都市更新權利變換

權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、

他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實 施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價 值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，原則應以權利變換方式 實施。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重 劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人 同意者，得以協議合建或其他方式實施之。茲將權利變換計畫辦理程 序，依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法分述如下：

(一) 權利變換方式之選定：

實施者應於都市更新事業計畫中表明都市更新事業之實施方 式。

(二) 權利變換計畫之擬定：

權利變換計畫由實施者擬定，實施者於擬定權利變換計畫 前，應就土地所有權人及權利變換關係人參與分配更新後土地及建 築物及其分配位置之意願進行調查，以利分配設計。

(三) 共同負擔之計算及其他公共設施之指配：

不足之土地及相關費用經直轄市、縣（市）主管機關核定後，

由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並 以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付，其應分配之土地及

建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。

(四) 土地所有權人之分配及其他權利之處理：

1. 土地所有權人之分配：

權利變換後之土地及建築物扣除應抵付之共同負擔後，其 餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配 原所有權人。

2. 相關權利之處理：

租賃權：補償後終止。

地役權：消滅，設定為有償者得請求相當之補償。

合法建築物所有權、地上權：參與權利變換分配後消滅。

永佃權、三七五租約：參與權利變換分配後消滅。

抵押權：轉載或消滅。

典權：轉載或回贖。

佔有：由實施者提出處理方案後消滅。

3. 權利價值之計算：

權利變換前各宗土地及更新後建物及其土地應有部分及 權利變換範圍內其他土地於評價基準日權利價值，由實施者委 託三家以上鑑價機構查估後評定之。

4. 分配位置之選擇：

實施權利變換後應分配之土地及建築物，由土地所有權人 或權利變換關係人自行選擇。同一位置有二人以上申請分配 時，以公開抽籤決定。

(五) 變換計畫之公開展覽、審議、核定及發布：

1. 以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計 畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依都市更新事業計畫公 開展覽、審議、核定及發布之程序辦理相關事項。必要時，其 擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。

2. 權利變換計畫之內容：權利變換計畫之內容應由實施者依都市 更新權利變換實施辦法第三條所列事項表明之。

(六) 異議處理與找補：

權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對 其權利價值有異議時，應申請當地直轄市、縣（市）政府都市更新 審議委員會調解，調解不成立者，由直轄市、縣（市）主管機關調 處之，調處亦不成立時，得依法提起訴願或行政訴訟。調解、調處 或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找 補。

(七) 地上改良物拆遷補償：

權利變換範圍內應行拆遷補償之土地改良物由實施者公告，

並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷 移；其應補償之價值或建築物之殘餘價值由實施者查定，並於權利 變換計畫核定發布日起十五日內發給之。

(八) 建築及產權移轉、分割、負擔設定之禁止：

實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變 換計畫書核定後，公告禁止土地及建築物之移轉、分割或負擔設 定，以及建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形；其禁 止期限，最長不得超過二年。

(九) 建照之申請：

依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，免檢 附土地權利證明文件。

(十) 土地及新建物交接與找補：

1. 權利變換範圍內，經權利變換分配之土地及建築物，實施者應 以書面分別通知受配人，限期辦理接管，逾期不接管者，自限 期屆滿之翌日起，視為已接管。

2. 權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積 有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納 或補償之差額價金，由實施者通知土地所有權人及權利變換關 係人於接管之日起三十日內繳納或領取。

(十一) 產權之變更或移轉登記：

經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，

列冊送由該登記機關，逕為辦理權利變更登記或移轉登記，換發權

利書狀，未於規定期限內換領者，宣告原權利書狀無效。

都市更新條例第29條敘明，以權利變換方式實施都市更新時，實施者應 於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，但必要時，權利變 換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理；因此既然劃定更新單元 之法令條件已經明文規定，在都市更新的流程裡，劃定更新單元與都市更新 事業概要也可比照都市更新事業計畫與權利變換計畫的程序，一併送件辦 理，如此一來整個都市更新的流程簡化為兩階段，亦即都市更新事業概要階 段與都市更新事業計畫階段，相信可以減少公部門與私部門在時間上與資源 上的浪費。

貳、 國內都市更新辦理情形

國內都市更新辦理以臺北市最為積極，主要是臺北市是國內發展最成熟 的都會區，窳漏地區相對而言，更突顯其破壞都市景觀之視覺意象，自有改 善之必要；另一方面這些地區的更新能為臺北市帶來更好的經濟及社會效 益。因此茲以臺北市為例闡述其都市更新辦理的情形，包括過去的成果、現 在執行的策略及未來的辦理重點。除了解公部門的都市更新辦理外，本節亦 蒐集私部門從事都市更新的相關案例，以做為都市更新以投資信託施行的檢 驗。