國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
貳、開發業者問卷分析
在開發業者的部分，本研究是以臺北市不動產開發業者同業公會目前會員名 冊為主要研究對象(共 1126 家)，從中隨機抽樣 130 家業者為樣本，並於問卷寄出 後一個星期內，對未回覆者寄出提醒信函，最後回收 42 份(回收率為 32.3%，其 中有一份因部分題目未作答，視為無效問卷)，有效樣本數為 41 份。
而 在 開 發 業 者 問 卷 量 表 編 制 的 信 度 部 分 ， 如 同 土 地 所 有 權 人 問 卷 採 Cronbach’s α 係數做信度分析，如表 4-10 所示，各分量表之 α 值介於 0.5 至 0.7 之間，可見問卷結果具中信度，表示本研究使用之量表其信度是可接受的。
表 4-10：開發業者問卷量表設計之研究信度表
層面 題數 Cronbach’s α 係數
一、容積銀行制度對開發業者之影響 9 0.623 二、容積銀行制度之相關調整措施 5 0.570 資料來源：本研究整理
一、開發業者參與容積交易之意願分析
容積為開發業者在土地開發時一重要之考量項目，為了瞭解業者在容積購買 時所考量的因素，以創造提高其對參與容積交易意願之制度環境，其中，高達八 成的開發業者認為容積市場價格是影響容積購買意願的主要因素(80%)。此外，
也有超過半數的開發業者認為不動產市場景氣(71%)及容積審核之程序繁複 (51%)會影響到其購買容積之意願，而其他容積獎勵之規定(44%)、搜集容積交易 對象之難易度(20%)及難以買到所需要的容積量(12%)對於開發業者而言，影響其 參與容積交易之意願較小。另外，透過問卷調查其他欄位的填寫亦發現法規變動 及政府施政的不確定性亦會影響到開發業者對於容積交易參與的意願程度影 響，詳如表 4-11。
為了解臺北市容積銀行制度可能對於開發業者可能產生之影響，本研究首先 調查開發業者對於臺北市容積銀行制度的相關實施規定是否瞭解，也奠定後續容 積銀行制度可能對開發業者產生之影響之基礎，經由問卷調查可瞭解將近 93%
的開發業者對於臺北市容積銀行制度的相關實施規定具一定的認識瞭解，僅有 7%的開發業者不清楚容積銀行政策的實施(如表 4-11)，說明開發業者對於容積銀 行政策具一定程度的瞭解與重要性。而就不清楚制度內容的開發業者，分析可能 原因為容積銀行制度自去年六月實施至今還未滿一年，且目前仍在三年落日條款 期限內。因此，仍有部分業者對於容積銀行制度內容不甚熟悉，然而，由於制度 內容會影響業者建案的開發量體，對於業者具一定程度的重要性，政策的宣導及
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
二、容積銀行制度對於開發業者影響之分析
為了瞭解容積銀行制度的實施，對於開發業者具有哪些面向之影響及其影響 程度為何，本研究題組針對容積銀行制度可能產生之影響進行問卷分析，如表 4-12 所示，依據問卷統計分析，各項影響程度都偏向於認同部分，其中，又以政 府審議結果購買容積量，可避免買多用少之成本負擔最獲得地主的認同(平均數 為 3.95 分)，從表 4-13 所示認同的比例將近八成(認同者 48.78%；非常認同者 29.27%)；其次，一次性購足所需的容積量體之選項，認同度為第二名(如表 4-12，
平均數為 3.80 分)，亦有將近八成的開發業者表示認同(認同者 60.98%；非常認 同者 17.07%)，顯示容積銀行制度，對於開發業者在推算購買增額容積量的部分 確實有顯著影響。此外，透過容積銀行制度，多數的開發業者亦認為可以減少開 發業者搜尋容積交易對象之困擾，並讓市場資訊更為公開透明，如表 4-12 兩者 的認同度均為平均數 3.73 分，並皆有超過七成以上的認同者，顯示制度內容對 開發業者具正面之影響。
相對而言，開發業者對於容積銀行可能帶來的負面影響，雖然態度仍偏向認 同，但其程度較低，其中，容積銀行制度的實施可能造成先前所購買的容積無法 順利移入，亦無法在三年落日條款內移轉至其他基地，造成損失，為開發業者認 為最大之負面影響(平均數分別為 3.68 及 3.78 分)，如表 4-13 所示，有 65.85%的 開發業者表示認同(認同者 46.34%；非常認同者 19.51%)容積銀行制度對於代金 制度實施前已購買欲移入的容積無法順利移入，造成損失。此外，也有七成的開 發業者(認同者 43.90%；非常認同者 26.83%)表示制度訂定三年落日條款，使得 代金制度實施前所購買的容積可能無法順利轉移至其他基地，造成損失，顯示容 積銀行制度會使得開發業者先前所購買的容積量體無法順利移轉，而造成開發業 者的損失，然而，目前針對此一損失除了訂有三年落日條款期限外，並未訂有其 他相關配套機制。
而至於制度的實施可能提高開發業者購買容積的成本價格，獲得平均數 3.54 分(表 4-12)，在認同度的排名倒數第三，分析其內涵，如表 4-13 所示，約有將近 六成的開發業者表示認同(認同者 36.59%；非常認同者 21.95%)，但仍有近三成 的業者表示不認同(26.83%)，一成多的開發業者持保留態度(14.63%)，顯示容積 銀行由政府委託三家以上專業估價者查估評定容積代金所需費用，對於部分開發 業者而言，並不會提高容積的成本價格。此外，也有業者建議容積銀行應建立行 業利潤標準加計入評估容積價格之因素，以考慮業者生存空間與員工照顧成本。
而透過容積銀行專業評估容積價格，對於業者減少容積價格談判協議之時間與成 本影響程度，獲得平均數 3.49 分，認同程度排名倒數第二，然而，仍有 60.98%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
的開發業者表示認同，顯示容積銀行制度對於減少容積價格談判協議之時間與成 本的確有一定的影響。
在中間層理論中，本研究認為信賴是容積銀行制度被接受的重要優勢，期望 透過制度實施讓交易雙方更有意願進駐容積市場。因此，在選項中亦詢問開發業 者透過容積銀行制度，是否會提升業者購買容積之意願，雖然其認同程度相較其 他選項分數較低(平均數 3.37 分)，排名倒數第一，但如表 4-13 所示，仍有超過 半數的開發業者表示認同(認同者 43.90%；非常認同者 9.76%)，顯示開發業者雖 然認為容積銀行制度具有一定之正面影響，有助於容積交易地進行，然而，仍有 近半數的開發業者對於容積銀行制度是否提升購買容積之意願持保留或不認同 的態度，認為容積銀行制度的實施不一定能提升其購買容積之意願。
表 4-12：容積銀行對於開發業者的影響程度
題項 平均數 標準差 排名
依政府審議結果購買容積量，可避免買多
用少之成本負擔 3.95 0.96 1
透過與容積銀行直接進行交易，可以一次
性購足所需的容積量體 3.80 0.92 2 開發業者在民國 103 年容積銀行代金制度
實施前所購買的容積可能無法在三年落日 條款期內順利轉移至其他基地，造成損失
3.78 1.07 3 容積銀行制度可以讓開發業者更容易獲取
容積交易相關資訊 3.73 1.10 4 藉由容積銀行進行交易，可以減少開發業
者搜尋容積交易對象之困擾 3.73 1.04 4 民國 103 年容積銀行代金制度實施前所購
買欲移入的容積可能無法順利移入，造成 損失
3.68 1.00 6 透過容積銀行估定容積價格，將提高開發
業者購買容積的成本價格 3.54 1.11 7 透過容積銀行專業評估容積價格，減少容
積價格談判協議之時間與成本 3.49 1.15 8 容積銀行制度有助於開發業者進行容積交
易，提升購買容積之意願 3.37 1.05 9 資料來源：本研究整理
‧
‧
97.56%的開發業者認為應公開容積市場成交價格(贊成者 48.78%；非常贊成者 48.78%)，顯示容積銀行公布容積市場成交價格，有助於開發業者瞭解容積的市 43.90%；非常贊成者 43.90%)，透過公開資料，有助於容積資訊透明化，也方便 開發業者瞭解市場容積供給概況。然而，在公開容積買方(開發業者)相關資訊方‧
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
積銀行與私人市場機制並存，開發業者除了可以更彈性選擇容積交易模式外，也 可以提升取得增額容積的效率。另外，則有 27%的開發業者贊成容積交易在政府 辦理之容積銀行制度下進行，僅有 2%的開發業者表明容積交易應由民間自行買 賣，不須透過容積銀行，顯示容積銀行的成立得到極大多數開發業者的贊成及認 同，也說明容積銀行制度在容積交易市場的必要性與重要性。
表 4-16：開發業者預期最恰當之公共設施保留地(容積)的買賣交易
題項 人數(次) 百分比(%) 在政府辦理之容積銀行制度下進行交易 11 27 由民間自行交易買賣，不須透過容積銀行 1 2 容積銀行與私人市場機制並存，由開發業
者自行決定購買容積之方式 20 49
由政府訂立一定比例之容積得由私人市 場購買，其餘部分則須以繳納代金之方式 向政府購買
9 22 資料來源：本研究整理
五、公司型態背景調查
為瞭解受訪開發業者的規模背景，本研究亦針對受訪的公司型態及相關資訊 進行調查，所謂的公司型態，在此處係指公司存在期間與公司的規模大小（大企 業或中小企業）4-2，本研究問卷受訪對象主要為有容積移轉經驗之開發業者，檢 視作答樣本的背景其結果如表 4-17 所示，成立超過 11 年以上的開發業者達 65%，五年以下的約為 20%，6~10 年的開發業者約有 15%。在公司登記資本額 的部分超過中小型企業規模者(資本額 8000 萬以上)約有六成多(66%)，在新台幣 8000 萬元以下的開發業者僅有 34%。另外，在公司員工人數部分，僅有兩成的 開發業者員工人數在 200 人以上，八成的企業員工人數在 199 人以下。至於推案 情形，66%開發業者在近三年仍有推案。從調查結果進一步分析可發現公司成立 時間越長，交易經驗更為豐富，參與容積交易的意願較高。而公司登記資本額越 多者，參與容積交易的意願也較高，員工人數則以 199 人以下的公司規模擁有較 多的容積購買情形。換言之，從上述統計顯示公司的經驗累積、公司規模與公司
為瞭解受訪開發業者的規模背景，本研究亦針對受訪的公司型態及相關資訊 進行調查，所謂的公司型態，在此處係指公司存在期間與公司的規模大小（大企 業或中小企業）4-2，本研究問卷受訪對象主要為有容積移轉經驗之開發業者，檢 視作答樣本的背景其結果如表 4-17 所示，成立超過 11 年以上的開發業者達 65%，五年以下的約為 20%，6~10 年的開發業者約有 15%。在公司登記資本額 的部分超過中小型企業規模者(資本額 8000 萬以上)約有六成多(66%)，在新台幣 8000 萬元以下的開發業者僅有 34%。另外，在公司員工人數部分，僅有兩成的 開發業者員工人數在 200 人以上，八成的企業員工人數在 199 人以下。至於推案 情形，66%開發業者在近三年仍有推案。從調查結果進一步分析可發現公司成立 時間越長，交易經驗更為豐富，參與容積交易的意願較高。而公司登記資本額越 多者，參與容積交易的意願也較高，員工人數則以 199 人以下的公司規模擁有較 多的容積購買情形。換言之，從上述統計顯示公司的經驗累積、公司規模與公司