日本住宅性能標示制度之經緯

一、經緯及目的

日本對於住宅品質之評估，從二十世紀中期即依不同需要提出各種評估 方式，1951 年建設省為了判定不良住宅促其改善，提出「檢點 30 項住宅不 良判定評定法」，之後建設省又於 1973 年公布「工業化住宅性能認定制度

」以確保工廠製造住宅之工業化之品質並推動獎勵工業化技術運用於住宅建 設，接著「建設省建築研究所」於 1978 年提出「住宅性能總合評價系統」

，以充實前項制度技術層面之評定及表示方式。

而在 1997 年，為了促進住宅市場構造改革及住宅產業的新發展，建設 省以「住宅性能標示制度的整備」及「瑕疵擔保責任之強化」為主軸，將其 彙整為「住宅品質確保促進法」（簡稱住宅品確法），於 1999 年 6 月通過 國會審查公布，並於 2001 年 4 月 1 日開始實施。而住宅品確法中之住宅性 能標示制度則於同年十月開始以新建住宅為對象開始實施，並於 2002 年 12 月 17 日開始實施既存舊有住宅之性能標示制度。

日本住宅性能標示制度之法源依據是依上述「住宅品質確保促進法」為 基礎所制訂的。同法之基本制度除住宅性能標示制度外尚有瑕疵擔保責任及 住宅糾紛處理體制二項新制度，非本研究所探討之對象，暫待其他研究討論

。

日本住宅性能標示制度之建立之主要目的是藉由住宅性能標示基準的設 定、依此基準由公正之第三機構進行住宅各項性能之客觀評估，提供消費者 購屋選擇之參考，同時做為住宅瑕疵擔保及解決住宅糾紛之依據，使住宅品 質確保的促進、購屋者等的權益保護及住宅相關的紛爭等問題得到迅速且適 切的解決，期使國民生活得以穩定提升及國民經濟得以健全發展。

二、日本住宅性能標示制度之特性

日本住宅性能標示制度之基本特性可歸納如以下幾點：

(1)二階段評估

日本之住宅性能評估分為兩階段，一為住宅設計性能評估，其評估階段 為設計完成階段內容為依各案之住宅設計圖說之評估結果，另一為住宅建設 性能評估，其評估階段為施工及完工階段，內容包含施工階段以及完工時所 做檢查結果之整理。另外針對特殊被商品代之型式住宅即被重複使用的房屋 標準設計，可先就其住宅性能加以認定。另外由工廠生產的部分建築組件，

若再符合規定要求的品質管理下生產，可事先獲得認證，以省略評估手續。

此外，對於未納入評估準則中之特殊型房屋，則採建設大臣特別認證。

(2)簡化等級

日本之住宅性能標示基本標準，係以建設大臣制訂之「日本住宅性能標 示基準」為主；而表示住宅性能之評估方法則依照建設大臣制訂之「評估方 法準則」。其為非強制性法令，所以並非規定最低標準，而係以等級之觀念 取代標準，達到提升住宅品質之目的。此性能評估標示方法並非採用單一門 檻標準，而是依各種性能之意義訂定不同之等級基準，以易於判斷的等級分 別取代專業的標準數值，使一般民眾易於分辨住宅各性能的優劣比較。

(3)自由選擇第三機關評估

評估作業是由公正之第三機構負責，建設大臣指定複數的立場客觀之第 三機構為制訂住宅性能評估機構。住宅相關之當事者可自由選擇第三機關委 託評估，住宅性能評估機構接獲申請後，依據評估基準進行住宅性能之評估 工作，並交付申請人紀錄評估結果之住宅性能評估書。其「評估員」並需具 一定之資格，且評估時需由評估員親自辦理。

(4)住宅性能標示制度為非強制性規定

住宅性能標示制度並非強制性法令，不論是房屋的買方、賣方或建設公 司等任何一方均可自由決定是否需依據適用表示標準評估住宅各項性能，或 是否向第三機關提出房屋評估的申請。

(5)評估範圍包含所有住宅

住宅性能標示制度之評估對象包含所有住宅之類別，如獨戶住宅、集合 住宅，同時並不僅止於對新建住宅的評估，其對於舊有既存住宅亦有其評估 方法及項目，使評估範圍具完整性。

(6)充分運用住宅性能評估書內容

由指定住宅性能評估機構所頒發之住宅性能評估書或其影本，不僅可供 消費者購屋時之性能參考資料，亦可成為設計者、營造商、建設公司之住宅 品質證明文件。進一步亦可以附加在新建住宅的承包契約或買賣契約中，視 為契約之一部分。但契約中已明列之事項不在此限。

(7)能提供專業妥善迅速之紛爭處理方式

具有住宅建設性能評估書的住宅可以向建設大臣指定的住宅糾紛處理機 關提出房屋糾紛調解。指定住宅糾紛處理機關並非仲裁機關，而是要將雙方 所發生的糾紛做妥善迅速的處理；對於具備住宅建設性能評估書住戶所提出 的住宅調解，並非僅限於表示書中所列的內容，也包括承包契約、買賣契約 等任何和當事人相關的糾紛排解。

三、日本住宅性能標示制度之內容 評估項目與類別

(1)日本住宅性能標示制度之標示性能以具體之建築物各部位之性能為對象，

建築物外牆至內部構造且可客觀評估之事項為主，包含構造安全、防火安全 等計 9 大類別、28 項目所組成，其類別項目如下表所示：

表 2-1.1 日本住宅性能標示類別及項目一覽表（建設省告示第 1652 號）

上表所列類別項目之選擇以下列幾點因素考量：

1.標示制度之完整性及廣泛利用：以居住之安全性及健康性為主軸建立 表示制度之完整性，以廣泛應用。

2.可在設計階段即進行評估：選擇之評估項目可於設計階段及進行評估，以 使消費者及早判斷該住宅品質之優劣。

3.優先考量外觀難以判斷之事項：將非建築專業所無法判斷之性能類別與可 定性定量化之類別加以評估，使消費者易於 判斷。

4.住戶可輕易變更之設備機器，原則上不列為評估對象。

5.難以客觀評定的事項不列為評估對象。

四、日本住宅性能標示制度可資參考之處。註¹

1.法令完備：相關法令制度極為完備，構成一完整之評估系統。

2.評估具客觀性：量化之評估基準且由第三者評估，具客觀性。

3.評估內容簡要周延：住宅性能評估內容簡要周延，符合民眾需求且易執行

。

4.具公信力：評估人員及評估機構之資格皆有明確規定，且需經政府授權及 接受政府監督，評估結果具公信力。

5.引進民間力量：以民間專業力量，共同推動促使品質提升之方案。

6.融合市場機制：評估機構可同時為確認檢查機構。

7.建構健全房屋市場：配合住宅瑕疵擔保責任，及住宅糾紛處理機制，落實 保障消費者並建立合理之糾紛解決機制，建構健全房屋市場。

註¹ 參考內政部建築研究所,91.12 建立住宅性能評估制度之研究,廖慧燕