出入通路部分應自行開闢者，其工程及拆遷安置經費不得核計獎勵容積。 3. 協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費，其額度以法定容積之百分之十為限。 △Ｆ5：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、開放空間廣場、人行步道、保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築及更新單元規模等因素，並符合下列規定者，得依主管機關所定之更新單元規劃設計之獎勵容積評定基準表規定核計應得之獎勵容積： 1. 適用臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬與容積獎勵者，不適用本目開放空間廣場及人行步道之容積獎勵。 2. 留設開放空間廣場及人行步道部分，應無償提供予不特定公眾使用，且不得設置屋簷、雨遮、圍籬或其他障礙物。

(26)

△Ｆ6：實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），其額度以法定容積之百分之二十五為限。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘、繳納自來水費、電費收據或證明等文件，舊違章建築戶經實施者妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。第二十一條依都市更新建築容積獎勵辦法第三條規定，都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令規定申請建築容積獎勵者，應將該等相關計畫納入都市更新事業計畫中，且其申請獎勵項目之性質不得重複。前項經核定之獎勵後總容積，即為該都市更新事業範圍申請建造執照時之最大允許建築容積。三、台北市都市更新自治條例修正前後之差異：台北市都市更新自治條例於九十四年七月二十八日修正，其修正前後，於獎勵上限之規定、獎勵項目及獎勵額度有頗多之差異，茲將其差異分述如下：原容積獎勵之上限值除依都市更新容積獎勵辦法第四條規定辦理外，其為改善居住環境、增進公共利益，設定了各項獎勵因素間的平衡限制。所規定之限制條件為：（一） △Ｆ1、△Ｆ2、△Ｆ3及△Ｆ6之建築容積獎勵額度，合計不得超過△Ｆ1至△Ｆ6各項獎勵容積總和之零點五倍。（二）以建築基地零點三倍法定容積再加上原建築之容積為獎勵後容積之上限者，其零點三倍法定容積之獎勵應以公益性之△Ｆ4及△Ｆ5為主；△Ｆ2、 △Ｆ3及△Ｆ6建築容積獎勵額度，合計不得超過△Ｆ4、△Ｆ5之和。台北市都市更新自治條例於修正後已刪除了上述之平衡限制規定，其目的為使更新容積獎勵評定基準更具彈性，能因地制宜。另增訂更新單元位於住宅區、第一商業區、第二商業區者，實施者得選擇容積獎勵上限值為原容積加 15﹪法定容積辦理更新，但必須在自治條例修正施行起 15 年內提出申請。綜合上述之說明，台北市都市更新自治條例對於容積獎勵上限值所做之修正，前後差異如表 4 所示：

(27)

表 4 台北市都市更新自治條例容積獎勵上限修正前後之比較台北市都市更新自治條例容積奬勵之上限備註 94 年修正前（1）1.5 倍法定容積（2）0.3 倍法定容積＋原建築容積（1）、（2）取小值。使用（1）者，需符合△F１＋△F２＋ △F３＋△F６＜0.5（△F１～△F6）之條件。使用（2）者，需符合△F１＋△F２＋ △F３＋△F６＜0.5（△F１～△F6）及 △F２＋ △F３＋△F６＜△F4＋△F5之條件。（1）原建蔽率（2）0.15 倍法定容積＋原建築容積住宅區、第一商業區、第二商業區者適用。 94 年修正後（1）1.5 倍法定容積（2）0.3 倍法定容積＋原建築容積（1）、（2）取小值。

(28)

台北市對於都市更新各項容積獎勵評定基準及獎勵額度之規定，為強化容積獎勵誘因亦做了部份之放寬，修正前後之差異如表 5 所示：表 5 台北市都市更新之各項容積獎勵評定基準及獎勵額度修正前後之比較［25］奬勵額度項目評定基準 94 年修正前 94 年修正後時程奬勵（△F3） 3 年內法定容積 5 ﹪ 1 年內法定容積7 ﹪ 2 年內法定容積6 ﹪ 6 年內法定容積5 ﹪ 公益性獎勵（△F4）協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費。法定容積10 ﹪ （1）色彩與環境調和。（2）量體及色彩與環境調和。法定容積 2 ﹪ 法定容積 4 ﹪ 法定容積6 ﹪ 設置開放空間廣場二百平方公尺以上。以另外增設開放空間廣場之面積核計以另外增設開放空間廣場之面積核計基地沿街面均留設二公尺以上人行步道。以留設人行步道之面積核計以留設人行步道之面積核計（1）保存部分建築物之樓地板面積得予奬勵。（2）為維修保固保存部分之建築物所需經費，得核算相當之奬勵容積。視實際狀況並依評定基準核算視實際狀況並依評定基準核算規劃設計奬勵：（△F５）一、富有地方特色之設計二、開放式空間廣場三、人行步道四、保存經核定具紀念性或藝術價值之建築物五、更新基地規模 _{（1）實施更新事業範圍至少包} 括一個完整街廓（2）更新事業計畫範圍面積在三千平方公尺以上者。法定容積 5 ﹪ （1）法定容積2 ﹪ （2）法定容積10 ﹪ 安置舊違建奬勵（△F６）法定容積 20 ﹪ 法定容積25 ﹪ 四、其他相關規定: 於臺北市都市更新審議作業相關規範彙編中，有關△F5自行留設人行步道獎勵容積認定原則如下之規定［26］：（一）更新基地面臨都市計畫道路，應均留設人行步道，始得申請獎勵。另面臨公共設施或指定建築線之既成巷道，得分別依本認定原則留設人行步道並申請獎勵。（圖 5）

(29)

（二）面臨同一條都市計畫道路留設之人行步道各部分淨寬度應均在二公尺以上且具延續性，始得申請獎勵。留設之人行步道，淨寬度在四公尺（含）之內部分（含依法或都市計畫書規定留設之無遮簷人行道），給予百分之百的獎勵；四公尺以上至六公尺部分，給予百分之五十的獎勵，六公尺以上部分，不予獎勵。（圖 6）（三）留設之人行步道非屬連續性部分或對防災具有貢獻等情形，以個案審查方式辦理。（圖 7）（四）留設之人行步道應符合審議要求之高程、順平、鋪面材質、色彩、與周邊環境協調、提供附屬設施、都市防災與公共安全等條件，必要時並得組專案小組予以審查。（圖 8）（五）住戶規約內應載明留設人行步道面積及位置，並予以管理維護，且須無償提供予不特定公眾使用，納入更新事業計畫書並予以標示告知。（圖 9）（六）基地內建築物之主要出入口淨寬度二公尺部分、基地內通路、車道及其出入口、迴車道及迎賓車道等穿越人行步道部分，均不得申請獎勵。（圖 10）圖 5 自行留設人行步道獎勵容積認定原則（一）基地更新基地面臨都市計畫道路，應均留設人行步道，始得申請獎勵。另面臨公共設施或指定建築線之既成巷道，得分別依本認定原則留設人行步道並申請獎勵。指定建築線之既成巷道都市計畫道路公共設施用地

(30)

圖 6 自行留設人行步道獎勵容積認定原則（二）圖 7 自行留設人行步道獎勵容積認定原則（三）基地面臨同一條都市計畫道路留設之人行步道各部分淨寬度應均在二公尺以上且具延續性，始得申請獎勵。留設之人行步道，淨寬度在四公尺（含）之內部分（含依法或都市計畫書規定留設之無遮簷人行道），給予百分之百的獎勵；四公尺以上至六公尺部分，給予百分之五十的獎勵，六公尺以上部分，不予獎勵。留設之人行步道非屬連續性部分或對防災具有貢獻等情形，以個案審查方式辦理。基地

(31)

圖 8 自行留設人行步道獎勵容積認定原則（四）圖 9 自行留設人行步道獎勵容積認定原則（五）基地留設之人行步道應符合審議要求之高程、順平、鋪面材質、色彩、與周邊環境協調、提供附屬設施、都市防災與公共安全等條件，必要時並得組專案小組予以審查。基地住戶規約內應載明留設人行步道面積及位置，並予以管理維護，且須無償提供予不特定公眾使用，納入更新事業計畫書並予以標示告知。標示告知

(32)

圖 10 自行留設人行步道獎勵容積認定原則（六）

2-4-4 九二一震災重建暫行條例

九二一震災重建暫行條例中與容積獎勵之相關規定如下：［27］第十八條（建築容積獎勵）災區建築物因震災重建而適用都市更新條例第四十四條第一項第一款、第四款或第五款規定者，得不超過建築基地原建築容積之零點三倍，予以容積獎勵。前項因獎勵容積所增加之建築高度除因飛航安全管制外，不受建築法及有關法令之建築高度規定限制。由上述各都市更新相關法規對容積獎勵上限之規定並不相同，茲將各項法規所訂定之容積獎勵上限值規定，整理如下表 6 所示：表 6 各都市更新相關法規規定之容積獎勵上限依據法規容積奬勵之上限備註都市更新建築容積奬勵辦法（1）1.5 倍法定容積（2）0.3 倍法定容積＋原建築容積（1）、（2）取小值。台北市都市更新自治條例（1）原建蔽率（2）0.15 倍法定容積＋原建築容積住宅區、第一商業區、第二商業區者適用。九二一震災重建暫行條例 1.3 倍原建築容積基地基地內建築物之主要出入口淨寬度二公尺部分、基地內通路、車道及其出入口、迴車道及迎賓車道等穿越人行步道部分，均不得申請獎勵。得申請獎勵。

(33)

第三章建築高度限制對容積獎勵之影響分析

本章之目的在於分析現行相關法令中建築高度限制規定對容積獎勵之影響，以瞭解建築高度限制之規定是否有修正的必要。同時在考慮建築高度限制放寬的情況下，為確保都市公共空間及社區生活品質，研擬適當的配套措施。

3-1 引言

隨著都市的快速成長、人口越往都市集中，使得都市空間之需求日趨迫切。在有限的都市土地下，都市空間的擴展，若朝水平方向延伸定會受到限制，故其朝向高樓的發展定有其必然性。但若如此毫無節制的向上興建，身處都市的人們，總有一天，將只能企求在各大樓間偶爾洩下的珍貴陽光。因此在都市計畫中，除利用容積率與建蔽率來控制土地使用的強度，間接的限制建築物的高度外；另外亦訂定不同規範來限制建築物高度。在都市更新案例中，因爭取到容積獎勵之故，將會使其容積值增加，在相同的建蔽率下，建築物之高度亦相對增加。因此在設計建築物時，現行相關法令對建築高度限制之規定，將會對其利用獎勵之容積值有所影響，將可能會使容積獎勵無法有效使用。在期望地面的公共空間增加下，利用縮減建蔽率的方式來設計建築物，將使其建築物高度隨之增加，因此建築高度限制對容積獎勵值之應用將更具影響性。比較現行之都市更新建築容積獎勵辦法、台北市都市更新自治條例及九二一震災重建暫行條例，可發現其所訂定之容積獎勵上限及建築高度限制略有不同。本研究分別假設住宅區與商業區案例，分析上述三種條例所能獲得之最大容積獎勵值。因各條例所訂定之容積獎勵上限值不同，所以更新案例所能獲得之最大容積獎勵值亦有所不同。本研究藉由比較各條例所訂定容積奬勵上限值之差異，以印證九二一災區之都市更新案例能夠積極實行的原因之一，為其容積獎勵上限值較高之故。並分析當更新案例能取得最大之容積獎勵值時，現行相關法令中建築高度限制對容積獎勵值應用之影響。以印證台北市都市更新自治條例及九二一震災重建暫行條例，所訂定之建築高度限制放寬規定是有其必要性。並依研究分析結果建議都市更新條例，對建築物高度限制做放寬之規定。同時在顧及都市公共空間與生活品質下，研擬適當的配套措施。

(34)

3-2 現行法令對建築高度限制之相關規定

建築高度為自建築基地地面計量至建築物最高部份之垂直高度。以下分別述敘本研究所探討之各項法規，對建築高度限制之規定。

3-2-1 建築技術規則

都市更新條例及都市更新建築容積獎勵辦法中，並未對都市更新事業經核准建築容積獎勵者，訂定放寬高度限制之規定。若依此辦法實施都市更新業者，其高度限制將須依其他法律之規定，如建築技術規則等。建築技術規則第十四條～第二十四條，為對未實施容積管制地區規定，其允許建築高度以面臨道路寬度為基準，建築物高度不得超過基地面積前道路寬度之 1.5 倍加 6 公尺（H ≤1.5D+6）［28］。第一六四條則規定實施容積管制地區建築物高度限制，建築物高度之規定為建築物以 3.6 比 1 之斜率（圖 11），依垂直建築線方向投影於前面道路之陰影面積，不得超過基地臨接面前道路之長度與該道路寬度乘積之半（圖 12），且其陰影最大不得超過面前道路對側境界線。公式如下： 2 W S S L A ≤ × ，且 H ≤ 63.

(

SW +D

)

（3-1） AS ：建築物以 3.6 比 1 之斜率，依垂直建築線方向，投影於前面道路之陰影面積。 L ：基地臨接面前道路之長度。 SW ：面前道路寬度。 H ：建築物各部份之高度。 D ：建築物各部分至建築線之水平距離。［28］

(35)

圖 11 建築物高度之斜率關係圖 12 建築物陰影限制

3-2-2 台北市各相關法令

一、台北市土地分區管制規定之規定：台北市土地分區管制規定中，依其使用分區分別訂定建蔽率及容積率，如表 7 所示。另外對建築物高度比及後院深度比亦有所規定，如表 8 所示。所謂建築物高度比為指建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側道路境界線之最小水平距離之比。後院深度比則為建築物各部分至後面基地線之最小水平距離，與各該部分高度之比。上述之規定，於第八十條綜合設計放寬與容積獎勵規定中規定，建築物容積率與高度得依規定放寬，在容積率之放寬部分，建築物允許增加之總樓地板面積，第一種商業區或市場用地以其所留設之公共開放空間有效面積乘以容積率再乘以五分之二計算之，在第二種商業區、第三種商業區、或第四種商業區以其所留設之公共開放空間有效面積乘以容積率再乘以三分之一計算之。在高度之放寬部分，建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍［29］。

(36)

表 7 台北市土地分區管制規定之建蔽率及容積率［29］住宅區商業區工業區分區類別／項目住一住二住二之一住二之二住三住三之一住三之二住四住四之一商一商二商三商四工二工三行政區文教區倉庫區容積率 ﹪ 60 120 160 225 225 300 400 300 400 360 630 560 800 200 300 400 240 300 建蔽率 ﹪ 30 35 35 35 45 45 45 50 50 55 65 65 75 45 55 35 35 55 表 8 台北市土地分區管制規定之高度比及最小後院深度比［29］住宅區商業區工業區分區類別／項目住一住二住二之一住二之二住三住三之一住三之二住四住四之一商一商二商三商四工二工三行政區文教區倉庫區高度比 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 2.0 2.0 2.0 2.0 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 最小後院深度比 0.6 0.4 0.3 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3

(37)

二、台北市都市更自治條例之規定：台北市都市更新自治條例第十八條，特別訂定了高度放寬之規定，都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍，且其後院深度比不得小於零點二五。此高度之放寬規定與綜合設計放寬規定相同［25］，依此項規定高度限制放寬後建築高度之斜率關係如圖 13 中之藍色斜線。圖 13 台北市都市自治更新條例高度放寬後之斜率關係

3-2-3 九二一震災重建暫行條例

九二一震災重建暫行條例於第十八條中規定，因獎勵容積所增加之建築高度除因飛航安全管制外，不受建築法及有關法令之建築高度規定限制。［27］由上述各相關法規中可發現，各法規對建築高度限制之規定並不相同，茲將各項法規所訂定之建築高度限制規定，整理如下表 9 所示：

(38)

表 9 各相關法規之高度限制規定單位名稱參考法規高度規定都市更新條例無規定，適用其他法律之規定。中央法令建築技術規則第 164 條 2 W S S L A ≤ × ，且H ≤ 63.

(

SW +D

)

台北市都市更新自治條例第 18 條 _⎟ ⎠ ⎞ ⎜ ⎝ ⎛ ₊ ≤ S D H W 2 5 台北市台北市土地使用分區管制規定依各分區而有不同之規定九二一震災區九二一震災重建暫行條例第 18 條除因飛航安全管制外，不受建築法及有關法令之建築高度規定限制。

3-3 住宅區更新案例分析

3-3-1 案例說明

假設本更新案例為台北市中正區○○社區都市更新案，其土地面積為 5,483 M2 (合 1,658.6 坪) 。本更新單元依都市計畫劃定為第三種之住宅區，依台北市土地使用分區管制規則第十條規定，該更新地區之建蔽率為 45﹪，法定容積率為 225﹪。本更新案之原容積率為 300﹪，於更新前建築總樓地板面積為 16,449.0 M2 (合 4,975.8 坪)，本單元之更新處理方式為採全區重建方式處理。

3-3-2 容積獎勵與建築高度

由於都市更新建築容積獎勵辦法、台北市都市更新自治條例及九二一震災重建暫行條例所訂定之容積獎勵上限值不同，所以本更新案例依各法規規定所能獲得之最大容積獎勵值亦有所不同。以下便以此案例之條件分別計算各條例所訂定容積奬勵上限值，並計算各奬勵額度之比值。接著分別以本案例於各條例所獲得之容積獎勵值，來計算若欲完全有效利用其獎勵容積值時，在不同建蔽率設計下所需之基本建築高度。再將此值與

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各法規規定可建築之高度做比較，以探討建築高度對容積獎勵之影響及建築高度限制是否有放寬之必要。一、容積獎勵額度之計算：假設此更新案例能依規定取得容積獎勵之上限額度，於下分別計算本案例在都市更新建築容積獎勵辦法、台北市都市更新自治條例及九二一震災重建暫行條例，所能獲得之容積獎勵額度。都市更新建築容積獎勵辦法中所定之容積獎勵上限為獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加上其原容積。此更新案例之使用分區為第三種住宅區，符合台北市都市更新自治條例中，第十六條之規定，實施都市更新事業計畫範圍位於本市住宅區、第一種商業區、第二種商業區者，得以原建蔽率及依第十九條規定核計建築容積獎勵額度不超過各該建築基地零點一五倍法定容積再加其原建築容積辦理重建。在九二一震災重建暫行條例則規定其容積獎勵，得不超過建築基地原建築容積之零點三倍，予以容積獎勵。依上述各法規之上限規定，計算所得之容積獎勵額度如表 10 所示： 1. 表中容積獎勵之上限值為由土地面積（5483 M2 ）、原容積率（300﹪）、法定容積（225﹪），分別依各法規規定之值做計算，所得之建築總樓地板面積。 2. 表中容積獎勵額度＝容積獎勵之上限－更新前之建築總樓地板面積（16,449.0 M2 ），此數值即是該案例所能獲得的容積獎勵值。 3. 表中獎勵額度之比值，為將各法規所獲得之容積獎勵額度分別與都市更新建築容積獎勵辦法所獲得之獎勵額度值做一比值。由此數值便可得知各法規所獲得的獎勵額度之差異。