財務模型之文獻回顧

朱正帆[34]提到各種土地開發方式有其特性及適用性之限制，故捷 運場、站土地之開發以傳統之「聯合開發」（即合建分坪）或「B.O.T.」

方式辦理對地主（即公有土地管理機關）之權益均有所不同，需經過 各項可能之影響財務分析之因子予以評估後方可確定，而非僅以「基 地全為公有土地」為唯一考量因素。此研究建立捷運站區聯合開發之 財務分析模式，以作為土地管理機關進行相關決策之參考。

宋玲[35]在研究中提到兩個不同類的發包財務模式有其相同點，亦 有差異點，研究以專案發包採購方式、適用法令、融資方式及風險之 預防，評估兩方案財務模式之可行性，另舉一實際案例「台大學人宿 舍專案」工程作藍本，實際作模擬式演算，以結果判定何者可為不同 類型之BOT或統包建設方案達到投資者的預期效果。

柯俊宏[36]建立區段徵收財務分析模型，係以原始規劃的都市計畫

內容及依區段徵收相關規定無償取得公共設施為出發點，再以財務分 析方法之淨現值法及現金流量表觀念，依序以開發成本（包含現金補 償地價估算、地上物補償費及遷移費估算、公共設施及土地整理費用 估算、貸款利息估算等）及開發收入（包含開發後標讓售土地價格分 析及土地銷售期程分析等）製作成現金流量表。並從開發成本及收入 中及發還土地所有權人抵價地比例找出6個變數，進行敏感度分析。最 後以淨現值變動比率最多的三個變數進行情境分析，得出：若財務無 法無償，可循回饋機制修正原無償取得的公共設施比例或都市計畫規 劃內容。最後在符合財務自償原則下，提出發還抵價地比例區間。

楊國基[37]在「都市閒置空地獎勵政策之財務效益研究－以台糖公 司高雄市土地為例」中提出，以還本期間法、益本比法、淨現值法及 內部報酬率等四種財務分析方法，作為空地活化效益分析之依據；並 建構閒置空地利用評選模式，同時找出最適宜優先活化利用之基地。

最後，分別以投資設置臨時路外停車場及配合綠美化等二種不同空地 獎勵政策之實證案例，分析其財務效益。

謝明和[38]應用財務分析及成本效益分析方法，針對都市土地使用 變更案中，評估不同的回饋條件，其對私人開發者的投資報酬及該社 會效益所產生的效果。並在模擬的個案中，由效益的敏感分析結果發 現：就社會效益的層面而言，調整容積率與捐地比的回饋策略中，有 比較明顯的替換效果，至於金錢給付性質的回饋項目如地方政府回饋 金與停車位代金，其對社會效益的衝擊並不明顯。

詹益勝[39]以財務模擬評估方法，比較送出基地（公共設施保留 地）、接受基地接受轉移後NPV（淨現值），IRR（內在報酬率）的增 減值，探討台北市實施容積轉移辦法取得公共設施保留地對容積轉移 及開發行為之影響。

陳雲屏[40]利用Excel軟體建立動態財務模型來預測產物保險公司 未來可能的結果。動態財務分析的使用者可輸入自己想要的參數透過 其中所建立模型得到未來三年產物保險公司可能的資產負債表、損益 表、資產負債未來的圖形，並做為資產配置、風險管理、定價策略決 策的參考。

林金美[41]在「BOT動態財務分析之研究－以淡江大橋建設為例」

表示以BOT開發模式執行公共建設可舒緩政府在公共建設方面的財務 負擔，並達成鼓勵民間參與、全民共享建設成果之目的。

李耀宇[42]以總和需求的總體計量模型，模擬高鐵以BOT模式興建 時總體經濟的變化，並分別探討興建與不興建高鐵對於總體經濟的影 響，建立一個包含商品市場、貨幣市場以及政府部門三個體系的模型。

「民間參與公共建設財務評估模式規劃」為行政院公共工程委員 會基於政府有意引進民間機構參與公共建設設計編制之作業規範，以 作為主辦機關與民間參與公共建設的參考依據並作了詳盡解釋，關於 民間參與國家建設之模式如表2.19，財務可行性分析架構圖如圖2.11。

表2.19民間參與國家建設之模式 編

號

民間參與模式 模式說明

1 BOT

(Build-Operate-Transfer)

（促參八條一項）：興建-營運-轉移 民間部門設計、融資、興建、營運、

移轉政府。

2 BTOT

(Operate and Transfer)

（促參八條二項）：興建-移轉營運 -轉移政府規劃設計，民間部門興 建，政府支付營建成本，興建者並 獲得特許營運權、轉移政府。

3 BOOT

(Build-Own-Operate-Transfer)

與BOT最大的不同在於公共建設的 所有權在興建完畢後即歸政府所 有，未償還的工程款則由日後的營 運收入來支付。

4 BT

(Build and Transfer)

興建-所有-營運-轉移，民間部門（設 計）、融資、興建、所有、營運、

移轉政府。

5 OT

(Operate and Transfer)

（促參八條五項）最普遍的「公辦 民營」方式，小至福利社；大到焚 化爐均可採用這種模式。

6 BTO

(Build-Transfer-Operate)

與BOT最大的不同在於公共建設的 所有權在興建完畢後即歸政府所 有，未償還的工程款則由日後的營 運收入來支付。

7 ROT

(Refurnish-Operate-Transfer)

（促參八條四項）翻修或增建舊有 公共建設時所採用的BOT模式。

8 BOO

(Build- Own –Operate)

（促參八條六項）如台灣的民營電 廠 (IPP ， Independent Power Projects)，當政府想興建公共建設卻 面臨民眾抗爭或找不到適當土地時 所採行的方案之一，民間得標後自 行興建、營運，不必將資產轉移給 政府。但如日後再以合約價賣回給

政 府 ， 則 屬

BOOT(Build-Own-Operate-Transfer) 9

BTL(Build-Transfer-Lease) 與

BLT(Build-Lease –Transfer)

民間興建完畢轉移給政府之後（前）

以租回（回租）方式進行營運。

資料來源：[43]

圖2.11財務可行性分析架構圖[33]

表2.20財務模型文獻回顧

研究者 篇名 時間 主要研究方法與內容 邵詩媛

[44]

財務分析在醫院資本

投資決策之應用 1993

本文以個案研究方式，對醫院資本 投資決策之財務分析模式，進行理 論上及實務上之研究探討。

江青穗

[45] 土地開發之財務分析 1996

本研究乃針對建地進行開發之財務 分析，土地取得方式以業界最普遍 之買斷與合建兩種方式並用探討，

找出影響土地開發之變數。

胡雅婷 [46]

公有土地開發政策與

開發方式選擇之研究 1997

本研究將比較各公私合營開發方式 的內涵、運作流程及決策時間的差 異，並重新加以定義，作為公有土 地開發方式選擇的依據。

郭遠志 [47]

購物中心開發財務風

險評估模式之研究 2001

本研究以投資開發者的角度，瞭解 目前國內購物中心在財務風險評估 上所遭遇之問題，並提出問題解決 策略，建立開發風險財務評估模 式，做為衡量購物中心開發評估時 所承受之財務風險參考依據。

周柏宏 [48]

建商老人住宅之財務 分析－從開發與經營 面解析之

2002

本文從問卷訪談中所得到的相關個 案資訊，建立個案財務分析模型；

並透過內部報酬率法、敏感性分 析、情境模擬分析，探討在不同經 營方式下，投資報酬率的變化情形。

陳連取 [49]

銀行閒置土地開發使

用財務分析之探討 2003

本文從產權市場與使用市場同時探 討不動產需求及供給，土地開發方 式策略，銀行閒置土地開發方式分 析等。

張家銘 [50]

實質選擇權在購物中

心投資決策之應用 2005

本研究結合實質選擇權於購物中心 財務評估上，以真實反應出專案在 實際上所面臨的彈性投資決策，並 大幅降低專案投資計畫的風險。

資料來源：本研究整理