第六章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議 一、 對老人住宅開發業者之建議
建議以「複合化」、「多樣化」、「小型化」的開發模式興建老人住 宅，其主要策略說明如下：
(一)複合化的老人住宅
本研究調查發現，大部份民眾在選擇老人住宅時，會希望留在原來居 住的地方(留在老家及熟悉的社區)或子女居住地養老」且認為最適合的位置 是「與現居地或子女居地同一社區」，若不在同一社區，則以在 1500 公尺 以內最適合。但目前都會區可開發之大區塊土地獲得不易且成本過高，建 議可透過現有老舊醫療保健設施（如醫院、衛生所）、社會教育設施（如 社區文化中心、文化中心、圖書館、社區大學）或社會福址設施（如托兒 所、幼稚園、育幼院）等用地之更新，增加容積獎勵，鼓勵將老人住宅與 現有設施結合，以複合化開發模式興建老人住宅，降低土地成本及增加老 人住宅設施之多樣性。
(二)多樣化的老人住宅
建議除提供老人長期居住之老人住宅服務外，同時設有老人日間照顧 服務、臨時托護、提供老人福利之諮詢及老人聯誼中心等，提供該地區老 人多樣性服務，以增加營業收入，並以 1500 公尺範圍內設置一座老人住宅 為原則，作為在地老化的社區老人綜合服務中心。
(三)小型化的老人住宅
老人住宅單一服務內容若規模太大，容易走向集中化、單一年齡層過 高的問題，但規模過小又不符業者之經營效益。建議可透過多層級服務的 提供擴大經營規模，如將服務內容依老人身心狀況及健康期、限制期、臥 病期等不同老化程度作分層提供服務，但各層級之服務規模以不超過 50 床 為原則，再利用垂直化的空間規劃，區隔健康老人與臥病期老人以減輕其 心理壓力。不同健康狀況之高齡者可於熟悉之環境內轉介養護，不會產生 因健康狀況改變時，需重新適應新環境的問題，能提供在地老化及多元連 續服務。
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二、 對政府老人住宅政策之建議
(一)建議政府應重視老人住宅出租市場
由老人住宅制度變遷過程的回顧可以發現，老人住宅政策與國家整體 住宅政策少有交集，「國民住宅」、「平價住宅」政策主要係以低收入家 庭及軍公教人員為主，過去的老人住宅政策主要係由社會福利部門主導，
老人住宅政策並未納入整體住宅政策考量，且主管相關業務之機構位階過 低。現階段政府的住宅政策一直以發展自有住宅市場為主，對於住宅問題 的解決策略常以購屋補助、降低房貸利率、增加供給（興建平價住宅）為 主，政府對出租住宅市場較不重視，更不重視老人住宅之出租市場。
本研究調查資料顯示，受訪者無入住老人住宅意願之理由中以「自已 有房子沒有住老人住宅的需要」為最多，但大部份都會區高齡者卻居住在 缺乏無障礙設施的老式建築中，且舊有建物改建成適合老人居住之環境其 困難度很高（依行政院經建會（2009）統計，台北縣建物約有 64%屬二至 五層樓之公寓式建築）。一般老人住宅居住單元之坪數約 14 至 15 坪，其 所需坪數較一般住宅低（依行政院主計處 2008 年統計台北縣每戶平均建坪 為 32.16 坪），台灣地區老人人口將逐年增加，若都會區能透過增加安全、
舒適、低租金出租老人住宅市場之供給，獎勵及引導高齡者租用適合老人 居住之老人住宅，應可減少整體住屋之需求，且對房價穩定應有所幫助。
建議政府應重視出租住宅市場並將老人住宅出租市場納入整體國家住 宅政策考量，提升老人住宅專責機構之位階；避免老人住宅供過於求或分 配置不當造成資源閒置浪費之情形，綜合考量各地區老人住宅市場供需情 形，建立短程、中程及長程等連續性且長期性之老人住宅供給計畫。整合 老人住宅的獎勵措施，協助民間解決土地取得困難及成本過高的問題，促 進民間參與興建優質的老人住宅。
(二)建議政府加強宣導鼓勵民眾居住老人住宅
本研究發現民眾入住老人住宅之意願很高，但實際使用老人住宅之比 例卻不高，其主要原因是認為租金過高、缺乏老人住宅服務資訊及老人住 宅的可及性太低等原因。目前政府大力推導的老人照顧方式是居家照顧服 務，但在都會區大部份老人其居家並無法提供安全的無障礙空間，有些老 舊建物甚至無法改善。本研究建議應獎勵開發多樣性的老人住宅類型、建 立老人住宅資訊平台，提供免費即時的資訊內容，透過宣導、以活絡老人 住宅出租市場，增加需求量，吸引更多優質廠商投資。
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三、 對台北縣永和市老人住宅政策之建議
(一)老人住宅服務對象應從選擇性服務擴大到全民性服務
目前老人住宅資源分配呈現兩極化的趨勢，過去老人住宅的福利資源 主要是分配至中低收入老人的補助及大型老人住宅開發案之補助及租稅優 惠上，至於一般民眾所能使用之老人住宅服務資源則相對較少。以台北縣 永和市為例，65 歲以上之老人人口統計至 98 年底計有 24,365 人，而獨居 老人僅為 30 人，惟目前台北縣永和市之老人照護體系主要是以「獨居老 人」、「中低收入戶」及「失能老人」為考量，但對身體健康生活能自理 之一般老人的居住安排及生活照顧卻很少。
本研究發現，永和市身體健康生活能自理之老人，也有老人住宅的需 求，且年紀越輕之民眾對老人住宅之接受度越高；因此，隨著老人人口的 增加，將來老人住宅的需求會越來越多，老人住宅服務不應僅為限定使用 對象的選擇性服務，應擴大為全民性服務。永和地區目前可提供之生活能 自理（健康）老人安養的機構原有兩處，其中一處已改為其它用途，目前 僅剩中興社區安養堂一處。永和中興社區安養堂目前由永和市公所經營管 理，但地方財政有限，且缺乏專業人才，故無法提供具有競爭力的服務。
建議政府引入民間資金，獎勵有經驗的業者經營管理，將中興社區安養堂 轉型為可收容一般民眾之老人住宅。
(二)中興社區安養堂應轉型為多機能、複合化的老人住宅
永和市南北向及東西向長度各約 3 公里，中興社區安養堂正好位於中 心位置，最遠距離不超過 1500 公尺，是大部份老人都可以接受的距離。其 地理位置適中、交通便利且鄰近醫療資源充份，是興建老人住宅相當好的 區位。目前中興社區安養堂、社區活動中心、中興育幼院等設施均位於同 基地內，建議引進民間參與機制，參考日本江東園之案例，將公設公營中 興設區安養堂轉型為多機能、複合化之多世代老人住宅，可結合醫院、活 動中心、育幼院發展成社區老人住宅服務諮詢、居家照顧服務、社區照顧 服務、交通服務、文康休閒服務、醫療保健服務的中心，建構成永和市在 地老化的社區老人綜合服務中心。
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四、 研究限制及後續研究建議
本研究係以台北縣永和市 50 歲以上民眾為研究對象，針對影響選擇老 人住宅服務之相關因素的分析，研究過程或因資料收集未能詳盡，或因研 究方法運用未能周密，不免有諸多疏失與限制，提出研究限制如下：
(一)抽樣方面：本研究係以台北縣永和市 50 歲以上民眾為抽樣對象，理想 的抽樣方式應為分層隨機抽樣。然而，由於樣本取樣母體的不確定（無 法取得研究範圍內所有 50 歲以上民眾之名冊），且本研究系以高齡者 為研究對象，受體能及視力限制，身體條件或精神狀況較差之民眾調查 不易，此為本研究之限制之一。
(二)在研究調查範圍方面：受於時間及費用限制，本研究僅以都會區為主要 研究對象，然都會區與鄉村區對選擇老人住宅服務使用之影響因素是否 有差異則無法實證。建議後續研究可分都會區與鄉村區作交叉比對，提 供政府制定不同居住環境型態之老人住宅政策時參考。
(三)在老人住宅服務內容方面：老人住宅服務內容包括很多種面向，本研究 主要以「入住老人住宅之意願」為研究主體，未來研究應可針對更廣之 面向進行研究。
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參考文獻
一、中文參考文獻
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國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東。
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論文發表於＜新聞稿＞。
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13. 呂寶靜，2007，『老人照護-老人、家庭、正式服務』，台北：五南圖
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