建設施工階段的納稅

房地產企業在建設施工階段主要需要繳納建築安裝營業稅以及相 應的城市維護建設稅和教育費附加，簽訂建設施工合同等的印花稅；

施工階段保有土地的城鎮土地使用稅以及預售的營業稅和企業所得 稅。

3.3.2.1 建築安裝營業稅

建築安裝計稅營業額，是指建築安裝企業向建設單位收取的工程 造價及工程造價外收取的各種費用，建築安裝工程作業，包括建築、

安裝、修繕、裝飾和其他工程作業等，工程造價一般由直接費用、間 接費用、計劃利潤和稅金四部分組成，建築安裝營業稅由在中國境內 提供建築安裝的單位和個人應納稅款以總承包人為扣繳義務人。

一、稅率：建築安裝營業稅稅率為 3%[57]。

二、計稅依據：具體的計稅依據為：

（一）建築業的總承包人將工程分包或者轉包給他人，以工程的全部 承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的餘額為營業額。

（二）營業額包括工程所用原材料及其他物資和機械價款。

（三）自建行為的營業額根據同類工程的價格確定，沒有同類工程的，

按下列公式核定計稅價格[57]：

(

^C

) (

^D

B

A^{= × 1+} ÷ ¹−

)

(3.26)

:

A 計稅價格（人民幣/元）。

:

B 工程成本（人民幣/元）。

:

C 成本利潤率（％）。

:

D 營業稅稅率（％）。

公式中的成本利潤率由各省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務 機關確定。

（四）招標、投標工程的營業額。

三、應納稅額的計算[57]：

%

×3

= B

A (3.27)

:

A 應納稅額（人民幣/元）。

:

B 建築業計稅營業額（人民幣/元）。

3.3.2.2 增值稅

增值稅的徵稅物件指在中華人民共和國境內銷售、進口貨物和提 供加工、修理修配勞務的增值額。「貨物」是指有形動產，不包括不動 產和無形資產。「加工」是委託方提供原料及主要材料，受託方按照委 託方要求製造貨物並收取加工費的業務。「修理修配」指受託對損傷和 喪失功能的貨物進行修復，使其恢復原狀和功能的業務。銷售貨物是 指有償轉讓貨物所有權的行為，即以從受讓方取得貨幣、貨物或其他 經濟利益等代價為條件的轉讓物。提供加工、修理修配勞務是指有償 提供加工、修理修配勞務。

房地產開發企業附設加工廠所生產的水泥預製件、其他構件或建 築材料，如果用於非本企業的建築工程，應視同銷售貨物，並徵收增 值稅。但是直接用於本企業的建築工程的，不徵收增值稅。

一、稅率：小規模納稅人銷售貨物或者應稅勞務的徵收率為 6%[57]。

二、計稅依據：增值稅的計稅依據是銷售額，銷售額指納稅人銷售貨 物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用。作為增值 稅計稅依據的銷售額包括如下：

（一）價款。

（二）價外費用：價外費用是指價外向購買方收取的手續費、補貼、

基金、集資費的利潤、獎勵費、違約金（延期付款利息）、包裝 費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費、代收款項、

代墊款項及其它各種性質的價外收費。稅法規定，上述價外費 用，無論會計制度規定如何核算，都應當並入銷售額計稅。但 不包含 1.向購買方收取的銷項稅額、2.受託加工應徵消費稅的消 費品所代收代繳的消費稅、3.代墊運費：（1）承運部門的運費發 票開具給購買方，（2）納稅人將該項發票交給購買方。等三個 項目

（三）消费税税金：消費稅是價內稅，其應納消費稅包含在其銷售價 格中。因此，在計算增值稅額時，凡屬於應徵收消費稅的貨物，

其應納消費稅稅金應包括在作為計稅依據的銷售額中。

小規模納稅人的銷售額不包括其應納稅額，小規模納稅人

銷售貨物和應稅勞務採用銷售額和應納稅額合併定價方法的，

按照下列公式計算銷售額[57]：

(

^BC

)

A= +

1 (3.28)

:

A 不含稅銷售額（人民幣/元）。

:

B 含稅銷售額（人民幣/元）。

C:徵收率（％）。

四、應納稅額的計算：按照稅法規定，小規模納稅人銷售貨物或者應 稅勞務，應採用簡易辦法計算應納稅額，不得抵扣進項稅額[57]。

C B

A= × (3.29)

:

A 應納稅額（人民幣/元）。

:

B 銷售額（人民幣/元）。

:

C 徵收率（％）。

3.3.2.3 印花稅

凡是書立、領受稅法列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅 人，具體包括：一、立合同人。二、立據人。三、立賬簿人。四、領 受人。

房地產開發企業在其經濟活動中，經常需要簽訂各種合同，需要 訂立產權轉移書據，需要建立營業賬簿，需要領取有關的權利許可證 照，自然成為印花稅的納稅入。印花稅的繳納貫穿於整個房地產開發 經營過程中。房地產開發企業在進行建築設計、發包建設合同、購買 建築材料、銷售房產時，一般都要簽訂有關合同，在這期間，要根據 各種不同類型的合同情況來繳納印花稅。

一、徵稅對象和徵稅範圍：主要包括以下五類：

（一）各種合約：

1. 購銷合約。

2. 加工承攬合約。

3. 建設工程勘探設計合約。

4. 建築安裝工程承包合約。

5. 財產租賃合約。

6. 貨物運輸合約。

7. 倉儲保管合約。

8. 借款合約。

9. 財產保險合約。

10. 技術合約。

11. 具有合約性質的憑證。

（二）產權轉移書據：包括企業在財產所有權和版權、商標專用權、

專利權、專用技術使用權的買賣、繼承、贈予、交換、分割等 過程所書立的書據。

（三）營業賬簿：包括企業按照「會計法」和財務會計制度的要求設 置的、反映其生產經營活動的各種帳册。在印花稅稅目中，營 業賬簿分為資金賬簿和其他營業賬簿兩類。

（四）權利許可證照：指政府授予企業某種法定權利和准予從事特定 經濟活動的各種證照，包括房屋產權證、工商營業執照、商標 註冊證、專利證、土地使用證等。

（五）經財政部確定徵稅的其他憑證。

二、稅率：按照規定，印花稅稅率分為比例稅率和定額稅率。定額稅 率適用於權利、許可證照和其他營業賬簿，其他則一律採用比例 稅率，適用稅率參見表 3.3。

表 3.3 印花稅稅目稅率表

稅目 範圍 稅率 納稅

義務人 說明 1.購銷合約

包 括 供 應 、 預 售 採 購 、 購 銷 結 合 及 辦 作、調劑補償、易貨 等合約。

按 購 銷 金 額 0.3％貼花。

簽訂 合約人

2.加工承攬 合約

包括加工、訂作、修 繕、修理、印刷、廣 告、測繪、測試等合 約。

按加工或承攬 收 入 0.5 ％ 貼 花。

簽訂 合約人 3.建設工程勘

查設計合約

包 括 勘 查 、 設 計 合 約。

按 收 取 費 用 0.5％貼花。

簽訂 合約人 4.建築安裝工

程承包合約

包括建築、安裝工程 承包合約。

按 承 包 金 額 0.3％貼花。

簽訂 合約人 5.財產租任

合約

包 括 租 賃 房 屋 、 船 舶 、 飛 機 、 機 械 車 輛、機構、器具、設 備等合約。

按租賃金額 1

％貼花；金額 不足 1 元的按 1 元貼花。

簽訂 合約人

6.貨物運輸 合約

包括民用航空、鐵路 運輸、海上運輸、內 河運輸、公路運輸和 聯運合約。

按 運 輸 費 用 0.5％貼花。

簽訂 合約人

單 據 做 為 合 約使用的，按 合約貼花。

7.倉儲保管

合約 包括倉儲、保管合約按倉儲保管費 用 1％貼花。

簽訂 合約人

倉 儲 單 據 做 為 合 約 使 用 的，按合約貼 花。

8.借款合約

銀 行 及 其 他 金 融 組 織 和 借 款 人 所 簽 訂 的借款合約。

按 借 款 金 額 0.05％貼花。

簽訂 合約人

單 據 作 為 合 約信用的，按 合約貼花。

9.財產保險 合約

包括財產、責任、保 證 、 信 用 等 保 險 合 約。

按保險費金額 1％貼花。

簽訂 合約人

單 據 作 為 合 約使用的，按 合約貼花。

資料來源：[57]

表 3.4 印花稅稅目稅率表（續）

稅目 範圍 稅率 納稅

義務人

說 明

10.技術合約

包括技術開發、轉 讓諮詢、服務等合 約。

按 所 載 金 額 0.3％貼花。

簽訂 合約人

11.產權轉移 書據

包括財產所有權和 版 權 、 商 標 專 用 權、專利權、專有 技術使用權等轉移 書據。

按 所 載 金 額 0.5％貼花。

簽訂 單據人

12.營業帳簿 生產經營用帳册。

記載資金的帳 簿，按實收資 本與資本公積 合計總額 0.05

％貼花。其他 帳簿按件貼花 5 元。

簽訂 帳簿人

13.權利、許 可證照

包括政府部門發給 的房屋產權證、工 商營業執照、商標 註冊證、專例證、

土地使用證。

按 件 貼 花 5

元。 領用人

資料來源：[57]

三、計稅依據：按照規定，印花稅按照不同徵稅項目，分別採用從價 計徵和從量計徵兩種方法。

（一）採用從價計徵方法的計稅依據：對於各種合約、財產轉移書據 和營業賬簿中的資金賬簿，應採用從價計徵方法，其計稅依據

1. 購銷合約以購銷金額為計稅依據。

2. 加工承攬合約以加工或者承攬收入額作為計稅依據。

3. 建設工程勘探、設計合約以收取費用為計稅依據。

4. 建築安裝工程以承包金額為計稅依據。

5. 財產租賃合約以租賃金額為計稅依據。

6. 貨物運輸合約以運輸費用金額為計稅依據。

7. 倉儲保管合約以保管費用為計稅依據。

8. 借款合約以借款金額為計稅依據。

9. 財產保險合約以保險費金額為計稅依據。

10. 技術合約以合約所載的價款、報酬或使用費為計稅憑據。

11. 產權轉移書據，以書據中所載的金額為計稅依據。

12. 營業賬簿中的資金賬簿，以實收資本和資本公積的兩項合計金 額為計稅依據。

在確定合約和財產轉移書據的計稅依據時，若在簽訂時無法確定 計稅金額，按照對方銷售收入一定比例或者按利潤分成，租賃合約只 規定租金標準而不確定租期的，可在簽訂或書立時按定額（5 元）貼花，

以後結算時再按實際結算金額補貼印花。

（二）採用從量計徵方法的計稅依據：除上述各種合約、財產轉移書 據和資金賬簿外，其他營業賬簿和權利、許可證照，採用從量 計徵方法，以憑證的件數為計稅依據。

（三）應納稅額的計算：如上所述，印花稅應納稅額的計算採用從價 定率和從量定額兩種方法。

1. 從量定額方法主要適用於權利、許可證照和其他賬簿，其計算 公式為[57]：

C B

A= × (3.30)

:

A 應納稅額（人民幣/元）。

:

B 權利、許可證照和帳簿件數（件）。

:

C 稅額（人民幣/元）。

2. 從價定率方法適用於除權利、許可證照和其他賬簿以外的各種 憑證。其計算公式為[57]：

C B

A= × (3.31)

:

A 應納稅額（人民幣/元）。

:

B 憑證所載金額（人民幣/元）。

:

C 稅額（人民幣/元）。

在文檔中 中 華 大 學 (頁 94-102)