(一) 素地開發
第一節、 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模 式之原型分析
二、 與建商合作建築
(一) 無信託及委託之監督機制──原型三，詳圖5-1-3 優點：
1. 地主無開發初期的資金壓力
2. 省去權利變換的流程，整體更新時程較短 缺點：
1. 與建商的合作會增加建商倒閉的風險 2. 地主與開發商之間形成資訊不對稱
3. 沒有政府的把關，地主與開發商間恐有不公平之隱憂
圖5-1-3 （原型三）商用不動產投資信託協議更新合建開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資 鑑價
委託 單一
地主 多數 建築 地主
開發商 合作
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
(二) 委託建築──原型四，詳圖5-1-4 優點：
1. 地主無開發初期的資金壓力
2. 建築經理公司的介入可解決品質控管的問題 3. 建築經理公司的介入可解決資訊不對稱的問題 4. 省去權利變換的流程，整體更新時程較短 缺點：
1. 雖然有建築經理公司的監督，仍然無法控制建商倒閉的風險 2. 開發過程中角色複雜
3. 委託建築經理公司會增加開發成本
4. 沒有政府的把關，地主與開發商間恐有不公平之隱憂
圖5-1-4 （原型四）商用不動產投資信託協議更新合建委託開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資 鑑價
委託
單一 地主 多數 地主
建築
開發商 合作 建築經
理公司
監督
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
(三) 交付信託──原型五，詳圖5-1-5 優點：
1. 地主無開發初期的資金壓力
2. 開發商的資金交付信託，可避免開發商倒閉 3. 地主的土地交付信託，可保障開發過程順利進行 4. 信託銀行的介入可解決資訊不對稱的問題 5. 信託銀行的介入可解決品質控管的問題 6. 省去權利變換的流程，整體更新時程較短 缺點：
1. 交付信託亦會增加開發成本
2. 沒有政府的把關，地主與開發商間恐有不公平之隱憂
圖5-1-5 （原型五）商用不動產投資信託協議更新合建信託開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資
鑑價 委託
監督 單一
地主 多數 地主 建築
開發商 合作
監督
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
貳、 權利變換之原型分析 一、 自行發包建築
(一) 無信託及委託之監督機制──原型六，詳圖5-1-6 優點：
1. 開發過程中角色單純
2. 權利變換過程中會有政府單位對於分配的正確及公平性做把關 缺點：
1. 地主若不是建築專業，將與營造場之間形成資訊不對稱 2. 建築品質較不易控管
3. 權利變換的操作會增加人力以及時間成本 4. 信託業者所鑑定之建築物價值較低
3. 投資大眾資金募集不易
圖5-1-6 （原型六）商用不動產投資信託權變更新自建開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資 鑑價
委託
單一 地主 多數 地主 營造廠
建築 發包 政府 監督
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
(二) 委託建築──原型七，詳圖5-1-7 優點：
1. 開發過程中角色單純
2. 建築經理公司的介入可解決品質控管的問題 3. 建築經理公司的介入可解決資訊不對稱的問題
4. 權利變換過程中會有政府單位對於分配的正確及公平性做把關 缺點：
1. 委託建築經理公司會增加開發成本
2. 權利變換的操作會增加人力以及時間成本 3. 信託業者所鑑定之建築物價值較低
4. 投資大眾資金募集不易
圖5-1-7 （原型七）商用不動產投資信託權變更新自建委託開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資
鑑價 委託
單一 地主 多數 地主 建築經
理公司
建築 委託 政府 監督
營造廠
發包
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
二、 與建商合作建築
(一) 無信託及委託之監督機制──原型八，詳圖5-1-8 優點：
1. 地主無開發初期的資金壓力
2. 權利變換過程中會有政府單位對於分配的正確及公平性做把關 缺點：
1. 與建商的合作會增加建商倒閉的風險 5. 權利變換的操作會增加人力以及時間成本
圖5-1-8 （原型八）商用不動產投資信託權變更新合建開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資 鑑價
單一 委託 地主 多數 地主 建築
開發商 政府 合作
監督
監督
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
(二) 委託建築──原型九，詳圖5-1-9 優點：
1. 地主無開發初期的資金壓力
2. 權利變換過程中會有政府單位對於分配的正確及公平性做把關 3. 建築經理公司的介入可解決品質控管的問題
4. 建築經理公司的介入可解決資訊不對稱的問題 缺點：
1. 雖然有建築經理公司的監督，仍然無法控制建商倒閉的風險 2. 開發過程中角色複雜
3. 委託建築經理公司會增加開發成本
4. 權利變換的操作會增加人力以及時間成本
圖5-1-9 （原型九）商用不動產投資信託權變更新合建委託開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資 鑑價
委託 單一
地主 多數 地主 建築
開發商 政 合作
府 監督
監督 建築經 理公司 委託
監督
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
(三) 交付信託──原型十，詳圖5-1-10 優點：
1. 地主無開發初期的資金壓力
2. 開發商的資金交付信託，可避免開發商倒閉 3. 地主的土地交付信託，可保障開發過程順利進行 4. 信託銀行的介入可解決品質控管的問題
5. 信託銀行的介入可解決資訊不對稱的問題 6. 省去權利變換的流程，整體更新時程較短 缺點：
1. 交付信託亦會增加開發成本
2. 權利變換的操作會增加人力以及時間成本
圖5-1-10 （原型十）商用不動產投資信託權變更新合建信託開發原型分析圖 (資料來源：本研究繪製) 受託
機構
發行股票 委託
募集資金
投資 大眾 鑑價公司
出資
鑑價 委託
單一 地主 多數 地主 建築
開發商 政府 合作
監督 監督
監督 監督
執行單位
執行的動作 建築前企劃
監督的委任與委託行為 監督單位
參、 小結
綜合上述十個原型的優點分析可整理出如表5-1-1，在表中可清楚看到優點與 原型中角色或機制的密切關係，以及優點與優點之間的相對關係，表中擁有較多 優勢的優點包含解決地主初期的資金壓力、解決品質控管問題以及解決資訊不對 稱的問題三項，強度皆為60%，其中除了解決地主初期的資金壓力是由於地主與開 發商的合作即可得到該優點以外，其於兩者皆是因交付信託或委託建築即可，在 本研究的觀察中，信託業者將漸漸可以取代建築經理公司的業務，此外就權利變 換實施的有無，也代表著社會公平正義的存在，因此就針對有信託機制與權利變 換輔助的開發原型中，都可以明顯看出其優勢所在。
表5-1-1 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式之原型優點分析表 優點
開發過程 中角色單 純
地主無開 發初期的 資金壓力
解決品質 控管問題
解決資訊 不對稱的 問題
省去權利 變換流程 的時間
政府對於 分配的正 確及公平 性把關
資金交付 信託以避 免開發商 倒閉
土地交付 信託保障 開發過程 順利
原型一 ◎ ◎
原型二 ◎ ◎ ◎ ◎
原型三 ◎ ◎
原型四 ◎ ◎ ◎ ◎
原型五 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
原型六 ◎ ◎
原型七 ◎ ◎ ◎ ◎
原型八 ◎ ◎
原型九 ◎ ◎ ◎ ◎
原型十 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
(資料來源：本研究繪製) 綜整上述十個原型的缺點分析如表5-1-2，在表中本研究發現，在十個原型中 有著共同缺點的最大值即是成本的增加，佔所有原型的80%，而其所謂成本的增加 包含有委託建築經理公司的費用、委託信託公司的費用、製作權利變換的相關費 用以及所有增加的時間成本，而本研究認為在開發的後續因應措施皆可進一步做 處理與改正，就如基地的規模擴大即可降低所有金錢成本的增加，更能推動大規
模都市容貌的改良，再者都市更新流程的簡化亦可減少時間成本的花費。由上表 5-1-1所分析出之權利變換與交付信託的相對優勢下，在表5-1-2中亦可清楚的看 見，擁有權利變換以及交付信託機制的原型也擁有較少的缺點。
表5-1-2 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式之原型缺點分析表 缺點
開發過程 中角色複 雜
開發商倒 閉的風險
品質控管 有問題
形成資訊 不對稱得 問題
沒有政府 針對公平 分配做把 關
開發時間 或金錢成 本增加
信託業者 所鑑定之 建築物價 值較低
投資大眾 資金募集 不易
原型一 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
原型二 ◎ ◎ ◎ ◎
原型三 ◎ ◎ ◎
原型四 ◎ ◎ ◎ ◎
原型五 ◎ ◎
原型六 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
原型七 ◎ ◎ ◎ ◎
原型八 ◎ ◎
原型九 ◎ ◎ ◎
原型十 ◎
(資料來源：本研究繪製) 綜合上述表5-1-1及表5-1-2所整理分析之不動產投資信託應用於商業不動產更 新重建開發模式之原型的優缺點，再以優缺點之數量統整如下表5-1-3，其中優點大 於缺點之原型為原型五（商用不動產投資信託協議更新合建信託開發原型）、原型九
（商用不動產投資信託權變更新合建委託開發原型）及原型十（商用不動產投資信託 權變更新合建信託開發原型），此結果將與模糊德爾菲專家問卷做相互應證，以強化 各原型可行之可信度。
表5-1-3 不動產投資信託應用於商業不動產更新重建開發模式之原型優缺點比較表 原型一 原型二 原型三 原型四 原型五 原型六 原型七 原型八 原型九 原型十 優點 2 4 2 4 6 2 4 2 4 6 缺點 5 4 3 4 2 5 4 2 3 1
(資料來源：本研究繪製)