研究結論

第陸章、結論與建議

以不動產證券化搭配都市更新應用於商用不動產開發，對於整體都市永續發 展具有前瞻性，不僅對於都市環境的改善與都市機能的調整有所助益，並可提升 經濟活動與經濟產值，增加資本流動，也可促進金融服務及金融工具的創新。都 市更新是臺灣都市邁向永續發展的重要指標，無論是政府或民間都應該全力以 赴，才能達成改善都市及居住的環境品質、擴大國內商業活動、創造就業機會、

增加政府財政收入等目標。以下就本研究之結論與建議敘述如下。

述建立之商用不動產開發模式原型之系統圖，主要分一般商用不動產開發及 不動產證券化應用於商用不動產開發兩大系統，整理出四十五個商用不動產 的開發原型。

參、 模擬原型分析

相關於本研究所探討的「不動投資信託應用於商用不動產更新重建開發 模式原型之研擬」的基礎下，即是於資金募集選擇階段以不動產證券化來募 集資金，在不動產證券化進行選擇階段以不動產投資信託的資金募集方式，

而產權整合方式選擇階段是以都市更新的方式來篩選，因此為符合上述各階 段所選擇的進行方案，將會過濾掉三十五個不相關的原型，而剩下的十個原 型中，在都市更新的機制裡，如下圖6-1-1，分為協議合建與權利變換兩大方 向，本研究就依這十個原型分析整合其優缺點，作為後續模糊德爾菲研究方 法的參考。

圖6-1-1 不動產投資信託應用於商用不動產更新重建之架構圖 (資料來源：本研究繪製)

不動產投資信託應用於商用不動產更新重建之架構

無監督機制 委託建築

無監督機制 委託建築 交付信託

無監督機制 委託建築

無監督機制 委託建築 交付信託 自行建築

合作建築

自行建築

合作建築 協議合建

權利變換

原型一 原型二

原型三 原型四 原型五

原型六 原型七

原型八 原型九 原型十

以下分別說明各個原型之全名稱

(一) 原型一：商用不動產投資信託協議更新自建開發原型 (二) 原型二：商用不動產投資信託協議更新自建委託開發原型 (三) 原型三：商用不動產投資信託協議更新合建開發原型 (四) 原型四：商用不動產投資信託協議更新合建委託開發原型 (五) 原型五：商用不動產投資信託協議更新合建信託開發原型 (六) 原型六：商用不動產投資信託權變更新自建開發原型 (七) 原型七：商用不動產投資信託權變更新自建委託開發原型 (八) 原型八：商用不動產投資信託權變更新合建開發原型 (九) 原型九：商用不動產投資信託權變更新合建委託開發原型 (十) 原型十：商用不動產投資信託權變更新合建信託開發原型

肆、 模糊德爾菲操作結果

本研究經相關文獻分析及模糊德爾菲法之操作，經產業界及學術界專家 意見之篩選，整理出專家群所認定之最佳原型。以不動產投資信託與都市更 新應用於商用不動產的開發原型，依專家問卷結果以表6-1-1示之。

表6-1-1 不動產投資信託與都市更新應用於商用不動產的開發原型排序表

評估原型 值（檢驗值） 值（門檻值） 排序

原型一 4.07

6.10

3.89

5.73

10

原型二 5.51 5.45 7

原型三 5.38 4.96 8

原型四 5.95 6.31 5

原型五 6.48 7.00 2

原型六 4.71 3.98 9

原型七 6.43 5.57 6

原型八 6.54 6.03 4

原型九 7.43 6.68 3

原型十 8.48 7.46 1

(資料來源：本研究繪製)

本研究實證分析，歸納下列研究分析：

一、 以權利變換進行之都市更新方案者擁有相對優勢

在開發原型中，原型一、原型二、原型三、原型四、原型五屬於都 市更新中以協議合建為都市更新進行方式的原型，而原型六、原型七、

原型八、原型九、原型十則屬於都市更新中以權利變換為都市更新進行 方式的原型，以模糊德爾菲法專家篩選之後依序為原型十、原型五、原 型九以及原型八等四個原型，其中只有第二順位的原型五屬於都市更新 中以協議合建機制進行之原型，其餘皆為權利變換機制之原型，由此現 象可發現大部分的專家認同政府在都市更新事業計畫進行中的監督角 色，也認同權利變換在社會公平正義上之價值。

二、 與建築商合作建築者在業界較被接受

在不動產投資信託與都市更新應用於商用不動產的開發原型排序 圖中指出，無論是協議合建亦或者是權利變換的執行機制，篩選後的四 個原型在開發方式選擇階段裡，皆屬於與建築商合作建築的狀況，此現 象亦表現出專家群對於與建築商合作建築開發之各種原型方案中，建築 商在資金運作、營建管理及資金募集的關鍵點，該專業能力較被專家群 認同。

三、 擁有交付信託機制者較具優勢

監督方式選擇階段中包含無監督機制、委託建築經理公司以及交付 信託三個監督機制，而在十個原型樣本中，擁有交付信託機制的原型五 以及原型十兩個原型皆有入選，由此可知大部分的專家認同信託機制，

即是將地主群的土地以及建築商預期所需的開發資金共同交付信託金 融機構做信託動作，可保障開發進度順利完成更可避免建築商倒閉等風 險。

四、 信託機制相較於委託建築更被社會大眾所接受

在都市更新權利變換的相對優勢，可詳見以協議合建交付信託為機 制的原型五仍然入選且排序為第二，而以協議合建委託建築的原型四卻 被剃除，進一步觀察皆為入選的原型十與原型九，即其屬於交付信託的

原型十與委託建築的原型九之 值與專家共識值一起對檢驗值與門檻 值做比較，交付信託的原型十明顯勝出，由此結果可以了解到產業界委 託建築經理公司的業務很有可能被金融信託業者所取代。

五、 協議合建中與建築商共同交付信託之原型更勝於權利變換中一般無監 督與委託建築經理公司的開發原型

依不動產投資信託與都市更新應用於商用不動產開發原型的排序 中，以排序第二的原型五對於排序第三、第四的原型八原型九作比較，

在權利變換為前提的優勢下原型五竟然可以勝出，再與前述權利變換的 絕對優勢恐有矛盾之處，本研究進一步發現，在與產、官、學界的訪談 內容中分析出，權利變換雖然讓政府在都市更新事業計畫中扮演著公平 正義的角色，但相對也增加了權利變換所需的時間與金錢成本，而為了 達成公平正義與成本之間的平衡，交付信託的機制確實可以補足協議合 建中公平正義的不完整，就如模糊德爾菲法的結果一樣，協議合建交付 信託的機制比權利變換一般開發的機制更具優勢、甚至更勝於權利變換 結合建築經理公司的開發模式。

依據前述模糊德爾菲針對不動產投資信託應用於商用不動產更新重建之十個 原型做完整的比較分析後，明顯可以看出幾個重點主宰著各個原型是否勝出的關 鍵，其重點分別為是否以權力變換來進行都市更新、有無交付信託的機制以及與 建築商合作建築的機制等三個關鍵，而在模糊德爾菲問卷的回收評估中，更發現 了在這三個關鍵點的絕對優勢之中，隱藏著顛覆絕對優勢的因子，其該因子即是 專家學者與產業界對於時間成本的重視。因此，本研究結論發現欲推動不動產投 資信託應用於商用不動產更新重建之開發，應具備權利變換、交付信託、與建商 合作建築的機制外再加上時間成本控制等四個條件。