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第二節 異地重建之容積獎勵策略
壹、異地重建之緣由
以台灣的地質環境而言，921 地震破壞及過往的歷史地震災害紀錄，顯示大 地震伴隨著地表破裂，調查研究結果發現這些破裂位置的分佈區域均位在斷層通 過之處，因此台灣的大地震是斷層再活動所引致的結果
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。依現行研究發現，位於大臺北地區的活動斷層有金山斷層（新莊斷層）、新店斷層、台北斷層以及 山腳斷層，但現行建築法規
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對於活動斷層通過地區僅消極的規範，以禁止開 發建築作為管制。對於現況已有高屋齡之老舊建築物坐落於活動斷層通過的地區，則未有處置對策。但在無預警的情況下，活動斷層擾動引發地震或具土壤液化疑 慮地區造成建築物位移或傾斜時，尤以屋齡老舊之建築物，對於災害造成人員財 產損傷的嚴重性更較其他區域更大。有鑒於上述緣由，基於災害風險管理的觀點，
對於高風險災害潛勢地區之災變預防實應有妥善的因應對策。
老舊建築物坐落於高風險災害潛勢地區，在無任何安置配套方案的情況下要 求居民搬遷，必然產生爭端。而為提高居民遷移意願，除須考量後續之安置計畫 外，尚需要有人投入溝通整合、供應資金及提供房屋住所作為基礎，除此之外，
雖政府已於 2014 年陸續提出防災型都更方案，並透過將高風險地質災害潛勢地 區居民遷移至國、公有之閒置土地作為因應策略。但為避免均由政府投入而產生 過大的財政負擔，或造成公共設施用地的過度流失，本研究擬建議透過容積調配 及獎勵的方式，吸引民間開發業者投入整合開發，協助搬遷安置，以異地重建的 方式實行。
貳、異地重建之策略說明
基於建築法規
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規定及上述緣由，人們持續居住於高風險地質災害潛勢地 區對生命財產威脅存在著難以預估的風險。本研究參考災害風險管理理論之程序 概念，藉由風險辨識，確認哪些區域有充分的資訊得以佐證為高地質災害風險潛 勢地區，其次為透過異地重建方式消除或降低災害風險，再針對無法防止或避免 之損失，透過控制風險發生的頻率，降低其危害性。並從預估效益、容積獎勵取 得、權利義務關係等面向研擬建議配套方案。構思之容積調配概念及流程對照示5-9 資料來源，中央地質調查所全球資訊網(http://www.moeacgs.gov.tw/)
5-10 建築技術規則第 262 條第三款規定，基於歷史地震規模及活動斷層兩側 30 至 100 公尺距離 之範圍予以禁止開發，又依內政部函文所示「…，非屬山坡地範圍者，其活動斷層如有經調 查測繪精確度較高比例尺一千分之一地形圖，經當地縣(市)政府劃定範圍予以公告者，得依 其相關規定管制」。
5-11 依據「建築技術規則第 262 條第三款」規定「歷史地震規模及活動斷層兩側 30 至 100 公尺 距離之範圍予以禁止開發…」。
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意圖，說明如下。（詳圖 5-1）
圖 5-1 調配容積之概念及流程說明示意圖 資料來源: 本研究自行繪製
1.高風險地質災害潛勢區段確認與劃定
基地(A 基地)坐落於有活動紀錄之斷層或依地面現象由學理推論認定之活動 斷層及其推衍範圍地區者；或因具土壤液化疑慮可能造成基地地層下陷或使建築 物產生不均勻之沈陷等高風險、高潛勢地區者，為政府主管機關公告或由專業技 師進行現地調查、觀測資料評估、製作劃定報告書，並於提送主管機關審查確認 後，劃定為高風險地質災害潛勢區段。
2.原社區居民異地安置
高風險地質災害潛勢區段劃定後，由民間開發業者或公辦都更單位協助上述 地區之社區居民搬遷安置於異地(區段外)，並負擔提供妥善合宜之臨時或永久的 居住場所，並依住戶之意願集中甲社區 (單一社區)或分散安置於甲、乙、丙等 地(數個社區)。
3.原社區基地處置
高風險地質災害潛勢地區之社區居民搬遷後，原社區土地因具災害潛勢疑慮，
依法應予以管制及限制開發，故建議捐贈予地方政府作為公共設施使用(公園、
兒童遊戲場等戶外設施)。
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4.獎勵取得
為鼓勵開發業者優先並積極投入高風險潛勢地區，能完成上述之條件者，建 議給予調配容積作為獎勵。民間開發業者耗費成本溝通協商，並提供自有的住宅 單元及樓地板面積作為安置社區居民之居住場所(甲、乙、丙)，並捐贈原社區之 土地(A)，作為公共設施使用相對應給予樓地板面積作為補償。另因協助高風險 地質災害潛勢區段之居民遷移，確實有助於減少災害傷亡，故建議再給予容積獎 勵以增加投入整合的誘因。綜上所述，本研究擬以調配容積(原社區基地容積之 150%)作為整體之獎勵誘因。其內容包含：
(1)原土地容積(100%)：透過調配方式換算供業者於其他開發案使用。
(2)容積獎勵(50%)：因提供居民安置及捐贈土地作為公共設施使用，政府提供原 土地容積之 50%作為獎勵。
調配容積合計為原土地容積之 150%，未來將寄存於原社區之土地，於業者 捐贈予地方政府後，經換算後供業者於其他開發案使用。
5.開發使用
調配容積得依開發業者需求自由選擇集中於單一基地(B 基地)或數個基地(B、
C、D 基地)開發使用。一般開發案得直接納入使用，而原地重建之都市更新案，
除應優先爭取都市更新容積獎勵(ΔF1～ΔF7)外，各項獎勵值合計未能達法定容積 的 1.5 倍時，得以調配容積作為補充。
6.使用管制
調配容積之使用應予以管制。於非申請都市更新之基地，除符合建築法令之 高度限制檢討規定外，建議以法定容積的 40%作為各建築基地使用調配容積的額 度上限，因調配容積之取得前提已具公益性，故無須再提供回饋補償措施及透過 都市設計審議管制。用於都市更新基地，除依都市更新相關法令辦理，其都更容 積獎勵及調配容積之額度上限合計應小於法定容積的 50%。
7.預估效益
(1)公益性及環境貢獻度部分
a.加速高風險災害潛勢地區居民之遷移，以降低災害傷亡。
b.居民能依意願集中(單一社區)或分散安置 (數個社區)，相較於公辦防災型都更，
能不受限於安置在公有土地，相對的選擇性多，更利於安置工作進行。
c.提供地方政府公共設施用地(戶外)，以利都市環境之規劃與塑造。
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d.民間推動效率較高，能分擔以公辦方式推動防災型都更之政府財政負擔。
(2)開發業者部分
a.調配容積之運用自由度高，無限制使用範圍。
b.為利於政策推動及業者優先積極爭取，開發基地使用調配容積之額度上限高於 容積移轉及都市更新獎勵值，無須再額外提供回饋措施。
c.須負擔提供安置之居住場所，得以業者擁有之住宅單元抵用，有助於銷售之空 餘屋存量去化。