中 華 大 學
碩 士 論 文
兩岸捷運站區聯合開發財務可行性評估系統之研 究－以南京市與台北市個案為例
Development of Financial Feasibility Analysis System for Rapid Transit Station Joint Development
Projects of Taiwan and Mainland China—Case Studies of Nanjing and Taipei Cities
系 所 別：營 建 管 理 研 究 所 學號姓名：M09516004 李 力 威 指導教授： 余 文 德 博士
中華民國 九十七 年 八 月
誌 謝
光陰似箭、歲月如梭，兩年的碩士班生涯即將劃下句點。本論文 得以順利完成，首先要感謝啟蒙恩師 余文德老師的悉心指導與啟發，
並不厭其煩的協助修正論文方向及給予精闢的建議，使得順利完成此 論文，在此致上十二萬分的敬意及謝意。同時感謝論文口試委員王維 志教授、黃榮堯教授的指正與建議，使本論文之內容與架構更臻完備。
求學期間感謝所上楊智斌老師、楊錫麒老師、鄭紹材老師、石晉 方老師、吳卓夫老師、吳福祥老師、許玉明老師、蕭炎泉老師等，給 予學生在修業及論文上諸多建議與指導。
感謝台北捷運局聯開處學長姊正帆、芙宜及台灣世曦工程顧問佩 倫學姐給予力威諸多寶貴之經驗、指導及建議與幫忙。感謝同窗好友 宇德、東盈、傑中、東翰、奇政、韋廷、哲安、欣國、偉志、祥宇、
宣合等，感謝大家兩年來不論是在學業上或者生活上相互的關心及打 氣，大夥兒共同經歷的一切，將會是我們所擁有最美好的回憶。以及 學弟妹勝強、珮漪、伊君、詩婷、婉瑩，在力威論文寫作的過程中給 予的幫忙及協助。
感謝系辦公室的永遠青春美麗的助理 葉珮娟小姐在研究所期間 給予諸多的幫助以及溫暖，也在此致上誠摯的謝意。
感謝我的家人、父親、母親、弟弟、妹妹，謝謝你們全心全意對 力威的扶持與鼓勵，以及父母二十餘年來的養育教誨之恩與無盡的關 愛，使力威的求學過程得以順利而不虞匱乏，並能專心完成論文之工 作。
最後，僅將此論文獻給我的父母、家人、以及所有關心我的親朋 好友。可能尚有一些為提及的朋友們，在此均一併致謝，並再次向所
有關心力威的人致上本人最崇高的敬意與謝意。
李力威 謹誌 中華大學營建管理研究所 中華大學 2008/07
摘 要
關鍵字：捷運、聯合開發、專案財務、系統。
營建工程專案之財務可行性影響專案成敗甚鉅，然而專案初期之 不確定性高，其財務評估需仰賴於過去的歷史資訊與經驗的回饋。尤 其在進入新的投資市場時，由於專案環境的差異與不確定性等問題，
提高投資人分析專案財務可行性之困難。捷運站區聯合開發在海峽兩 岸皆為都市不動產開發之熱門項目，然而台灣營建業投資大陸地鐵（捷 運）站區聯合開發項目時，所需進行之財務評估，因對於當地各項資 訊與法規不瞭解，面臨極大之財務風險，因此亟需有效之財務評估輔 助系統。目前坊間針對營建工程專案的財務可行性分析系統不多，少 數僅有之專案財務系統又有操作介面複雜、系統取得不易、分析結果 不易理解等問題。因此，本研究開發出一套針對兩岸捷運站區聯合開 發專案之電腦化財務可行性評估系統，此一系統考量了現有坊間財務 分析系統之問題，特別強調操作介面之簡易性、系統分析功能之彈性 以及分析結果之可讀性等需求。本系統可以使用於營建中小企業一般 中小型規模營建工程專案之財務可行性分析，使缺乏財務分析理論背 景之營建工程人員，也能快速熟悉系統之操作流程，並能夠解讀分析 結果。此一系統可提供投資決策者，在專案初期進行財務可行性分析，
並儘早發覺潛在之財務問題。
ABSTRACT
Keywords: Rapid transit, joint development program, project finance, system.
Financial analysis plays the major role in project feasibility study.
However, due to the uncertainties in early stage of a construction project, the financial analysis relies heavily on historical data accumulated previously. This is especially true while entering a new market where the investor is naïve to environmental and social factors that significantly affect the financial feasibility of the project. As a result, the evaluation of project feasibility is even more difficult than those of domestic market. The investments on the joint development programs in China’s rapid transit station areas belong to the abovementioned category. An effective financial analysis system for investment project in China is desirable. The existing project financial analysis systems in Taiwan have suffered problems of complexity of operation, availability to the public, and difficulty to understand the analysis results. To meet the desire of the industry, this research aims at developing an effective project financial analysis system for joint development programs of rapid transit station areas both in Taiwan and China. The proposed system emphasizes on operation simplicity, public availability, analysis flexibility, and result readability. As a result, even those who without strong financial background can easily learn how to operate the system and understand the results of their analyses. The proposed system is proved to be able to analyze and identify financial problem at the early stages of a construction project.
目 錄
圖 目 錄 ... X
第一章 緒論 ... 1
1.1 研究背景 ... 1
1.2 研究目的 ... 2
1.3 研究範圍與限制 ... 4
1.4 研究方法 ... 5
1.5 研究架構與流程 ... 6
第二章 文獻回顧 ... 9
2.1 台灣捷運聯合開發相關文獻回顧 ... 9
2.1.1 台北市現況 ... 9
2.1.2 台北市捷運系統現況 ... 9
2.1.3 台北市與南京市現況對照 ... 11
2.1.4 大眾捷運系統土地聯合開發之定義 ... 13
2.1.5 大眾捷運系統土地聯合開發之法令依據 ... 13
2.1.6 聯合開發之主管機關 ... 16
2.1.7 流程管理 ... 18
2.2 南京捷運聯合開發相關文獻回顧 ... 22
2.2.1 南京市現況 ... 22
2.2.2 南京市捷運系統現況 ... 22
2.2.3 南京捷運站區聯合開發之法令依據 ... 25
2.2.4 南京市捷運總公司之主管機關 ... 28
2.3 兩岸聯合開發相關文獻回顧 ... 31
2.4 專案財務之文獻回顧 ... 43
2.4.1 財務系統之文獻回顧 ... 43
2.4.2 財務模型之文獻回顧 ... 45
2.4.3 風險模擬分析之文獻回顧 ... 51
第三章 財務分析模型與評估因子之研究 ... 53
3.1 財務分析模型 ... 53
3.1.1 基本假設與參數設定 ... 53
3.1.2 經濟現金流量 ... 55
3.1.3 財務現金流量 ... 61
3.1.4 組合現金流量 ... 65
3.1.5 敏感性分析 ... 69
3.1.6 財務評估準則總結 ... 70
3.2 不動產企業融資 ... 72
3.2.1 不動產企業融資的特徵 ... 73
3.2.2 不動產企業融資管道與融資方式 ... 73
3.2.3 房地產財務分析評估因子 ... 75
3.3 房地產開發企業的稅法 ... 78
3.3.1 前期準備階段的納稅 ... 78
3.3.2 建設施工階段的納稅 ... 80
3.3.3 銷售階段的納稅 ... 88
3.4 專家訪談 ... 92
第四章 捷運站區聯合開發財務分析系統 ... 95
4.1 系統建構環境 ... 95
4.2 系統架構與系統設計流程 ... 96
4.3 系統功能 ... 99
第五章 個案應用分析 ... 105
5.1 個案A—台灣捷運聯合開發個案 ... 105
5.1.1 個案A介紹 ... 105
5.1.2 系統參數輸入 ... 106
5.1.3 分析結果與列印 ... 109
5.2 個案B—中國南京捷運聯合開發個案 ... 122
5.2.1 個案B介紹 ... 122
5.2.2 系統參數輸入 ... 123
5.2.3 分析結果與列印 ... 126
5.3 討論 ... 137
5.3.1 案例圖表比較 ... 137
5.3.2 小結 ... 138
第六章 結論與建議 ... 140
6.1 結論 ... 140
6.2 建議 ... 141
附錄一 中國銀行融資年利率 ... 148
附錄二 南京市土地拍賣參數與價格 ... 149
附錄三 南京市房地產平均售價 ... 152
附錄四 南京房地產基本參數 ... 153
附錄五 建設工程監理服務收費標準 ... 154
附錄六 表建設工程交易綜合服務費 ... 155
附錄七 房地產買賣稅費收取表 ... 156
附錄八 南京造價指標 ... 160
表 目 錄
表 2.1 台北市與南京市之現況表………...12
表 2.2 大眾捷運系統土地開發辦法章節概述………..……….15
表 2.3 捷運局各單位工作職掌………...17
表 2.4 目前已規劃完成之捷運路線………...24
表 2.5 南京捷運站區聯合開發相關法規………...25
表 2.6 南京捷運站區聯合開發相關法規（續）………...26
表 2.7 南京捷運站區聯合開發相關法規（續）………...27
表 2.8 南京市捷運總公司各單位工作職掌………...29
表 2.9 南京市捷運總公司各單位工作職掌（續）……….30
表 2.10 聯合開發相關研究整理……….35
表 2.11 聯合開發相關研究整理（續）……….36
表 2.12 聯合開發相關研究整理（續）……….37
表 2.13 聯合開發相關研究整理（續）……….38
表 2.14 中國聯合開發相關研究整理……….39
表 2.15 中國聯合開發相關研究整理（續）……….40
表 2.16 中國聯合開發相關研究整理（續）……….41
表 2.17 中國聯合開發相關研究整理（續）……….42
表 2.18 各系統之差異性比較表……….45
表 2.19 民間參與國家建設之模式……….48
表 2.20 財務模型文獻回顧……….50
表 3.1 BT 專案財務可行性決策法則……….71
表 3.2 BOT 專案財務可行性決策法則………..72
表 3.3 印花稅稅目稅率表………...85
表 3.4 印花稅稅目稅率表（續）………...86 表 3.5 土地增值稅四級超率累進稅率表………...90 表 3.6 應稅所得率表………...91
圖 目 錄
圖 1.1 研究流程圖……….8
圖 2.1 分構建物………...10
圖 2.2 共構建物………...………11
圖 2.3 捷運局組織………...………16
圖 2.4 聯合開發處組織圖………...………18
圖 2.5 聯合開發案件之辦理流程圖………...………19
圖 2.6 投資申請作業流程圖（多家投資人投標）………...…20
圖 2.7 投資申請作業流程圖（單家投資人投標）………...…21
圖 2.8 南京市捷運建設願景圖………...………23
圖 2.9 南京市捷運總公司組織圖………...………28
圖 2.10 中國聯合開發規劃實施效益評價指標體系……….34
圖 2.11 財務可行性分析架構圖………...………..49
圖 3.1 計畫成本項目圖………...………57
圖 3.2 房地產面臨的風險來源………...………73
圖 3.3 房地產資金流向………...………74
圖 3.4 房地產企業的內部融資與外部融資………...………75
圖 4.1 系統架構流程圖………...………98
圖 4.2 系統設計流程………...………..………..99
圖 4.3 系統功能架構………...………..100
圖 4.4 專案財務可行性評估系統主畫面………...………103
圖 4.5 系統操作畫面………...………..104
圖 5.1 個案 A 主要基本假設與參數圖………...…………..107
圖 5.2 個案 A 經濟（操作）現金流量參數輸入圖（節錄）……….…108
圖 5.3 個案 A 財務（融資）現金流量分析的參數輸入圖（節錄）……….108
圖 5.4 個案 A 敏感度分析的參數輸入圖……….109
圖 5.5 個案 A 經濟（操作）現金流量分析表（節錄）……….110
圖 5.6 個案 A 經濟（操作）現金流量之通膨後之現值圖……….110
圖 5.7 個案 A 累積稅後經濟（操作）現金流量及通膨後之現值圖…….111
圖 5.8 個案 A 股東權益現金流量圖……….112
圖 5.9 個案 A 財務（融資）現金流量分析表（節錄）……….113
圖 5.10 個案 A 財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖………...113
圖 5.11 個案 A 累積稅後財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖…...114
圖 5.12 個案 A 組合現金流量分析表（節錄）………...115
圖 5.13 個案 A 息前組合現金流量現值圖………...116
圖 5.14 個案 A 累積稅後組合現金流量現值圖………...116
圖 5.15 個案 A 融資可行性分析表（節錄）………...117
圖 5.16 個案 A 分年償債比例(DSCR)及分年利息保障倍數(TIE)圖….117 圖 5.17 個案 A 敏感度分析表………..118
圖 5.18 個案 A IRR 敏感度分析圖………118
圖 5.19 個案 A NPV 敏感度分析圖……….……….119
圖 5.20 個案 A 分析指標表………...119
圖 5.21 個案 A 自償率分析表（節錄）………...120
圖 5.22 個案 A 投資效益分析表（節錄）………...120
圖 5.23 個案 A 損益現金流量圖（未折現）………121
圖 5.24 個案 A 累積股東權益現值圖………...121
圖 5.25 南京市張府園站 3 號出入口………122
圖 5.26 南京市張府園站 3 號出入口旁的空地………123
圖 5.27 個案 B 主要基本假設與參數圖………...124
圖 5.28 個案 B 經濟（操作）現金流量參數輸入圖（節錄）………...124
圖 5.29 個案 B 財務（融資）現金流量分析的參數輸入圖（節錄）……...125
圖 5.30 個案 B 敏感度分析的參數輸入圖………...………126
圖 5.31 個案 B 經濟（操作）現金流量分析表（節錄）………...127
圖 5.32 個案 B 經濟（操作）現金流量之通膨後之現值圖………...127
圖 5.33 個案 B 累積稅後經濟（操作）現金流量及通膨後之現值圖…...128
圖 5.34 個案 B 股東權益現金流量圖………...128
圖 5.35 個案 B 財務（融資）現金流量分析表………...129
圖 5.36 個案 B 財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖………...130
圖 5.37 個案 B 累積稅後財務（融資）現金流量及通膨後之現值圖…...130
圖 5.38 個案 B 組合現金流量分析表（節錄）………...131
圖 5.39 個案 B 息前組合現金流量現值圖………...131
圖 5.40 個案 B 累積稅後組合現金流量現值圖………...132
圖 5.41 個案 B 融資可行性分析表（節錄）………...132
圖 5.42 個案 B 分年償債比例(DSCR)及分年利息保障倍數(TIE)圖….133 圖 5.43 個案 B 敏感度分析表…..………...………..133
圖 5.44 個案 B IRR 敏感度分析圖………...……….134
圖 5.45 個案 B NPV 敏感度分析圖………...…...………134
圖 5.46 個案 B 分析指標表………...………135
圖 5.47 個案 B 自償率分析表（節錄）…………...………135
圖 5.48 個案 B 投資效益分析表（節錄）………...………136
圖 5.49 個案 B 損益現金流量圖（未折現）………...………136
圖 5.50 個案 B 累積股東權益現值圖………...………137
第一章 緒論
1.1 研究背景
都會區不動產開發之獲利空間因受限於土地資源取得逐漸困難，
過高之土地成本造成建築物件單價上揚，連帶造成銷售目標難以達 成、或投資者資金積壓，以致專案失敗。目前台北都會區，即面臨建 築開發案用地難尋、土地成本過高之問題，國有土地標售屢創新高，
即為市中心區可供開發之建築用地減少所致。
在台灣都會區一地難求的情況下，建築投資業者因找不到合適建 築用地而改往海峽對岸尋覓投資開發之機會，以中國地區新興的一線 及二線都市而言，南京市不但在人口成長速率、產業發展榮景，以及 未來發展之潛力等方面，皆為台灣建築投資業者不容忽視之潛在市 場。近年來，南京市亦積極推動都市及交通建設，以地下鐵道工程項 目為例（捷運系統工程計畫，以下稱為「捷運」），始於 2001 年，目前 已完成 1 號路線興建並進行營運中，2 號線已進行施工，未來將陸續推 動後續路網工程。南京市政府近期開始推動捷運站區及週邊之土地聯 合開發計畫，期能引進民間之資金與營運專業，以帶動地方產業發展，
並能籌措捷運施工經費以使捷運路網功能充分發揮。以臺北都會區大 眾捷運系統聯合開發案例，在都會區一地難求的情況下，捷運系統聯 合開發案確實提供了建築投資業者另一種具有吸引力之投資機會，除 可藉便捷捷運系統增加開發價值，亦為一種更新窳漏地區的模式。南 京市捷運站區聯合開發計畫雖可提供台灣建築投資業者一個極佳的投 資機會，然而兩岸建築投資環境迥異、法令制度亦不相同，致使建築 投資成敗之決策影響因素亦不相同。對於有志在中國進行建築投資開 發之台商而言，實有必要深入分析，建立完整之法律、風險與財務評
估模式，才能確保投資計畫之成功。
在進行對岸都會區捷運站區聯合開發專案投資評估模式分析時，
最佳之借鏡方式是以台灣都會區大眾捷運系統聯合開發計畫的執行經 驗為基礎，再藉由分析兩岸法律制度、財務參數以及其他環境因子之 差異，反映在財務評估模型中。如此，可以達到最迅速而有效經驗學 習效果。本研究即以此觀點為基礎，以「台商投資中國南京市捷運站 區聯合開發之法律與財務可行性分析」為課題，透過台北都會區大眾 捷運站區聯合開發計畫之執行經驗與 know how，模擬中國南京市捷運 站區聯合開發之可行性分析。並以一選定之南京市捷運站為特定標 的，進行個案研究，以驗證財務評估模型之適用性，以提供一般廠商 進行投資決策之參考，及提出策略建議。
1.2 研究目的
南京市是一個逐步成長並發展快速的城市，人口亦與大台北地區 相當。南京的捷運系統在 2001 年開始開發，最近開始陸陸續續完工通 車，因此會帶動捷運附近房地產的發展，由過去的經驗得知捷運站區 附近的房地產價格在捷運開通後，皆有極明顯之提升。本研究計畫乃 針對「南京市捷運站區基地聯合開發專案」作為標的，分析類似專案 投資決策過程所將遭遇之問題，包括法律面、財務可行性與風險。
本研究之主要目的有以下三點：
一、比較兩岸（台北市 vs.南京市）捷運站區聯合開發相關因子對財務 可行性之影響
本研究將以台北市大眾捷運系統的現有的法令制度為基礎（如大 眾捷運法、都市計畫法、國有土地使用辦法、大眾捷運系統土地開發
等），蒐集南京市及其他中國城市之捷運站區聯合開發專案相關法令進 行差異性比較，並歸納此一差異性對於投資可行性之影響。
二、建構通用之捷運聯合開發專案財務分析模型及電腦輔助分析程式 財務可行性是建築投資決策之主要考量因子，因此建立投資評估 分析模型為任何投資專案之必要工作。本研究將以南京市捷運站區聯 合 開 發 專 案 為 範 圍 ， 建 立 一 參 數 化 之 財 務 分 析 模 型 (Parameterized Financial Model)，用以分析此類專案之財務可行性。本財務可行性分 析模型將考慮經濟性因子、財務性因子、土地開發相關成本項目、商 業模式、捷運站區聯合開發專案所需投入之成本參數，以及營運時之 投資參數與營收參數。完成操作現金流與財務現金流之分析，並且分 析相關的風險因子，建構一個考慮風險因素的財務分析模型。
三、透過個案研究分析，驗證財務分析模模型使用於南京市與台北市 捷運站區聯合開發財務可行性分析之適用性
不論是財務研究與法令分析研究最終都是要落實於實際專案的操 作上面，因此本研究分別以一個台北市與一個南京市捷運站區聯合開 發專案，進行法規分析與財務模型的建構與操作。個案研究之內容將 包括相關法令的比較研究、市場產品的定位分析、財務分析模型的建 立以及相關參數之模擬分析，預期得到的結果為投資可行性之分析，
將針對投資報酬率、淨現值、寬限期間利息保障倍數、還款期間之償 債比例以及財務敏感度分析等，以提供本研究建構之財務分析模型使 用於兩地聯合開發案之操作範例，以利後續使用者據以進行專案投資 策略分析。
1.3 研究範圍與限制
一、研究範圍
本研究探討之範圍係以台灣台北市地區大眾捷運系統聯合開發之 案例與相關法令為基礎，針對既有的法令來進行分析。
中國幅員遼闊，本研究因受時間、人力、財力之限制僅就南京地 區為研究對象，而相關法令將參考台北市之資料為主。
二、研究限制
本研究之研究限制如下：
（一）本研究有關政策、法令、計畫等皆以西元 2006 年 12 月前公布 之內容為準。
（二）本研究係以南京市為研究對象範圍，故其研究結果不盡然適用 於其他中國地區，亦不必然可推論及於南京市以外的地方。然 而研究團隊將盡可能蒐集充分之資訊與資料，使本研究之成果 之適用範圍不僅限於南京市，而註明法令或影響因子之地域性。
（三）由於中國幅員遼闊，除了中央所制定頒佈的法令外，各省、縣 市又有各自的法規與暫行辦法，故在探討中國相關法規時，限 於研究時間、資源與篇幅，無法兼顧其他地方法規之探討。
（四）中國地區所需要之聯合開發相關法令制度如尚未建立者，本研 究以台灣或中國其他城市相關的法令為基礎來做財務評估，如 果當地最終之聯合開發法令與所引用之其他地區法令不同，可
能造成評估上的不準確，改為研究之限制。
（五）假設相關參數的估算，例如：人口、交通需求的成長、經濟之 成長皆以過去十年歷史數據作為推估基礎，如發生重大的天災 人禍將不在考慮範圍之內。
1.4 研究方法
一、文獻回顧與次級資料分析
本研究蒐集有關兩岸聯合開發之相關資料，包括國內外學術論文 之收集與回顧、相關期刊、雜誌、報紙、與政府統計資料、研究報告 等，加以整理分析，作為業者經營南京大眾捷運系統站區聯合開發之 分析基礎。
經由對台灣地區與中國地區大眾捷運系統站區聯合開發相關法規 的探討，分析中國地區大眾捷運系統站區聯合開發之法規與限制，並 歸納整理後，建立大眾捷運系統站區聯合開發流程與要項內容。
二、專家驗證
主要針對法規差異性分析之結果，訪談台北市捷運局與南京地區 及上海地區之學者專家進行驗證，並分析其可能對於投資計畫所產生 之風險，並對本研究所提出之分析模式提供修正建議。
三、財務分析模型之建構
本研究以現有台北市辦理捷運站區聯合開發專案之執行程序及相 關分析參數建立財務可行性之量化分析模型，包括成本項目、成本參 數、收益項目、收益參數、財務參數、經濟參數等變數整合本研究建
立量化分析式，再依中國南京市現有法令規定及不動產市場特性納入 財務分析模型，使其得以適用兩地之聯合開發專案。財務分析結果將 包含自償率(SLR)、內生報酬率(IRR)、折現回收年期(DPBY)、利息保 障倍數(TIE)及償債比率(DCR)等重要財務可行性因子分析。另外對於 經濟社會環境面相關的參數來進行評估，建構專案產品的操作現金流 與財務現金流整合評估的財務模型，最後並考慮風險因子，完成敏感 度分析之操作範例及財務分析模型之適用性確認。
四、系統開發與驗證
經由財務模型之建構，利用Excel VBA開發Microsoft Windows®為 作為系統環境，開發財務模型分析軟體，作為日後其他類似投資專案 之財務可行性分析工具。
五、個案應用分析
分別選擇台北市與南京市捷運站區聯合開發真實基地作為個案，
並採用個案分析法，對於案例之詳細資料進行蒐集、分析、評估與試 算，並完成個案可行性分析。
1.5 研究架構與流程
本研究架構說明如下：
第一章：緒論，主要說明研究動機與目的、研究範圍與限制、研 究方法、研究架構與流程等內容。
第二章：文獻回顧，主要收集兩岸大眾捷運系統聯合開發相關議 題之文獻整理。
第三章：捷運站區聯合開發相關因子分析，以提供後續模型建立 時之參考與依據。
第四章：捷運站區聯合開發財務分析系統，建立經營大眾捷運系 統之財務模型，並建構財務系統。
第五章：個案應用分析，應用本研究所開發之系統測試，並將所 以參數與資料彙整分析。
第六章：結論與建議，除對本研究之結果說明其效益以作為結語，
並對後續可以研究之議題提出建議說明。
為完成上述之研究成果，擬採取之研究流程如圖 1.1 所示。
研究動機與目的
研究方法與流程
台灣大眾捷運系統聯合開發 相關法令之回顧 (土地公有部分)
大陸地下鐵捷運系統聯合開發 相關法令之回顧
兩岸有關大眾捷運系統聯合開發 相關法令之差異性分析
風險因子分析
系統開發
個案研究
結論與建議 專家驗證
台北市參數之調查 南京市參數之調查
開發模式可行性分析
修正
通過
財務分析模型建構
系統測試
修正
投資可行性評估 通過
第一章 緒論
第二章 文獻回顧
第三章 兩岸大眾捷 運系統站區 聯合開發差 異性分析
第四章 大眾捷運 系統聯合 開發財務 分析系統
第五章 個案實例
應用 第六章 結論與建議
圖 1.1 研究流程圖
第二章 文獻回顧
本章內容包括三大部份，第一部份為台灣捷運聯合開發之法令依 據與執行現況之文獻回顧；第二部份為中國南京地區捷運聯合開發之 法令依據與執行現況之文獻回顧；第三部份為專案財務之文獻回顧。
2.1 台灣捷運聯合開發相關文獻回顧
2.1.1 台北市現況
台北都會區位於台灣北部的台北盆地，包括台北市與台北縣、基 隆市等城市，總人口約為 676 萬人不過就行政區劃而言，「台北」通常 仍指台北市及臨近人口較集中之縣轄市而言。台北市行政區重劃，將 原來 16 區調整為今日的 12 區：中正區、萬華區、大同區、中山區、
松山區、大安區、信義區、內湖區、南港區、士林區、北投區、文山 區。
台北市為台灣最大城市，並與位於台北縣內的週邊衛星城市形成 大型都會區，因此市區的交通流量十分龐大。為求盡可能在短時間內 疏散人潮、車潮，並減少塞車情形，因此除了一般道路外，亦興建多 條快速道路與聯外橋樑。整個大台北地區的營運中的公車路線共有 276 條，平均每日載客 161 萬人次。捷運系統方面，台北捷運營運路線總 長度 67 公里，平均每日運量已超過 100 萬人次。
2.1.2 台北市捷運系統現況
台北市自民國 73 年開始規劃籌建台北都會區大眾捷運系統，初期 路網路線分別為：木柵線（棕線）、淡水線（紅線，含新北投支線）、
中和線（橘線）、新店線（綠線，含小南門線營運區間、小碧潭支線）、
南港線、板橋線與土城線（藍線）。興建中與即將興建的路線有：內湖 線、新莊線及蘆洲支線、信義線、松山線、環狀線、機場捷運。台北 都會區大眾捷運土地聯合開發作業係屬中華民國交通建設首創，目前 共有 71 處基地，其中 16 處基地正施工中，15 處基地進行設計中，16 處基地展開徵求投資人作業，2 處基地暫緩開發，目前業務已趨向高峰。
目前臺北都會區捷運聯合開發案，簡易來說，依聯合開發建物與 捷運設施之結構體構築方式，大致上可分為兩類，一為「分構建物」
如圖 2.1，另一為「共構建物」如圖 2.2。
圖2.1分構建物[1]
圖2.2共構建物[1]
2.1.3台北市與南京市現況對照
台北市與南京市不論是人口或經濟模式型態及交通狀況都有其相 類似之處，台北市是一個國際都市，而南京市也正在邁入國際都市的 腳步，台北市捷運聯合開發經驗不僅可以作為南京市的重要參考依 據，台北市過去在大眾捷運系統聯合開發之發展趨勢，更可以作為投 資南京市捷運站區聯合開發專案之參考資訊。
台北市為一個國際大都市，而南京市是一個文化氣息很濃郁的城 市，當南京市也發展大眾捷運系統，不但可以加速南京市與國際接軌，
更可以提升南京市整個國際形象與經濟體系。台灣在捷運系統聯合開 發這一方面不論是法規面與技術面都已相當的完善，可以提供台商赴 中國發展捷運站區聯合開發重要的參考依據。台北市與南京市之捷運 系統聯合開發比較，應可提供投資廠商進行投資決策時寶貴之參考資 訊。
表 2.1 台北市與南京市之現況表
台北市 南京市
總人口 676 萬人（含台北縣及基隆
市） 總人口 583.60 萬人 總面積 271.8 平方公里（未包括台北
縣及基隆市） 總面積 6597平方公里
行政區
中正區、萬華區、大同區、中 山區、松山區、大安區、信義 區、內湖區、南港區、士林區、
北投區、文山區共 12 區。
行政區
11 個市轄區和 2 個縣。
市轄區：玄武區、鼓樓 區、建鄴區、白下區、
秦淮區、下關區、雨花 臺區 、 棲霞區 、 浦口 區、江寧區、六合區。
縣：溧水縣、高淳縣。
鐵路
台灣鐵路管理局西部幹線（縱 貫線）途經南港、松山、台北、
萬華四站，其中台北站為鐵路 及轉乘交通樞紐。
鐵路 京滬鐵路、寧蕪鐵路和 寧啟鐵路交匯於南京。
捷運
木柵線、淡水線、中和線、新 店線、南港線、板橋線、土城 線等;興建中或即將興建的路 線有：內湖線、新莊線及蘆洲 支線、信義線、松山線、環狀 線、機場捷運。
市內 交通
目 前 由 四 家 公 司 運 營，有 170 多條線路通 達 城 市 主 城 區 所 有 部 分。
公路 客運
目前有聯營公車、地方客運、
國道客運等，台北市區的多條 主要幹道皆設有公車專用道。
公路 交通
有滬寧、寧合、寧杭、
寧 通 、 寧 連 等 高 速 公 路，及寧揚、寧鎮、寧 淮、寧蚌、寧合、寧蕪、
寧杭和寧高等 8 條運輸 通道。
道路 台北市興建了諸如中華路、忠 孝東路、仁愛路、羅斯福路、
基隆路等寬敞的主要幹道。 航空 祿口國際機場，目前機 場有 85 條國內國際航 線。
快速 道路
台 灣 國 道 1 號 及 其 高 架 側 線，與國道 3 號及其支線國道 3 甲穿越台北市，信義快速道 路則連接國道三甲及信義計 畫區。
產業
電子信息、石油化工、
汽車機械、生物製藥、
食品飲料、儀器儀表等 產業佔有重要地位。
省道 有五條省道系統台 1 線、台 2 線、台 3 線與台 5 線及台 9 線等。
繁華 商業區
新街口，山西路，太平 南路，夫子廟的秦淮河 畔等。
航空 松山區的松山機場（台北航空
站）。 水運 南京港 是江蘇省第二
大的內河港口。
經濟 金融、媒體、電信營運中心的
關鍵性的角色。 財政 2004 年南京市財政總 收入 403.65 億元。
產業 服務業的第三級產業佔台北 市整體產業比重近達九成。
水運 台北港（位於台北縣八里鄉）
資料來源：本研究整理
2.1.4大眾捷運系統土地聯合開發之定義
「大眾捷運系統土地聯合開發辦法」於 89 年 10 月 2 日公告修正 為「大眾捷運系統土地開發辦法」，習稱「聯合開發」乙詞亦配合修 正為「土地開發」，惟因聯合開發乙詞仍於法令規定內且早已深植人 心，且依規定除非採主管機關自行開發，亦類屬聯合開發[1]。
依據「大眾捷運系統土地開發辦法」第 3 條第 3 款「聯合開發」
係指「主管機關與私人或團體合作開發用地，以有效利用土地之不動 產興闢事業」而言。亦即如楊克中之論文所言：「聯合開發類似一般之 土地合建案由地主提供土地，投資人提供資金在聯合開發主管機關監 督之，進行捷運場站用地及其毗鄰土地之開發作業。」
2.1.5大眾捷運系統土地聯合開發之法令依據
大眾捷運系統土地聯合開發之法令，包括都市計畫法系，建築法 系及交通法系等等，其主要法源為大眾捷運法第七條：「為有效利用 土地資源，促進地區發展，主管機關得辦理大眾捷運系統路線、場、
站土地及其毗鄰地區土地之開發。」（公布日期：民國 77 年 07 月 01 日；修正日期：民國 93 年 05 月 12 日）。及大眾捷運系統土地開發辦 法第二條：「大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開 發依本辦法之規定。」，（發布日期：民國 79 年 02 月 15 日；修正日 期：民國 95 年 05 月 17 日），相關條文計七個章節，共 32 條，概述 如表 2.2[1]。另外都市計畫法系，建築法系及交通法系等敘述如下：
一、都市計畫法系：（一）都市計畫法；（二）都市計畫法臺灣省施行 細則；（三）臺北市土地使用分區管制規則；（四）臺北縣土地使 用分區管制規則。
二、建築法系：（一）建築法建築技術規則；（二）臺北市建築自治條 例；（三）臺北縣建築管理規則；（四）臺北市畸零地使用規則；（五）
臺北縣畸零地使用規則。
三、交通法系及相關法規：（一）大眾捷運法；（二）大眾捷運系統土 地開發辦法；（三）大眾捷運系統兩側禁建限建辦法；（四）飛航 安全標準暨航空站飛行場助航設備四週禁止及限制建築辦法；
（五）臺北都會區大眾捷運系統規劃手冊；（六）臺北都會區大眾 捷運系統土地聯合開發設計手冊；（七）消防法消防法施行細則；
（八）各類場所消防安全設備設置標準。
表2.2大眾捷運系統土地開發辦法章節概述 章節
條數 名稱 內容概述
第一章 1~5
條
總則
首章中介紹立法依據、辦法用語、明訂聯合開 發之主管機關與執行機關及開發基金之成立 與收支、運用、保管辦法訂定之法源依據。
第二章 6~9
條
土地開發之規 劃及容許使用 項目
條文中規範開發基地之劃設程序（明訂毗鄰地 區土地劃定作為土地開發之原則）、開發計畫 與捷運設施共構之施作方式及聯合開發計畫 變更之作業程序。
第三章 10~15
條
土 地 取 得 程 序、開發方式 及投資人甄選 程序
條文中規範土底開發用地之取得程序（包含私 地協議、公地撥用、市地重劃及區段徵收）、
土地開發投資人之徵求順序與土地所有權人 申請投資之條件和程序。
第四章 16~20
條
申請投資表件 及審查程序
條文規範申請投資土地開發應備表件、投資之 審查與核定期限、核准投資之申請人簽訂投資 契約之期限與履約保證金繳交額度、方法與期 限、履約保證金退還方式及建照取得期限。
第五章 21~25
條
監督、管理及 處分
條文中規範開發計畫之經營及管理方式、計畫 內公共設施之建造與管理維護、執行機關租售 開發公有不動產所需程序須另訂租售辦法、申 請人或營運人之違約改善與罰則。
第六章 26~30
條
獎勵
條文中規範符合獎勵投資法令者申請減免稅 捐、土地開發計畫核准後執行機關得協調地方 政府配合興修計畫地方外關連性公共設施及 提供技術協助、主管機關得協助投資人洽請金 融機構辦理優惠或長期貸款、建築樓地板及建 築高度放寬之標準、聯合開發建築物配捷運工 程建設時程先行構築部份之設計與施工費之 歸墊方式。
第七章 31~32
條
附則 條文中規範投資契約及營運契約書應行納入 開發辦法中之相關條文。
資料來源：[1]
2.1.6聯合開發之主管機關
臺北市政府捷運工程局的業務，包含捷運系統路網規劃、路線工 程規劃、土木建築設計及施工、機電系統設計及施工、聯合開發等，
捷運局組織如圖2.3，捷運局各單位工作職掌如表2.3，聯合開發工作職 掌如圖2.4。
一、捷運局組織
局長
主任秘書 總工程師
路 權 室
資 訊 中 心
品 保 中 心 聯
合 開 發 處
工 務 管 理 處
機 電 系 統 設 計 處
土 木 建 築 設 計 處
綜 合 規 劃 處 政
風 室
人 事 室
公 共 關 係 室
秘 書 室
會 計 室
財 務 室 機
電 系 統 工 程 處
南 區 工 程 處
中 區 工 程 處
東 區 工 程 處
北 區 工 程 處
副局長
圖 2.3 捷運局組織
表 2.3 捷運局各單位工作職掌
處室名稱 工作職掌
綜合規劃處
掌理捷運系統路網規劃、路線工程規劃、環境影 響評估、用地規劃、其他運輸系統、營運規劃、
都市計畫、公共設施之配合規劃及財務計畫之研 擬等事項。
土木建築設計處
掌理有關工程之調查、測量、鑽探、車道、廠站 等之土木、建築、景觀等之規劃、設計、材料規 格、施工規劃、施工計畫、概算編擬等事項。
機電系統設計處
掌理車輛設備系統、機廠設施系統、電力供應系 統、號誌系統、通訊系統、自動收費系統之規劃、
設計、預算編擬及系統保證審查等事項。
聯合開發處
掌理土地開發基地規劃及評選、效益評估、細部 計畫、研訂開發計畫、建築設計、聯合開發基金 管理、權益分配、投資管理、公有不動產租售及 與其他經營管理等有關事項。
技術發展處
掌理捷運建設技術之文件管理、應用推廣、訓練 發展、對外技術移轉服務、捷運建設圖書資料管 理、資訊科技於工程業務之運用、整體資訊系統 之規劃、開發、應用與推廣及資訊設備之管理維 護。
品保處 掌理全面品質管理、品質稽查查驗、材料試驗及 研考等事項。
公共關係室 掌理公共關係、對外宣導、新聞聯繫、社會協調、
公眾服務等事項。
路權室 掌理用地取得、拆遷協調、費用發放及路權之管 理等事項。
資產及財務 管理室
掌理財務調度、財務管理、成本分析、工程保險、
土地聯合開發基金之調度、理財管理、捷運固定 資產重置基金管理及出納等事項
秘書室 掌理法規、文書、檔案管理、事務、印信及不屬 於其他處、室事項。
會計室 辦理歲計、會計事項及統計事項。
人事室 辦理人事管理事項。
政風室 辦理政風事項。
北區工程處 負責淡水線全線工程及新莊線暨蘆洲支線等工 程。
東區工程處 負責南港線東段及東延段、松山線、內湖線等工 程。
南區工程處 負責新店線、中和線、信義線等工程。
中區工程處 負責南港線西段、板橋線、土城線等工程。
機電系統工程處 負責本局各線工程之車輛、號誌、供電、通訊、
電扶梯、自動收費系統。
資料來源：本研究整理
二、聯合開發處組織
聯合開發處
主管機關 公地主
土 地 開 發 基 地 規 劃
土 地 開 發 基 地 評 選
效 益 評 估
細 部 計 畫
研 訂 開 發 計 畫
建 築 設 計
聯 合 開 發 基 金 管 理
權 益 分 配
投 資 管 理
公 有 不 動 產 租 售
其 他 經 營 管 理 等 有 關 事 項 圖 2.4 聯合開發處組織圖
2.1.7 流程管理
聯合開發類似民間的合建，惟需透過都市計畫程序劃定「聯合開 發區（捷）」，開發範圍內之土地所有人提供土地，再由主管機關徵求 投資人出資興建。聯合開發徵求投資人之作業程序，分為有私地主參 與的優先徵求地主意願及無私地主參與的公開徵求投資人兩種方式，
聯合開發案件之辦理流程圖如圖 2.5，投資申請作業流程圖 2.6、圖 2.7。
配合捷運沿線土地變更都市計畫
召開聯合開發協議會
簽訂土地聯合開發契約書
徵詢地主優先投資意願
地主表達優先投資 公告徵求其他私人團體
提送資格能力證明文件 繳交申請保證金。
提送開發建議書
簽訂投資契約書
申請建照執照
完工及申請使用執照 產權登記及交屋
出租或出售
研訂開發管制內容及公告
地 上 物 拆 除
共 構 施
工 審查
權益分配
YES NO
NO 審查能力資格文件
YES
YES
權益分配 施工
NO
圖 2.5 聯合開發案件之辦理流程圖
圖 2.6 投資申請作業流程圖（多家投資人投標）
圖 2.7 投資申請作業流程圖（單家投資人投標）
2.2 南京捷運聯合開發相關文獻回顧
2.2.1 南京市現況
南京處於北緯31 度 14 分至 32 度 37 分、東經118 度 22 分至 119 度 14 分之間，面積 6597平方公里，位於中國華東地區和長江下游流域 的中心。南京大部分為低山丘陵地形，南京人口在 2004 年統計戶籍人 口為 583.6 萬人，其中市區 501.2 萬人。
南京市既是江蘇省省會所在地，自古以來更是華東地區重要的交 通、通訊樞紐。中國改革開放以來，南京市已經建立了全方位、立體 化、大運量的交通運輸網路，鐵路、公路、水運、空運、管道五種運 輸方式齊全，擁有現代化的通訊體系。南京市的繁華商業區有：新街 口、山西路、太平南路、夫子廟的秦淮河畔等。南京市的工業以電子 信息、石油化工、汽車機械、生物製藥、食品飲料、儀器儀表等產業 佔有重要地位，產業之主要類型仍為製造業，服務業所佔之比重尚不 如台北市。
2.2.2 南京市捷運系統現況
南京捷運專案規劃工作於 1984 年啟動，歷經多次調整確定路網規 劃為 14 條線，其中 10 條線為地下鐵，4 條線為輕軌，總長度為 433 公里，預計將於 2050 年前建成，南京市中心區線密度將達到 1.2k；主 城的線網密度達到 0.63km/k；都市發展區線密度達到 1.13km/k。目前 地下鐵一號線已完工使用，地下鐵二號線則施工中。南京市捷運建設 願景如圖 2.8。
圖 2.8 南京市捷運建設願景圖
捷運一號線，南起小行，向北經中華門、沿中山南路、中央路到 鼓樓，再沿玄武湖畔至南京火車站，而後沿小紅山至終點邁皋橋，線 路貫穿南京主城區中心腹地，連接市中心區商業、金融、文化、綜合 服務等繁華區及對外交通口等客流集散點，同時連接南北兩個工業 區，是南京主城區南北向中軸線的骨幹交通線。線路長度 21.72 公里，
設有 16 座車站，包含高架站 5 座，由南向北依次為小行站、安德門站、
中華門站、紅山動物園站、邁皋橋站。地下站 11 座，由南向北依次為 奧體中心站、元通站、中勝站、三山街站、張府園站、新街口站、珠 江路站、鼓樓站、玄武門站、新模范馬路站、南京站。另外在小行站
設車輛基地，安德門站和邁皋橋站各設一座主變電站，控制中心設在 市中心珠江路站。工程總投資為 84.83 億元（人民幣）平均造價為 3.91 億元（人民幣）/公里。工程自 2000 年 12 月 12 日正式動工，總工期四 年九個月，於 2005 年 9 月 1 日建成通車使用。
捷運二號線一期工程起於南湖路、雨潤路交叉口的中和村站，終 點為馬群，線路沿南京東西中軸線與一號線在新街口相交，全長 21.63 公里，地下段 19.11 公里，高架段 0.83 公里，地面段 1.69 公里。共設 18 座車站，包含地下站 16 座，地面站 1 座，高架站 1 座。分別在一期 工程的東、西兩端設一座車輛段和一處泊車場。投資概算 90.92 億元，
平均綜合造價指標為 4.20 億元（人民幣）/公里。工程於 2002 年經中 國國務院總理辦公會批准立項，於 2004 年底開始動工，預估 5 年完工，
預計於 2009 年全線建成通車試營運[2]。
表 2.4 目前已規劃完成之捷運路線
線別 路線敘述
1 號線
為貫穿主城南北中軸線重要路線，沿途經邁皋橋、南京火車 站、玄武門、鼓樓，穿越新街口中央商務區，向南經三山街、
中火門等車站，再向西接河西新城城市副中心至奧體中心。
2 號線
貫穿主城東西中軸線路線，東連仙林大學城，西通河西新城 區，中間穿過新街口中央商務區。途經孝陵衛、中山門、明 故宮、新街口、漢中門、莫愁路、緯九路等車站。
3 號線
南北客流主幹線，貫穿大江南北、連接主城江北新市區和東 山新市區，連接祿口機場、南京鐵路南站、南京火車站及江 北火車站最重要的對外交通樞紐。
4 號線 東西客流主幹道，貫穿主城、仙林新市區和江北新市區。
5 號線 貫穿主城東南和西北的加密線，分流 1 號線和市中心區的客 流量。
6 號線 為主城內的環線，平衡主城內軌道線網客流。
7 號線 是主城兩部南北向的預留線，分流南北向主幹線的客流量。
資料來源：本研究整理
2.2.3 南京捷運站區聯合開發之法令依據 表 2.5 南京捷運站區聯合開發相關法規
等級 名稱
中央法規
中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國大氣污染防治法
中華人民共和國大氣污染防治法施行細則 中華人民共和國水污染防治法
中華人民共和國環境保護法
中華人民共和國環境噪音污染防治法 中華人民共和國固體廢物污染環境防治法
建築法規
中華人民共和國建築法 中華人民共和國城市規劃法 城市規劃編制辦法
城市規劃條例 鎮規劃標準
城鎮體系規劃編制審批辦法 城市居住區規劃設計規範 城市總體規劃審查工作規則 建築工程建築面積計算規範 停車場建設和管理暫行規定 建設項目選址規劃管理辦法
城市用地分類與規劃建設用地標準 建築地面設計規範民用建築設計通則 辦公建築設計規範
住宅建築規範 住宅設計規範
南京市城市規劃條例
南京市城市規劃條例實施細則 南京市城市用地分類和代碼標準 南京市城市規劃地域劃分及編碼規則 南京市控制性詳細規劃編制工作規定 南京市控制性詳細規劃編制技術規定
南京市規劃局規劃編制專案設計單位徵集操作規程（暫行）
關於執行南京市控制性詳細規劃有關技術規定的通知 關於執行建築面積計算規範有關問題的通知
關於執行建築面積計算規範有關問題的通知
關於總平面繪製和停車場（庫）設計有關要求的通知 資料來源：本研究整理
表 2.6 南京捷運站區聯合開發相關法規（續）
等級 名稱
公司 法規
中華人民共和國會計法 中華人民共和國公司法
中華人民共和國公司登記管理條例 中華人民共和國台灣同胞投資保護法 中華人民共和國企業法人登記管理條例
內 資
企業法人
中華人民共和國企業法人登記管理條例 中華人民共和國企業法人登記管理條例施行 細則
合夥企業
中華人民共和國合夥企業登記管理辦法 中華人民共和國合夥企業法
中華人民共和國合夥企業登記管理規定
個人獨資 中華人民共和國個人獨資企業法 個人獨資企業登記管理辦法
外 貿
中外合作企業
中華人民共和國中外合作經營企業法
中華人民共和國中外合作經營企業法實施細 則
中外合資企業 中華人民共和國中外合資企業法
中華人民共和國中外合資企業法實施條例
外商獨資企業
中華人民共和國外商獨資企業法
中華人民共和國外商獨資企業法實施細則 中國銀行對外商投資企業貸款辦法實施細則 資料來源：本研究整理
表 2.7 南京捷運站區聯合開發相關法規（續）
等級 名稱
稅法 法規
中華人民共和國企業所得稅暫行條例 中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則
中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法
中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則 中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則
中華人民共和國印花稅暫行條例 中華人民共和國增值稅暫行條例
中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則 中華人民共和國個人所得稅法
中華人民共和國個人所得稅法實施細則 中華人民共和國稅收徵收管理法
中華人民共和國營業稅暫行條例
中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則
關於企業（單位）所屬建築安裝企業徵收營業稅問題的批復 關於印發「關於建築業營業稅收管理暫行辦法」的通知
國家稅務總局關於外商承包工程作業和提供勞務徵收物轉稅有 關政策銜接問題的通知
國家稅務總局關於印發「建築安裝企業個人所得稅徵收管理暫行 辦法」的通知
國家稅務總局關於印發「增值稅若干具體問題的規定」的通知國 發［1993］154 號
國家稅務總局關於建築安裝企業制售鋁合金門窗徵稅問題的通 知國稅函發［1997］186 號
國稅發［1994］38 號國家稅務總局關於外商投資企業和外國企 業暫不徵收城市維護建設稅和教育附加的通知
國稅發［2002］117 號國家稅務總局關於納稅人銷售自產貨物提 供增值稅勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知 稅收會計核算辦法的通知國稅發［1995］159 號
財稅［1995］45 號財政部國家稅務總局關於營業稅幾個政策問 題的通知
財稅［1995］100 號財政部國家稅務總局關於工程查勘設計單位 改為企業後有關稅收問題的函
資料來源：本研究整理
2.2.4 南京市捷運總公司之主管機關
南京市捷運工程建設指揮部於 1999 年 6 月成立，並直接受南京市 委、南京市政府以及南京市捷運工程建設協調領導小組的領導。南京 市捷運工程建設指揮部設有南京捷運有限責任公司，負責日常捷運建 設和組織管理工作，下設總工室、辦公室、計畫處、工程處、設審處、
財務處、物資處、開發處（徵地拆遷處）等有關部門。其中經濟與發 展處，類似台灣台北市政府捷運工程局聯合開發處。南京市捷運總公 司組織圖如圖 2.9，南京市捷運總公司各單位工作職掌如表 2.8、表 2.9。
南 京 市 捷 運 工 程 建 設 指 揮 部
合 約 預 算 處
財 務 審 計 處 辦
公 室
總 師 室
建 設 處
經 濟 與 發 展 處
營 運 與 法 務 處
南 京 捷 運 營 運 分 公 司 南
京 城 市 捷 運 實 業 公 司
南 京 捷 運 房 地 產 開 發 公 司 黨
群 人 事 處
南 京 市 捷 運 有限責任公司
表 2.8 南京市捷運總公司各單位工作職掌
名稱 內容
辦公室
負責總公司行政日常工作的綜合協調；負責重 要會議的組織，督查有關會議決議、領導交辦 事項和規章制度的落實執行；負責綜合性文稿 的起草、印發和文秘、訊息、機要、守密、年 鑒、新聞報道、保衛、重要接待、固定資產管 理和後勤保障工作；負責對出國（境）人員的 審查、管理及手續辦理工作。
黨群人事處
負責人力資源的徵人、調配、調動工作；負責 總公司及下屬公司勞動工資工作，做好勞動保 險統籌工作；負責人才人事工作及人員的教 育、培養訓練和人力資源開發研究工作。做好 技術職稱的評審、聘用工作。負責總公司內設 機構調整及下屬公司設立、撤並及改革的相關 工作。
合約預算處
負責總公司招投標工作的計畫安排和統一閘 口管理，組織總公司及下屬公司各類合約的談 判、簽定工作及合約管理工作；負責工程概預 算、計價管理、投資控制、合約變更、計量支 付複核工作，牽頭辦理工程決算及參與工程竣 工驗收工作。
財務審計處
負責總公司籌融資工作，落實資金籌措計畫及 辦理相關手續，按照計畫要求負責編製年度、
季度財務計畫，編製財務報表；負責下屬公司 的財會業務指導和內部審計；負責總公司財務 管理及財務決算；負責會計委派及管理工作。
總師室
負責工程、經濟、會計工作方面的總體研究；
負責新項目的前期規劃工作，對重大技術、專 業、經濟等問題組織論證，並提出處理意見；
負 責 科 研 工 作 的 管 理 及 科 技 情 報 的 搜 集 研 究；負責訊息中心技術資料及檔案的管理工 作。
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表 2.9 南京市捷運總公司各單位工作職掌（續）
名稱 內容
建設處
負責工程的勘測、設計、施工、監理工作的 管理；負責工程前期籌備組織、土建、安裝、
裝修管理；負責征地拆遷並協調處理施工期 間城市交通、市政管線、園林綠化、周邊建 築之間的矛盾；負責工程的質量、進度、投 資、安全及施工現場衣冠文物施工的管理；
負責車輛和設備系統的採買選型，製定用戶 需求書。參與工程和設備、甲供材料採買的 招投標工作；負責設備的設計、監造、交貨、
安裝、調試等工作；負責工程建設乙供材料 的技術質量監督及有關控制；負責工程建設 項目公司的管理工作；負責工程竣工驗收及 相關資料的歸檔工作。
經濟與發展處
負責總公司中長期規劃和計畫編製工作；負 責項目計畫、籌劃及報批工作；負責總公司 及下屬公司的對外投資分析、論證和招商引 資工作；負責捷運資源開發管理工作及對下 屬公司進行經營管理和效益考核工作；負責 統計編製及編報工作。
運營與法務處
負責運營事業經費預算及相關工作考核；負 責運營服務質量和運營安全工作的督查，指 導處理服務糾紛、運營投訴等事件；負責總 公司的合同糾紛處理及相關法律法規等所 有法務方面的基本工作。
南京捷運營運分公司
負責捷運運營管理工作；參與機電設備的採 購、安裝、調整、驗收；統籌管理運營組織 和運營業務，組織指導運營管理人員的技術 工人的崗前培訓工作及相關產業發展。
南京捷運房地產開發公司
負責編製地鐵物業開發中、長期規劃和近期 實施計劃，對開發專案進行咨詢和經濟技術 分析，進行開發專案的可行性研究和規劃設 計等前期工作。負責辦理地鐵建設用地、開 發用地手續和征地拆遷、開發及物業管理工 作。
城市捷運實業公司
南京捷運有限責任公司運營分公司是負責 南京捷運運營工作的實體，隸屬於南京捷運 有限責任公司。運營分公司的成立，為進一 步加快南京市軌道交通建設，更好地促進軌 道交通項目的良性滾動發展，提供了必備的 運營平台和條件。
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2.3 兩岸聯合開發相關文獻回顧
王 志 綱 [3] 說 ：「 大 眾 運 輸 導 向 之 都 市 發 展 (Transit Oriented Development, TOD)理念已為都市計畫與都市設計之重要原則，而TOD 政策目的在於透過混合土地使用及良好大眾運輸營運環境，以創造便 捷、舒適、效率之大眾運輸系統。其中完善轉運場站之建置，如大眾 複合運輸場站(Public Transit Interchange, PTI)則為TOD理念中重要一 環；然而，在已然成型之都市，場站用地取得困難，同時公部門資源 亦有限，再者現有各種大眾運輸工具規劃、設計與管理權責之分配，
無法相互妥善配合，更重要的是缺乏相關整合之法源機制，使得大眾 運輸場站設置相當困難。在此情況下，為營造良好大眾運輸使用環境，
公部門應適當給予獎勵誘因誘使私部門，以提供PTI場站所需用地。另 一方面，TOD政策亦須依賴相關空間發展密度與土地使用法規機制方 能落實，其中可應用之機制工具即為都市設計。透過都市設計的獎勵 措施籌碼作為鼓勵開發者配合都市設計理念工具是必然的趨勢，容積 獎勵又為其中具體實惠方式之一。因此公部門期望能藉由容積獎勵政 策制度的應用，促使大眾運輸導向之都市發展理念得以落實。但參酌 國內推動如設置停車空間獎勵政策之經驗，政策機制設計與誘因運用 均與政策精神偏離，使得政策實際執行與預期有相當大的落差，反而 引發後續許多問題。」
丁振國[4]說：「城市軌道交通與土地空間的利用，可促進城市新區 建設與陽區改造，促進土地利用集約化、促進城市土地利用空間結構 優化等。」
鄭捷奮[5]說：「聯合開發係政府將軌道交通站點地面以上部分土地 或近點部分土地的使用權，出讓給城市軌道交通企業，再由該企業一 般與專業的房地產開發商進行合作，該企業提供土地，房地產開發商
提共資金，利潤按照一定比例進行分成；也可以由該企業自行開發建 設，最後進行出租或自行經營。聯合開發為城市軌道交通與週邊房地 產結合，同時將軌道線路與站點一併規劃設計，並根據市場供需情況 分期開發建設。」
盛怡[6]說：「聯合開發是交土地資源轉化為地鐵建設投資資源的實 現途徑，其實質勢將依附於軌道建設所帶來的土地利用優勢而形成的 超額利潤的一部份返回給社會，轉化為軌道建設投資。」
方向陽[7]「關於地鐵商業開發規劃的幾點建議，專業畫、特色畫 開發規劃地鐵商業、在商業環境較好的地鐵上蓋適當開發大型商場、
以人為本開發地鐵地面商業及適度開發利用地鐵站點地下商業資源 等。」
劉菁[8]：「聯合開發是一項房地產開發，他依賴於運輸設施所提供 的市場活動及區域利益，與大眾運輸服務和車站設施緊密相連。聯合 開發不僅是公共和私人合作的實際建築行為，還包括雙方的密切合 作，因而需要通過書面契約來規範彼此的行為，即規定私人團體、各 主管運輸機構及國有團體之間的權責利益。」
陳運來[9]：「聯合開發規劃實施效益評價是一種綜合評價，主要用 於衡量聯合開發規劃實施所產生的經濟效益、城市發展效益、協調效 益以及環境景觀效益，其評價指標包括定量指標和定性指標。聯合開 發規劃實施效益評價具有一定程度的模糊性，因此可選用模糊評價法 作為評估方法。評估指標的建立如圖 2.10。」
張晗[10]在「土地收益估算的思路中提到首先，依據［西安市市區 國有土地基準地價表］，將軌道交通 1、2 號線沿線可開發用地以不同 的範圍進行級別劃分，按照不同級別和不同土地性質的土地價格估算 徵用土地費用。」
陳華新[11]：「對 2005 年上海地鐵一號線漕寶路站週邊實際房價與 車站距離關係的調查統計結果。可得出，在 0~1.6 ㎞的範圍內，房價隨 車站距離的增加而急速下降；在 1.6~2.5 ㎞的範圍內，下降速度變緩；
而當該距離達到 2.5 ㎞以上時，房價差別開始變得不太明顯。實際影響 範圍在 0~2.2 ㎞，其中最明顯的影響範圍在 0~1.6 ㎞左右。」
圖 2.10 中國聯合開發規劃實施效益評價指標體系[11]
表 2.10 聯合開發相關研究整理
研究者 篇名 時間 主要研究方法與內容
陳碧玲 捷運聯合開發基地 規劃之利用 1987
透過訪談及國內外案例分析與統 計，建立聯合開發基地建物使用之 依據、地價空間分佈與活動階層關 係及適宜之開發規模及建築物配置 及使用項目。
傅毓良
捷運車站與聯合開 發地區之交通衝擊 評估
1987
對捷運車站與聯合開發之交通需求 結構作一分析，並研擬「因應車站 接運交通量或基地開發交通量，所 需求之設施規模量」，以預測分析通 車年及鹿網目標年之交通衝擊。
李欽漢
臺北市大眾捷運系 統聯合開發推動策 略之研究以板橋線 為例
1989
透過基本理論回顧及國內外案例並 探討目前聯合開發推動過程中遭遇 之問題，以提出推動聯合開發之策 略。
江麗玲 捷運場站聯合開發 權利轉換之研究 1989
探討各種權利轉換型式（如發展權 移轉、合建方式、設定地上權等）
運用於聯合開發產權的評估與換 算，建立配置原則。
廖晏瑋
我國大眾捷運系統 土地聯合開發之容 積獎勵研究
1991
回朔分析文獻及相關法令規定，並 透過專家、學者問卷調查與統計，
提出聯合開發容積獎勵之建議。
李耀坤 聯合開發場站財務 模型簡介 1991
以折現現金流模型為主要分析工 具，用淨現值及內部報酬率作為評 估各聯合開發場站財務分析指標。
黃荻昌 聯合開發規劃內容 建議譯述 1993
引 用 捷 運 局 總 顧 問 DouglasA.
Tilden 建議：一套完整的財務分 析，需預估「每年總收入」與「淨 現金流量」，年期至少預估 10 年。
朱正帆
都市計畫及建築管 理相關法令與聯合 開會之互動關係
1994
檢討初期路網聯合開發基地與當地 法令及建築法令互動衝突之案例，
以作為後續路網改善之建議。
資料來源：[12]與 本研究整理
