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地使用強度，有利於土地達到更高更有效率之使用模式，並有效滿足開發者的理 想需求，塑造更優質的都市環境品質。
三、土地資源保護層面
每一塊土地法律皆賦予了地主不同程度的發展權，根據歐美國家之經驗來 看，實施容積移轉或發展權移轉主要是用來保存歷史及開放空間或保護重要的生 態資源與農業生產用地(賴宗裕、胡宏昌，1999：313)，藉由移轉發展權，有效 降低區域內之土地使用活動，有效保護重要的社會文化遺產(如：歷史建物及低 密度的社區文化發展等)與土地資源，維護特殊地區的自然、景觀、產業與文化 等土地價值(Cuomo and Perales, 2010:5)，並引導開發活動至可發展地區，增加都 市土地開發強度，使其做合理有效之發展。
四、都市發展層面
透過容積移轉，有利於節制土地利用之擴張(黃舜銘，2004：2-3)，協助都市 計畫事業目標之實踐，此種擺脫土地使用分區之僵硬管制方法，開創以土地自由 市場機制之模式，使容積需求者藉由購買容積來實踐其開發的構想(賴宗裕，
1998:11-13)，提高整體的規劃效果，集中綠地及開放空間的規劃使用(陳明竺，
1992：200)，使整體土地開發能自然有次序的成長，避免蛙躍式發展，將土地作 更有效率之利用。換言之，對都市發展層面而言，容積移轉可有效保護限制發展 區的土地使用，引導開發至都市地區，不但降低郊區無秩序地蔓延，也滿足開發 者的開發理念，提升土地使用與公共設施配置效率，增加發展總量，塑造都市優 質的空間結構。
肆、容積移轉制度之問題
容積移轉制度自實施以來即面臨許多問題，包括：規劃分區上的問題、發展 總量推估問題、公共設施容受力超載、古蹟土地保存發生排擠效應及容積市場運 作等問題，以下將容積移轉制度分為下列四大面向做詳細說明。
一、規劃及法制面向
(一)容積接收及移出區之劃定問題
容積移轉是為了解決土地使用分區管制所產生的不公平，讓受限制開發地區 的土地所有權人能得到合理的補償，並引導開發至都市發展地區。然而，容積移 轉所面臨的第一個重要課題，在於如何選擇及劃定容積的移出區及接受區。台灣
「都市計畫容積移轉實施辦法」規定送出基地之可移出容積，以移轉到同一個主
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要計畫區範圍內之其他可建築土地建築使用為原則。然而，對於容積移入區而 言，由於每一個主要計畫區範圍大小和發展情形不同，對於公共設施的服務水準 也難以評估(賴宗裕，2013：435-441)。因此，恐將因為忽略現況設施容受力之不 足及建築物安全結構之考量，衝擊到現有的都市發展型態。環保團體及部分學者 也認為大量釋出容積，將使得交通、環境成本不斷增加，造成的都市環境外部性 效果，並造成容積移入地區的環境品質低落(謝琦強、莊翰華，2009：26）。此外，
在相關法條中也並未清楚指出這些可建築用地是一塊素地，還是容積可移轉至既 有的建築物上，造成民眾在開發時的疑慮。而就容積移出區而言，也須有相關法 規命令條文清楚規定，提供民眾查詢並成為劃定之參考依據。綜上所述，移出區 與接受區的劃定或移出量和接受量的評估，成為整個容積移轉是否具有可行性的 關鍵點。
(二)容積獎勵等容積政策排擠問題
容積額度的控管對都市整體發展有決定性的影響，適度的使用容積政策可有 效引導都市發展，但過度放寬容積率上限，則可能使都市發展失序(劉永淳，
2009：5-4)。目前台灣容積相關之政策類型大略可分為四種：容積管制、容積獎 勵、容積移轉與增額容積，其中又以容積獎勵取得之機會最多，取得者幾乎不須 負擔太多取得成本，因而對需要負擔對價關係之古蹟及公共設施保留地之移轉產 生排擠效果，影響保護古蹟及取得公共設施保留地之政策效果。換言之，容積移 轉最初的目的是在保護公共設施保留地與古蹟歷史文化保存區，並使土地所有權 人獲致合理補償金，然而，現行容積制度使得開發商擁有多項管道獲取額外的容 積獎勵，對於容積移轉產生排擠效應。因此，未來制度調整上，宜將不同目的之 容積政策，依其公共利益與社會成本之考量，賦予政策優先順序之設計，亦可將 相關制度做搭配或限制，以兼顧不同政策目標之達成(賴宗裕，2013：16)。
二、市場供需面向 (一)市場需求問題
Kaplowitz 等人(2008:386)曾表示「發展型需求」攸關 TDR 計畫方案的成功 與否。由於發展權移出區多為環境敏感地、歷史文化保護區及公共設施保留地 等，多由政府劃定且固定不變；但容積移入區卻會因開發者的需求不同，而擁有 不同程度的發展權移轉空間，且這些需求多為潛在性需求，難以在公開市場被發 掘。就區位而言，目前容積移入區多集中在高地價高密度發展地區，範圍受限程 度高。又容積移轉市場可能會因都市更新、增設停車空間與空地綠化管理等容積 獎勵辦法增加可興建樓地板面積，排擠容積移轉市場之需求，造成市場上低容積
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移轉需求量，不利於市場整體發展的完整性。
(二)資訊不透明增加交易成本
容積移出基地雖有劃定地區，然而，有些因繼承或未辦繼承以及產權持分眾 多等因素，導致開發商無法順利搜尋到容積供給者，是以在搜尋過程中需要耗 費大量的搜尋及時間成本。此外，Fulton 等人(2004:13)也說明開發者的需求多 為永久性的一次性容積需求，然而，其需求時間點與地主決定出售容積的時序 往往難以配合，容易產生時間間隔(timing gap)問題，使容積移轉不易。換言之，
政府未將容積移轉之相關資訊公開化，包括可送出、可接受基地、可移出容積 總量及相關產權整合資訊，使一般民眾難以從公共網站或其他資訊管道，得知 容積移轉交易之相關內容，造成買賣雙方資訊不對稱，增加搜尋、協商、談判 等交易成本，並使得容積移轉容易產生交易時間差，而不利於容積市場的運作。
(三)供需量體之不對等
內政部於民國九十年指出未取得的私有保留地面積共一萬六千四百餘公 頃，而根據賴宗裕、李家儂(2000：13)之保守推估，若以平均的容積率 200%(相 當保守的估計)來計算，約可釋出容積高達三萬兩千公頃樓地板面積，然而，目 前市場上容積需求卻遠不及供給所提供的量，形成買方市場，使得公共設施保留 地地主徒持有容積卻無需求移轉，得到不可預測性或無法實現的補償。另外，也 由於目前市場上容積供過於求，衍生容補償是否符合公平性之課題。
(四)供需雙方對價金之爭議
目前容積交易之方式為買賣雙方相互找尋交易對象或經由民間仲介者協助 媒合，買賣雙方透過討價還價方式議定價格，政府未介入市場，故仲介者能夠 人為操控信息影響交易價格，且討價還價之時間拉長，不利於市場之建立(劉 厚連，2010：3-10)。換言之，在市場交易資訊不透明之情形下，公共設施保 留地地主於資訊及專業知識不足情形下，相對處於弱勢，且目前台灣公共設施 保留地地主所持有容積供給過剩，又容積移轉制度開發商或仲介取得道路用地 之成本係以公告現值為參據，造成價格偏低，但移入容積則以市價售出，致私 有保留地地主並未獲得與其容積移出後利益相應之補償(邊泰明，2013：594)。
(五)容積仲介業產生
容積移轉市場多由民間自行運作，缺乏完整的買賣訊息揭露，造成買賣雙方 資訊不對稱，增加搜尋、協商、談判等交易成本，也導致容積移轉過程中產生許 多不合理的現象(暴利)，以及容積仲介業的產生，對於市場的運作及效率產生不
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利的影響。換言之，容積仲介者的最大資產即為搜尋資訊，容積仲介者通常藉由 大量的人力以進行資料的蒐集，再藉由掌握地主資料以及與地主之關係用高價賣 容積給開發商，而開發商為省去資訊蒐集的時間皆會與仲介業者進行交易，而仲 介業者也從中賺取暴利(新北市樹林地政事務所，2007：22；台北市都發局，2011：
57-61)。
三、社會公平面向
(一)容積移出區地主補償之不公平
由於容積價金具有議價空間，使得目前市場上容積取得價金不符合完全補償 之原則。又地主因長期等待徵收而不可得的情況下，容積移轉市場又因市場資訊 不對稱，使得地主往往只能在不符合市場價格條件的情況下出售容積，造成地主 補償上極大的不公平，顯與容積移轉政策的目標不符。
(二)容積暴利之不公平
容積移轉市場可移出區容積市場交易單價皆以當期公告土地現值單價為基 準，市場交易總價以「土地面積」為計算基礎，而非「可移出容積面積」(王鴻 源，2007：5-3)，然而，由於容積移入區皆位於高單價之住宅商業區，市場交易 單價多以市價計算，單價高，此種由低單價移出區至高單價移入區，使得建商獲 致龐大收益，但移出區地主卻未分得任何利潤，可見其制度設計上的不公平。
此外，開發商往往藉由增加容積提高興建樓地板面積，提升建物高度，而根 據樓層別效用比，越高樓層由於視野好環境佳，往往售價也較高，建商運用移入 的容積興建高樓層，相較於一般低樓層的使用，將產生單價及總價的放大效果，
此外，開發商往往藉由增加容積提高興建樓地板面積，提升建物高度，而根 據樓層別效用比，越高樓層由於視野好環境佳，往往售價也較高，建商運用移入 的容積興建高樓層，相較於一般低樓層的使用，將產生單價及總價的放大效果，