第四章 台灣社會住宅發展的脈絡與現況
第六節 社會住宅－消滅高房價與居住正義？
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
然如同前小節所述，公部門社會住宅業務相關人員均表示，年齡侷限乃因 青年亦為一需要協助的居住弱勢族群，且主要居住族群為青年可達成混居效果、
緩和周邊居民反彈聲浪及減低社會住宅標籤化所帶來的鄰避效應。同時，社會住 宅也能協助年輕人，進而促進國家發展。
「（社會住宅要）協助年輕人。因為年輕人他其實也是國家的一個資本。」
（受訪者 C1）
第六節 社會住宅－消滅高房價與居住正義？
在台灣的社會脈絡下，關於社會住宅的討論興起，乃肇因於都會區高房價 所導致的居住不正義，然而，廣建社會住宅是否能為高房價解套？本研究的受訪 者大多表示，社會住宅政策的推行並不能解決目前台灣都會區高房價的問題；高 房價的成因非常複雜，並不單純只是房屋市場供給量不足，還包含了區域發展策 略、過往住宅政策缺乏、不動產資訊不夠透明、土地法規、稅制、利率調整、貨 幣政策調控等因素。
「降低遺贈稅，遺產稅跟贈與稅降到 10%，再來是公司的營利事業所得稅，
25%降到 17%，還有海外的存款，以前匯回來都要列入贈與稅嘛，現在降低，大
家錢一路回來；再來是台商錢大量湧進來，而且沒有配套說進來的資金有部分要 管制，要投入生產，那你沒有嘛！那大部分進來的錢你要往哪邊丟？保值嘛，那 就是炒作房地產最快啦，錢太多啊，（房地產價格）就一直加碼上去。房價會高 就是土地成本佔差不多 70%。」（受訪者 A1）「高房價的原因有一部份是政府一直沒有在住宅政策上著力，那另外一部 份就是我們的稅不是太公平，然後當然還有一些全球經濟（的因素）什麼的。……
再來就是，我們政府對住宅狀況的掌握度很低，就是政府掌握不到民間住宅的狀
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
況。舉個例子來說，實價登錄是 2011 年才通過的嘛，在那之前，如果政府要對 住宅市場有一點瞭解的話，基本上是透過仲介業者，或者是一些研究機構的管 道，他沒有自己的第一手資料來源，所以整個住宅的話語權，好像就掌控在房地 產商的手上。」（受訪者 B2）
「（影響）房價的因素很多，但是比較重大的…像跟區域均衡有關嘛，人口 都集中在那裡（都會區），當然房價會高。還跟住宅資訊有關，住宅資訊以前比 較不透明，以前資訊也是散在各地方，現在透過了住宅資訊的整合，還有實價登 錄來解決。那我覺得最大問題，主要在稅制。因為稅制會影響到土地的持有成本，
跟土地交易的超額利潤哪。如果那個（不動產）投機的利潤、所得沒有辦法用課 稅制度讓他公平化，這當然會造成（不動產投機）一個很大的誘因，那稅制這部 分真的要去做一個檢討啦。當然央行也可以就貸款的成數、貸款的利率去作控 管。但目前主要其實在稅制的部分，要看怎樣給誘因，怎樣給懲罰啊。」（受訪 者 C1）
「今天房價會高，是因為周期跟很多因素。就是大陸台商回來置產，然後 遺所稅、證所稅降低，這些都是因為財政手段，讓那些人覺得錢可以拿來買房子。」
（受訪者 C4）
此外，因實務上購屋市場與租屋市場的替代性並不高，因此，即便社會住 宅數量增加，對房價影響仍有限：
「社會住宅跟一般我們民間產業蓋的在賣的這個房子喔，其實本來就是不 一樣的產品啦…你推社會住宅跟一般民間的那個蓋的房子，民間建設公司他很聰 明、很靈活啦，他知道政府這邊要推社會住宅，他不會去那邊跟你競爭，而且他 推的房屋也不會跟你一樣啦。譬如說你走的是低坪數的，他也絕對不可能去跟你 一樣的產品，所以你說會不會影響？我是認為影響不大。」（受訪者 A1）
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
另外根深蒂固的一點，則是傳統上「有土斯有財」的概念：
「（要買房子）這是觀念的問題。台灣人的觀念、中國人的觀念，『有土斯 有財』這根深蒂固，你就想，譬如說換成是你，你收入夠的話你想租還是想買？」
（受訪者 A1）
「但是實際上，台灣人大部分還是都喜歡買房子。」（受訪者 A2）
「你看我們早期在台灣發展住宅發展的時候，是鼓勵購屋為主，那其實他 購屋的情況相對地帶動了台灣的一個穩定性。我覺得可能也跟中國人的觀念有 關，中國人就是喜歡有土斯有財，所以他會覺得有安定感。」（受訪者 C1）
「那民眾他們還是覺得要買房子，到今天還是喔，很多民眾覺得還是要買 房子。」（受訪者 C4）
因此，若將房地產視為投資、保值、傳家的工具之觀念沒有改變，則對不 動產的購買需求不會減少，房價就較難以下降。
受訪者 B2 以韓國的案例說明當社會住宅的量體夠大時，確實有可能平衡房 價，但其他影響房價過高的因素也需同時解決：
「（韓國）最近有一些轉變是說，當社會住宅的量到達一定的程度，品質又 真的還不錯的時候，的確年輕家庭也不一定要急著馬上把自己的心力都投入在一 個不確定的房子裡面。所以我覺得，就這個層次來說，如果當他數量真的達到一 個比例，然後讓一般人民覺得那是一個安居的選擇的時候，的確是可以平衡現在 這個房市這麼高的問題。……當然高房價還要，就是不會只靠社會住宅來解決，
還有其他的部分要一併的處理。」（受訪者 B2）
換言之，要透過社會住宅緩和高房價問題，除非社會住宅的量很大，否則
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
明程度、稅制（包含持有稅、交易稅、增值稅等），以及貸款利率、貸款成數等，
尤其稅制對房價波動影響甚鉅（受訪者 C1），單純靠增加社會住宅存量並不容易 對抑制高房價有明顯效果。根本的解決之道還是在於檢討及補正稅制的缺失。且 興辦社會住宅的目的，並非為了平抑房價，而是為了落實居住權與居住正義。
「其實，蓋社會住宅的目的不在於讓房價降低耶。而是讓年輕人，或者是 其他有住屋需求的人有一個選擇啦，除了購屋以外的另外一個選擇。」（受訪者
C2）
總而言之，廣建社會住宅並非高房價問題的解藥，高房價必須以稅制、利 率等方式調控，輔以住宅資訊的透明公開，多管齊下，方有可能解套。然而，社 會住宅對於落實居住正義仍具有一定的效果。