第四章 台灣社會住宅發展的脈絡與現況
第五節 推行社會住宅時遇到的批評
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第五節 推行社會住宅時遇到的批評
社會住宅政策實際推行後，便吸引關心此議題者的目光，而一個實施未久，
尚未成熟的政策受到人民的評論與監督在所難免。目前社會住宅較具爭議性的地 方有：數量不足、租金太高、租期太短、對象侷限於青年等。以下將逐一進行研 析討論：
一、數量不足
在 2010 年以前，台灣的社會住宅總量約六千餘戶，佔總住宅存量的 0.08%。
而在 2011 年，以台北市為首興建社會住宅後，4 年來共新增了 285 戶（台北市 274 戶，新北市 11 戶），不過這樣的戶數增長仍遠遠無法因應人民對社會住宅的 龐大需求。然而，興建社會住宅必須面對時間落差，不可能決策推行後就立刻完 工，任職於公部門的受訪者們皆表示，接下來的興建進度會逐漸補足社會住宅需 求者的缺口。
「政府應該是要逐步逐步的去做嘛。我有所得能力的時候當然是逐漸擴大 我的供給量啊，但一下子不可能馬上就蓋 40 萬戶出來呀。」（受訪者 C1）
「我們真的覺得是太少了，但是，那個時間點是（民國）101 年到現在，對 啊，那你如果說，為什麼我們這麼短視，要從 101 年才開始做？就是因為住宅法 那時候才通過啊。」（受訪者 C4）
「量太少，你大概能夠理解，就是沒有辦法立刻蓋很多出來啦。簡單講就 是有時間性。」（受訪者 C3）
「那我們會陸續蓋。就是大概未來五年，大概到民國 108 年，新北市大概 可以從目前的社會住宅存量，提高到大概有七千戶。那個時候就會比現在的戶數 多很多。」（受訪者 C2）
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在 2014 年九合一選舉後，檢視當選人關於社會住宅的競選政見，若全數兌 現，即會增加：台北市五萬戶、新北市七千戶、桃園市兩萬戶、台中市一萬戶，
共八萬七千戶之社會住宅。屆時，社會住宅數量不足的問題就可迎刃而解。
二、租金太高
相較於其他國家多以承租者的收入情形作為制訂社會住宅租金之標準，台 灣的社會住宅以「市價打折」的方式訂定租金，不免顯出仍然以市場機制為主導 的特性，也較容易引發政府缺乏社會主義關懷，無法確實照顧弱勢人民等疑問。
若社會住宅之租金高昂到居住困難者亦無法負荷，則這種社會住宅對落實居住正 義的幫助甚微。檢視台北市與新北市訂定之社會住宅租金標準，截至 2014 年年 底為止，台北市與新北市新建社會住宅（不含較早興辦的台北市出租國宅及新北 市之原住民住宅、老人住宅）之房型與租金如下表 4.1：
由表中得知，台北市社會住宅提供 1-2 人居住的房型（套房型及一房型），
租金約在 8,500 元至 14,000 元間，若續住第二期則約調漲 8.5%－9%左右，租金 區間介於 9,240 元到 15,190 元；新北市的永和青年社會住宅則依坪數大小，租金 分別為 7,500 元及 10,000 元，續住第二期租金不變。而台北市可供家庭入住的房 型（二房型及三房型）的租金則是 14,000 元至 25,000 元不等，續住第二期調漲 租金 7%－8.5%左右，租金區間介於 15,000 元至 27,000 元間；另外，提供較多 戶數予特殊身分者的永平公營住宅租金較低，提供家庭入住的三房型，依坪數大 小不同，租金分別為 11,700 元、12,000 元與 12,400 元，續住第二期租金尚未確 定，但調漲幅度不會超過 10%。
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台北市與新北市的社會住宅租金訂價策略皆是委託估價師或鑑價公司評定 周邊地區之市價租金後，再依市價的七折（台北市）或八折（新北市）訂定社會 住宅的租金標準。然因鑑價標的為屋齡較短、屋況較佳、和新建社會住宅條件比 較相似的住宅物件，和周邊平均市價租金相比仍稍有落差，以至於社會住宅之租 金訂價結果也僅略低或趨近於周邊平均市價。對於居住困難者或弱勢族群而言，
會選擇租賃屋況較佳、租金較貴的房屋的機率並不高，通常還是傾向選擇租金便 宜的房屋，因而這樣的訂價方式對可能承租社會住宅者來說不算特別優惠。且當 弱勢家戶申請入住社會住宅後，就必須放棄原本領取的租金補貼，不免引發社會 住宅租金太高，無法實際因應弱勢需求、照顧弱勢的討論。
「（社會住宅租金）很貴。而且因為他們用新成屋，他們用新屋的租金的市 價去估出來那一個（價錢）。（問：可是最近蓋這一些都是新成屋吧？）喔，這些 都是。可是真的很貴，我就想說我絕對不會去申請哪。而且像大龍峒可能還好，
它是一個正常的房子。可是行天宮那個，我去看過，它真的就是套房欸，然後它 套房隨便也要一萬出頭，然後還不能煮東西。（問：啊，因為共構是嗎？）對，
對。它除了位在捷運站樓上，沒有其他優點這樣（笑）。」（受訪者 B2）
以民間觀點而言，社會住宅租金以「依照市價打折」的方式訂定令人匪夷 所思，較為理想的訂價方式是依據承租人的所得來訂價，租金負擔不應超過承租 人所得的某固定百分比。但因台灣有部分居住困難者在非正式部門工作，政府難 以掌控其真正所得，因此也可考慮採取畫分承租人所得區間，來訂定差異化租金 的折衷方案。
「（訂定租金的標準）其實有很多種。就是我們拿最完整的可能是美國，他 就是你（租金）就是家庭收入的三成，不管你收入多少，我的租金就是不會讓你
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庭的收入。可是在台灣，例如我們有很多非正式的收入是政府掌握不到的，然後 有一些，特別是在這個底層的臨時的工作這一種，他是每天領現金的，所以不會 有人知道你拿多少錢，或是夜市攤販這一種，就是台灣比較沒有掌握到的地方是 這樣。所以完全要依靠你家庭收入的多少來訂租金就實務上會有一點困難，雖然 他可能是一個理想的方式。那有一個折衷的作法也許是把租金分級，稍微分級，
也許分個五級六級這樣子，也許是用這一種方式。我覺得用市價來訂租金，它不 應該是一個訂租金的方式，頂多是一個評估社會住宅的租金大概是（市價的）多 少的一個作法。」（受訪者 B2）
不過，站在公部門的觀點，訂價的方式其來有自，為求能回收興建社會住 宅龐大的成本，且考量到新成屋的屋況條件，目前的租金其實並不算高。另外，
受訪者 C2 並表示，新北市永和青年住宅的現居住戶也認為租金還算優惠。雖然 租金仍有調整的可能性，但對政府而言，調降租金亦會造成負債越來越高，因此 租金的制訂與調整乃是一值得深思的問題。
「因為現在資源有限，那，租金跟我們這個資金的周轉是有關係的。原則 上我們會覺得說租金其實不高啦，因為我們是用新房子的標準來看租金這件事 情。那你不能拿一個那種三四十年的房子，然後可能是一萬塊租金，說我們一萬 五的租金太貴，那是不太一樣的東西，我們是提供比較新的房子。……那接下來 就是說，這樣的租金什麼時候才可以回收這個住宅？那我們初步算，大概起碼都 要四五十年才能回收。當然租金這個政策目前是這樣，那以後會不會調整，我不 曉得，是有機會啦，但是，（問：所以還是有調整的可能性？）是有調整的可能 性，但就變成你借的錢要越來越多了，負債越來越多了這樣子。這就是一體兩面 的事情。」（受訪者 C3）
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對於弱勢族群，公部門受訪者則表示必須結合社會福利體系共同扶助，而 非單純由目前的社會住宅主管機關負責處理。也惟有雙方良好的合作，維持合理 的租金價格，才能使社會住宅的財務運行順利，能夠邁向永續經營。
「針對弱勢的部分，我們大概是會到六折。但是當然我也同意說，對於最 最弱勢的來講，也許六折對他也還是太高。那這個也許不是城鄉局可以單獨處理 的，那一部份，大概有需要會結合社福，包括我們社會局，針對這樣的民眾來做 協助。」（受訪者 C2）
「當然如果你叫低收入戶去住這種市價七折的房子，他一定繳不起嘛。所 以透過我們府內其他單位，就是社會局，他會做一個補貼。針對低收入戶，他有 分零類、一類、二類、三類的樣子，然後零類一類收的租金是市價的一折，然後 二類是兩折，三類是三折之類的。那這個區間，就是市價七折跟市價一二三四折 的區間，社會局再編預算補貼我們，我們有這樣的針對低收入的這種租金協助機 制。」（受訪者 C3）
三、租期太短
如上表 4.1 所示，目前台北市與新北市的社會住宅租期分別為三年與二年，
台北市除永平公營住宅之特殊身分承租者可續約第三、四期，且續約租期仍為三 年外，其餘續約僅限一期二年。新北市目前也僅能續約一期二年，正研議是否能 延長續約至第三期。
「以永和青年住宅來講，我們的租期是兩年，可以再續兩年，二加二。那 我們規畫其他陸陸續續推出來的，可能會把他提高到六年，就是二加二加二。」
（受訪者 C2）
對於剛踏入社會的青年族群來說，提供五至六年租金低於市價的社會住
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壓力並累積財富。然而對於住宅法中規定社會住宅必須保障的 11 類弱勢而言，
僅提供五至六年期限的社會住宅，對其居住困難的改善則較為有限。特別是對無 障礙空間有特殊需求的身心障礙者及老年人而言，因在市場上不易找到合適的居 住空間，更需要仰賴政府長期提供具特殊空間設計的社會住宅。
而造成社會住宅租期太短的主因仍是目前社會住宅存量不足。在短時間無 法大量增加社會住宅的情況下，為求能以有限的量體提供更多對社會住宅有需求 者，只好限縮社會住宅租用時間的長度。
而造成社會住宅租期太短的主因仍是目前社會住宅存量不足。在短時間無 法大量增加社會住宅的情況下，為求能以有限的量體提供更多對社會住宅有需求 者，只好限縮社會住宅租用時間的長度。