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務，能使業務推動更為順利執行，提高行政效率，並能使地方政府更有效掌握目 前容積市場動態，對於穩定容積價格與控管都市容積量體都具有正面之影響。此 外，就利害關係人之角度而言，專責機構的建立可方便相關利害關係人查詢作業 辦理進度，若有任何容積交易問題，也可直接聯絡專責機構，對於作業的執行可 以更具效率，使得容積交易的過程更快速且具保障性。
二、容積代金之估算單位
目前法律上僅說明容積代金金額由主管機關委託三家以上專業估價者查估 評定後由接受基地所有權人負擔之，然而，政府部門目前並未就估算之金額做審 查核定，而是直接交由市場專業人士去核定容積代金價格，換言之，目前容積代 金金額仍由市場價格機制來掌握，政府目前並未有相關審議機制。
為了達到容積代金之公平合理性，本研究建議政府應建立代金相關審議單 位，審查核定估價師所評估之容積代金金額，加以確保容積價值，避免因為不動 產市場景氣發展大幅影響容積價格，並藉此穩定容積價格的發展。
三、容積代金收入特種基金之成立
透過容積銀行制度，地方政府可獲得一定的容積代金收入，由於容積代金是 藉由出售容積而獲得，應優先運用在公共設施保留地之取得及相關都市建設方 面。因此，代金收入應與市府其他財政收入分開計算，以便將代金收入專款專用 於公共設施保留地的取得及相關都市建設。換言之，代金收入應成立特種基金管 理之，並由專責機構或成立委員會負責處理代金的收入與支出，以便更詳細記錄 代金的使用狀況，讓代金收支情形公開透明。對於地方政府而言，透過特種基金 之成立，也能夠加快代金的運用程序，加速公共設施保留地之取得，並提供都市 更高品質的生活環境。
陸、私人自由市場的交易秩序
經美國發展權移轉制度的經驗可以發現，絕大多數的州立 TDR 銀行制度皆 會與自由市場機制並存，由交易雙方自行決定透過何種模式進行發展權的移轉，
又根據問卷調查結果清楚知道，無論是土地所有權人或是開發業者，皆有高達七 成以上支持容積銀行與私人市場機制並存，政府部門也認為兩者並存的機制是具 一定的可行程度。因此，以長期發展角度而言，本研究認為未來容積銀行與私人 市場可採並存機制，並存機制可讓容積市場交易更為多元有彈性，對於地主財產 權更具有保障，同時，增加交易效率，提升買賣雙方進入容積市場的意願。然而，
此種並存制度，私部門的秩序應該如何建立，政府應扮演何種角色功能，使未來
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私人市場運作不衍生以往的問題，建立更為健全的容積交易機制，是一很重要的 課題。爰此，本研究也提出以下幾點內容做為政府未來控管私人自由市場交易秩 序的參考依據。
一、 建立私人市場容積移轉作業機制
以往私人市場容積移轉主要由容積仲介業者人為操控，市場上相關利害關係 人對於容積移轉的作業程序認知有限。因此，未來若開放私人自由市場進行容積 交易，應建立明確且具保障性的私人市場容積移轉作業程序，例如: 開發業者若 有增額容積之需求，需先向政府機關提出申請，交由政府機關進行評估，再將容 積需求登錄至政府所創設之資訊交易平台，藉由提供充分完整的市場資訊，由買 賣雙方自行配對交易，並將容積交易資訊申報給政府辦理的容積銀行備查，由政 府核發許可函移轉容積。使土地所有權人與開發業者能依循一定的管道程序進行 容積移轉，完善私人市場容積交易的發展模式，使整個交易過程更具有保障。
另外，以往私人市場容積移轉效益多集中於少數私人，欠缺地主公平合理補 償，亦無法有效落實都市環境改善。藉由容積銀行此一公部門角色的介入，可以 使容積交易更具公益性，除了藉由市價徵收將代金收入運用在公共設施保留地的 取得及都市環境改善外，政府也可以透過公開透明市場容積價格，監督市場機制 的運作，提供私人市場參考價格，並避免少數私人占盡容積利益，而將容積效益 歸公，有效落實於地主及都市空間規劃上。
二、 建立具公信力之交易平台，提供充分市場資訊
私人容積移轉制度執行效果不佳的主因在於市場由少數容積仲介業者掌 控，資訊不公開透明，導致價格及相關交易資訊被人為操控，土地所有權人未獲 得公平補償，開發業者也需支付仲介成本，且私人市場容積交易較不具確定性，
使市場無法健全發展。因此，透過政府興辦的容積銀行制度，建立一具公信力之 交易平台，公開透明容積相關資訊，讓利害關係人更清楚瞭解容積市場概況，減 少信息蒐集成本，使買賣雙方能直接進行交易媒合，減少交易時間與成本。
透過資訊交易平台進行容積媒合交易，地主也可藉由瞭解市場容積行情，並 扮演主動出售的角色，提升土地所有權人權益的保障，亦提供開發業者更多元的 交易選擇模式，增加進入市場的誘因。為落實交易平台的功能，在私人市場容積 移轉過程中，政府也須扮演監督協助交易進行的角色，使容積私人市場的運作更 具穩定性及可靠性。
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三、監督控管私人市場容積交易概況
以往私人市場容積交易因為資訊不公開透明，導致市場由少數私人掌控，從 中謀取容積暴利，不利於市場上買賣雙方進行容積交易，亦對容積市場的發展產 生不利的影響。爰此，未來若採容積銀行與私人市場併行機制，首要課題便在於 防止少數私人操控市場，避免容積交易掌握在部分專業人士手中，造成容積價格 的不穩定性及市場的不確定性。
換言之，為避免原市場型容積移轉的問題，所有的程序、制度、規範都應受 到政府的監督規範，透過交易平台形成的私人交易，也需一律將價格及相關成交 資訊申報給政府主管機關，並由主管機關審查，公開透明化相關過程及成交狀 態。此舉讓政府可以有效掌控容積移轉的狀態，控制都市各區域的容積量體發 展，並避免人為操控市場，造成容積的不穩定及相關問題的衍生，必要時政府興 辦的容積銀行也可進入交易流程，協助買賣雙方進行容積交易，讓整個私人市場 容積交易制度更為順利健全，同時確保容積效益有效落實於補償地主與改善都市 環境方面。
圖 5-2 為本研究研擬之私人自由市場交易秩序的建立示意圖，開發業者若有 容積增額的需求須先向政府申請，交由都市設計審議可移入容積量體，再將核備 之量體登錄至容積銀行建立的資訊交易平台，土地所有權人亦可將容積出售意願 登錄至交易平台，使買賣雙方透過此一交易平台直接媒合交易，地主透過交易平 台的資訊揭露，可以得到以往公共設施保留地(容積)的市場參考行情，保障地主 容積的出售，亦可提供開發商更多元的容積交易模式，在買賣雙方媒合配對容積 交易後，須將成交資訊以書面形式交由政府主管機關作審查，將交易資訊予以保 管，並公開至資訊交易平台，後進行公共設施保留地的捐贈作業，此舉可使政府 得以有效控管私人容積市場運作機制，避免少數人為進行不當的操控。最後，則 由政府核發許可函，同意私人市場進行容積移轉。