第三章 現行物業管理服務業制度相關法令競合研究
第四節 不動產證券化管理機構法令問題研究47
一 、 不 動 產 證 券 化 管 理 機 構 現 況
不動產證券化於發行時必需確保證券化收益的穩定性，以維護投資大眾 的權益。然而影響不動產收益的因素，除了不動產本身的設計結構、區位條 件、交通因素、商圈大小、附近公共設施及周圍環境品質等因素外，不動產 本身的經營管理好壞，也是影響其收益的因素之一。
不動產證券化的管理，較一般公寓大廈的管理更為繁雜，主要原因在於 證券化的管理機構，除一般的大樓管理維護、保全、清潔等事務外，尚有「經 營」的部份，即不動產的營運、租賃、買賣等，其所涉及的專業項目，使的 受託機構雖然可以自行管理信託財產，但卻因為缺乏所需的專業能力故需要 另外委託管理機構。
依不動產證券化條例第四條第五項第十款規定：「不動產管理機構：指 建築開發業、營造業、建築經理業、不動產租賃業或其他經中央目的事業主 管機關核定公告之事業。」於表 3-6 中顯示，大部份的管理機構系為該不動 產證券化的創使機構。
然而即便不動產證券化的創始機構於公司業務登記中，登記項目包括公 寓大廈管理業，但於實務上卻非以管理為主要業務，故有將管理業務轉予專 業的物業管理公司之情形。
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二 、 不 動 產 管 理 機 構 的 代 理 問 題
(一)目前無公正評鑑單位考評不動產管理機構的執行管理能力。
不動產證券化向主管機關申請核準時，需檢附「公開說明書」。內容包 含「不動產管理機構」介紹。然而公開說明書對管理機構只有做簡單的介紹，
對於該管理機構有多少的專業人員、管理能力為何及過去管理成果等，均無 著墨。在主管機關於管理機構的審查中，只要公司登記業務包含公寓大廈管 理類即可，故目前並無任何機制用以判別不動產管理構構的管理機力，受託 機構將不動產委由管理機構管理時，對於其管理能力的好壞及是否有依約盡 力執行其職責等無法判斷，增加了不動產的管理風險。
(二)不動產管理人員專業能力資格及訓練欠缺。
不動產證券化的不動產管理所涉範圍甚廣，除了一般的清潔、保全、大 樓管理事務外，對於不動產的營運，甚至是證券投資相關知識等，均需有一 定的專業程度。然目前不動產管理人員若為公寓大廈管理事務人員，則需加 強專業訓練以符合不動產證券化管理人員的需求。
(三)無定期揭露不動產管理報告
不動產管理的品質影響不動產證券化價格，然而目前不動產證券化管理 機構不需要定期揭露管理報告，使的投資人無法得知不動產證券化的實際管 理情形，同時對於某些隱含性的資訊，例如管理機構員工的流動率，或是緊 急事件的處理狀況等事項，容易因投資人不了解而造成資訊不對秤進而影響 投資人的判斷，並且降低投資人對該證券化標的物的信心。
(四)現行備位機構管理機構之問題
依不動產證券化條例規定，以建築開發業、營造業、建築經理業、不動 產租賃業或其他經中央目的事業主管機關核定公告之事業為不動產管理機 構。然這些被指定機構卻不一定以「管理」為主要業務，因而再委託備位管 理機構。
但主管機關對於不動產管理機構之審查與記錄，均以當初核報不動產證 券化時的管理機構為主，對於不動產管理機構所再委託之備位管理機構，視
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為私人契約部份，主管機關對其無任何審查標準。
三 、 建 議 解 決 方 案
為促進不動產證券化的發展，避免因管理機構本身的原因而影響不動產 證券化的價格，維護投資人的權益，應格外重視不動產管理機構的品質。然 而現階段台灣尚無專業的不動產管理機構，使的不動產的買賣、管理、設備 維護等均分散於不同行業，缺乏一個完整的體系，或是只能交由國外的不動 產管理機構處理。另由於不動產證券化的管理涉及「經營面」及「管理面」，
其相關業務範圍廣乏，並非每一個管理機構均能同時擁有這些專業知識，故 對此提出以下幾點建議：
(一)輔導物業管理公司成為不動產管理機構
包括提升公司人力素質，擴大業務服務範圍等，提升整體公司規模及競 爭力，並使其具有管理不動產證券化標的物之能力。
(二)由主管機關核定物業管理公司為專業的管理機構
除目前條例所規定的管理機構外，另依不動產證券化條例第四條第五項 第十款規定，由主管機關核定物業管理服務業，納入成為不動產管理機構。
(三)將物業管理機構納入證券化條例內
將不動產證券化條例第四條第五項第十款修正為：「不動產管理機構：
指建築開發業、營造業、建築經理業、不動產租賃業、物業管理業、或其他 經中央目的事業主管機關核定公告之事業。等得委託物業管理公司擔任備位 管理機構，有關兩者間權利義務得擬定相關備位委託管理辦法。」，以專業 的管理團隊進行證券化標的物的營運及維護管理，不但可以提高不動產的價 值，同時也因管理機構具有公信力，可增加投資者的信心。
(四)運用評鑑制度以提升服務品質
透過對物業管理服務業的評鑑，提供不動產證券化受託機構尋找管理機 構時的依據，也可成為估價師於預估收益時的影響因素之一，更能增加投資 者的信心，有利於不動產證券化的發展。
(五)管理機構應定期發佈管理報告
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不動產管理機構應提出不動產管理報告或物業管理報告，提供證券市場 投資人參考之資訊揭露及保護投資人要件，應具備不動產實際價值之公開揭 路資訊。建議於不動產投資信託計畫及不動產資產信託計畫增訂不動產管理 報告或物業管理管理報告應記載內容，並出具專家審查意見。
1. 風險安全資訊：如公共安全檢查資訊、消防設施設備安全資訊、結構 安全資訊、機電管線設施設備安全資訊（如電力系統、弱電系統、空 調系統、給排水系統、電信系統、等）、門禁監控安全資訊、環保防 污資訊及事務管理資訊等。
2. 費用減少儉約資訊：如節能設備管理、綠建材、智能化設備使用等使 收益價值提高之資訊。
3. 其他管理評估要項。
(六)不動產管理機構專業人員之專業訓練及資格條件認可或檢覈。
為使不動產管理機構之人員可具備應有之專業能力，應由目的事業主管 機關自行或委外辦理相關專業訓練，並設立國內的相關認證制度，或輔導參 加國際認證，如 CPM（美國物業管理師）或 CFM（美國設施設備管理師）等。
(七)建立不動產管理機構之備位管理機制。
擬定現行管理機構委託備位管理機構的管理辦法，以提升管理機構的管 理品質，並且保障投資人的權益。
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