分析結果與列印

四、敏感度分析：敏感度分析第一組選擇營運收入的商場租金收入，

第二組選擇營業支出的經營權利金，敏感度分析百分比各以 5%來 做分析，如圖 5.4 所示。

圖 5.4 個案 A 敏感度分析的參數輸入圖

圖 5.5 個案 A 經濟（操作）現金流量分析表（節錄）

經濟（操作）現金流量之通膨後之現值圖由於第 4、5 年有住宅信 託營運的大量收入，因此造成這兩年的現金流量大幅度的上升。

圖 5.6 個案 A 經濟（操作）現金流量之通膨後之現值圖

累積稅後經濟（操作）現金流量及通膨後之現值圖由於第 4、5 年 有住宅信託營運的收入及銀行融資的還款，第 6 年後商場租金收入穩 定逐年成長。

圖 5.7 個案 A 累積稅後經濟（操作）現金流量及通膨後之現值圖

股東權益現金流量圖由於第 4、5 年有住宅信託營運的大量收入，

因此造成這兩年的現金流量大幅度的上升。

圖 5.8 個案 A 股東權益現金流量圖

二、財務（融資）現金流量分析：財務（融資）現金流量分析，包括 了財務（融資）現金流量分析表、財務（融資）現金流量及通膨 後之現值圖與累積稅後財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖 等，如圖 5.9、圖 5.10、圖 5.11 所示。

本案例投資所需之總金額為 325,125.52 千元，財務（融資）現金 流量分析表第 2、3 年每年攤還額金為銀行融資利息，第 4 年本金償還 為 70,317.68 千元，第 5 年本金償還為 185,257.14 千元，第 6 年後分 8 年攤還本金加利息之費用。

圖 5.9 個案 A 財務（融資）現金流量分析表（節錄）

在第 1、2、3 年有自有資金與銀行融資的挹注，因此財務（融資）

現金流量呈現上揚，財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖由於第 4、

5 年攤還銀行融資資金，因此造成第 4、5 年大幅度的下降。

圖 5.10 個案 A 財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖

累積稅後財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖由於第 1、2、3 年有自有資金與銀行融資的挹注，第 4、5 年有住宅信託營運收入的挹 注，因此這 5 年曲線為上揚狀態，第 6 年後商場租金收入呈趨緩狀態。

圖 5.11 個案 A 累積稅後財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖

三、組合現金流量分析：組合現金流量分析，包括了組合現金流量分 析表、組合現金流量現值圖與累積稅後組合現金流量現值圖等，

如圖 5.12、圖 5.13、圖 5.14 所示。

圖 5.12 個案 A 組合現金流量分析表（節錄）

組合現金流量現值圖由於第 1、2、3 年扣除當年度所有支出與利 息費用後，為了預留明年度利息費用的 2 倍以上，當年度才會預留那 麼多的現金，使曲線成為上揚狀態，第 4、5 年有住宅信託營運收入的 挹注，因此這 5 年曲線為大幅度上揚，第 6 年後商場租金收入呈趨緩 爬升狀態，組合現金流量現值圖之累積稅後組合如圖圖 5.17 所示。

圖 5.13 個案 A 息前組合現金流量現值圖

圖 5.14 個案 A 累積稅後組合現金流量現值圖

四、融資可行性分析：融資可行性分析，包括了融資可行性分析表與 分年償債比例(DSCR)及分年利息保障倍數(TIE)圖等，如圖 5.15、

融資可行性分析表的負債權益比(DER)為 2.3，分年償債比例最小 為 1.55 倍，最大為 4.96 倍，都有超過 1.25 倍的安全係數，分年利息保 障倍數(TIE)最小 3.05 倍，最大 3.18 倍，都有超過 2 倍的安全係數。

圖 5.15 個案 A 融資可行性分析表（節錄）

圖 5.16 個案 A 分年償債比例(DSCR)及分年利息保障倍數(TIE)圖

五、敏感度分析：敏感度分析，包括了敏感度分析表、IRR 敏感度分 析圖與 IRR 敏感度分析圖等，如圖 5.17、5.18、5.19 所示。

圖 5.17 個案 A 敏感度分析表

圖 5.18 個案 A IRR 敏感度分析圖

圖 5.19 個案 A NPV 敏感度分析圖

六、主要分析指標：主要分析指標，包括了分析指標表、自償率分析 表、投資效益分析表、損益現金流量圖（未折線）與累積股東權 益現值圖等，如圖 5.20、圖 5.21、圖 5.22、圖 5.23、圖 5.24 所示。

圖 5.20 個案 A 分析指標表

圖 5.21 個案 A 自償率分析表（節錄）

投資效益分析表淨現值(NPV)必須大於 0，內部報酬率(IRR)必須大 於 0，獲利率指數(PI)必須大於 1，回收年期(PB)、折現後回收年期(DPB) 都必須小於評估年期的一半，此專案分析後的結果都有在評估準則內。

損益現金流量圖（未折線）由於第 1、2、3 年為興建期，因此曲 線為負值，累積股東權益現值圖第 1、2、3 年為興建期，因此曲線為 0，

損益現金流量圖（未折線）、累積股東權益現值圖第 4、5 年有住宅信 託營運收入的挹注，因此這 4、5 年曲線為大幅度上揚，第 6 年後商場 租金收入呈趨緩爬升狀態。

圖 5.23 個案 A 損益現金流量圖（未折現）

圖 5.24 個案 A 累積股東權益現值圖