購物中心

購物中心是一個以市場為導向、資金、技術、人才皆密集之產業。成功的購物中 心不但帶來經濟的效益，改善消費的環境，提高人們生活的水準，更能創造工作機會，

帶給地方財稅收入，及平衡都市、鄉城的均衡發展（中華民國購物中心發展協會網站，

2009）。

一、 購物中心的定義與功能

購物中心（Shopping Mall）的型式非常的多樣，不容易對全部的購物中心下完整 定義，其基本定義雖然國內外說法有所差異，不過整體來說內容差異不大， ICSC

（International Council of Shopping Centers, 2002）對購物中心的定義：「一組零 售與其他商業服務業者，在同一主體之下進行規劃、開發、擁有與管理，基地內並提 供停車空間，而這個購物中心的量體與營運方向通常由所在的營運商圈範圍內的市場 特性來決定。」

另外，亞洲的先驅－日本，在購物中心的發展過程中，其日本購物中心協會（JCSC

）為大型購物中心所下的定義為：「大型購物中心為一包含所有計畫、開發、經營管 理等商業和服務業的集合體，且必須具有停車場設備。大型購物中心不論在立地、規 模或結構上，都負有改善都市機能之任務，以提供消費者一個多元化，且兼具便利性

、舒適性和娛樂性之購物場所為目標。」

在國內，中華民國購物中心協會（1995）提出「購物中心係指一群經過規劃後的 商業（業態）店面組合，在經過統一規模興建的單一建築體或多個建築體內開業，有 統一的管理規模式空間，面積不小於一千坪，包含十五家以上獨立營業之店家，賣場 面積最大的營業單位，其面積不大於總面積百分之八十以上，位於合法的分區上，有 足夠的停車場。」

王又義（1997）在購物中心規劃指南一書中認為購物中心是聚集許多商店而成的 一個計劃性的商業設施，除了各式各樣的商店能滿足消費者比較購買的需求外，寬敞

的空間環境，餐飲娛樂設施及各種服務機能，更是一個能提供消費者生活交流的場所。

而謝其淼（1999）在大型購物中心開發經營管理實務手冊一書中定義購物中心為：「 購物中心係以單一開發性主體計劃所規劃的商業型態，為一可同時提供購物、休閒、

餐飲娛樂、文教及生活服務等功能的複合性商業空間，此空間需以高品質之購物環境，

滿足消費者購物方便性、消費舒適性及育樂的選擇性。」游舜德（2005）認為購物中 心並不是單純的指一個集合了各種商店提供消費者日常購物需求的地方而已，指的是 一個有規劃（Planned）的購物環境，在相同的一個管理單位下為了滿足消費者休閒 購物需求的營運目標，招入提供各種商品與服務的承租商店，並同時提供一個方便、

有趣與安全的整體性購物環境。

Urban Land Institute（1999）提出了一個購物中心應該符合下列要件：

(一) 一個或一群建築物有著一致的建築規劃設計思考、概念與主題設定，提供空間予 一組被選擇與共同管理的承租商，這組被視為一體的承租商的管理績效是為了全 體承租商的營運利益而設定，一個購物中心不是附屬的或未規劃的分散組合或僅 擁有共同牆面的結構體。

(二) 一個統一的基地，有著由市場所決定的購物中心類型。這個基地可能因為有效商 圈與其他成長因素的驅使需求下，被允許在建物與停車空間等進行擴建。座落 於有效商圈範圍內可及性佳的區位，並設置足夠的出入口予相關的車輛、人員 與其他必要時可能產生的轉運乘客。

(三) 足夠的基地內廳車空間以符合零售商場的使用需求。停車空間應安排在能夠提升 消費者人潮流動（Pedestrian traffic flow）的地點，以極大化零售購物中心的利益。

並且需要將停車空間提供在顧客能夠接受的步行距離範圍之內，這個步行範圍是 指顧客至購物中心入口與所有個別商店的距離而言。

(四) 服務性設施，例如景觀、燈光與標示等，應將整體購物環境設計得能使顧客產生 購物慾望、有足夠的吸引力且安全舒適。

(五) 有一組承租組合與配置能夠提供商店之間相乘性的商品效果，能夠盡可能適合於 有效商圈範圍內消費者的業種廣度與商品深度。

(六) 舒適的購物環境與相關的企劃活動能夠使消費者對該場所產生強力的認同感。

二、 購物中心的發展與類型

購物中心（shopping mall）起源於美國，今日美國的大型購物中心的營業額約佔 全美零售業總營業額的一半以上，因此大型購物中心可說是美國人日常生活中一個不 可或缺的消費場所（王文義，1997）。它誕生在 1924 年的美國密蘇里州坎薩斯城，名 為「鄉村俱樂部廣場」。會有今天的繁盛則是由於1950 年以後的經濟發展，因為第二 次世界大戰之後的先進國家民生疲憊，經濟急待重建，社會結構及人們的生活發生變 化，新的價值觀萌芽，既有的販賣設施已不能充分因應生活者的下列需求（謝其淼，

1999）：

(一) 郊外化：戰後由於政治、經濟及教育的中央集中化，人們為了尋求就業、就學機 會而湧入都市，都市的生活空間急速惡化，因此便宜、安全而又舒適的郊外新市 鎮的開發自然大受歡迎。

(二) 汽車普及化：隨所得上升及汽車的普及，高速公路、各級道路及大量運輸工具的 整備，都市之間、都市與郊外新市鎮之間的交通時間縮短，人們的移動性提高促 使休閒產業的快速發展。

(三) 生產流通的合理化：由於生產自動化、超級市場等興起、及貿易的自由化，人們 可購得廉價商品追求合理的生活，在充實的市場和豐裕的社會中，人們的價值觀 和生活型態也發生變化。

除了要求高度的舒適與追求更進一步的生活外，也有強烈的文化情緒，這是在一 般傳統的商店街是無法滿足的。因此購物中心的需求乃應運而生。購物中心的便利性和 集客力，讓很多先進國家的地方政府在都市計劃上做為必要的據點設施。

1994 年，國際購物中心協會（ICSC）根據購物中心所提供的商品、服務內容和 規模來做為劃分基礎，分出八種不同類型的購物中心類型分別為鄰里型（Neighborhood Center）、社區型（Community Center）、區域型（Regional Center）、超區域型

（Super-Regional Center）、超區域型（Super-Regional Center）、特殊型（Fashion/Specialty Center）、生活型（Lifestyle Center）、強力折扣中心（Power Center）、主題與節慶型

（Theme/Festival Center）、工廠直銷型（Outlet Center），其整理如下表 2-1 所示。

表2-1 國際購物中心協會對購物中心之分類 資料來源：International Council of Shopping Centers (2002)

國內而言，中華民國購物中心協會以營業面積為區分的依據，將購物中心大致上

而王又義（1997）於購物中心規劃指南一書中對於購物中心的分類整理如下表 2-3 所示。

表2-3 王文義對購物中心之分類

分類基礎 類型

近鄰型購物中心（小型，Neighborhood Center）

社區型購物中心（中型，Community Center）

區域型購物中心（大型，Regional Center）

規模

超區域型購物中心（超大型，Super-Regional Center）

立地 郊區型

都市型

開放式街道型 街道 密閉式街道型

專賣取向型購物中心

品牌折扣中心（off-price center）

暢貨中心（outlet center）

租店戶組合

綜合低價中心（value center）

折扣取向型購物中心

強力折扣中心（power center）

節慶型購物中心 自然景觀型購物中心 休閒娛樂型購物中心 開發理念

都市再開發型購物中心

資料來源：王文義（1997）。購物中心規劃指南（第一版）。台北：遠流。

三、 購物中心、百貨公司與其他綜合零售業異同之認知

依據行政院主計處(2010)「中華民國行業分類標準」定義之綜合商品零售業包括 百貨公司、連鎖式便利商店、超級市場、零售式量販店及其他綜合商品零售業五大類，

如下表2-4 所示。

表2-4 中華民國綜合商品零售業分類標準

產業名稱 產品/活動

百貨公司 百貨公司、購物中心

連鎖式便利商店 連鎖式便利商店

超級市場 超市

零售式量販店 零售式量販店

其他綜合商品零售業 雜貨店、消費合作社

資料來源：行政院主計處（2010）

由於購物中心與百貨公司業種分類項目同被歸類於「百貨公司」，尚未有明確的 辨別，因此這兩者的分類至今仍處於灰色的模糊地帶。而目前一般大眾或許會因為此 兩者的業態與經營模式過於相似而產生混淆，但其實購物中心與百貨公司在實際市場 的操作上，無論在定義、特色、區域、規模、空間設計、經營模式及業種規劃上都存 在著相當大的差異。相較於百貨公司多半設置於都會區；購物中心大多設置於都會或 郊區，許多購物中心規模皆比百貨公司大。空間設計上，百貨公司講究空間集約、專 櫃式的走道；購物中心則以空間寬廣、沿街店面式居多。百貨公司的業種規劃多以化 妝商品、流行服飾飾品為主，休閒文教與餐飲為輔；購物中心強調多功能複合式，集 結購物、休閒、育樂、文教及餐飲等全方位服務。以下為購物中心與百貨公司之比較 表，如表2-5 所示。

表2-5 購物中心與百貨公司之比較

資料來源：中華民國購物中心發展協會（2010）、台經院產經資料庫（2010）及本研究整理

四、 我國購物中心發展概況

區設置方針暨工商綜合區開發設置管理辦法」，此年可視為台灣購物中心的轉類點，

使得大型購物中心得以依法在工商綜合區內設立構建（謝其淼，1999）。當時截至 2001 年申請興建大型購物中心高達 37 件，因此大型購物中心在台灣的基礎也得利於 配合政府六年國建計劃和振興經濟方案等等的相關政策及法令的推動。

有了這項法源，購物中心的構築得以合法化，不過購物中心在台灣的發展，卻早

有了這項法源，購物中心的構築得以合法化，不過購物中心在台灣的發展，卻早