第五章 結論與建議
第二節 研究貢獻與建議
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總而言之，社會住宅推行時，在興建層面的主要困境來自於資金、土地等 國家資源分配不足，其背後原因則來自政策的不確定性和執政者的態度。另外，
溝通、協調、管理維護等層面的議題，則需透過社會住宅實踐後遇到問題時的觀 察與不斷的檢討，以及討論、修改政策目標與執行方法來改善。積極的討論和修 正政策，再搭配社會住宅供給量的提升，相信許多與之相關的批評及問題會迎刃 而解。
第二節 研究貢獻與建議
本研究旨在瞭解台灣社會住宅公共討論興起的脈絡與目前台灣社會住宅政 策實施的概況。透過文獻資料分析與訪談，可以歸納出台灣社會住宅發展至今面 臨的困難有：經費不足、資源分配不均、鄰避效應處理、後續管理維護；以及受 到社會住宅數量少、租金高、租期短、承租對象年齡侷限等批評。這些困難和批 評環環相扣，對社會住宅發展亦可能產生深遠的影響。本小節將對台灣的社會住 宅政策提出以下些許意見，提供後續研究者作為參考：
興辦社會住宅首先要面對，且不可或缺的就是經費與土地。土地使用必須 透過內政部及各地方政府內部積極協調，以取得適合社會住宅之建地。經費部 分，除自籌經費，由政府預算或住宅基金支出，及 BOT 模式由廠商支出外，亦 可推動法規修改，以利資金募集。例如使 PFI 成為社會住宅資金的選項之一，又 或是透過法規修訂或中央與各銀行溝通，使各地方政府向銀行貸款興建社會住宅 時，可適用較低的貸款利率。另外，部分學者與社會住宅運動推行者認為房地產 稅制並不公平，因此提倡稅制改革，並提出可將房地產之稅收專款專用，投入社 會住宅建設及住宅相關事務之用，此提議雖理想，然因不符合財政部統收統支之 原則，被認為不可行。即便如此，這項議題仍有相當大的討論空間，縱然無法將 房地產相關稅收全數移作住宅相關事務之經費，然若能從中提撥一項稅收（例 如：房屋持有稅或房屋交易稅）作為住宅事務專用基金，則住宅相關事務的經費
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來源便能相對穩定，政策的運行也能更加順利。除此以外，若政府能夠藉由修改 法規，規定新建案中必須保留一定比例作為社會住宅，或者建案（無論都市更新 或是新成屋）中之容積獎勵必須先將一定比例用於社會住宅，方可申請其他用 途，如此一來，社會住宅的數量必能有所提升。當然，如此損害建商利益的法案 通過的可能性並不高，且社會住宅居民過於分散也會大幅增加管理的難度，然 而，此法能夠確保社會住宅數量能穩定增加，亦能達成混居之效果。
鄰避效應是社會住宅興建之初必須面對的問題。因早期國宅與平價住宅的 設計、施工不佳，兼之只供低收入戶與弱勢族群租用的平價住宅不但令一般民眾 有「貧民窟」的印象，且實際上也令周遭鄰里感到治安堪虞，其帶來的種種社會 問題，使社會住宅成為產生鄰避效應的嫌惡設施。
若要改善鄰避效應，首先必須積極與當地民眾進行溝通交流，消除民眾疑 慮，並且確實進行周遭居民對興建社會住宅意願與觀感的調查研究，因反對的聲 音通常較為強勢，然未必可代表大多數周遭居民的意見。在說明會時提出完整的 興建計畫亦相當必要，使民眾能夠根據計畫說明，清楚社會住宅興建的通盤規畫
（包含硬體設施建設與社區營造、管理維護等），並瞭解社會住宅和周邊的社區 住宅並無明顯差異，以求讓民眾放心。目前政府在社會住宅預定地周邊鄰里，均 多次召開公聽會及說明會，說明現在的社會住宅與以往出租國宅、平價住宅的不 同處，並以青年作為主要承租族群，來消弭人民對社會住宅的反彈聲浪，而其確 實產生一定幫助。此外，在興建社會住宅的同時，亦興建圖書館、活動中心、托 嬰托老中心等設施，且讓周圍鄰里有一定比例保留名額可入住，也可提高人民對 社會住宅興建的意願。另外，政府亦可藉由興建典範型的社會住宅，來消除民眾 對社會住宅的既定印象，例如台北市現在預定興建的松山及萬華兩處社會住宅基 地，即以較一般商品住宅更高規格的方式規畫興建，若典範型的社會住宅能夠推 行成功，改善人民對社會住宅的印象，甚至成為政府能夠宣揚的有力政績，對政 府後續推行社會住宅政策，會相對減少許多阻力。
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最有需要的居住困難者能優先入住，再層層外推，使社會住宅成為大眾的居住選 擇之一。目前對社會住宅的需求人數統計來自內政部於 2011 年進行的社會住宅 需求調查，然而，這項調查僅為對一般民眾及弱勢家庭抽樣的意向調查，並非普 查，且僅調查一次，並未進行連續性的統計，因此對社會住宅的實際需求人數及 其變化可能有所偏誤。另外，因我國目前對住宅的觀念仍以擁有產權為重，在租 賃住宅尚未成為主流的居住模式時，大規模興建社會住宅的計畫宜謹慎。且因應 我國人口將呈負成長趨勢，對於社會住宅的需求數量應該進行更精準的調查，以 避免興建過多社會住宅，最後卻荒廢成為「蚊子館」。承租對象上，應提高特殊 弱勢身分者的保障比例，同時可採取計點制40，確保亟需社會住宅的居住困難者 可優先入住，或是提高特殊身分者之入住機率。縱然現在的社會住宅政策目標並 非殘補型的社會福利措施，但優先保障居住困難者的居住權仍為此項政策的第一 要務。
關於租金多寡的討論中可以觀察出，雖然以新成屋而言，社會住宅的租金 不能算高，然對於承租戶而言，亦不能算低，對於弱勢承租戶而言，這樣的租金 水準更是不易負荷。綜合對租金水準制訂的討論，本研究認為租金應採依所得分 級制，並應搭配政府社會福利部門進行補貼，方能在回收社會住宅成本與照顧弱 勢間取得平衡。而租期長度也應針對不同族群訂定，對於將社會住宅視為過渡性 居住的一般家庭而言，若社會住宅數量仍不足夠，可設定較短租期，使社會住宅 能輪替予更多需要過渡的家庭。然對於需要政府長期照顧、提供居住服務的族 群，則應視其情形延長可租用社會住宅的年限。而承租對象年齡限制因具有相當 歧視性，應予以取消，使有居住困難卻無特殊身分的一般家庭均可被納入社會住 宅的照顧範圍內。然青年實屬階段性弱勢族群，且對減弱鄰避效應有一定效果，
因此可提高青年入住社會住宅之機率，或保障一定比例社會住宅供青年租用。
管理維護上，目前無論是台北市的物業管理模式，亦或是新北市採取與
40 每項特殊條件（如低收入、身心障礙、老人等）計入一點，若要更精細可視程度再加以分級。
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NGO 團體合作的管理模式，均較過去出租國宅／平價國宅的管理更親民且更有 效率，展現出社會住宅的管理品質仍能夠如一般商品住宅一樣優良。然若能搭配 對弱勢承租戶的培力（empowerment）工作以及社區營造等概念，將可能使社會 住宅更成功且更具永續性。例如在管理上，聘用住戶中的弱勢戶為有給職管理人 員，或者引導其進入社區之圖書館、活動中心、托嬰托老中心等社區機構服務，
在服務中開發與培養弱勢族群之工作與適應社會之能力；另一方面，有給職的聘 用方式，能夠提供弱勢戶穩定的收入來源，間接減低其欠繳租金的機率，且由社 區住戶擔任社區管理相關工作，亦能加強社會住宅居民間之情感交流。此外，更 可配合社區居民參與社區服務或社區營造工作，提升社會住宅整體之居住品質。
如受訪者 B2 所提及在韓國社會住宅中的案例：
「再來就是也可能會發展一點社會企業啦。我記得韓國是有…例如說他們 老人加入快遞，或是老人加入社區服務。因為當地社區的老人在那裡也住很久 了，所以對整個社區都很熟悉，那當外面的快遞送來的時候，因為他們（韓國社 會住宅）真的都很大一區，他就負責再轉送去別人的家裡這樣，然後因為是老人 在送的，所以接收到的也很安心。然後還有例如說七十歲的做社區服務，去幫八 十歲的送餐，然後年齡又接近一點，還可以跟他聊天。」（受訪者 B2）
然而，社會住宅政策的成功與否，最終還是仰賴執政者的態度，以及土地、
住宅相關法規的完善程度。若執政者有堅定的決心執行社會住宅政策，改變資源 分配，增加投入於住宅政策，對相關部會進行整合，甚而成立專責住宅事務的機 關或扶持成立住宅行政法人，提供各種誘因吸引民間投入，並促進法規修改，積 極從事各項能使興辦社會住宅、落實適足居住權更順利的作為，則「能得廣廈千 萬間，大庇天下人民俱歡顏」的美好理想亦不遠矣。
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