房地產財務分析評估因子

無論進行何種類型房地產產品開發，其成功與否不僅受到房地產 市場供求關係的影響，而且還受到許多內外部因素的影響，包含政府 政策因素、環境因素、經濟因素等。

一、政府政策因素

政府政策因素是房地產專案立項和成功實施的先決條件。在社會 主義市場經濟下，政府對發展房地產業的政策取向集中在兩個方面：

一是通過計畫管理手段對房地產市場宏觀上的總量調控；二是通過市 場機制對房地產市場供需關係、價格水準的自動調節，從而調節和約 束企業行為，抑制市場的非正常交易。

二、城市規劃的影響及基礎設施條件

現代城市發展十分重視整體規劃，城市規劃建設需重視紋理如開 發用地容積率、建築高度、退縮、色彩…等及統一規劃、合理佈局、

綜合開發、配套建設的原則。

開發商需要研究專案與城市基礎設施網絡如專案提供給排水、電 力、燃氣、供熱、交通等基礎設施連結點之間應承擔的費用，如是否 需要建造污水處理系統。同時，可以向電信、電力、燃氣、給排水等 部門瞭解基礎設施的開發計畫、建造時間和費用等情況。特別是交通 條件，要做出詳細評價。比如，是否鄰近主要街道，乘坐公車是否方 便，距離購物、文化娛樂場所等的遠近，這些都將影響到專案競爭力。

三、地價的槓桿作用

雖然房地產價格主要取決於供求關係，但地價對房地產價格有很 大影響。房地產價格是政府調控市場的主要對象，政府可通過城市土 地供應的壟斷地位，運用地價的槓桿對房地產市場進行調控。因此，

在進行房地產可行性研究時應適當重視地價的槓桿作用。

四、稅收的影響

房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。政府通

過稅收槓桿理論分配關係，保證政府的地租收益，通過稅賦差別體現 政府的稅收政策和產業政策，用以抑制投機，規範房地產市場交易行 為。由於稅收調節方法時效性強、圖變的特點明顯，因此，在進行房 地產可行性研究時應考慮稅收政策的因素。

五、金融槓桿作用

房地產業與金融業息息相關，房地產金融市場通過專業銀行用信 貸、發行股票、債券及開發住房儲蓄業務，幫助房地產企業融通資金。

政府通過信貸規模、利率水準、貸款方式等金融措施調節房地產市場。

由於金融槓桿的調節作用往往呈現週期性變化，因而，在進行房地產 可行性研究時，應注意掌握和預測金融調節的變化規律。

六、經濟增長數度影響

一般來說，經濟增長速度對房地產市場的影響很大，房地產價格 隨著經濟週期性發展而呈現規律性波動：經濟增長，房地產價格上漲，

當經濟增長停止或衰退時，投資減少，百業蕭條，對房地產的需求減 弱，造成房地產價格加速跌落。因此，在進行房地產可行性研究時，

應當把握現在和將來的社會經濟發展狀況，對房地產價格的波動做出 準確的判斷。

七、財政金融狀況影響

通常財政金融發展與整個國民經濟的發展是同步發展的。如果經 濟發展遲緩，則資金流通不暢，引起金融緊張。長此往來，不但房地 產需求減退，而且房地產供給也減少，並會引起價格的波動。

目前政府採用財政金融手段調節經濟的政策越來越多。比如，政 府為了控制過快的經濟增長速度，採取緊縮貨幣、調整利率措施，控

制投資增長。這些措施必然要影響到房地產的供給與需求，反之亦然。

可以說，財政金融狀況是觀察房地產市場狀況的一個窗口。

八、工資水平及物價變動的影響

物價變動導致貨幣價值的變動，影響房地產的價格。物價與工資 相對水準形成實際購買力，影響房地產的價格。同時，物價上漲建築 材料價格也上漲，必然增加房屋建築的成本，這對房地產價格也會造 成影響。因此，在進行房地產可行性研究時，對工資水準及物價變動 的影響應予以重視。