臺北市社會住宅混居概況

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第三節 臺北市社會住宅混居概況

臺北市政府興辦社會住宅目標為5萬戶。盤點全市已興建完成之公共 住宅、出租國宅、中繼住宅、婦女中途之家、老人住宅及平價住宅共6955 戶，占全市住宅總量0.734%（臺北市政府106.9.12居住正義資料），雖較 全國0.08%高，但因全市6類經濟或社會弱勢家庭無自有住宅戶數推估高達 36,583 戶，其中有社會住宅承租需求之家戶約31,114 戶，供需缺口大。

又以2015年房價所得比推估，臺北市民需不吃不喝16年才買得起一棟房子

，面對高房價、高租屋需求的居住環境，柯市府更將社會住宅需求客群擴 展涵蓋租屋族、青年、就學就業及弱勢家戶，缺口更形擴大。

一、臺北市公共住宅政策推動情形

臺北市政府公共住宅政策以：1.落實居住正義：在高房價時代，雖然 買不起房子，但是住得起、住得好、住得有尊嚴。2.挹注城市活力：讓年 輕族群與家庭回流首都圈住居，拉年青人一把。3.帶動經濟發展：帶動營 建、智慧科技及生活產業發展，衍生3-4倍投資經濟效益。2萬戶公宅公18 萬家戶安居，減省4.6億租金，提升家戶經濟能力。4.創新生活型態：準 備高齡少子化社會來臨，建立居家照護、在宅老化全新生活型態等為目標

。

為解決住宅課題，提出「臺北市整體住宅政策」將提供適量社會住宅 列為首項，規劃在4年內提供2萬戶公共住宅，並以（1）公有土地興建；（ 2）捷運聯合開發；（3）都市更新取得；（4）都市計畫回饋等多元方式取 得，其中公有土地興建部分則以：○1 基地規模，地形方整，不低於2000平 方公尺或可興建100戶以上公共住宅為原則。○2 區位條件，產權清楚無涉 訴訟、占用、徵收立即可興建之公有土地。○3 都市計畫屬性，可規劃興建 社會住宅之土地使用分區；及閒置公共設施用地，經評估適宜興建社會住 宅者。○4 大眾運輸可及性，距離捷運站500公尺或公車站300公尺範圍內；

或配合基地周邊通提出改善措施等四項作為自行興建基地的選址原則，選 出47處興辦19,590戶，規劃分五期辦理，執行進度詳如附錄5。

回顧臺北市興建住宅計畫沿革，臺北市政府自1962年啟動整建住宅興 建，1975年成立國民住宅處，配合1999年中央宣示停建國宅，總共興建約 5.2萬戶國民住宅，2007年國宅條例廢除，郝市府2011年重新啟動公營住 宅，柯市府於2014年宣告公共住宅政策轉型與重啟，改稱「公共住宅」並 轉型融合社會福利設施及智慧機能住宅。每案均有都市設計準則，希望兼 顧居住空間、開放空間、便捷交通及社會福利設施，並擇定逛廣慈博愛院

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等六處²⁰基地為示範智慧社區，設置「智慧三表（水表、電表、瓦斯表）」

；提供節能（智慧電網）、社區安全、智慧化停車管理、智慧管理雲、及 相關智慧服務等。

臺北市政府為解決青年等特定族群租屋問題，並避免早期整建住宅、

平價住宅、出租國宅等弱勢聚集、管理不善的標籤化情形，除將社會住宅 需求客群擴展涵蓋租屋族、青年、就學就業及弱勢家戶外，並援引歐美混 合收入的「混居」策略，希望獲得共識順利推展公共住宅政策。為取得公 共住宅基地周邊居民認同，自105年度2月開始辦理26處公聽會暨說明會，

已展現高效率於105、106年度召開22處39場公聽會，惟歸納現場居民意見 仍多為：1.區域交通改善、2.要公園、停車場、3.容積戶數調整。基地周 邊居民多仍堅持公有土地應回饋地方興建公園、停車場為主，侷限於選址 的爭議，探究居民深層的抗拒恐怕仍是歧視，無法接受弱勢族群生活在都 市的主流價值作祟。

二、臺北市公共住宅「混居」策略執行情形

臺北市公共住宅出租對象：以家庭年所得在50分位點以下的租屋族、

青年、就學就業及弱勢家戶。分配一般戶及弱勢戶的比例分別為70%、30%

，而30%弱勢戶中20%為身分弱勢，如老人、身障、單親，以評點制決定順 序；剩餘10%為經濟弱勢即低收入戶，以抽籤制決定入住。租期一般戶與 身分弱勢者一期3年，最長6年；低收入戶則一期6年，最長12年。平宅改 建者則30%弱勢家戶全數安置原住戶（經濟弱勢）。租金則包括管理費並回 歸市場機制，一般戶與身分弱勢者係以市價租金85折加管理費；低收入戶 則為市價4折，安康平宅原住戶則依低收類別及年期分別為市價1到4折，

差額部分由目的事業主管機關編列預算補貼。

目前配租情形：詳如附錄6，其中自行興建已完工分配之公共住宅計 有大龍峒、興隆1區共2處，大龍峒103年第一次配租原全數為一般戶承租

，於106年4月重新招租安置了37戶弱勢家戶；興隆一區²¹則安置了原住戶 90戶，占全部戶數約30%，詳如表3-3：

20六處示範智慧社區分別為 1.大同區明倫、2.內湖區瑞光市場、3.南港區東明、4.信義 區廣慈博愛園區、5.信義區六張犁營區、6 萬華區青年營區

21興隆一區屬「安康公共住宅旗艦計畫」之一。 安康公共住宅旗艦計畫計有 9 個基地，

原全數為經濟弱勢使用之安康平宅，因住戶眾多，基於安置考量採分期方式辦理，興隆 一區為第一批改建部分。

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9 10 - 34 1071231

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http://www.udd.gov.taipei/pages/services_list.aspx?Node=32&Index=2

臺北市政府自行興辦採混合收入「混居」之公共住宅，首推應為自

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第四節 小結

美國早期混合收入住宅係「住區」尺度的規劃。初期認為成功多係因 優越的設計、建設和管理等住宅品質提升而滿意，而在房地產開發和管理 的基礎上認為混合收入住宅成功因素有（1）位置；（2）設計品質；（3）

良好的管理和維護；（4）財務可行。強調高收入群體創造混合收入住宅才 可行。

Vale等人使用HUD記錄在1993年至2010年由HOPE VI計劃資助的260個 案件，提出混合四個關鍵層面：1.配置，項目中涵蓋的收入比例和範圍;

2.接近度，收入混合的空間尺度; 3.權屬，租賃房屋和自有房屋單位之間 的平衡; 4.持續時間，基於資金限制項目維持混合收入的時間長短。另還 包括更廣泛可能影響社區的其他特徵：1.居民回歸率，2.發展規模，3.建 築類型，4居民鄰里特徵以及5種族和民族（Vale et al., 2017：56）。針 對四個關鍵層面影響分述如下：

1.配置，涵蓋的收入範圍包括：1.收入通常低於30％AMI的公共住宅；

2.40％至60％AMI可負擔住宅；3.至少60％AMI但通常是具有高得多百分 比的市值租賃住宅。如果公共住宅比例超過50%有助於維持低收入社區 和原社區中存在的社會關係避免低收入戶流離失所；如果公共住宅比例 少於50% 則可能會鼓勵零售業發展，或促進正在進行的社區變革和仕紳 化進程。

2.接近度，則為不同收入群體的成員之間互動最小的空間規模：對居民之 間的社會關係產生直接影響，可區分為建築物同一樓層或樓宇內或分棟 的單位混合，期望藉由不同收入家庭之間的潛在互動建立居民之間的社 會資本，並引導有關就業機會的信息共享。

3.權屬，混合收入住宅開發案基於財務，多有權屬混合情形：出租房屋和 房屋所有權的比例規劃決定可能對居民參與項目和鄰里狀況造成影響。

為低收入家庭的所有權住宅單位可能吸引與鄰里有聯繫的家庭，並致力 於改善住宅。

4.持續時間，也因開發案多涉及住宅補貼，其因補貼而需維持公共住宅的 持續時間：可能對鄰近住宅機會的分配產生長期的影響，短期內有限的 補貼可能對低收入家庭造成好處，但是在合約屆滿後則存在維持可負擔 能力的挑戰。

荷蘭希望藉由城市重組實現混合人口，改善特定地區住宅多樣化，降 低低收入家庭集中，進一步實踐社會凝聚力與社會融合。然而，縱使如荷 蘭僅以混合收入恐怕也無法實踐社會融合，倘能於規劃之初即由相關規劃

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設計人員引領民眾參與，建構社區共識，在社會凝聚力和人口構成方面方 較有達成正面積極效應的可能。

混居成功的定義不應僅是兼容各種收入類別的人員，而應回歸其混合 的目的係在於低收入居民向上流動與工作發展，甚至成為啟動器，社會住 宅多元的功能，倘得以結合吸引人才的規劃，藉由人才的混合、交流，積 累創意資本帶來更高的創新能力與發展，得以產生新的就業機會，提升所 得，促進經濟成長，為創意城市奠基。故除了應進一步重視「鄰里社區」

尺度的混合，應有更多元的混居方式，以開展社會住宅開發案中的共同文 化以及連結周邊居民文化的管理方式，幾個除了混合收入外，藉由藝術家 等創意階層導引社區成員展現入住者的能動性及社區自主管理的潛能，自 行設計保留在地文化的創新社會住宅，及以創意思維解決高齡化及家庭需 要的共居住宅，藉由互動了解，促進融合的案例，應可做為去標籤化及更 進一步促進社會融合參考。

反觀，臺北市政府公共住宅政策為避免社會住宅標籤，致力於興建新 穎的公共住宅甚至是智慧建築，並委以專業物業管理，及採取混居策略因 應。混居策略為因應全球人口高齡與少子化議題吸引年青人入住臺北市，

將青年納入混居對象，然因未規劃混居對象的功能面，僅以收入涵蓋範圍 為50分位點以下的一般家戶與低收入等弱勢混居，與歐美多有不同。又擇 定自行興建的47處基地，除興隆一區等4處原平宅基地改建屬弱勢聚集寙 陋的待改善基地外，多為空置公有土地，亦與歐美明顯不同，且因新建基 地多非特定應擔憂地區，周邊居民認為政府對於當地居民漠不關心－原本 社區環境就已經稱不上良好，又要新增數百戶的「問題家庭」來破壞社區 安寧，不惜採取激烈的手段抗拒。

將青年納入混居對象，然因未規劃混居對象的功能面，僅以收入涵蓋範圍 為50分位點以下的一般家戶與低收入等弱勢混居，與歐美多有不同。又擇 定自行興建的47處基地，除興隆一區等4處原平宅基地改建屬弱勢聚集寙 陋的待改善基地外，多為空置公有土地，亦與歐美明顯不同，且因新建基 地多非特定應擔憂地區，周邊居民認為政府對於當地居民漠不關心－原本 社區環境就已經稱不上良好，又要新增數百戶的「問題家庭」來破壞社區 安寧，不惜採取激烈的手段抗拒。