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第五章 容積銀行機制之研擬
本研究依據利害關係人理論的觀點，探討容積銀行制度的相關課題，並根據 此理論觀點做了問卷設計以用來瞭解容積銀行制度對於相關利害關係人可能產 生的影響層面及其對於容積銀行一制度的看法為何，再透過利害關係人之問卷結 果來加以修正容積銀行制度內容，以建立更為完善的容積銀行機制，有利於容積 市場的發展。而所謂的容積銀行制度即是利用中間層理論的觀點，在容積市場中 塑造一儲存買賣的交易平台，透過公開資訊，掌握市場動態，有利於買賣雙方進 行交易，解決容積市場因資訊不對稱所增加的交易成本，讓容積移轉過程更為流 暢，同時也能促進容積的使用。爰此，本研究期望透過第二章文獻回顧及第三章 國內外容積銀行發展概況分析，並依據相關理論基礎，在第五章中提出有助於未 來容積銀行機制的內容說明。
綜上所述，本章節主要係延續各章節對於容積銀行制度相關課題之調查分 析，進行綜合歸納整理，並根據問卷訪談結果加以分析，提出容積銀行機制之研 擬。首先，針對制度提出目標與架構；其次就制度內容作進一步的分析說明；最 後則針對目前臺北市容積銀行制度提出相關策略建議，期望透過本研究提出之建 議落實容積銀行制度目標，並搭配相關配套措施，強化其運作成效。
第一節 容積銀行制度之目標與架構
壹、容積銀行制度之目標
透過相關利害關係人的問卷訪談，可以知道相關利害關係人期望透過容積銀 行制度獲取容積市場之相關資訊，避免被容積仲介業剝削，以更合理之價格取得 或出售公共設施保留地(容積)，開發業者亦期望透過向政府部門購買容積減少買 多用少的容積成本，同時，地方政府亦可以有效監督控管容積市場發展，保障容 積交易過程，健全都市整體發展。
爰此，容積銀行制度所需涵蓋的目標除了加速公共設施保留地的取得程序，
並建立公平公正公開之容積價格機制外，應該也要確保容積市場資訊的公開透 明，並保障買賣雙方的交易過程，穩定市場上的容積供需量體，有效控管都市整 體容積，引導都市發展。綜上所述，本研究將容積銀行制度之政策目標分為下列 六大項目，分別為：提高容積資訊透明度，保障交易價格合理化，穩定容積市場
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供需量體，加速公共設施保留地之取得，保障容積交易過程及健全都市建設發 展，期望透過目標的建立，能更確立容積銀行制度設立的重要性與必需性，也更 完整容積銀行制度的系統與內容。
一、提高容積資訊透明度
容積銀行應具有將容積相關資訊公開透明，改善原市場型容積市場行情不透 明及資訊不對稱的困境。上述所提及的容積相關資訊，應包含容積成交價格、成 交區位、成交容積量體…等資料，藉由提高資訊的透明度，可以讓市場交易雙方 更容易瞭解目前市場概況，土地所有權人可以透過公開資料，知道目前容積的市 場行情，在出售公共設施保留地(容積)時，也可以先透過公開資料，以保障自己 的權益；而就開發業者的角度來看，透過資訊公開透明化，可以事前評估所需要 的容積成本，對於財務面或建案規劃層面而言都有莫大的助益。除此之外，目前 仍有許多土地所有權人與開發業者對於容積的交易程序不太瞭解，透過資訊公開 透明化，也可方便民眾查詢容積交易的流程及運作模式，提供相關交易資訊，提 供一更健全之容積市場環境。
對於政府部門而言，透過容積資訊的透明公開，可以更容易掌握容積的市場 供需概況，方便政府調節容積的供需量，穩定市場行情，並有效控制都市整體的 容積量體，引導都市發展，對於政府而言也具有一定的效益。
二、保障交易價格
以往的私人市場容積移轉，容積仲介業為市場上最大受益者。由於公共設施 保留地土地所有權人長期等待徵收而未果，又地主在缺乏相關專業知識下，常將 土地上高價值的容積率低價出售給容積仲介，容積仲介業者再將基地上的容積轉 賣給建商，從中獲取差額利潤。然而，此種機制造成土地所有權人未獲得合理的 補償，在容積仲介業人為操控市場下，開發業者亦無支付合理的容積購買成本。
透過政府主導的容積銀行制度，宜建立合理的容積交易價格，保障土地所有 權人獲得合理補償，同時，讓開發業者支付合理的容積成本。在容積出售價格方 面，根據臺北市容積移轉審查許可自治條例第二條之一規定，開發業者將以政府 委託三家以上專業估價者查估評定所需支付的容積價格來購買容積，透過估價師 的專業判斷可以讓開發業者以更合理之價金成本購得容積，此舉不但滿足開發業 者增額容積之需求，同時也避免業者以低廉的容積成本提高興建樓地板面積，獲 致龐大的建案利潤收益，所造成的容積暴利問題。
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而就政府部門而言，相較於以往地方政府常由於財政困窘，使得透過徵收補 償取得所有公共設施保留地的可用財源非常有限，透過容積代金的收入運用，政 府可以以市價向土地所有權人購買公共設施保留地(容積)，保障地主獲得合理的 補償價格，而政府也可運用代金收入來為都市增闢新的公共設施，提升都市生活 品質，確實達到三贏的政策局面。另外，由於容積銀行未來將由政府向土地所有 權人及開發業者直接交易容積，因此，也會免除原市場型容積移轉之容積仲介業 的產生，避免中間商從中收取容積仲介費，獲取容積暴利。
三、穩定容積市場供需量體
市場型容積移轉由於全由私人進行交易，政府並不介入，常導致容積仲介業 進入容積市場進行投機炒作，以低價向地主收購公共設施保留地(容積)，再以高 價出售給開發業者，並從中獲取利潤價差。此種人為操控容積價格，使容積價格 產生不確定性，市場趨於不穩定性，對於整個市場機制產生負面影響。
而藉由容積銀行制度由政府向買賣雙方進行交易，避免容積仲介業者進入容 機市場，有效改善市場投機炒作的狀況，開發業者也可以透過容積銀行一次性購 足所需要的容積量體，避免買多用少的成本負擔，政府亦可視市場狀況調節容積 供需均衡，穩定容積價格，並使市場趨於平穩狀態的發展。
四、加速公共設施保留地之取得
私人市場容積移轉是為了解決政府財政缺乏，無力取得公共設施保留地的問 題。然而，以臺北市為例，容積移轉自民國九十七年實施至今，政府僅取得 6.5 公頃的土地面積，尚有 1,132 公頃的公共設施保留地都還尚未取得，顯見私人容 積移轉制度公共設施用地取得效率不彰，又以公告現值為計算依據容易造成容積 移轉集中在低地價高房價地區，土地現值較高的舊市區缺乏容積移入誘因，與政 府政策目的顯有不符。透過訪談內容可以發現目前公共設施保留地約需 1.6 兆的 取得費用，按照過去辦理七年才取得 6.5 公頃，一年算下來一公頃，還需要 1,000 年左右，而透過容積銀行則可加快公共設施保留地的速度。
換言之，為有效取得公共設施保留地，健全都市發展改善，政府以興辦容積 銀行之方式加速公共設施保留地的取得，期望藉由政府此一非營利的中間層組 織，使交易資訊更為透明，解決原市場容積移轉利益流向少數私人的問題，確實 將容積利益回饋於社會，加速公共設施保留地的取得。
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五、保障容積交易過程
容積銀行透過政府進行交易可以保障整個容積交易的過程，相較於以往由私 人市場進行交易，容易造成人為操控市場，使得土地所有權人往往以低價出售公 共設施保留地，未有效保障其應有的權益，開發業者也會擔心其所進行的容積交 易是否能順利移轉。透過政府興辦的容積銀行制度，容積買賣雙方都是直接與政 府進行容積交易，由於政府是一公正中間商，並具有一定的可信度，透過公開透 明化的作業程序，使得容積交易過程更具有保障。
對於地主而言，由政府向土地所有權人購買公共設施保留地(容積)，並將其 轉售至適當的接受基地，保障地主獲致合理的補償，而開發業者透過容積銀行也 可以一次性購足所需的容積，不需要再像以往一樣四處搜尋容積送出基地，亦不 用擔心容積仲介業從中收取手續費增加的交易成本，增加交易的執行效率，對於 相關利害關係人具有一定的正面效益。並以公開透明化的作業程序，保障容積的 交易過程。政府部門也可以透過容積銀行的操作，提升容積的執行效率，更可以 讓政府確切掌控容積的市場狀態，對於市場供需價量給予一定的調整與控管，使 容積市場趨於穩定的發展。
六、健全都市建設發展
由於以往都市計畫容積移轉實施辦法僅規定須將容積移轉至「同一都市計畫 地區」之接受基地，使得實務上大部分的容積係無秩序移入至有利於開發者的基 地上，而缺乏考量接受基地本身的公共設施承載力及當地的環境容受力，造成接
由於以往都市計畫容積移轉實施辦法僅規定須將容積移轉至「同一都市計畫 地區」之接受基地，使得實務上大部分的容積係無秩序移入至有利於開發者的基 地上，而缺乏考量接受基地本身的公共設施承載力及當地的環境容受力，造成接