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圖 5-1 以簡單的流程架構說明容積銀行的操作模式，容積銀行制度主要是先 透過出售容積給開發業者，獲得容積代金，政府再透過容積代金作為購買公共設 施保留地之重要資金來源，換言之，透過容積銀行制度，由政府作為一中間層組 織處理容積交易相關事項，並透過公開透明的容積資訊，解決以往由民間自行買 賣交易容積，可能造成的容積暴利及資訊不對稱等問題，而透過集中容積交易，
也可以確保買賣雙方的交易安全。此外，由於政府為一非營利組織，在買賣容積 的過程中，政府以公正第三方的角色估定容積出售價格，並將代金收入用來購買 公共設施保留地，不從中賺取差價利潤，使得容積效益具體回饋給土地所有權 人，容積交易也更為順利移轉執行，有效達到資訊透明、交易價格合理化、穩定 容積市場供需量體及保障容積交易過程等目標，建立一健全容積市場發展。
以下又將圖 5-1 容積銀行操作架構分為五大層面進行說明介紹：分別為一、
容積銀行先賣後買的容積交易流程，二、容積銀行除了買賣容積外，應存在其他 多樣化之功能，三、資訊交易平台的建構、四、集中市場交易，控管監督容積市 場的運作，五、容積銀行與自由市場並存的市場機制。期望透過容積銀行制度的 操作模式能更健全容積市場的發展，並有效達到政策相關目標，讓制度利害關係 人達到彼此三贏的局面。
一、容積銀行先賣後買的容積交易流程
容積銀行由政府主導辦理，與國外發展權銀行不同的是，國內容積銀行一重 要目的在於取得公共設施保留地。然而，現行政府並無足夠財源去購買公共設施 保留地。因此，為減輕政府財政負擔，本研究認為以「資金儲備」的模式，先出 售容積給有增額容積需求的開發業者，再將開發商繳納之代金用來向土地所有權 人購買公共設施保留地及興闢其他相關都市建設，提供容積市場更完善的發展。
透過先賣後買的容積交易可以舒緩政府財政不足的困境，也讓政府從以往等待移 轉取得公共設施保留地的市場消極角色轉變為有能力主動去取得購買移出區的 容積，加速公共設施保留地的取得，並使整個容積交易流程更為順利。另外，由 於是先出售容積給開發業者，政府應更縝密考量各接受地區周邊環境容受力，並 詳細審查建案的增額容積量體對周邊環境的影響，確實將代金收入做妥善之規劃 運用，有效實現容積銀行的政策目的。
二、容積銀行除了買賣容積外，應存在其他多樣化之功能
「容積銀行」為一交易平台的概念，由政府作為一中間層組織向買賣雙方進 行容積交易，然而，容積銀行除了協助買賣容積外也應具有資訊公開及容積量體 估算等等的多樣化功能，換言之，容積銀行制度運作除了掌控容積的買賣外，也
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需要將相關交易資訊做揭露，讓市場上相關利害關係人能獲取所需的市場資訊，
並由政府負責監督控管市場上容積的供需量體，穩定市場的交易狀況，避免容積 價格因為不動產的景氣，而有過大的改變幅度。
另外，對於都市整體的容積量體也需要控管。以往的容積移轉制度使得政府 比較無法控制容積的空間性，藉由容積銀行制度，使得政府可以有效掌握都市容 積量體及環境容受力，建立一套有效的都市發展機制，調配都市各行政區的容積 總量，並搭配公共設施及環境容受力，在避免影響到都市生活環境品質的前提 下，將都市容積做最有效之利用與控管。
綜上所述，容積銀行除了作為市場的交易媒介外，同時也需要扮演市場資訊 的揭露者、容積供需的調節者、市場交易程序的維繫者及市場監督控管等的角色 功能，健全整個容積銀行制度的發展。
三、資訊交易平台的建構
探究先前私人容積移轉制度執行效果不佳的主因在於市場由少數容積仲介 業者掌控，資訊不公開透明，導致價格及相關交易資訊被人為操控，土地所有權 人未獲得公平補償，開發業者也需支付仲介成本，且私人市場容積交易具不確定 性，使市場無法健全發展。因此，透過政府興辦的容積銀行制度，公開透明容積 相關資訊，讓利害關係人更清楚瞭解容積市場概況，也讓買賣雙方有更明確及具 保障性的容積交易作業程序。
在政府興辦的容積銀行制度下，開發業者未來若有增額容積的需求需要向政 府以繳納代金的方式進行購買，土地所有權人也需透過政府出售基地(容積)，換 言之，容積銀行可以說是一資訊交易平台的建立，透過容積銀行制度，買賣雙方 可以更清楚容積市場的相關資訊，例如：價格、供需量體及成交紀錄等資訊，使 相關利害關係人更能了解掌握容積市場的概況。
綜上所述，由於容積銀行具有蒐集資訊、代金估算等功能，政府應建立具公 信力之資訊交易平台，並透過交易平台的建立，提供容積供需的相關資料，有助 於市場資訊更為透明健全，並有助於相關利害關係人掌握容積移轉的情形，政府 亦可以透過資訊交易平台的建立，有效掌控容積市場發展，使容積市場具可靠性 及穩定性。
四、集中市場交易，控管監督容積市場的運作
容積銀行透過公開透明的資訊提供，可以建立一交易平台，集中市場上的容 積交易，換言之，無論是由容積銀行進行容積交易，或是由民間透過交易平台進
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行交易，容積銀行制度的建立都能夠改善以往市場上個別進行容積買賣，而造成 低價收購公共設施保留地(容積)及容積暴利產生等課題，此外，容積銀行集中市 場交易，也可避免容積仲介從中人為操控市場，壟斷交易資訊的困境，讓交易程 序更進一步獲得保障，對於市場上利害關係人具有一定之效益。
站在開發業者的角度，集中市場交易，可以節省業者搜尋交易對象、容積價 格、購買容積是否確定等時間與成本，只需要確定建案所需的增額容積有多少即 可向政府進行交易，獲致增額容積。而對於土地所有權人而言，集中市場交易亦 可以讓地主權益免受容積仲介業之剝削，進一步獲得交易的保障。政府部門則可 以透過集中市場交易，更進一步的掌握容積市場，並透過監督控管及公開透明的 交易程序，使得容積市場不會由少數利益團體所操控，而將容積利益歸公，確實 將容積利益回饋到社會都市發展。
五、容積銀行與自由市場並存的市場機制
美國的發展權移轉除了在地方政府主導的 TDR 銀行運作下執行外，亦可藉 由私人市場進行交易，提供發展權買賣雙方更多元的交易選擇，也讓利害關係人 有更多的誘因進入市場做買賣。換言之，從國外案例中可以發現，容積銀行與自 由市場並非互相取代之關係，而是可以互為並存的市場機制。
以往的市場型容積移轉是由於資訊不公開透明，容積交易的相關訊息由容積 仲介業(掮客)所掌控，而造成少數人為操控容積市場，對於市場運作及效率產生 不利的影響。為了確保公平合理的容積價格，並保障容積交易，目前容積銀行的 建立是由政府作為容積交易的唯一窗口，無論土地所有權人或開發商都須透過政 府才能進行買賣交易，完全取代以往私人市場容積買賣的交易模式。然而，在政 府增加執行業務量的同時，對於土地所有權人而言，此一制度並未能充分保障其 權益，反而再一次限制地主土地使用的彈性，又從問卷調查結果可以知道，無論 土地所有權人或開發業者皆有高達七成以上認為容積銀行與私人市場機制應採 並存機制，以政府部門的角度而言，若未來資訊揭露至一定程度，且私人市場機 制能設計健全，在政府能監督控管的原則下，容積銀行與私人市場制度是可採並 存機制。本研究認為一多元豐富的交易模式對於容積市場交易來說，可以增加買 賣雙方交易的選擇，提升買賣雙方進入市場的意願，對於政府部門來說也可以減 輕政府的執行負擔，更加速公共設施保留地的取得，提升容積交易效率。但由於 私人市場與容積銀行兩種交易模式仍存有許多差異，以收益層面來說，容積銀行 多將代金收入納入市府並作公益使用，私人市場收益則由少數私人所持有；又以 社會效益面而言，容積銀行多具環境改善、都市發展等正面效益，私人市場交易 則無法對社會環境產生直接效益，又以往市場型容積移轉產生許多問題，若未來
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第二節 容積銀行制度之內容
從相關文獻與第四章問卷訪談中容積銀行已確立其具有存在的優勢與必要 性，然而，就現行法規中，主要針對容積銀行對於代金之估價機制進行探討，並 詳細規範容積送出區及接受區的相關限制條件，就一容積銀行制度之內容而言，
其應更詳細規範容積銀行所具備之相關執行業務及市場定位，並確切說明容積銀 行所具備之功能項目，讓各項業務都具有法律執行依據，進一步保障容積交易的
其應更詳細規範容積銀行所具備之相關執行業務及市場定位，並確切說明容積銀 行所具備之功能項目，讓各項業務都具有法律執行依據，進一步保障容積交易的