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第二節 問卷訪談內容分析
壹、土地所有權人問卷分析
本研究有關土地所有權人問卷部分，係以公共設施保留地坐落地段地號查詢 土地登記簿所記載土地所有權人之姓氏、地址等相關資料為抽樣樣本寄送問卷，
為使研究充分瞭解不同地區土地所有權人之意見，各行政區採平均抽樣模式，每 一行政區約採 10 個左右的樣本數，又因資料取得限制，以士林區樣本數最多。
然而，由於土地登記簿所記載之地址與實際已有差距，使得地主資料取得更顯困 難，經本研究調查共寄出 130 份問卷，並於問卷寄出後一個星期做催收之提醒信 函，最後共回收 34 份(回收率為 26.2%，其中有四份因部分題目未作答，視為無 效問卷)，有效樣本數為 30 份。
在問卷量表編制的信度部分，本研究係以Cronbach’s α 係數作為衡量依據。
所謂的Cronbach's α 係數是指利用一個介於 0 與 1 之間的值來測量系統，並以其 代表問卷的可靠度、一致性及穩定性，因而達到問卷的正確性，為目前普遍使用 的信度指標。依據 Cronbach (1951)提出的判斷信度準則，α 係數越高，表示測驗 結果越可信，在α 係數大於 0.7 代表高信度；α 係數介於 0.35 到 0.7 則為中信度；
α 係數若低於 0.35 代表低信度，應予以拒絕。本研究在土地所有權人問卷部分，
如表 4-2 所示以Cronbach’s α 係數做信度分析，各分量表之 α 值皆為 0.8 以上，
顯示本研究使用之量表其信度是可以接受的。
表 4-2：土地所有權人問卷量表設計之研究信度表
層面 題數 Cronbach’s α 係數
一、容積銀行制度對土地所有權人之影響 6 0.835 二、容積銀行制度之相關調整措施 4 0.809 資料來源：本研究整理
一、公共設施保留地土地所有權人持有之現況
本研究首先調查土地所有權人持有公共設施保留地的原因及現況，表 4-3 列 出土地所有權人持有土地的現況統計。首先，本研究所關切的是持有土地原因的 分布情況，本研究發現持有原因仍以繼承取得最多，佔 53%，以買賣方式取得者 則佔 30%的比例，位居第二，顯示公共設施保留地雖然在使用上受到限制，但在 不動產市場中仍具有一定的交易空間，且本研究進一步就圈選買賣方式取得公共
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可能產生的影響層面都獲得平均三分以上的分數(如表 4-5 所示)，顯示土地所有 權人對於容積銀行可能產生的六大影響層面皆偏向認同。其中，又以「藉由容積 銀行進行交易，可以使土地所有權人減少要找購買者之困擾」之選項，獲得 3.7 分的高分，由表 4-6 所示，共有高達 70%的地主認同此影響層面(認同者 50%；
非常認同者 20%)，但也有近兩成的土地所有權人表示反對(不認同者 13.33%；非 常不認同者 3.33%)，沒有意見者亦有 13.33%，顯示此影響層面有超過半數以上 表達認同，但仍應加強制度的宣導，溝通反對的意見，以使制度更為完善。而「容 積銀行制度可以讓土地所有權人更容易獲取容積交易相關資訊」此選項獲得平均 數 3.67 分，位居認同程度第二，分析其內涵，如表 4-6 所示，有高達 76.63%的 土地所有權人表示認同(認同者 63.30%；非常認同者 13.33%)，然而，亦有 16.67%
的地主表示不認同(不認同者 10.00%；非常不認同者 6.67%)，顯示以地主的角度 而言，政府若期望透過容積銀行制度改善原市場型容積移轉資訊不透明的問題，
未來仍須加強制度的相關設計，實際公開透明容積資訊，確實讓土地所有權人對 於資訊的取得更為便利。
此外，以市價徵收公共設施保留地取得容積，可以保障土地所有權人獲得一 定合理之補償，避免容積仲介之剝削，並使交易過程具有保障皆獲得平均數 3.4 分以上，如表 4-5 所示。其中，表 4-6 顯示「以市價購買可以保障土地所有權人 獲得一定合理之補償」雖有 66.67%的地主表示認同(認同者 50.00%；非常認同者 16.67%)，但仍有近三成的地主表示不認同，分析其可能原因，容積銀行代金收 入雖然會增加政府財源，讓政府主動興闢都市周邊非公共設施保留地，並以平均 市價徵收公共設施保留地取得容積，但此一價格為平均公定價格，限制地主以更 高的價格出售，在表 4-6 中，「容積銀行以公定價格購買容積，限制地主以更高 的價格出售」之選項超過半數的土地所有權人表達認同(認同者 40.00%；非常認 同者 13.33%)即可說明此一現象。
在「藉由容積銀行進行交易，交易過程具有保障」此一選項中，如表 4-6 所 示，有 56.63%的土地所有權人表示認同(認同者 43.30%；非常認同者 13.33%)，
亦有 20%的地主表示不認同(不認同者 10%；非常不認同者 10%)，沒有意見者為 23.33%，顯示與政府做交易，仍有將近半數的土地所有權人認為交易過程不會更 安全有保障，而「容積銀行由政府向土地所有權人進行交易，可以避免容積仲介 之剝削」此一選項中，如表 4-6 所示，也有將近四成的地主表示不認同或沒有意 見(不認同者 26.67%；沒有意見者 10%)，顯示與政府做交易，對於土地所有權人 並不一定會有較高的保障，亦無法有效避免容積仲介之剝削，分析原因，可能與 土地所有權人長期等待徵收而未果所產生對政府的不信任有關。
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三、容積銀行制度資訊公開之相關措施
現行容積銀行制度中，雖然政府有預期公開透明相關容積資訊，解決以往市 場型容積移轉因為資訊不對稱所產生的相關問題，然而，現行法規中並未針對容 積相關資訊部分做制度的規範設計。因此，本題組主要將資訊透明公開分為四大 面向，目的在調查土地所有權人對於公共設施保留地(容積)資訊公開透明相關措 施的贊同程度。
如表 4-7 所示，土地所有權人對於各面向容積資訊的公開都傾向贊成，平均 數皆高於 3.5 分，其中，又以「公開市場交易成交價格」，有最高的贊成度，平 均數高達 4.4 分，如表 4-8 所示，贊成者高達 96.66%(贊成者 53.33%；非常贊成 者 43.33%)，且沒有任何一位土地所有權人表示反對，顯示公開市場交易成交價 格，有其效益及必要性，有助於讓地主更了解容積的市場出售行情，對於掌握市 場動態有所幫助。另外，在「公開容積買賣成交相關資訊(包含成交區位及容積 買賣量體)」方面，也有高達 93.33%的土地所有權人表示贊同(贊成者 70%；非常 贊成者 23.33%)，平均數為 4.10 分，顯示土地所有權人除了成交價格外，也期望 公開買賣成交相關資訊，使其更容易掌握市場概況。
而在公開容積買方與賣方的土地資料部分，土地所有權人也皆傾向贊成的態 度，平均分數分別為 3.93 與 3.80 分(詳如表 4-7)，在公開容積買方(開發業者)資 訊的部分，如表 4-8 所示，76.66%的土地所有權人表示贊成(贊成者 43.33%；非 常贊成者 33.33%)；在公開容積賣方(土地所有權人)資訊的部分亦有 76.67%的土 地所有權人表示贊同(贊成者 50%；非常贊成者 26.67%)，顯示土地所有權人認為 公開容積買賣雙方的資訊有助於市場透明，然而，卻有兩成多(比例為 23.33%) 的地主不贊成公開容積賣方的土地資料，分析此一結果的原因可能為受訪者考慮 到公開容積賣方資料可能侵犯到個人資料，造成不必要的困擾。在公開容積買方 的土地資料部分，也有 13.33%的土地所有權人表示不贊成(不贊成者 10%；非常 不贊成者 3.33%)。另外，亦有土地所有權人認為若未來皆由政府進行容積交易，
公開買賣雙方的相關資料似乎沒有一定的必要。換言之，在政府主導的容積銀行 制度下，公布政府成交的價格及相關紀錄，方便民眾瞭解容積市場的動態，監督 容積銀行的運作模式，才是資訊揭露最重要的部分。
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四、容積銀行與私人市場機制
目前臺北市政府實施的容積銀行制度改由政府直接向公共設施保留地地主 進行容積交易，取代以往的私人市場機制。然而，國外仍有許多容積銀行與私人 交易市場採並存之關係，換言之，國外的容積銀行除了進行容積買賣交易外，亦 作為協助買賣雙方直接交易之角色，故本題組主要探究在現行容積銀行制度下，
公共設施保留地土地所有權人對於容積交易之看法為何。首先，由於容積銀行制 度創設目的之一是期望透過政府主導的容積銀行，讓公共設施保留地土地所有權 人避免被容積仲介剝削，相較於以往的私人市場機制，購買時間轉由政府掌控，
可以確保地主擁有合理補償，權益獲得保障，然而，在問卷調查中，僅有三成多 的土地所有權人表示認同由容積銀行制度能更保障地主權益，50%的土地所有權 人表示將公共設施保留地直接賣給政府，而非由私人市場進行交易，並不能使其 權益獲得更多的保障(如表 4-9 所示)，另外，也有 17%的土地所有權人表示遲疑 的態度(無意見者 17%)，顯示由政府主導的容積銀行制度目前仍未受到公共設施 保留地土地所有權人的信任，探究原因可能是因為地主長期等待政府徵收未果，
而對政府行政能力產生懷疑與不信任。
本研究也針對土地所有權人預期最恰當之公共設施保留地(容積)的買賣交 易模式進行調查，如表 4-9 所示，高達 83%的土地所有權人認為容積銀行與私人 市場機制應並存，由土地所有權人自行決定購買容積之方式，而 2%的地主認為 容積買賣應該交於政府辦理之容積銀行制度下進行交易；2%的地主則認為由民 間自行交易買賣，不須透過容積銀行即可，顯示雖然以往市場型容積移轉可能產 生地主低價出售容積，再由容積仲介或建商將容積移入至高單價的接收區獲取暴 利，而使土地所有權人獲致不公平之補償，但大多數地主仍然認為容積銀行制度 應該與私人市場機制併行，由地主自行衡量決定以何種方式出售公共設施保留地 (容積)，探究原因可能為地主對於政府長期未徵收土地產生不信任感，且透過容
本研究也針對土地所有權人預期最恰當之公共設施保留地(容積)的買賣交 易模式進行調查，如表 4-9 所示，高達 83%的土地所有權人認為容積銀行與私人 市場機制應並存，由土地所有權人自行決定購買容積之方式，而 2%的地主認為 容積買賣應該交於政府辦理之容積銀行制度下進行交易；2%的地主則認為由民 間自行交易買賣，不須透過容積銀行即可，顯示雖然以往市場型容積移轉可能產 生地主低價出售容積，再由容積仲介或建商將容積移入至高單價的接收區獲取暴 利，而使土地所有權人獲致不公平之補償，但大多數地主仍然認為容積銀行制度 應該與私人市場機制併行，由地主自行衡量決定以何種方式出售公共設施保留地 (容積)，探究原因可能為地主對於政府長期未徵收土地產生不信任感，且透過容