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附錄三
訪談紀錄
壹、訪談時間：民國 104 年 4 月 7 日(星期二)下午 1 時 40 分 民國 104 年 4 月 20 日(星期一)下午 3 時 00 分
民國 104 年 4 月 22 日(星期三)下午 2 時 00 分
貳、訪談地點：台北市都市發展局(臺北市信義區市府路 1 號 9 樓 (南區))、政治大學地政學系研究室
參、訪談對象：容積銀行制度決策者、容積銀行執行人員 A、容積銀 行執行人員 B
訪談內容摘要：
一、容積銀行實施的目的為何？
●決策者：
容積給予時，需要有相對價格。現行的制度在都市發展和土地開發上面很多 的容積是來自獎勵容積和公共設施保留地的容積移轉，而公共設施保留地的容積 移轉在政府部門是無法控制的，且市場上的價格不透明，最主要在於它有非常大 的差額，這個差額理論上應由政府來做管理，然後再做都市建設最有效的開發。
因此，容積銀行的實施希望能夠將此一差價歸公，達到土地所有權人財產權的保 障，公共設施保留地財產權的保障，並加速公共設施保留地的取得速度。另外，
以都市發展的角度來看，政府也可以透過容積銀行有效控制都市容積量體。
●執行人員 A：
原則上，容積銀行所操作的模式與一般銀行不太一樣，銀行有存量，可以提 領及存放；容積銀行主要是運用代金概念來執行，所謂代金是指以往是以物易 物，現在用金錢來取代。相較於以往容積移轉以公告現值計算可移轉容積並捐贈 公共設施保留地給政府，產生接受的公告現值無法反應房價，造成價格上的落
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差。另外，公共設施保留地地主又因為缺乏相關專業知識，在政府長期未徵收的 情況下，亦沒有體認到容積價值，而將容積低價賣給容積仲介，再由容積仲介轉 賣給建商從中獲取利潤。過去容積移轉制度造成政府取得公共設施保留地的面積 少，開發業者卻因此取得高價值的都市容積，使得容積氾濫，土地所有權人未獲 得合理補償及保障。因此，容積銀行的目的是希望能夠加速公共設施保留地的取 得，並使地主獲得一定的保障，建商亦用樓板價值繳納代金，減少其獲取暴利之 空間。
●執行人員 B：
我們現在做容積銀行，我們主要實施的標的是公共設施容積移轉，基本上古 蹟、歷史建築及大稻埕特定專用區都是沿用過去的模式進行。又過去捐地主要是 以公告土地現值做轉換計算公式，然而這個公式由於各區公告現值訂定的標準不 一樣，在實務上操作發生分子一坪可以換多坪的現象。而因為這個現象又會產生 另外一個現象，就是我們的容積移入多半集中在重劃區，可是重劃區它的公共設 施是比較完善的，與當初容積移轉是為了取得公共設施的政策原意不太相符。另 外，還有跨行政區移轉的問題，因為都市計畫容積移轉辦法中有規定須在同一主 要計畫區做移轉，台北市全區為同一個主要計畫區，又在現行制度下開發商都會 選擇對其最有利效益最大的區域，因此，會產生大同區移到大安區這樣移來移去 的問題。而就實務面來說，大部分取得的都是已經開闢的道路用地(既成道路)，
與制度設計原意希望能夠將一些還未開闢的土地做取得不符。而這些送出基地它 都是在私人間流通，有特定人士在收購，政府無法操控市場，也無法有計畫地去 取得土地，市場上的容積價格亦無法掌握，可能有某些人利用資訊不對稱的方式 在賺錢，跟地主買很低的價錢再賣給建商(建商大多透過中間人購買容積，少數 自行購買)，並以此獲利。因此，綜上所述容積銀行的目的以比較消極面來說是 希望可以解決過去捐地制度產生的問題。
以積極面來說，我們目標要取得 1.6 兆價值的公共設施保留地，按照過去辦 理了七年才取得 6.5 公頃，一年算下來一公頃，還需要 1000 年，那今天透過容 積銀行只需要 100 年，換言之，透過賣容積取得經費再去興闢公共設施保留地，
與以往容積移轉機制不同，可以加速公保地的取得。而容積銀行亦可做一個管 控，建商繳錢給政府，政府取得錢後再去取得土地，資金儲備，先賣後買的概念。
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二、請問您預期容積銀行的實施對政府部門產生何種影響及效益？
●決策者：
公共設施保留地容積的產生原是為了保障土地所有權人的產權，然而，在實 際的容積移轉過程中，掮客向地主以低價收購公共設施保留地(容積)，使地主的 產權未獲致合理的保障，而且可能是受到剝削的，相對的掮客在出售時可能以市 價出售給開發商，而獲取中間龐大的差額利益，使其利益完全歸到私人口袋裡，
這樣的市場機制是相當不公平的。假設容積產生 1000 億價值，按照過去制度可 能只有 300 億在土地所有權人口袋，700 億在掮客口袋，今天透過容積銀行制度 能將 1000 億全部加惠給地主，加惠的形式有兩種，其一，公共設施保留地跟以 往私人市場一樣以公告現值 3 成進行交易，則可以使更多人受惠，加速公共設施 保留地的取得，其二，則是由公告現值的 3 成提升到 5 成，增加公共設施保留地 地主產權的保障，雖然不是完全保障，但至少已經改善了！
另一層面來說，過去公共設施保留地所產生的增額容積在空間上較無法控 制，未來透過容積銀行制度，在空間上的控制將有一套控管機制，它的價格也可 以獲得調整，雖然是以市價為出售基準，但若一地區政府希望盡快開發，則可以 在出售價格上給予相對多的折數，增加建商開發誘因，若一地區開發已達飽和或 已過度開發，則給予其市價小一點的折數，有效控制都市整體容積量體。
●執行人員 A：
原先政府沒錢取得公共設施保留地，是以公告現值換算容積的模式取得。容 積銀行使開發業者以接受區樓板價值購買增額容積，使得政府獲取較多的金額，
加速公共設施保留地的取得。
另外，理論上都市設計審議委員會就會控管容積量體，但未來若用市場價 格，也就是所謂的樓板價格，就是用市場機制來控管容積。舉例而言，今天樓板 市價 90 萬/坪，公告現值 45 萬/坪，建商可賣出價格為 80 萬/坪，則是以房價和 建商獲利空間來衡量是否取得增額容積，換言之，未來除了都市設計審議委員會 外，亦以市場機制來控管容積市場。
●執行人員 B：
第一、改善過去的狀況，第二、均衡區域的發展，當然目前政策在初步階段，
還在慢慢改善修正，但就長遠的目標來看，我們希望能夠去調控整個都市，包括：
哪些地方為優先發展區等的方式，不過這還停留在理論，政策上目前還沒做到這 個地步。但就容積銀行最積極的效益是希望能做一都市成長管理的工具，劃設優
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先發展區域，移入容積；其他地方發展較緩，則希望可以藉由這種方式來調控。
三、請問政府所推行之容積銀行政策預期對相關利害關係人(包括：土地所有權 人、開發業者等)產生何種層面的影響？
●決策者：
以往公共設施保留地的移轉制度上，土地所有權人在市場上獲得補償的金額 不高，因為在資訊不對稱的情況下，地主往往以公告現值相對低的比例出售容積 給掮客，真正獲得的補償是不公平的，因此，容積銀行政策對於地主來講是可以 獲益的。而對於掮客來講，原有市場型容積移轉掮客為最大的受益者，未來制度 的實施，掮客的角色將被政府所取代，使得其利益將減少甚至消失。
開發業者本身則分為兩種類型，第一種類型為開發商本身也是掮客的角色，
也會向地主購買公共設施保留地囤積容積，在這一種情況下，利益將會被壓縮；
然而，如果開發業者是向掮客購買容積的情況下，開發業者也是獲益，因為容積 銀行由政府負責控制容積買賣交易，資訊公開，可以減少掮客的剝削，也相對減 少交易成本。政府未來在出售容積時，也會考量到開發業者的利潤，例如：未來 政府以市場價格出售容積時，會用一個市場價格的折數做出售，例如：市價的六 折或七折。換言之，出售的價格為打折後的市價，或是市價計算基準容積，免計 容積不予計算，而免計容積大約會有 60%的利潤。換言之，政府並不會損害開發 業者的合理利潤。此外，開發業者要取得增額容積時，至少向政府部門取得，容 積資訊公開透明，並包含應有的合理利潤，不會像過去私人市場上和掮客交易，
價格資訊不透明，取得成本高，或者掮客手邊不一定有充足的容積量體，業者向 掮客購買量體產生不確定性。換言之，以往私人市場交易存在太多不確定因素，
對於開發業者而言，相對較沒有保障。私部門最關心未來取得容積是否確定，資 訊有無透明公開，價格是否合理，除非自己是掮客想獲取暴利，那就另當別論了！
●執行人員 A：
容積銀行雖然會提高開發業者的成本，但同時也對業者具正面的影響。由於 公共設施保留地量體原先都掌握在私人(地主或專業仲介人士)手上，開發業者還 是需要透過管道取得。然而，有買賣就會有風險，且私人交易資訊不透明，透過 容積銀行進行交易，業者是與政府做交易，資訊透明公開，且政府是以國家單位，
相較於私人交易與政府做交易更具有保障，因此，開發業者增額容積成本利潤只 要在可以承受的範圍內，業者就會去做。另外，對開發業者財務面來說，容積銀 行制度也具有一定之效益。以往容積移轉制度是由業者先買公共設施保留地容 積，後審核可移入容積量，可能造成容積多買的情形；透過容積銀行制度，政府