高雄大學特定區發展現況

高雄大學特定區位於高雄市楠梓區援中港下鹽田地區，北與高雄縣橋頭鄉為 鄰，南以後勁溪為界，全區位於『擬定高雄市楠梓區（國立高雄大學鄰近地區）

細部計畫』範圍內，基地範圍東至橋頭鄉界，西至農業區邊緣，南至後勁溪，北 至橋頭鄉界，計畫區面積約為 332 公頃，均以區段徵收方式開發而成。

受限於狹長形的行政區界劃分，高雄市都市發展重心始終偏漏位於最北界的 楠梓區，光復初期，楠梓區因著楠梓加工區與中油煉油廠的設廠曾有過短暫的繁 盛時期，然而，隨著產業外移與產業結構變遷之影響，楠梓區之發展逐漸弱化，

因此，國立高雄大學的設立與隨之而起的高雄大學特定區計畫成為楠梓區活化之 契機。民國 85 年高雄市政府公告「擬定高雄市楠梓區（國立高雄大學鄰近地區）

主要計畫」，以興建具有地方特色之大學社區為目標，整體開發週邊土地，並於 民國 85 年 5 月 24 日公告辦理高雄大學區段徵收。為使地區發展更切合「大學城」

的發展願景，民國 93 年 3 月 1 日公佈實施「國立高雄大學鄰近地區都市設計規 範」，卻因其中的「建築退縮」規定引起地方反彈，形成公部門與地方對立的緊 張情勢，地方發展現況與原有願景亦呈現落差。本節將概略陳述高雄大學特定區 發展現況並與計畫願景為對照，解析高雄大學特定區發展困境。

一、高雄大學特定區計畫目的與內容

高雄大學特定區之開發乃基於高雄市為南部地區經濟中心，社會發展迅速、

人口急增之下，亟需於市內增設大學以培育高層技術人才，促進工商業發展，提 昇文化水準。有鑑於台灣目前多數大學校園周邊地區因缺乏事前良好之規劃，使 得土地使用未能有效管制，嚴重破壞地區環境品質。此計畫以建立一個充滿學術 氣氛及文化風格的大學城為目標，旨在針對鄰近地區之發展特性並配合新校地進 行整體規劃，以帶動地區之學術研究風氣並提昇人民生活水準。地區發展目標有 以下五點：

（一）配合大學設立與計畫區土地使用型態之轉變，合理規劃土地使用。

（二）強化計畫區內道路系統之功能。

（三）妥善規劃計畫區內大眾運輸系統。

（四）建立計畫區之獨特風格與意義。

（五）建立合理之開發模式，使開發利益由社會共享。

高雄大學特定區將來預計成為高雄都會區中的高級文教住宅區，故土地使用 類別多為住宅用地，其次為商業用地，其土地使用分區如下圖 5-1；為維護地區 居住品質，住宅用地採鄰里單位配置且沿主要道路兩側設置綠帶，以減少空氣污 染與噪音所帶來的影響，住宅配置考慮地形及道路，並儘量採南北向以利採光及 通風，且依人口密度及實際發展狀況提供足夠之公共設施，且期望大學校園內之 公共設施盡量提供給居民使用，以提昇地區居住之品質，地區之住宅區用地開發 亦盡量以整體開發方式進行，避免零星之住宅空間發展。商業用地採核心式發展 構想，成長方形，並規定其建物之使用性質，位於特定區東西向及南北向之交通 主要交通動線上，大學校地位於北側，南側又有楠梓工業區相接，引進消費、就 業人口至此，可產生聚集經濟之效果，並提供計畫區居民便利的消費活動，且地 區之商業用地開發盡量以整體開發方式進行，避免零星商業之不正常發展。

圖 5-1 高雄大學特定區土地使用分區圖 資料來源：高雄市政府都市發展局

二、高雄大學特定區土地開發現況

高雄大學特定區發展至今除高雄大學有較大面積的整體開發及東南邊之土 地開發較為集中外，其餘地區分屬私人土地小面積的基地開發，而基地開發的種 類大多為四樓的透天住宅，因受限於基地面積區位分散、居住人口稀少、公共設

施尚未完成開闢，目前特定區內之土地使用尚屬單純，其開發現況如下圖 5-2。

圖 5-2 高雄大學特定區開發現況圖 資料來源：本研究整理於 93 年 12 月

新建土地開發形式多為三至五樓的連棟式透天住宅，針對一般小家庭所提 出，一般而言，若基地位置面臨大馬路，則在一樓會有店面的形式，而不面臨馬 路的住宅多規劃為一般住宅社區；較為特殊的開發方式為看好學生住宿需求而設 計興建之學生宿舍，以集合式住宅方式興建，多為小型套房，面積約在 3-10 坪 不等，月租金在 3000-7000 之間。

此些新建住宅的開發方式一般都是土地開發商直接找地主買地，買地並無經 過多重轉手，多為第一手向原有地主買地後就進行開發，而在開發之前土地使用 形式多作為農地使用。售價一般社區為 600 萬至 800 萬，而店舖式住宅約為 900 萬左右，購屋者屬性一般為鄰近具有地緣關係的右昌、楠梓的商人、軍公教人員 居多，也有加工區的電子工程師，和高雄大學的教授等等，預估這些興建房地產 將會為高雄大學特定區帶來相當的人口遷入。

高雄大學特定區於民國 92 年將區段徵收所得土地發還地主，並同時進行土 地開發，部分建商對於此計畫區以大學城為目標的發展計畫極負信心，為奪得商

業先機，紛紛搶進此計畫區進行開發，民國 93 年 3 月 1 日高雄市政府提出此計 畫區之都市設計規範，條文中提出多項計畫區景觀管制措施，尤以強制建築退縮 規定最受爭議。為使計畫區中擁有人性化的人行空間與綠美化的植栽綠帶，都市 設計規範中強制要求新開發街廓依其使用功能必須退縮建築 4-6 公尺，以做為人 行與綠化空間。然而，於都市設計規範公告之前，已取得建築執照之開發商，難 以要求其依循都市設計規範之規定，引起於後取得建築執照之開發商與地主之強 烈反彈，而原有形塑悠閒舒適的人行空間與綠網亦面臨破碎不連續的現象。

歸結高雄大學特定區開發現況，呈現下列六個特點：

（一）土地形成與興建時程、流程

高雄大學特定區原有 1283 戶地主，但是有半數以上都非本地人。其中有 300 人，是領現金，沒有領回土地，所以剩下的 900 人，有 400 多人不是本地人(包 括楠梓、右昌、左營等地區)。

特定區中的土地都是在區段徵收土地陸續發還後，開始進行買賣與興建的動 作，通常是地主急著想求現，所以將土地賣給開發商以興建，開發商買斷後，地 主沒有決定開發形式的機會，除非自己進行開發。而流程從高雄市政府在民國 93 年 9 月過後，陸續將土地點交發還給地主，地主和開發商的買賣也開始進行，

不到半年，就可以看到住宅陸續興建起來。

（二）地主售地的決策

特定區的土地價格在民國 83 年炒作到最高點，一分地(約 0.1 公頃)的地價要 賣到一千五百萬元，來買地的大多都是橋頭、右昌的人士。這裡的農民在區段徵 收之後，長期以來，依靠著吃飯的土地沒有了，如果缺錢的當地居民，在徵收開 發過程當中，沒有任何的補貼，很可能在一收到發還回來的地就轉手賣掉；如果 不賣的有兩個可能性，其一是可能是大地主財力雄厚，在觀望等待土地價格會不 會在開發過程當中繼續漲價，其二是此地為當地農民的祖產，還是有要有土地自 己留著的傳統觀念。

（三）建商購地建屋銷售的決策

建商多半看好高雄大學特定區這『大學城』所帶來的商機，加上鄰近的後勁 溪已著手進行整治，雖然土地成本較高，但由宣傳的海報傳單可看出，業者多半 打著『大學城』、『學術風氣盛』、『高雄市的第二條愛河』、『河畔別墅』、『賺學生 錢的金店舖』等等的口號，且這些已興建的業者對於特定區的前景也相當看好。

（四）住宅類型的決定因素

目前特定區內的興建住宅形式均為連棟式透天住宅，其發展模式，應該和整 個高雄市目前大環境有關，台灣南部的住宅市場還是以透天住宅為大宗，中北部 已相當普遍的公寓式大樓在南部市場佔有率尚不高，目前，特定區內尚無供一般 家庭使用之住宅大樓，大樓的開發個案皆為學生宿舍之集合住宅。

（五）購屋者的屬性與偏好

由於高雄大學特定區附近未形成明顯的商圈，且房價在高雄市算是相當高 的，所以來此地購屋的多屬於附近有地緣關係如右昌、楠梓的民眾，且高房價也 形成了一購屋者屬性的決定門檻；而高雄大學的教授們也形成了特定區中新建住 宅的另一市場。購屋者會依住宅的價格、位置、以及廠商所提供的建築形式，空 間布局…等多家比較之後，選擇出一最適合自己的住宅。

（六）居住環境品質形成的機制

高雄大學特定區中環境品質的形成，有相當大部分是靠特定區都市設計規範 而形成，條例中對於建築物的退縮、形式、顏色、樓層數等等均加以限制規範，

雖然業者對於此都會加以抱怨，但這也形成了住宅業者在進行廣告時的另一推銷 重點－優良的環境品質。除此之外，整個特定區和高雄大學的規劃設計理念，如 大街廓、棋盤式的道路設計、道路兩旁的行道樹規定等等，還有高雄大學開放式 無圍牆、可閱讀的校園，都成為營造特定區整體生活環境品質的一環。

圖 5-3 高雄大學特定區沒有進行建築退 圖 5-4 高雄大學特定區有進行建築退 縮街區景象 縮街區景象