第三章 財務分析模型與評估因子之研究
3.3 房地產開發企業的稅法
3.3.3 銷售階段的納稅
C B
A= × (3.30)
:
A 應納稅額（人民幣/元）。
:
B 權利、許可證照和帳簿件數（件）。
:
C 稅額（人民幣/元）。
2. 從價定率方法適用於除權利、許可證照和其他賬簿以外的各種 憑證。其計算公式為[57]：
C B
A= × (3.31)
:
A 應納稅額（人民幣/元）。
:
B 憑證所載金額（人民幣/元）。
:
C 稅額（人民幣/元）。
二、應納稅額的計算：
C B
A= × (3.32)
:
A 應納稅額（人民幣/元）。
:
B 營業額（人民幣/元）。
:
C 稅率（%）。
應納稅額按人民幣計算。納稅人按外匯結算營業額的，應折合成 人民幣計算應納稅額。
3.3.3.2 土地增值稅
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並 取得收入的單位和個人，就其取得的增值額徵收的一種稅。
一、稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率[57]：
（一）增值額未超過扣除專案金額 50％的部分，稅率 30％。
（二）增值額超過扣除項目金額 50％、未超過扣除專案金額 100％的 部分，稅率 40％。
（三）增值額超過扣除項目金額 100％，未超過扣除專案金額 200％的 部分，稅率 50％。
（四）增值額超過扣除專案金額 200％的部分，稅率為 60％。
上述所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」
的比例，均包括本比例數。超率累進稅率見下表 3.5 所示。
表 3.5 土地增值稅四級超率累進稅率表
級數 增值額與扣除專案金額的比率 稅率（％）速算扣除係數（％）
1 不超過 50%的部分 30 0
2 超過 50%~100%的部分 40 5
3 超過 100%~200%的部分 50 15
4 超過 200%的部分 60 35
資料來源：[57]
三、土地增值稅的計算公式：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取 得的增值額和規定的稅率計算徵收，計算公式 [57]：
∑ (
×= B C
A
)
(3.33):
A 應納稅額（人民幣/元）。
:
B 每級距的土地增值額（人民幣/元）。
:
C 適用稅率（％）。
其中，
C B
A= − (3.34)
:
A 土地增值額（人民幣/元）。
:
B 轉讓房地產所取得的收入（人民幣/元）。
:
C 扣除項目金額（人民幣/元）。
3.3.3.3 企業所得稅
企業所得稅以取得應稅所得、實行獨立經濟核算的企業或者組織 為納稅人。房地產開發企業，不管是國有企業、集體企業、私營企業、
聯營企業還是股份制企業，都是企業所得稅的納稅人。
一、稅率：內資企業的企業所得稅的稅率為 33％，外商投資企業和外
稅率一律按照 15％執行[57]。
二、計稅依據：企業所得稅應納稅所得額為企業每一納稅年度的總收 入減准予扣除項目金額後的餘額。納稅年度為西曆 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，若在納稅年度中行使開業、合併、關閉等，其實際 經營期不足 12 個月者，則以其實際經營期為納稅期。企業清算時，
以清算期間作為一個納稅年度。計算公式為[57]：
(3.35) C
B A= −
:
A 應納稅所得額（人民幣/元）。
:
B 收入總額（人民幣/元）。
:
C 准予夠除項目金額（人民幣/元）。
納稅人應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則。納稅人不得 漏計或重複計算任何影響應納稅所得額的項目。應稅所得率應按下表 3.6 應稅所得率表規定的標準執行。
表 3.6 應稅所得率表
行業 應繳所得稅率（％）
工業、交通運輸業 7~20
商業 7~20
建築業、房地產開發業 10~25
餐飲服務業 10~25
娛樂業 10~25
其他行業 10~30
資料來源：[57]
3.3.3.4 城市維護建設稅
城市維護建設稅的納稅人是指在徵稅範圍內從事工商經營之任何 單位或個人，只要繳納三稅（即增值稅、消費稅和營業稅）中的一種，
就必須同時繳納城市維護建設稅。房地產開發企業從事房地產開發經 營業務，是營業稅的納稅人，自然也是城市維護建設稅的納稅人。但 對外商投資企業和外國企業繳納的三稅不徵收城建稅。
一、稅率：城市維護建設稅實行的是地區差別稅率，除另有規定外，
一律執行納稅人所在地的稅率，按納稅人所在地不同，分別規定 如下：（一）在城市市區的稅率為 7%；（二）在地在縣城、鎮的稅 率為 5%；（三）在地不在市區、縣城或鎮的稅率為 1%。
二、應納稅額的計算[57]：
C B A= ×
C D×
= (3.36)
:
A 應納稅額（人民幣/元）。
:
B 計稅依據即為增值稅、消費稅和營業稅（人民幣/元）。
:
C 稅率（%）。
:
D 企業實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅之和（人民幣/元）。