空（餘）屋的問題與對策分析

全文

(1)內政部建築研究所. 研究計畫成果報告. 空（餘）屋的問題與對策分析. 計畫主持人：林秋瑾教授共同主持人：張金鶚教授. 研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所計畫編號：MOIS 891009 執行期程：八十八年十月至八十九年十月中華民國八十九年十月十四日.

(2) 內政部建築研究所研究計畫成果報告. 空（餘）屋的問題與對策分析. 計畫主持人：林秋瑾教授共同主持人：張金鶚教授研究人員：黃名義研究人員：彭建文. 研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所計畫編號：MOIS 891009 執行期程：八十八年十月至八十九年十月.

(3) ARCHITECTURE & BUILDING RESEARCH INSTITUTE MINISTRY OF INTERIOR RESEARCH PROJECT REPORT. The analysis and strategies for solving vacant houses problems. BY VICKEY, C.C. LIN CHIN OH CHANG MING YIH HUANG CHIEN WEN PENG October 14, 2000.

(4) 摘. 要. 關鍵詞：空屋、餘屋、超額建築、解決空屋、餘屋策略本研究針對台灣地區之龐大的空屋、餘屋現象進行觀察與問題整理，並據以研議相關之政策，以健全住宅市場的運作與產業的長期發展，並同時對政策之影響效果加以評估。具體而言，本研究計畫提出解決空屋與餘屋策略的短期、中期與長期策略如下：一、決空屋策略的優先順序 1.短期策略：健全租賃市場、建立住宅品質評鑑制度與建立聯賣制度和聯合促銷。 2.中期策略：建立聯合拍賣制度、提高中古屋貸款額度與政府暫緩興建各類住宅。 3.長期策略：健全資訊管道、加速老舊空屋拆除與都市更新和提高空屋持有成本。二、解決餘屋策略的優先順序 1.短期策略：健全租賃市場、建立住宅品質評鑑制度與擬定適當降價策略。 2.中期策略：建立聯合拍賣制度與自行或協調政府改善公共設施。 3.長期策略：健全資訊管道與加速地方建設或改變經營型態。.

(5) ABSTRACT. Keywords: Vacant House, Vacancy Rate, Oversupply, Strategy of solving vacant houses problems. Huge vacant house there are belongs to private or building construction company, which causes problems in Taiwan area. We evaluate the policy and the strategy for solving the problem of huge vacancy house. We clarified the strategy by time horizon to short, medium and long term. The conclusion of this study contain following strategies: 1.strategy of solving vacant houses priority ordering: a. Short-term: to setup healthy lease market, housing quality appraises system, joint-sell system and joint promotion. b. Medium-term: to build up joint auction system, increasing the sum of loan on mortgage in the second hand house and put off build house by government. c. Long-term: to setup information of communication, demolish inferior quality house and increasing possess cost of vacant house owner. 2. Strategy of solving vacant houses (ownership belong to construction company) priority ordering: a. Short-term: to setup lease market, housing quality appraise system and draft appropriate strategy of reduce price. b. Medium-term: to build up joint auction system and by oneself or coordinate government to improve public facilities. c. Long-term: to setup healthy information of communication and speed up local development or change style of management..

(6) GPN：02244890317 ISBN：.

(7) ︵空︵餘︶屋的問題與對策分析. 內政部建築研究所. ︵八十九年度︶.

(8) 空（餘）屋的問題與對策分析出版機關：內政部建築研究所電話：（02）27362389 地址：台北市敦化南路二段 333 號 13 樓網址：http://www.abri.gov.tw 出版年月：八十九年十月版（刷）次：工本費： GPN：002244890317 ISBN：.

(9) 目. 次. 第一章緒論. 1. 第一節研究動機與目的. 1. 第二節研究內容與範圍. 3. 第三節研究方法與流程. 4. 第二章文獻回顧與理論基礎. 6. 第一節理論探討. 6. 第二節相關文獻回顧. 11. 第三節小結. 20. 第三章空屋與餘屋數量分析. 21. 第一節不同空屋與餘屋計算方式評估. 21. 第二節空屋數量分析. 24. 第三節餘屋數量分析. 34. 第四節小結. 37. 第四章空屋與餘屋的屬性分析—台北縣個案分析. 38. 第一節空屋屬性分析. 38. 第二節餘屋屬性分析. 51. 第三節空屋與餘屋屬性的比較分析. 61. 第四節小結. 68. 第五章空屋與餘屋的衝擊問題與類型分析. 70. 第一節空屋衝擊問題分析. 70. 第二節餘屋衝擊問題分析. 73. 第三節空屋與餘屋形成原因及類型分析. 77. 第四節小結. 85.

(10) 目. 次. 第六章現有空屋與餘屋策略之分析與評估. 86. 第一節現有空屋與餘屋共同策略分析與評估. 86. 第二節現有空屋策略分析與評估. 92. 第三節現有餘屋策略分析與評估. 94. 第四節空屋與餘屋解決策略產官學界座談. 97. 第五節小結. 101. 第七章解決空屋與餘屋之策略研擬. 102. 第一節解決空屋與餘屋之基本原則. 102. 第二節解決空屋與餘屋問題之共同策略. 104. 第三節解決空屋問題之個別策略. 111. 第四節解決餘屋問題之個別策略. 115. 第五節解決空屋與餘屋策略優先順序評估. 118. 第六節小結. 125. 第八章結論與建議. 126. 第一節結論. 126. 第二節建議. 131. 附錄：一、餘屋問題之檢討與改善座談會會議紀錄. 132. 二、空屋問題之檢討與改善座談會會議紀錄. 140. 三、研究計畫期初、期中與期末簡報會議紀錄處理情形. 146. 參考文獻. 154.

(11) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第一章緒論第一節. 研究動機與目的. 一、研究動機空屋為維持住宅市場正常運作所必須，為反映住宅市場供需變化的最佳指標。Alchian and Allen(1964)指出，「在認知資訊蒐集成本不確定的情況下，財貨乃被以存貨方式持有。」「空屋本身並非浪費，而是預測未來與提供人們即時需求因素下所產生高成本經濟化的生產手段之一。」當人們因住宅需求改變而遷徙時，必須先有相當數量的空屋存在以供其選擇，如此可減少搜尋及換屋時的交易成本。Struyk(1988)亦指出，在一般已開發國家，為維持住宅市場的有效運作，住宅市場中存有 4%到 5%的空屋被視為是必須的。由此觀點來看，在市場資訊不完全的情況下，為維持住宅市場的正常運作，住宅市場中有適當比例的空屋存在不但不是浪費，而是合理、必須且有效率的。當市場空屋超過一定數量時，代表市場供過於求，相對市場的租金與房價將會向下調整，而當市場空屋率低於自然空屋率時，代表市場供不應求，此時租金與房價將會調高，進而帶動建商的供給。國內在民國 69 年住宅普查時，空屋數為 48 萬戶，空屋率為 13.09%，在民國 79 年住宅普查時，空屋數為 67 萬戶，空屋率為 13.29%，兩次普查結果相較於國外正常空屋水準，顯得偏高而不合理，背後隱藏有許多混淆的現象有待澄清。尤其是自 1990 年房地產景氣已由高峰開始往下滑落之際，卻因政府全面實施容積管制政策的執行時機一再拖延，引發建商大量的搶建。而同期間金融市場的自由化，使得民營銀行、票券金融公司大量增加，建設與營造公司亦紛紛的上市或上櫃，創造建商有利的融資環境，建造執照面積與使用執照面積分別於 1992 年中與 1995 年初達到歷史高峰，造成房地產市場在不景氣下，供給卻創出天量的不合理現象。根據政大社科院台灣房地產研究中心的推估發現，自民國 84 年開始，台灣地區的空屋數超過 100 萬戶，截至 87 年底為止，空屋數在 104-114 萬戶之間，空屋率則在 15.72%-17.24%之間，相較於 79 年普查時增加約 2.5-4%。龐大的空屋、餘屋背後不但顯示社會資源的嚴重扭曲與浪費，並隱含產業經營的危機與其對總體經濟、金融環境的衝擊。正確的空屋數與空屋率資訊，不但可提供政府作為相關政策的擬定依據，並可提供建商、購屋者作為投資決策的參考。但目前國內空屋、餘屋的相關研究仍然不足，尤其對於龐大空屋、餘屋的類型、形成原因並不瞭解，所可能引發的公私部門決策錯誤相當嚴重。有鑑於空屋、餘屋問題對於社會資源分配與產業發展的嚴重性，實有必要儘速對空屋、餘屋的形成原因進行深入的調查與分析工作，並擬定正確的空屋、餘屋解決對策，儘速解決龐大空屋、餘屋所可能產生的負面衝擊。. 1.

(12) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 二、研究目的針對以上所提出的課題，希望達到以下的目的：〈一〉瞭解空屋、餘屋的現況，以澄清房地產市場混淆的現象。〈二〉分析空屋、餘屋對於社會與產業發展的可能衝擊。〈三〉瞭解空屋、餘屋的種類與形成的原因。〈四〉分別從住宅的供給面與需求面來探討解決空屋、餘屋問題的可能手段，提出解決空屋、餘屋問題的短期可行措施與長期預防策略。. 2.

(13) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第二節. 研究內容與範圍. 本研究擬針對台灣地區之龐大的空屋和餘屋現象進行觀察與問題歸整，並據以研議相關之政策，以健全住宅市場的運作與產業的長期發展。同時，對於政策措施提出具體之步驟。整體而言，本研究計畫主要內容與範圍包括下列部份：一、分析與評估不同的空屋和餘屋調查方法與結果。二、利用地政事務所建物登記資料〈以台北縣為例〉，探討空屋和餘屋的屬性。三、釐清空屋和餘屋對於房地產市場、總體經濟與金融體系等的可能衝擊問題，並歸納出空屋與餘屋的種類和形成原因。四、探討現行空屋與餘屋的解決辦法，以及評估其可行性。五、針對空屋與餘屋提出本研究研擬之策略及其具體步驟。. 3.

(14) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第三節. 研究方法與流程. 一、研究方法本研究之研究方法有「文獻回顧」、「地政機關建物登記資料屬性分析」與「專家訪談」等，茲將各研究方法內容列述如下：〈一〉相關文獻回顧：透過國內外相關空屋、餘屋文獻，瞭解空屋、餘屋產生之理論基礎，以及相關解決對策。〈二〉地政機關建物登記資料屬性分析：基於考量城鄉風貌，以及空屋與餘屋數量比例，以台北縣為研究地區範圍，進行空屋與餘屋之屬性分析。〈三〉專家訪談：訪談政府營建、財政、國宅與地政相關單位、建築相關業者，以及仲介業者，以釐清空屋與餘屋的問題及其解決策略想法。. 4.

(15) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 二、研究流程本研究之流程如下：. 研究背景. 研究目的. 相關文獻回顧. 空屋與餘屋推估方法評估與數量分析. 空屋與餘屋屬性分析 --以台北縣為例. 空屋與餘屋的衝擊問題分析與類型原因分. 現行空屋與餘屋解決策略分析評估與專家訪談. 解決空、餘屋問題之短期策略與長期預防措施擬定與具體步驟. 結論與建議. 圖 1-1：研究流程圖. 5.

(16) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第二章文獻回顧與理論基礎由於住宅相當昂貴，住宅可能是許多人一生中最大的消費兼投資，其持有成本及機會成本均相當高。就理論而言，在高持有成本及機會成本下，應對住宅作最有效的利用，那為何仍有空屋與餘屋的產生呢？本章主要針對國內外空屋與餘屋之相關理論與文獻進行分析，並探討空屋與餘屋形成之原因，以及其對房地產市場運作的影響。. 第一節. 理論探討. 一、自然空屋率理論若以存量－流量方式(Stock-Flow Manner)來分析住宅市場的運作狀況，住宅存量會因反映住宅的預期投資報酬而隨著時間而改變 (透過新建、改建而增加或因拆除、毀壞及折舊而減少)，但每年變動之比率(約 1.5%∼2%)並不大。因此，可假設住宅存量在短期是固定的，在住宅的供給及需求交互作用下，將決定住宅價格水準及短期的空屋存量。自然空屋率的概念源自於勞動市場的自然失業率(Natural Unemployment Rate)，其提出可追溯到 Blank and Winnick(1953)以及 Alchian and Allen(1964)等人之研究。Smith (1974)將自然空屋率定義為，「屋主考慮空屋持有成本、搜尋成本、需求變動以及換約成本後，無實質誘因去調整住宅租金狀況下之空屋率」，此時出租住宅市場處於一長期均衡狀態，不會有超額需求或超額供給產生，實質租金變動等於零，新建數量剛好補足因折舊或毀壞之房屋。當住宅市場有超額需求存在時，會使得實質空屋率下降，低於自然空屋率，此時屋主會調高價格水準，而價格上漲將導致新建及現有存量改建數量之增加，並使得超額需求減少。反之，當住宅市場有超額供給存在時，會使實質空屋率上升，高於自然空屋率，此時屋主會將調降價格水準，此將導致新建數量之減少及轉用，並使超額供給減少。當其他條件不變時，市場調整至均衡的速度，將視供給面的反應以及價格調整之速度而定，而價格的變動率取決於空屋率。雖然影響住宅供給及需求的變數相當多，這些變數在長期可能對價格變動率有直接之影響，但最初將反映於空屋率。因此，自然空屋率亦可定義為「不會導致住宅市場價格變動」狀態下的均衡空屋率。. 6.

(17) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 自然空屋率理論可說是在探討房地產市場運作，尤其是住宅出租市場或是辦公室市場時運作時，相當重要的觀念。不過，一般在探討自然空屋率時仍有其基本的假設條件： (一) 價格調整機能是價格對住宅超額供給或超額需求之反映，短期空屋率之變化可反映住宅供給及需求影響因素之改變。 (二) 價格調整率有相當部份是由自然空屋率(或稱長期空屋率)與短期空屋率之差額所決定，而價格向均衡調整之現象，可反映價格調整之速度及住宅供給面之反應。 (三) 自然空屋率是指實質價格上漲率等於零之狀態，此時住宅市場中沒有超額供給或超額需求產生。 (四) 大部分學者均假設自然空屋率在推估期間保持固定，但會隨都市本質差異而有所不同。1 不過，就個別都市發展而言，都市內部的條件亦會因為時間變化而有所調整，亦即自然空屋率可能不是固定。依據 Rosen and Smith(1983)一文,我們可將上述價格調整過程簡化如下，首先將住宅需求(D)簡化為每單位住宅服務之租金(R)、住宅使用成本(U)、每一家戶實質所得(Y)、價格水準(P) 及人口變動(Z)之函數：. D = d ( R ,U , Y , P , Z ). ... ... ... ...（2.1）. 因為假設供給於短期為固定，則空屋水準(VL)為住宅供給與需求之差異，可寫成下式： VL = S − D. ... ... ... ... ... ... （2.2）. 而空屋率 V 為住宅供給量中空屋數所占之比例： V = VL / S = 1 − (1 / S )d ( R,U , Y .P, Z ) ...（2.3）. 1. 如都市間不同的土地使用分區與管制、規劃程序、住宅資訊之流通與否以及其他住宅相關管制等均影響該都市的自然空屋率。 7.

(18) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 因為租金調整受到超額住宅供需之影響，故可將租金變動設如（2.4）式： R = r ( E ,V n − V ). .............（2.4）. R 為租金變動率， Vn 為自然空屋率，V 為實質空屋率， E 為營運成本，代表供給面之成本考量。在長期均衡之情況下，自然空屋率將等於實質空屋率，租金將保持固定。二、搜尋理論. Rosen and Smith(1983) 認為空屋之所以存在，乃歸因於市場摩擦，如高交易成本(Transaction Cost)及搜尋成本(Searching Cost)、住宅供給面反應過慢、信用市場不健全、現存長期租約妨礙租金之調整速度以及住宅市場資訊之不完全等因素。 Wheaton (1990)特別強調市場資訊的不完全，認為若住宅市場中住戶與屋主完全不須成本即可找到新住所或投資，而住宅價格可自由、迅速隨市場狀況而調整，則住宅市場情況變動所導致的超額供需，將經由住戶遷移及價格調整而趨穩定。然而，上述理想狀況並不存於住宅市場，尤其是出租住宅，屋主與房客間往往訂有長期租賃契約，租金無法隨市場狀況而完全、迅速調整，此也是一般屋主不願將房屋出租的原因之一。在住宅資訊不完全的狀況下，不論是出售住宅或是出租住宅，交易雙方均必須花費時間及成本以獲取市場資訊，這也引導出屋主找尋房客(或房客找尋住宅)的最適搜尋行為。因為市場資訊的缺乏，因而屋主對於其他競爭屋主之價格結構、房客之需求及其保留價格(Reservation Price) 無法正確推估，屋主所能出售的價格或租金收入與空屋存續於市場的期間有直接的相關。因此，屋主會透過租金之設定或保留一定期間之空屋以使其收入極大化。但是，屋主搜尋期間愈久，搜尋的機會成本將愈高，屋主將在遞增的邊際搜尋成本等於遞減的邊際預期收益時，停止搜尋。同樣地，因為住宅屬性及區位的異質性，房客的搜尋行為亦如同屋主,只不過房客找尋的是滿意之住宅服務 (Housing Services)及每單位住宅服務成本( 包括租金成本以及獲得住宅所花費之交易成本與搜尋成本) 極小化。交易雙方搜尋時間之長短，將視市場之大小及複雜程度而定。空屋率就短期而言是固定的，將決定預期銷售與搜尋時間的長短，並在買賣（出租、承租）雙方的保留價格中扮演重要角色，而市價是雙方協議的結果，將落於雙方保留價格之間，也就是視買賣雙方之議價能力來決定價格。 8.

(19) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 三、空屋鏈理論空屋鏈之概念係當住宅市場中有新的住宅出現時，由於新的家戶搬遷進入新住宅，其原有住宅則會有第二個家戶搬遷進入，而第二個家戶搬離之原住宅，則會有第三個家戶遷入，依此類推形成住宅之連鎖遷移反應，稱之為空屋鏈，由 Firestone(1951)最早提出，而後大量相關文獻開始應用於探討影響空屋移轉使用的一些影響因素，如數量、種族、社會地位、家戶與個人所得水準等。空屋鏈的長短對家戶選擇而言，空屋鏈愈長，家戶選擇的機會相對的愈增加，但是住宅品質下濾的速度自然也是增加，因此如無高品質的新房屋進入市場，以及淘汰過於老舊之房屋，則市場將會產生問題，亦即下濾會不斷的惡化空屋品質，通常此一過程會由市場機制中看不見的手自動調整，但是當空屋鏈過長，為加速住宅市場之健全，則必須透過若干政策措施來減少和預防空屋。應用空屋鏈之研究除了一般估算空屋鏈之長度外，Sand and Bower（1974）對地區性之住宅單元金行分析，發現每增加一間新的住宅單元，會產生 1.5 間的空屋。其次，從估算空屋鏈的過程中也能進一步釐清影響空屋形成的原因，這包括住宅服務品質的改變，特別是以住宅價格的變動作為評估之綜合指標，廣義的則包括到住宅單元、住宅樓地板面積、住宅類型、房間數、衛浴套數，乃至社區環境、區位等均為探討之成因。其次，家戶所得水準之變動、家庭人口結構，以及戶長職業等等也都影響著空屋之形成。至於社會福利的效果方面，則是在換屋的過程中，提升了全體社會整體之福祉，亦降低了空屋之產生。上述搜尋理論與自然空屋率理論均是解釋房地產市場運作過程中空屋與餘屋產生的重要理論，兩者在本質上並無太大之差異，而空屋鏈理論則是討論了空屋轉移過程，以及住宅市場上濾與下濾造成空屋增減情況和其原因，而從三個理論內容可發現幾個重點：. (一). 自然空屋率理論將市場景氣變動視為供給與需求變化未能一致的結果，而且較強調屋主的空屋持有成本。而搜尋理論則偏重於屋主間的競爭以及空屋率變動對搜尋行為影響之探討。. (二). 搜尋理論假設市場偏離均衡時，屋主與房客要達到均衡的最主要方式就是透過租金的調整，過度強調租金對市場向均衡調整的影響。而在自然空屋率理論中，則強調屋主可透過調整空屋率的方式達成市場均衡。由此可知，不論是透過租金或空屋率的調整均可達成市場均衡。. (三). 無論是自然空屋率理論或搜尋理論均未將住宅供給面因素(例如：土地成 9.

(20) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 本、勞工成本、建材價格..等)對價格與空屋率的影響作深入考量。另外，在國內住宅供給也容易受到政府政策及法令變動的影響，例如：融資成本降低、實施容積率管制可能造成建商不顧高空屋率之存在而大量搶建，而實施選擇性信用管制則造成新建的數量減少。因此，如何將成本面因素納入考量，將是未來空屋理論與模型改進之方向。. (四). 在實證資料上，如何區分市場上的空屋及不在市場上的空屋，可能會對實證結果的顯著與否有重要影響，因為真正會對市場價格產生直接影響的是目前在市場上的空屋，而不在市場上的空屋則不會對價格產生影響，或對價格只有潛在的影響，但在目前國內的普查資料中則無法有效將在市場上及不在市場的空屋加以區分。. (五). 餘屋屬於空屋的一部份，屬於目前正在市場運作的超額供給量，其持有人均有出售之意願與行動，故不論其品質如何，均會對市場造成影響。不過其影響層面，則視其產品之定位而有所不同，故要減緩餘屋的衝擊則欲推案者需做適當的市場區隔。. （六）空屋與餘屋的持有時間長短，連帶的影響到住宅品質的過濾現象，如何使市場機能正常運作，或藉由政策措施手段之介入以抑制市場之惡化、加速市場機能與社會福祉之提升，亟待深入加以研究。. 10.

(21) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第二節. 相關文獻回顧. 一、國內文獻相對於歐美國家住宅市場中 4%至 5%的合理空屋率而言，臺灣地區擁有相當高的空屋率，而且兩次普查結果並沒有太大的變化。在 1990 年之後，房地產市場開始不景氣，但在建商搶建容積下，市場供給迅速增加。依據政大台灣房地產研究中心(1999)的估計，國內空屋總量已突破百萬戶，不過空屋問題雖然引起政府、學者與社會大眾的關注，但並未加以深入而有系統的探討。目前國內有關空屋與餘屋之文獻主要有下列八大方面：. (一) 對普查空屋現象的描述與分析經建會都住處(1985)對臺灣地區各地區的普查空屋水準以 5%以下、5% 至 10%及 10%以上為標準作等級劃分，並認為空屋率為衡量住宅存量是否有效利用之最佳指標。楊重信、陳春益(1987)以不同空間單元、建築類型的角度分析空屋數及空屋率，並利用人口成長率及區位商數 (Locational Quotiet)對照比較各地空屋水準。. (二) 空屋資訊之建立薛立敏(1991)認為空屋資訊為住宅資訊系統之重要一環，除建議普查對象應由過去家計單位改為住宅單位外，並應該以季為單位，調查各縣市地區空屋數資料。黃淑英(1993)認為住宅政策之研擬、住宅市場分析深受空屋的影響，因此，若欲徹底解決日趨複雜嚴重的住宅問題，則必須從空屋資訊調查與分析體制的建立著手。. (三) 空屋資訊之利用林元興(1976)認為空屋率為決定住宅需求之重要因素之一，空屋率之多寡與住宅需求成反比。賴碧瑩(1989)認為房地產景氣指標就使用面而言，住宅使用量可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數作為判斷指標。空屋率資料除反映使用面之景氣狀況外，亦可反應交易面之景氣概況。謝潮儀(1990) 調查指出，針對住宅居住使用狀況之資訊需求面而言，空屋資訊為最重要之一項。張金鶚(1990)將空屋的有效利用列為住宅使用階段的四大課題之一，. 11.

(22) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 文中認為空屋現面臨最大問題為，空屋量的資訊問題及如何解決過多的空屋。華昌宜(1991)認為住宅與住戶之間不關連處即在空屋，空屋不僅是一項住宅充足程度的指標，若與住宅遷徙流動程度結合，更可透露市場的訊息，使一原本相當呆板的住宅帳能與各種描述、解釋、預測住宅體系內脈動的各類模式相結合，而成為活潑、充滿訊息、有關政策評估之基礎。. (四) 探討高空屋率之原因如施嘉明(1981)、唐富藏(1982)、宋南國(1983)、經建會(1984)、黃國堅 (1986)、溫秀英(1989)、張金鶚(1991)及李瑞麟、陳蓓如(1993)。分別從不同角度來探討造成國內高空屋率的原因。(詳見表 2-1). (五) 探討現有空屋之解決與利用李瑞麟、陳蓓如(1993)認為臺灣有六十八萬戶空屋，另方面卻有三十萬戶住宅為兩戶以上合住有這麼多空屋，政府還要計畫去蓋新國宅政府必須發行鉅額公債來彌補赤字預算，卻要去建多餘的國宅。這是相當不合理的現象。因此，認為政府可以提高地價稅及房屋稅為手段，使屋主釋出多餘空屋，將現有空屋加以有效利用，如此政府不必另建新國宅，進而減少赤字預算。（六）探討空屋持有時間與住宅品質下濾邱大展（1987）對住宅之下濾與空屋鏈理論提出了介紹，而林見飛（2000）則是從家戶遷移情形探討空屋移轉現象，並以政府 1500 億元之房貸優惠措施政策分析對空屋轉移之影響，研究發現，由於房貸政策並無明顯嘉惠某特定階層家戶，其目的僅在於消化餘屋，而對於換屋者並無明顯影響，且房貸政策亦無明顯增加空屋的被移轉機率。（七）探討空屋稅課徵效果之研究葉家源（1996）以短期均衡住宅市場空屋稅課徵模型探討空屋稅政策之模擬，從住宅市場與所得收支部門建立聯立方程式模型，透過不同租稅方式提出空屋稅政策模擬方案，以及實施方式的評比，研究結果發現，如僅考慮降低市場價格之目的，以從量空屋稅的租稅效果最大，並適用於房價較高之都會區，如欲反映出各地區市場條件的差異，則以從價空屋稅最能因地制宜，顯示地區的差異性。陳柏宇（1998）探討住宅市場空屋稅模型模擬空屋稅課徵效果，以房屋所有權資料一人一屋標準來認定空屋，並視空稅之政策目的優於財政目的，實證研究發現，空屋稅的課徵會降低平 12.

(23) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 均房價、住宅存量、投資空屋率與投資空屋量，但提高使用住宅量，故能達到稅去空屋與提高住宅使用效率之政策目標。其次，課徵空屋稅明顯減少住宅存量，有效抑制非都市地區的不必要開發行為。（八）餘屋資料定義與估計之研究張金鶚等（1999、2000）先後於住宅資訊系統之整合與規劃研究及桃園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市、高雄縣等六縣市空（餘）屋之資料分析研究中，對於空屋與餘屋的定義加以釐清，並將餘屋定義為專指建設公司手中仍未售出的房屋，且以新建完成之成屋為分析對象，不包括未興建、興建中和預售中之房屋。而上述兩個研究均是以地政事務所建物登記資料進行分析，估計之差異在於後者取消了在同一年度登記超過十戶之限制，並且首度針對空屋與餘屋屬性提出分析。上述國內空屋與餘屋相關文獻，或探討普查空屋率分佈現況，或強調空屋與餘屋分析、空屋與餘屋資訊的重要性，以及如何建立及運用空屋與餘屋資訊，但均偏重於空屋與餘屋現象的描述，對於造成高空屋與餘屋的原因，以及空屋與餘屋對住宅市場、總體經濟的影響，雖略有提及，但並未有深入而有系統的研究，尤其缺乏理論基礎與實證分析。另外，有關空屋稅方面的探討，由於缺法實際之資料、法令與執行經驗，尚需更進一步的深入探討。至於如何解決過多空屋與餘屋，促進空屋與餘屋釋出到市場提供有效利用，則均尚未見具體可行的策略。. 13.

(24) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 表 2-1 造成臺灣地區高空屋率原因之相關探討 1981 施嘉明等 1. 地主與建設公司合建，完工後地主可分住宅達四五成，地主認為保留住宅與保留土地均為保值，故不急於求售。 2. 物價波動期間，基於保值而非自用性購屋。 3. 現行民法及法院判決均偏袒承租人。 4. 房地產價格急速上漲，導致建築業膨脹過速，使得供過於求，又因其價格居高不下，因此無法出售。 5. 受實施區域計畫建築管理之影響，在土地編定使用前盲目搶建，使得部份住宅地點不當並缺乏公共設施與居住條件。 1983 宋南國 1. 老舊逾齡之房屋 2. 實施區域計畫前搶建之房屋 3. 保值 4. 供渡假及休閒所用之第二屋 5. 屋主唯恐租賃糾紛而不願出租之房屋 1982 唐富藏物價上漲而游資缺乏投資管道，紛紛購屋保值 1984 經建會 1.不願出售 (1)「有恆產者有恆心」觀念 (2)深蒂固為保值、投資之途 (3)為未成年子女預購房屋 (4)為社會、經濟地位之象徵 2.不願出租 (1)租賃糾紛多，現行法令偏向於保護承租人 (2)租金相對於一般銀行中長期存款利息過低 3.處理困難住宅之區位選擇受限於主客觀環境之限制，若供過於求將直接影響出租與出售 4.待價而沽地主與建商合建所分得之房屋，因非出資購置，多不積極出售求現而期待未來增值 5.其他特定用途－主要指第二屋 1986 黃國堅住宅投資者依本身判斷進行投資，忽略住宅市場需求趨勢與購屋者之偏好與能力。 1989 溫秀英 1.出售及出租住宅之稅負與自用住宅優惠條件之差距 2.對土地及房屋之預期增值 1991 張金鶚 1.空屋量資訊之不完全 2.土地政策－如：空地限期建築 1993 李瑞麟 1. 基於保值心態持有房屋，但為避免租賃糾紛及加速折舊而不願出租 2. 相對於其他投資管道之不健全，房地產市場獲利具穩定性 3. 房屋持有成本低，而短期預期利潤高，造成投機炒作，不利短期使用 4. 高價買進房地產後，遇房地產不景氣，不願虧本出售 5. 房屋市場資訊之不流通 6. 地主為逃避土地使用編定與建築管制而搶建 7. 領到使用執照與到可供居住狀態間之時差造成普查對空屋認定之差距 8. 住宅屋齡與設備太舊，不堪使用. 資料來源：本研究整理，中華民國住宅學會，2000 年。. 14.

(25) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 二、國外文獻：國外對於空屋率方面的研究及文獻相對於國內而言較為深入且完備，自從 Blank and Winnick(1953)提出出租住宅市場的價格調整理論，認為就一特定地區而言，空屋率是解釋住宅服務價格 (租金) 的中樞，而租金變動與空屋率將呈反向變動，另外，不同形式建築物會有不同的租金調整特性。自從上述觀點被提出以來，空屋率之相關研究就引起廣泛的迴響，而目前有關空屋之研究主要可分為幾方面面：. (一)價格(租金)與空屋率之關係探討 Leeuw and Ekanem(1971)首先對 Blank and Winnick(1953) 所提出租市場的價格調整機能提出質疑，其實證發現，當加入所得、價格及成本等變數後，空屋率對於解釋出租住宅的租金變動並不顯著。另外，Ray Fair(1972)亦支持此論點，認為由於租金調整速度過慢，使得市場存貨無法順利出清，因此住宅市場的不均衡是正常的。 Smith(1974)則對 Leeuw and Ekanem(1971) 的實證提出反駁，認為 Leeuw and Ekanem 的模型中，空屋率及住戶數並不顯著或符號錯誤，而資本投入價格及營運投入價格的表現也未達預期水準，最主要的是因為租金變動率是受空屋率的影響而非空屋變動率，Leeuw and Ekanem 將模型採對數形式亦不恰當。文中並以加拿大的五個城市為例，證實空屋率與財產稅變動率對租金調整有顯著影響。 Eubank and Sirmans(1979)則認為在一個通貨膨脹的環境中，成本提高亦會帶動租金增加，在 Smith(1974)之研究,由於受限於資料而以財產稅變動率做替代，於其文中則採總營運成本 (包含稅賦，但不含融資成本) 來衡量，文中分別對美國不同城市及不同形式建築物做推估，其結果證實 Blank and Winnick(1953)所言，不同形式建築物會有不同的租金調整特性。但是，租金之變動決定於總營運成本之變化，空屋率之影響並不顯著。 Wheaton(1990) 發展一搜尋及配對模型(Matching Model)以處理自有住宅市場中住宅成交量、搜尋以及定價等問題。並認為空屋率對於買賣雙方的保留價格有重要之影響，在空屋與住宅價格的強烈理論 (負向)關係下，加上供給競爭，可解釋長期結構性空屋。 Wheaton and Torto(1994) 認為住宅或辦公室市場研究最大的困難在於無法獲得有系統的價格(租金)資料，該文利用仲介資料加以調整，建立一套辦公室租 15.

(26) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 金指數。並認為租金並不會隨持續的高(低)空屋率而持續下跌(上漲)，租金會在均衡租金的上下限範圍內保持穩定變動。. (二)自然空屋率之探討 Rosen and Smith(1983) 是最早有系統探討自然空屋率的文獻，文中以組成資料(Pooling Data)對美國 17 個城市作實證研究，證實空屋率及營運費用變動率對租金調整有相當顯著的影響，並發現自然空屋率會隨城市不同而有差異 (Cleveland 5.6%∼ Milwaukee23.2%，平均自然空屋率為 11.45%)，他們認為實質空屋率的差異所反映的與其說是各城市住宅市場緊縮程度的不同，不如說是各城市的自然空屋率不同所造成。該文最大的缺點在於模型過度簡化，而且實際上在求各城市的自然空屋率時，僅採個別城市的時間序列資料 (1969-1980)，其時間僅 12 年，故樣本數相當少。 Gabriel and Nothaft(1988) 目睹住宅出租市場中空屋率與實質租金雙雙上揚而違反價格調整機能運作的現象，因此運用新的空屋普查資料取代私人資料來分析住宅出租市場的租金調整機能，文中將自然空屋率分內生及外生自然空屋率兩模型，以組成資料去推估 1981-85 年間，美國 16 個城市的自然空屋率(外生、內生平均自然空屋率分別為 7.57%、9.51%) ，其結果仍支持傳統空屋率會顯著影響租金調整之觀點，而自然空屋率會隨著地區之不同而改變 (Seattle3.9% ∼ Houston12.1%)，但營運成本的係數相當小且不顯著。該文的缺點在於未清楚說明內生與外生模型間之關係為何？而且兩模型所求得之平均自然空屋率間相差 1.94%，文中並未提出合理之解釋。 Reece(1988) 以三個過去時期為研究期間，並利用斷電電錶 Disconnected Electric Meter)戶數作為空屋替代資料，文中以名目物價變動率取代 Rosen and Smith (1983)模型中的名目成本變動率，其結果證實空屋率對價格調整有顯著影響，但以電錶資料所得之自然空屋率較低(就洛杉磯而言，Rosen and Smith 所推估為 7.6%，而 Reece 所推估為 5.2%)。而且該文的三個實證結果中，有兩個地區顯示空屋率會影響實質租金變動而非名目租金。 Jud and Frew(1990)結合自然空屋率理論以及 Haurin(1988)的" 特定居住單位的自然空屋率決定於他們的非典型(atypicality)"之論點，以 1988-89 年個別公寓租金的抽樣資料加以實證分析，其結果證實特定型態公寓的租金調整與前期空屋率呈反向變動，並推估出 6.5%的自然空屋率，而公寓之特性愈是異於一般典型住宅，其自然空屋率也就愈高。 Wheaton and Torto(1988) 將自然空屋率理論運用於辦公室出租市場的研 16.

(27) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 究，並實證發現超額空屋率每增加 1%則實質租金將下降 2.3%，將近是 Reece(1988) 及 Gabriel and Nothaft(1988)對出租住宅研究結果的二倍。另外，該文與前述文獻最大不同處在於，前述文獻均假設自然空屋率在推估期間保持固定，僅隨地區而有所不同，而於此文中認為自然空屋率會隨時間呈線性變化。. Voith and Crone(1988) 認為自然空屋率除受不同地區與不同時間的影響外，亦應將總體經濟變數變動所產生之衝擊(shock) 加以考量(如失業率或利率變動)，文中採 1979-87 年美國 17 個城市的半年資料，並分中心商業區(CBD) 及郊區進行實證分析。其結果發現於推估期間，自然空屋率上升約 7%，且 2/3 的漲幅集中於在 1981-1982 年之間，其推論可能與 1981 年所頒佈之稅法(Tax Act) 有關。另外，發展較快速之地區其自然空屋率也較高，發展較緩慢之地區其自然空屋率則較低，而實質空屋率與自然空屋率之間並沒有明顯的關係存在。此結果可能與其模型過於簡化及所估計期間過短有關，而該文最大之特點是，除考慮非預期總體變數變動之影響外，並未用一般自然空屋率理論以價格變動求取自然空屋率，僅利用自我迴歸(Autoregressive)方式，以空屋率與時間虛擬變數求取自然空屋率。. Hendershott and Haurin(1988) 曾以相同時間與城市，Voith and Crone(1988) 與 Gbriel and Nothaft(1988) 所推估的自然空屋率結果相比較，發現辦公室出租市場與住宅出租間之自然空屋率間並沒有太大的相關，可能與樣本數過少有關。但是，本文認為最大的原因可能在於兩者對自然空屋率的定義不同， Voith and Crone(1988)並非從價格均衡的角度求取自然空屋率。 (三)住宅屬性、空屋存續期間與價格決定之關係 Guasch and Marshall(1985) 認為在住宅市場中，空屋率、空屋頻率(Vacancy Frequencies) 及空屋期間並非一致，但將隨住宅之特質(包括屋主、房客以及住宅本身)而呈有系統性之變化。文中利用搜尋模型將住宅異質性及不確定因素列入考量，並建議政府在擬定住宅政策時，應先瞭解住宅市場的相關機能及其因果關係。同年 Guasch and Marshall 又以住宅市場的下濾理論(Filt ering Hypothesis) 建立模型，對於結構愈老的住宅有較低的空屋頻率及較高的空屋期間之現象加以解釋。 Read(1988)認為，住宅價值是由可觀察的住宅屬性及一些無法觀察的個人偏好(Idiosyncraticness)所組成,屋主會根據最大可能的個人偏好價值來決定其最高可能售價，並以此調整銷售期間的保留價格高低順序(Reservation Price Sequence) 17.

(28) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 以使銷售利潤極大化。因此，住宅市場的異質程度及市場資訊的流通程度，對於屋主保留價格高低順序及空屋期間之長短有相當重要的影響。. Haurin(1988)的觀點與 Read 類似，只是 Haurin 所強調的是住宅的非典型 (Atypicality)而非不易衡量的個人偏好。Haurin 認為愈是非典型的住宅，其出價 (Offer) 的分配差異也愈大，其預期的銷售期間也愈長，空屋率也會較高。文中並應用特徵價格法 (Hedonic Price) 發展一套衡量住宅屬性差異之方法 [ 註 2-9]，並認為若住宅價值是由市場交易所決定，則應用特徵價格法求取房價時，除考慮住宅本身之屬性(包含品質與數量)外，亦應將售屋者的屬性列入考量。 (四)形成高空屋率原因之探討與解決 Struyk(1988)強調空屋分析之重要性，因為空屋是國家稀少資本及資源之浪費。瞭解高空屋率之導因有助於解決整體住宅市場之無效率，並據此制定合理的住宅政策。文中以三個假設許多空屋並未存在於市場中，他們屬於現居住於國外之家庭所擁有，以此觀之，真實空屋率將明顯低於名目空屋率。空屋高度集中於首都地區，乃基於投機因素而建造。空屋大部分為基於投機目的所建造的昂貴住宅，而這些住宅將漸漸被吸收成為居住住宅之存量。 Struyk 以上述假設對約旦的高空屋率之原因加以探討，並提出政府應增加投資管道、修改房客保護法令(使房東有合理租金收入,而於需用房屋時可收回) 使空屋釋出市場而非增加房屋供給。另外，文中亦以一般最小平方(OLS) 模型對住宅屬性與其成為空屋之機率作探討，發現不論是在首都、一般都市及鄉村，面積愈大之住宅成為空屋之機率就愈高。（五）空屋鏈之相關研究. Firestone（1951）首先提出空屋鏈理論，其空屋鏈的長度計算方式主要以普查方式進行，步驟一為對新建房屋進行普查，步驟二為針對遷入家戶進行問卷調查，並回溯前一期空屋屬性，且回溯至空屋移出市場為止，屬於耗費人力與時間之作法，且僅估算出空屋鏈，過於簡化。 Guasch and Marshall（1985）以美國普查局發表之空屋報告中的資料檢視房屋過濾情形，研究認為空屋率受到空置時間和空置頻率的影響，空置時間越長或空置頻率越高時，都會造成高空屋率，且當空置時間過長時，過濾現象並不明顯，惟當空置頻率過高時，過濾現象比較明顯。由國外空屋相關文獻可知，空屋率對租金調整之影響顯著與否頗受爭議，據 18.

(29) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 此推算之自然空屋率亦因模型之設定及資料不同而有差距，而且均偏向出租住宅市場或辦公室出租市場的研究，對於自有住宅市場則未探討。另外，他們僅考慮到實質空屋率與自然空屋率間差額對房價之影響，並未考慮到房價與空屋率間之相互影響，實際上應將兩者聯合估計較為正確。更重要的是，他們是從價格均衡之角度分析自然空屋率，對於國內真正關心的住宅市場運作所需的合理、必要空屋率並未探討。表 2-2 國外有關空屋研究之文獻整理價格(租金)與空屋率關係 Leeuw and Ekanem(1971), Ray Fair(1972), Smith(1974),Eubank and Sirmans(1979), 之探討 Wheaton(1990), Belsky(1992), Wheaton and Torto(1994) Rosen and Smith (1983), Gabriel and Nothaft(1988), 自然空屋率之推估 Reece(1988),Jud and Frew(1990), Voith and Crone(1988),Wheaton and Torto(1988) 住宅屬性、空屋期間與價 Guasch and Marshall(1985), Hua(1985), Haurin(1988), Read(1988) 格或租金之關係空屋鍵與住戶遷移行為決 Hua(1989), Emmi and Magnusson(1992) 策間之關連 Struyk(1988) 高空屋之原因探討空屋鏈之研究 Firestone（1951）, Guasch and Marshall（1985）資料來源：本研究整理，中華民國住宅學會，2000 年。. 19.

(30) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第三節. 小結. 空屋與餘屋是住宅市場合理及有效運作不可或缺的要素，對於政府住宅政策的擬定，住宅供給者的投資決策，以及購屋者、租屋者的消費選擇而言，空屋與餘屋的分析及預測亦是一重要的參考指標。從上述分析可發現，國外的空屋（包括在市場上與不在市場上）相關探討相較於國內，在理論及方法上均較為深入，且探討的層面也較為廣泛，雖然各學者所採用的分析方法、分析之角度及資料不同，但其目的均在於瞭解空屋形成的原因以及空屋率對住宅市場影響，以此促進住宅市場更有效率運作，並對空屋善加利用。明顯地，以目前國內空屋率相較於國外正常空屋水準而言，的確偏高太多，並且建商手中持有的餘屋佔了相當的數量。而目前對於空屋與餘屋之影響因素，以及造成各地區空屋與餘屋之不同原因，雖有所初步的探討，但並未有具體的現況問題原因釐清、現有策略檢討，以及提出具體可行的解決方案策略與評估執行優先順序，是以本研究擬針對上述不完備之處加以更進一步詳實分析探討，以提出解決空屋與餘屋之有效策略，達到健全市場機制與運作的目的。. 20.

(31) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第三章空屋與餘屋現況分析本章首先針對各種空屋與餘屋數量的推估方式加以評估分析，藉以判定各種推估方式之優劣，而後於第二節與第三節依評估選定之推估方法進行空屋與餘屋現況分析與說明。. 第一節. 不同空屋與餘屋計算方式評估. 一、空屋計算方式評估張金鶚等（2000）1曾先後利用台電用電不足底度戶數資料、住宅存量戶數與家戶數資料，以及地政機關建物登記資料分別來推估空屋數，其推估方式與評析分別說明如下：（一）、推估方法 1.台電用電不足底度戶數資料推估方法係採用台電表燈不足底度戶數來計算，以單向低壓電表 10 安培（20 度）為底度，台灣地區正常家庭每戶使用此電量一般約為四日，因此以每月用電低於四日為不足底度標準。其次，由於各縣市表燈不足底度戶數與空屋數可能不同，台電營業所涵蓋之範圍與現行行政區劃定範圍略有差異，因而採用總體比例關係，以及歷次普查空屋數之相對比例，將台電表燈不足底度戶數調整至與空屋數一致。 2.住宅存量戶數與家戶數推估方法此一方式推估之空屋數＝民國七十九年普查空屋數+使用執照戶數-拆除戶數-新增加家庭戶數。由於資料為普查時之空閒住宅，故統計之空屋數為從使用面推估之結果。本方式可能之推估偏誤為新增家庭戶數以戶籍登記為準，以目前同一戶可能會. 1. 參見張金鶚等（2000），桃園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市、高雄縣等六縣市空（餘）屋之資料分析研究，內政部營建署。 21.

(32) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 同時設有多個戶籍之情況下，實際新增家庭數應較戶籍登記數為少，因此所推估的空屋數可能偏低。其次，住宅存量之計算，是否考慮加計店鋪住宅，亦影響使用執照戶數之多寡。 3.地政機關建物登記資料推估方法由於地政機關的資料為建物登記簿上的內容，這部分並無法指出住宅的使用現況，但是若同一所有權人在同一縣市同時持有超過一戶住宅，假設一個所有權人都僅居住一戶住宅，此時可以認定所有權人非居住的那戶住宅可能是閒置的房屋。但從其他利用的角度來看，這部分住宅也可能用於出租，因此地政機關所提供的住宅存量資料，也可以大概估計出可能存在的空屋數量，只是在精確度上有較大的偏誤，其推估方法如下：建物登記資料空屋數＝（同一所有權人在同一縣市持有超過二戶（含）的住宅數-該所有權人總人數）*（1-該縣市的空屋出租率）（二）、推估方法評析上述三種空屋推估方式中，前二種方式不論是台電資料或住宅存量資料基本上都無法反映出空屋的品質狀況，但對於空屋數量之推估相較於地政機關登記資料來得精確，而第一種方式推估之誤差程度，依相關實際研究可知又比第二種方式之偏誤性來得低；至於第三種方式，由於登記資料可能存在著合住的現象，因此（同一所有權人在同一縣市持有超過二戶（含）的住宅數-該所有權人總人數）可能出現低估的情形，再者（1-該縣市的空屋出租率）應採用多少比例，不易估算，如以全部出租住宅計算，則空屋數將被低估。因此，這部分資料的誤差可能無法預期，準確性也可能不如前二項估計方法，但是由於建物登記資料具有相當的特徵屬性，且其空屋數量若具有相當程度之代表性，則仍可依此獲得前二種方法無法獲得之空屋屬性。故綜合而言，以台電資料推估空屋數最為精確，而住宅存量推估之空屋數可以作為佐證之參考，至於地政事務所登記資料推估之空屋數則可以作為空屋屬性分析之用。二、餘屋計算方式評估（一）推估方法. 22.

(33) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 依張金鶚等（1999）2研究報告分析定義，餘屋為同一所有權人在同一縣市、同一年度完成建物第一次登記，且尚未移轉並持有超過 10 戶（含）以上的住宅稱之。其後，張金鶚等（2000）之後續研究報告針對餘屋重新再加以定義，因實證分析得知自然人持有 10 戶以上第一次登記未曾移轉住宅的比例很少，雖然可以預期會有少部份的建設公司餘屋是以個人或其他非開發建設公司名義登記，但顯然數量相當的少，故張金鶚等於後續研究中，將餘屋重新定義為指同一建設或開發相關法人公司在同一縣市完成建物第一次登記，尚未移轉且持有超過 10 戶（含）以上的法人公司，其名下所持有的住宅，其詳細之推估方法為： 1.透過地政機關電腦化的建物登記系統3，將同一縣市完成建物第一次登記且登記在建設或開發等相關法人公司名下後未曾再移轉，且在同一所有權人名下超過 10 戶（含）以上的住宅者，將之認定為餘屋。 2.建設公司設立之名稱可能不盡相同，但透過建商公會會員名冊檢索可知，99 ％以上的會員，其公司名稱中都含有「建設」、「開發」二字，故建設公司篩選時以此作為主要篩選標準。（二）推估方法評析從餘屋推估方式分析可知，目前研究討論之餘屋主要為登記在建設公司名下，經地政機關完成第一次建物登記後仍未售出者。就實質來看，餘屋之探討係為釐清建設公司法人名下持有之房屋，以便於協助建商解決經營困境、復甦房地產業、提供市場資訊、刺激購買誘因、提供政策決策依據與繁榮經濟景氣等，其以地政機關登記資料分析，雖然無法全盤涵蓋所有之餘屋，但抽樣之代表性或可了解建商之餘屋約略數量與屬性，仍是具有相當意義之指標，而從住宅存量的角度來看，餘屋可說是一種狹義上解釋的空屋，也就是說，餘屋的數量為空屋數量之一部份，故也可以相互來比較分析。. 2. 參見張金鶚等（1999），住宅資訊系統之整合與規劃研究，內政部營建署。. 3. 由於地籍資料中對於建物使用的定義分類甚多，該研究將與住宅使用有關的資料都納入分析，主要包括住家用、住商用、住工用、農舍及國民住宅，至於純工業、商用建築，則予以刪除。 23.

(34) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第二節. 空屋現況分析. 一、空屋定義探討從住宅產品生產週期觀察，住宅產品之提供，從生產興建開始至完工銷售，必須經歷一至二年之生產期，因而住宅市場產品之提供有著相當程度之時間落差，無法即時生產提供，故目前市場上提供之住宅產品，實際上是前期（意指一至二年前即動工興建）所生產，而興建中之住宅產品，則必須到下一期才能提供進入市場，而為了克服時間落差所造成的產品供給限制，以及住宅市場資訊閉塞與訊息不對稱，並為求降低搜尋與換屋時之交易成本，市場上便須要提供一定數量的空屋住宅產品，以便於調節市場之供需狀況，提供買賣雙方選擇與交易，而此一合理空屋數量所佔的比率亦稱之為自然空屋率4。有關空屋之一般定義，有稱為空閒家宅、空閒住宅與空宅。而行政院普查處（1991）將空屋定義為：凡家宅在普查標準時刻無人居住者；其居住人如因特殊緊急事故外出未返，但無遷居之意思者，不視作空閒住宅。張金鶚等（1999）將空屋定義為：指「住宅存量」中，可提供居住使用但卻未使用或低度使用之「住宅單位」。目前利用台電不足底度資料或利用住宅存量與家庭戶數之差額所推估的空屋數資料屬之5。二、空屋數與空屋率現況分析國內空屋數與空屋率之現況推估分歧，長期研究中較具代表性者當屬近期內政部營建署曾委託張金鶚等(1999 國立政治大學社會科學院台灣房地產研究中心)進行之「住宅資訊系統之整合與規劃研究」，該研究報告分別針對空屋與餘屋給予名詞上之定義與澄清，並以台電用電不足底度戶數及住宅存量與家戶數差異等二種資料推估台灣地區 1990 年至 1998 年之空屋數，該研究推估結果詳見圖 3-1 與表 3-1。本研究延伸張金鶚等（19956、1999）之研究，重新以台電用電不足底度戶數推估台灣地區 1980 年至 1999 年之空屋數，並針對台灣地區西部之主要縣市估算歷年之空屋數（見表 3-2 與圖 3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7），分析結果說明如後：. 4. 5 6. Struyk（1988）指出，在一般已開發國家，為維持住宅市場的有效運作，住宅市場中存有 4％左右之空屋率被視為必要，而此必要的空屋率即稱做是自然空屋率。同本章註 2。P71 頁。參見張金鶚等（1995），台灣省國民住宅等候名冊制度與空屋問題之研究，台灣省政府住宅及都市發展局。 24.

(35) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 表 3-1 台灣地區空屋數推估不足底度推估 674,341 696,948 716,102 760,894 910,613 1,005,305 1,001,107 1,010,059 1,038,993 1,030,701. 79年 80年 81年 82年 83年 84年 85年 86年 87年 88年. 變動率 3.35% 2.75% 6.26% 19.68% 10.40% -0.42% 0.89% 2.86% -0.80%. 住宅存量與家戶數推估 674,317 674,338 702,482 788,936 945,152 1,083,415 1,124,330 1,134,447 1,139,056 -. 變動率 0.00% 4.17% 12.31% 19.80% 14.63% 3.78% 0.90% 0.41% -. 資料來源：政大台灣房地產研究中心（2000 年）與本研究整理。. 戶 1200000 不足底度推估使照與家戶數推估. 1100000. 1000000. 900000. 800000. 700000. 600000. 500000 79. 80. 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 年期. 圖 3-1 台灣地區空屋數推估. （一）台灣地區從分析可知，二種空屋數推估結果略有所差異，其差距約在 3％至 10％之間。民國七十九年台灣地區推估之空屋數約為六十七萬戶，之後空屋數便逐年呈現遞增現象，到了民國八十二年以後，空屋數更是逐年急速增加，平均之年增率高達 15％，而空屋數在民國八十四年更達到歷史高峰突破百萬戶。此後，空屋年增率雖略趨緩和，惟空屋數仍是持續增加中， 25.

(36) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 惟房地產市場已近十年的長期不景氣，使得市場供給在生產時間落差與量能供給萎縮下，於民國八十八年再次呈現負成長，空屋數已緩緩呈現減少之趨勢。從上述整體空屋數分析可知，台灣地區房地產早已從榮景步入景氣蕭條之階段，但是空屋數之收斂遞減卻未隨著市場蕭條而迅速下滑，反倒是相當的遲緩，由此顯示房地產市場因著供需失衡、時間落差、市場訊息不完全與房地產投資工具變現能力薄弱，都明顯促使空屋數居高不下。其次，有關台灣地區之空屋率分析，依民國七十九年住宅普查資料分析之空屋率為 13.29％，而另外以台電用電不足底度戶數及住宅存量與家戶數差異等二種資料推估之空屋率趨勢亦大致相同，空屋率並於該年以後逐年遞增，到了民國八十二年以後，空屋率逐年大幅上升，民國八十四年至民國八十五年之間，空屋率達到高峰，分別佔了 16.51％與 17.84％，此後空屋率又呈現略微下降之趨勢。以民國八十七年之空屋率分別為 15.27％與 17.24％，相較於民國七十九年大約上升了 2.5％至 4％，民國八十八年之空屋率則開始下滑呈現負成長現象。（二）台北市台北市空屋數從民國六十九年 54,873 戶，逐年呈現遞增，至民國七十四年達到第一次高峰，空屋數為 84,817 戶；其後，隨著房地產景氣，空數數逐年遞減下滑，至民國七十九年房地產市場狂飆時期，市場空數又略為上升，惟隨後數年仍是呈現市場榮景，空屋數持續減少，直至民國八十四年以後，因房地產市場景氣轉趨蕭條，空屋數又呈現遞增之趨勢，截至民國八十八年止，台北市空屋數已達到 11,101 戶。（三）台北縣台北縣空屋數從民國六十九年起即逐年遞增，除了於民國八十年前後，因房地產市場景氣造成空屋數略減少以外，其餘各年都呈現遞增狀態，並於民國八十三年以後大幅增加，民國八十四年空屋數達到高峰，計有空屋數 221,532 戶，其後數年都維持在 22 萬戶與 23 萬戶之間，，截至民國八十八年止，台北縣之空屋數為 225,869 戶。（四）基隆市基隆市的空屋數於民國七十四年、民國七十九年、民國八十四年與民國八十六年達到四次高峰，且空屋數一次比一次多，民國八十六年之空屋數為 31,289 戶，此後則略為下跌維持在 2 萬 9 千戶左右。 26.

(37) 空屋、餘屋的問題與對策分析. （五）桃園縣民國八十二年以前，桃園縣之空屋數約略維持在五萬戶以下，民國八十二年以後，空屋數急速上升，至民國八十四年達到空屋數之高峰，高達 102,227 戶，此後空屋數略為回穩，民國八十八年底為止之空屋數約為 9 萬戶。（六）新竹市新竹市之空屋數在民國八十三年與民國八十四年增加幅度較大，空屋數達到 2 萬 7 千戶左右，近年則略為減少，維持在 2 萬 6 千戶上下。（七）新竹縣新竹縣歷年空屋數都在 8 千戶以下，直至民國八十三年以後，空屋數呈現比較明顯之增加，民國八十四年空屋數達到高峰，計有 12,120 戶，此後近年空屋數略為下滑，截至民國八十八年底止，空屋數為 11,333 戶。（八）苗栗縣苗栗縣之空屋數於民國七十四年達到第一次高峰，約計有空屋數一萬戶，而後空屋數逐年遞減，到了民國八十年始又呈現遞增之趨勢，民國八十四年空屋數創新高，達到 1 萬 6 千戶，此後則略為下跌，維持在 1 萬 5 千戶上下。（九）台中市台中市之空屋數於民國七十八年達到第一次高峰，計有空屋數 4 萬 8 千戶，而後空屋數呈現連番躍升，民國八十二年為 5 萬 8 千戶，民國八十四年增至 8 萬 9 千戶，近年空屋數有趨緩之勢，截至民國八十八年底，空屋數為 83,725 戶。（十）台中縣台中縣空屋數第一次高峰期為民國七十四年，計有空屋數 4 萬 8 千戶，此後隨著房地產景氣復甦，空屋數逐年遞減，直至民國八十四年再次達到高峰，計有空屋數 7 萬 4 千戶，而後空屋數逐漸小幅度減少，截至民國八十八年底，空屋數為 69,365 戶。 27.

(38) 空屋、餘屋的問題與對策分析. （十一）彰化縣彰化縣空屋數之第一次高峰出現在民國七十三年，計有空屋數 4 萬 4 千戶，其後空屋數略為下跌，普遍維持在 4 萬戶上下，直至民國八十三年空屋數在次急速竄升，至民國八十七年高達 5 萬 7 千戶，而民國八十八年又回跌至 5 萬 3 千戶。（十二）南投縣民國七十四年第一次空屋數突破 1 萬 7 七戶，往後數年空屋數趨緩遞減，到了民國八十年空屋數又再次增加，民國八十四年創下高峰達到 2 萬 9 千戶，民國八十八年又回穩至 2 萬 7 千戶。（十三）雲林縣雲林縣空屋數第一次高峰出現在民國七十五年，計有空屋數 1 萬 6 千戶，第二次高峰出現在民國八十七年，計有空屋數 2 萬 2 千戶，此後空屋數下降為 2 萬戶左右。（十四）嘉義市嘉義市空屋數第一次高峰出現在民國七十五年，計有空屋數 1 萬 2 千戶，第二次高峰出現在民國八十七年，計有空屋數 1 萬 9 千戶，此後空屋數下降為 1 萬 7 千戶左右。（十五）嘉義縣嘉義縣空屋數第一次高峰出現在民國七十五年，計有空屋數 1 萬 7 千戶，第二次高峰出現在民國八十七年，計有空屋數 2 萬 3 千戶，此後空屋數下降為 2 萬 1 千戶左右。（十六）高雄市高雄市自民國六十九年起，空屋數逐年呈現穩定之增加，於民國七十六年達到第一次高峰計有空屋 5 萬 3 千戶，此後空屋數略為下降，民國七十八年起，空屋數又再次遞增，民國八十三年更激增至 7 萬 8 千戶，且逐年增加，截至民國八十八年底止，空屋數為 85,499 戶。. 28.

(39) 空屋、餘屋的問題與對策分析. （十七）高雄縣從民國七十一年至民國八十二年之間，高雄縣的空屋數始終維持在 2 萬 7 千戶至 2 萬 9 千戶之間，民國八十三年急速增加為 3 萬 7 千戶，並逐年遞增，截至民國八十八年底止，空屋數為 40,569 戶。. 29.

(40) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 表 3-2 台灣地區與各縣市空屋數推估年台灣地區台北市台北縣基隆市桃園縣新竹市新竹縣苗栗縣台中市台中縣彰化縣 69 470670 54873 88551 10607 36519 8387 6532 7458 18551 38098 32676 70 564069 63815 105291 12749 49173 10918 7956 9263 25745 46607 40011 71 627882 74345 125438 15349 61334 12060 8243 9787 30030 48499 44168 72 622151 76364 131782 16292 55163 12558 8068 9771 32778 47686 42632 73 640770 78288 138209 17259 52943 13302 8047 9943 36173 47788 44295 74 650868 84817 153212 19321 51852 14349 8188 10324 40456 48858 39092 75 650014 80980 149710 19061 54095 14433 7781 10014 42020 46658 40437 76 618352 70688 133775 17192 47429 14612 7453 9792 43781 44917 39511 77 574127 62250 120623 15644 45702 14327 6922 9287 44053 41937 36338 78 593640 66138 131251 17176 48794 15357 7037 9642 48337 42856 39378 79 674341 71007 144354 19056 49835 12871 5599 7838 41385 34287 38810 80 696948 69183 140650 18569 50279 17445 7591 10620 56080 46461 40517 81 716102 67764 137764 18188 51401 18162 7903 11057 58385 48371 42932 82 760894 61989 126025 16638 59051 18178 7910 11067 58438 48415 40328 83 910613 83852 170472 22506 85665 24352 10597 14825 78286 64858 49180 84 1005305 108967 221532 29247 102227 27852 12120 16956 89537 74180 51136 85 1001107 107233 218006 28782 94413 26929 11718 16394 86571 71723 51458 86 1010059 116574 236996 31289 93291 26321 11454 16024 84617 70104 53342 87 1038993 109887 223402 29494 89907 26624 11586 16209 85590 70910 57289 88 1030701 111101 225869 29820 91741 26044 11333 15855 83725 69365 53954. 資料來源：本研究整理，中華民國住宅學會，2000 年. 30. 南投縣雲林縣嘉義市嘉義縣高雄市高雄縣 12214 12608 6556 12540 30118 22594 15281 15146 8342 15143 35598 25561 16260 15904 9264 15985 41118 28251 16348 15418 9484 15580 42640 28023 16752 16149 10476 16409 46081 28956 17512 16001 10934 16352 49409 29672 17099 16689 12000 17155 52691 30225 16830 15650 11828 16183 53691 29401 16066 14149 11231 14720 49805 26020 16786 13977 11642 14634 54204 26997 13731 13882 12125 14628 57868 27456 18607 14257 12453 15023 60391 28655 19372 15377 13431 16203 60717 28810 19389 14923 13034 15725 60772 28836 25974 18123 15829 19096 78007 37013 29708 18329 16009 19314 83912 39815 28723 18878 16489 19893 81178 38518 28075 19118 16698 20145 82608 39197 28398 21963 19183 23143 83528 39633 27779 20353 17777 21447 85499 40569.

(41) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 戶數. 1200000 1000000 800000 600000 400000 空屋數. 200000 0. 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 年期. 圖 3-2 台灣地區空屋數推估. 戶數. 250000 台北市 200000. 台北縣基隆市. 150000 100000 50000 0 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 年期. 圖 3-3 台北地區空屋數推估. 31.

(42) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 戶數. 120000 桃園縣 100000. 新竹市新竹縣. 80000. 苗栗縣. 60000 40000 20000 0 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 年期. 圖 3-4 桃竹苗地區空屋數推估. 戶數. 100000 90000. 台中市. 80000 70000. 台中縣. 60000 50000 40000. 南投縣. 彰化縣. 30000 20000 10000 0 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 年期. 圖 3-5 中彰投地區空屋數推估. 32.

(43) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 戶數. 25000 20000 15000 10000. 雲林縣嘉義市. 5000. 嘉義縣. 0 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 年期. 圖 3-6 雲嘉地區空屋數推估. 戶數. 90000 80000. 高雄市. 70000. 高雄縣. 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 年期. 圖 3-7 高雄地區空屋數推估. 33.

(44) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第三節餘屋現況分析一、餘屋定義探討空屋一般指住宅存量中，可提供居住使用但卻未使用或可能低度使用之住宅單位，而此空屋數之中，包含一定轉換用之自然空屋、個人持有投資置產、法人建商興建完工待售、投機或其他原因持有之房屋。而近年來房地產業蕭條，空屋數高達百萬戶，這當中法人建商持有之待售房屋，其所佔之比例多寡，背後隱含著龐大之資金、人力與設備等資源之投入，動輒牽涉到產業之發展與廠商之經營，且影響國家整體經濟與金融狀況，是以張金鶚等（1999）將法人建設公司名下希望出售，但尚未出售之房屋提出討論，並將之稱為餘屋。有關餘屋之定義，一般可區分為兩大類：第一類：指已興建完成，並取得使用執照，可以進住使用，但仍未出售之房屋數量，一般專指新建完成之成屋，其可以透過地政機關第一次建物登記資料統計獲得。第二類：指建設公司自公開銷售後，尚未售出之房屋數量，包括未興建、興建中和興建完成之新成屋。惟此種統計方式難以區分房屋究竟為新推案件或是已經歷多次推案之案件，並且當中之預售屋，必須於交屋完成後，才算完成整個交易，交易過程期間充滿不確定性，而代銷公司提供之銷售率一般缺乏公信力，且為求刺激消費，常有浮報之嫌，故本類統計資料精確性不如前類。張金鶚等（1999）針對第一類餘屋，且登記在建設公司名下者進行研究分析。其次，該研究考量到建設公司可能會將興建的房屋供作業務使用，因此進一步將餘屋定義為：同一建設或開發相關法人公司在同一縣市、同一年度完成建物第一次登記，尚未移轉且持有超過 10 戶（含）的法人公司，其名下所持有的此類住宅。此種十戶以上的餘屋界定方式雖然較為寬鬆，但從該研究分析中可知，持有 10 戶以上的房屋，八成以上皆登記在建設公司名下；此外，該研究為避免建設公司持有首次登記的住宅中，可能有自用的情形，因此以建商持有 10 戶以上的房屋當作餘屋。. 34.

(45) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 二、餘屋現況分析張金鶚等（1999）7曾針對台北市（縣）、高雄市、台中市等四大都市進行餘屋調查分析，資料係由地政事務所的建物登記資料庫中篩選登記原因為第一次建物登記者，且至民國八十八年三月未移轉之住宅，針對同一所有權人同一年度在同一縣市登記超過十戶者，計算所有權人數及總戶數，並刪除所有權人為非營利組織、祭祀公業及農會等部分資料。統計分析結果，台北市（縣）、高雄市與台中市等四縣市餘屋現況分別是：台北市住宅餘屋數自民國八十二年起算至民國八十八年三月止共計約 2,810 戶，相較於其他三個縣市，餘屋資金積壓情況較為輕微。其次，以所有權人類別分析，法人仍是佔大多數，且四個縣市法人中，又以建設公司所佔的比例最高，皆超過 90％，顯示建設公司名下餘屋數量龐大。而同一時期，台北縣餘屋數量為 22,771 戶，累計法人家數 378 家，其資金之積壓居於首位。有關台中市的部分，餘屋數為 8,139 戶，僅次於台北縣，資金亦有著一定程度之積壓，而高雄市餘屋數為 8,063 戶，資金積壓雖相對較低，惟該市法人持有餘屋之比重高達 80 ％以上，較其他縣市情況嚴重。其次，以法人名下餘屋分析，近六年四縣市累計法人持有餘屋之家數達 801 家，總戶數近 36,000 戶，約佔全部餘屋數之 86％，平均每家法人持有餘屋數為 45 戶，就建商及銀行經營之相對風險而言，均值得重視。此外，張金鶚等（2000）8更進一步對桃園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市與高雄縣等六縣市進行餘屋分析，以建物完成第一次登記後，且登記在建設或開發等相關法人公司名下後，至民國八十八年十二月未曾再移轉，而同一所有權人名下超過 10 戶（含）以上的住宅，認定為餘屋，並進行餘屋數量推估分析與餘屋特徵屬性分析，分析結果顯示：桃園縣餘屋數量總計有 7,400 戶，其中都市地區與鄉村地區餘屋問題最嚴重；新竹市餘屋數量總計約有 1,753 戶，高於新竹縣之 1,410 戶，顯示人口密集之省轄市地區，相對的餘屋數量也比較多；至於台中縣、台南市與高雄縣各有餘屋 2,018 戶、1,839 戶與 3,258 戶，而這三個縣市都是以都市邊緣之衛星市鎮餘屋數量最多，都佔了近六成左右。有關台電不足底度戶數推估之空屋數與地政事務所建物登記推估之餘屋數量比較詳表 3-3。其次，餘屋屬性分析上，六個縣市餘屋面積分布主要都是以 31 至 45 坪為主，較特別的是台中縣小套房餘屋佔多數，而台南市大面積餘屋佔多數，若依都市化. 7 8. 同本章註 2，p.11 同本章註 1。 35.

(46) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 程度分析，南北縣市餘屋面積有著比較明顯的差異，一般而言，北部之餘屋面積較小，而南部之餘屋面積比較大。至於餘屋登記使用用途屬性上明顯以住家用類型為主，且愈北部縣市愈趨於單一用途，而南部縣市住商混合使用用途愈多。屋齡屬性分析方面，六縣市普遍以持有 0 至 2 年屋齡之餘屋佔多數，並且愈都市化程度之縣市餘屋持有時間愈長；而餘屋地上總樓層屬性分析，六縣市明顯以住宅大樓所佔比例較高，並且各縣市之差異不大；有關餘屋所在樓層分析上，六縣市之差異亦不大，只是南部縣市位於低樓層之比例略為較高。表 3-3 台電不足底度空屋數與地政事務所建物登記餘屋數比較縣市別台電不足底度空屋數地政機關建物登記餘屋數台北市 111101 2810 台北縣 225869 22771 高雄市 85499 8063 台中市 83725 8139 桃園縣 91741 7400 新竹市 26044 1753 新竹縣 11333 1410 台中縣 69365 2018 高雄縣 40569 3258 資料來源：本研究整理，中華民國住宅學會，2000 年。. 36.

(47) 空屋、餘屋的問題與對策分析. 第四節小結從空屋與餘屋現況及其推估方法分析，約略可以歸納出如下幾個結論：（一）就台灣地區總體空屋數量而言，民國七十四年前後為空屋數的第一次高峰期；究其原因，與民國七十年經濟景氣高峰後，由於住宅生產時間落差之故，致完工之住宅數量於此時出現；其次，實施區域計畫建築管制造成之搶建風潮亦為原因之一；而房價上漲所導致之投機需求亦在此時顯現。（二）民國七十六年至民國八十二年，前半段時期受到民國七十四年以前高空屋數之影響，因為房價下跌，建商投資意願降低，故空屋數呈現持續減少之趨勢；而後半段時期，則又受到房地產市場榮景再起之影響，房價大漲，推案量遽增，市場成交熱絡，故空屋數下降。（三）民國八十三年以後，房地產市場又趨於供過於求之現象，空屋數呈現逐年增加之勢，且台灣地區整體空屋數量更突破百萬戶，整體增加之趨勢直至民國八十八年才略有趨緩之勢，顯示房市這一波的長期不景氣到了近期在市場供給萎縮下，空屋數亦才逐漸有向下減少之勢。（四）從區域特性分析，都會地區之空屋數明顯比較多，特別是在台北縣。其次，若從空屋數之增加倍數分析，台中市、桃園縣與高雄市空屋成長快速。整體而言，空屋數是北部地區多於中部地區，而中部地區又多於南部地區。（五）從近年趨勢分析，民國八十八年以後多數縣市空屋已開始趨緩呈現遞減之勢，除了台北縣、台北市、基隆市、桃園縣、高雄市與高雄縣以外。由此顯示，空屋數成長最快的中部地區，市場衝擊亦最明顯，並長期呈現供給緊縮，空屋減少之情況，至於南北區域則仍呈現緩緩增加之勢，惟增加幅度亦趨緩和。（六）從餘屋現況分析得知，都市地區與鄉村地區餘屋問題較為嚴重，特別是台北縣的空屋與餘屋數量均明顯偏高，空餘屋問題相較於其他縣市嚴重，而台北縣幅員遼闊，人口眾多，且包含了都會區、衛星城鎮與鄉村地區等不同都市型態，故如後章節將進一步針對台北縣進行更深入之研究，藉由對台北縣之觀察分析，進一步釐清空餘屋之類型、原因、問題與對策。. 37.