利害關係人之影響分析

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影響 層面

公共設施保留地

土地所有權人 開發業者 地方政府部門

 出售方式單一化 購買的容積無法在 三年落日條款期限 內順利移轉至其他 基地，造成損失

 市場機制單一化，

轉為政府操作 資料來源：本研究整理

臺北市容積銀行制度目前共十二條條文，透過表 4-18 所示，可以瞭解容積 銀行制度可能對利害關係人產生的正負面影響為何，從中發現容積銀行制度對土 地所有權人、開發業者及地方政府部門確實有許多之影響，例如：容積銀行的設 置，可以讓土地所有權人及開發業者更容易獲取更多的容積交易資訊，減少支付 容積仲介之成本，並減少搜尋容積交易對象之困擾；對於開發業者而言，亦可以 一次性購足所需的容積量體，避免買多用少的成本負擔，並透過公開容積交易的 相關資訊，事前評估所需的容積成本，相較於以往私人市場容積移轉，容積銀行 制度的建立也可以讓整個容積交易程序更具保障。地方政府部門雖增加了相關行 政作業的成本，然而，透過容積銀行機制的建立，可以抑制市場投機炒作，消除 容積暴利，穩定市場價格及運作發展概況，對於都市空間結構而言，透過容積銀 行亦可以有效掌控都市容積，控管都市環境品質，健全都市發展。

由於各利害關係人的影響並非單一由制度產生，彼此也具一定關聯性。圖 4-2 利害關係人之相互關聯影響層面，即在容積銀行制度下，將利害關係人的影 響做了相互的串聯，以更瞭解容積銀行制度的建立，各利害關係人對於彼此的影 響層面為何。從資金流角度而言，容積銀行制度的建立雖然增加開發業者的購買 成本，卻能有效降低時間成本，並使政府能獲取公共設施保留地的財源，擴充市 府財政收入，而政府也可以運用代金收入有效給予公共設施保留地地主一定合理 的補償，並加速政府公共設施保留地的取得，穩定整個容積市場的運作模式。

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現階段容積交易由政府來執行會比較恰當，然而，針對未來容積銀行與私人市場 機制是否能併行的議題時，政府也表示以小政府觀點來看容積交易是可由民間來 處理，而以長遠容積市場發展角度而言，未來政府若將資訊揭露做到一定的程 度，私人市場也夠在制度上設計成功，將來並不排除採容積銀行與私人市場兩者 並存的交易模式，但私人市場仍需要受到政府的監督控管，避免以往私人市場容 積移轉的問題及人為操控市場機制，並將一切成交資訊公開透明。

表 4-19：利害關係人最適宜的容積交易方式 利害關係人最適宜的

容積交易方式

公共設施保留地

土地所有權人 開發業者 在政府辦理之容積銀行制度下進行交易 7% 27%

由民間自行交易買賣，不須透過容積銀行 7% 2%

容積銀行與私人市場機制並存 86% 71%

資料來源：本研究整理

在表 4-20 利害關係人對容積相關資訊揭露程度中，除了顯示各利害關係人 對於公開透明容積市場成交價格的認同程度外，也表示在交易對象部分，多數利 害關係人也願意公開容積交易雙方的相關資訊，換言之，利害關係人在容積資訊 的部分，除了表達高度的成交價格及買賣交易資訊的公開透明認同外，土地所有 權人與開發業者也都認為容積銀行制度應由政府公布容積交易雙方(土地所有權 人與開發業者)的相關資訊，有效解決市場資訊不對稱所產生的相關課題，讓整 個容積交易制度更為健全完善。而政府部門針對容積相關資訊的揭露程度表示有 必要公布容積市場成交價格及買賣成交的相關資訊，但由於現行台灣社會民眾意 識強烈，個人資料保護慎密，公布買賣雙方(土地所權人及開發業者)之相關資料 可能會侵犯到個人隱私部份，而引起不必要的困擾，且現行容積銀行制度的交易 模式是由政府向業者出售容積，在以容積代金收入向公共設施保留地地主購買土 地，並不會配對買賣雙方，目前尚不會公開容積買賣雙方的相關資料。然而，未 來若開放私人市場容積交易機制，為媒合買賣雙方進行交易，避免容積仲介業進 入市場人為操控交易機制，本研究建議應設置資訊交易平台，公開容積交易雙方 的相關資訊，解決市場資訊不對稱的問題，媒合發展權買賣雙方，有效減少交易 時間與成本。

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表 4-20：利害關係人對容積相關資訊揭露程度之調查

選項 土地所有權人 開發業者

贊成 不贊成 贊成 不贊成 公布容積市場成交價格 96.67% 0% 97.56% 2.44%

公布土地所有權人

之土地資料 76.67% 23.33% 87.80% 4.88%

公布開發業者之相關資訊 76.67% 13.33% 68.29% 17.07%

公開容積買賣成交相關資訊 93.33% 6.67% 90.25% 0%

資料來源：本研究整理

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第五章 容積銀行機制之研擬

本研究依據利害關係人理論的觀點，探討容積銀行制度的相關課題，並根據 此理論觀點做了問卷設計以用來瞭解容積銀行制度對於相關利害關係人可能產 生的影響層面及其對於容積銀行一制度的看法為何，再透過利害關係人之問卷結 果來加以修正容積銀行制度內容，以建立更為完善的容積銀行機制，有利於容積 市場的發展。而所謂的容積銀行制度即是利用中間層理論的觀點，在容積市場中 塑造一儲存買賣的交易平台，透過公開資訊，掌握市場動態，有利於買賣雙方進 行交易，解決容積市場因資訊不對稱所增加的交易成本，讓容積移轉過程更為流 暢，同時也能促進容積的使用。爰此，本研究期望透過第二章文獻回顧及第三章 國內外容積銀行發展概況分析，並依據相關理論基礎，在第五章中提出有助於未 來容積銀行機制的內容說明。

綜上所述，本章節主要係延續各章節對於容積銀行制度相關課題之調查分 析，進行綜合歸納整理，並根據問卷訪談結果加以分析，提出容積銀行機制之研 擬。首先，針對制度提出目標與架構；其次就制度內容作進一步的分析說明；最 後則針對目前臺北市容積銀行制度提出相關策略建議，期望透過本研究提出之建 議落實容積銀行制度目標，並搭配相關配套措施，強化其運作成效。