現有空屋與餘屋共同策略分析與評估

策略一：進行都市計畫用地檢討與土地使用變更審議

說明：由於住宅用地供需失衡，住宅用地面積、配置與人口之變遷亟待檢討。其 次，目前住宅用地不患寡而患不均，因此如何劃定合宜之住宅區位，引 導人口產業之發展，以減少窮鄉僻壤之不當規劃與開發，並有效預防未 來空屋與餘屋之增加。

評估：

1.目前都市計畫用地面積之供給一般係從計畫人口數及家戶數來推估，並配合計 畫管制情形來擬定各種用地面積，而各種用地之供需檢討，則是依人口變動與 都市發展時序而定期修訂。但以實際現況而言，截至民國八十六年底止，台灣 地區已發布實施之都市計畫區計有 441 處，都市計畫區面積計有 4416.7 平方 公里，都市計畫區內人口密度約為每公頃 380 人，若單純以供作居住使用之住 宅區分析，則住宅區面積計有 61712 公頃，如以較寬鬆之人口密度每公頃 300 人計算，則截至民國八十六年底，台灣地區之人口數為 2168 萬人，換算約需 7 萬公頃住宅區，從預估需求與現況供給比較，顯示台灣地區住宅用地之供給仍 有不足之現象。反之，若從都市發展程度分析，則都會地區對住宅用地之需求 仍極為殷切，而非都會地區之住宅用地則有閒置荒廢之情形，惟從國內超額供 給之近百萬戶空屋顯示，住宅產品早已供給過剩。因而整體上，住宅用地供給 與住宅現況供給顯然存在著極大的矛盾，是以若單單從人口推估來檢討住宅用 地顯然有很大的偏誤，應從更細緻的用地開發使用情況、使用強度及開發時期 來更精確的估計住宅用地需求，並預防與解決空屋與餘屋問題之惡化。

2.目前台灣地區之住宅用地顯然並非供給不足，而是地區分佈不均與使用強度不 足。而城鄉發展之差距對住宅用地之需求也呈現兩極化，故為了達到城鄉均衡 發展與避免都市過大或過稀，應積極推動國土綜合開發計畫、區域計畫，並與 都市計畫相結合，以建立完整之計畫體系。其次以區域建設、財稅措施等手段 來達到產業與就業機會之均等，並均衡調整城鄉之發展，合理控制都市之過度 膨脹與蔓延，以及採取成長管理方式來提昇都市機能，有效解決去化和減少都 市與鄉村地區之空屋與餘屋數量。惟整體而言，都市計畫檢討屬於中長程計 畫，短期難以立竿見影，且都市計畫用地編訂屬於靜態過程，對於開發利用時 程亦難以有效的強制加以規範，如此方為解決空屋與餘屋之良策。

3.台灣地區各大都市，已逐漸出現老舊窳漏社區，連帶地造成都市治安、交通、

景觀與發展之危害與瓶頸，而原有住宅用地在容積上的低度利用也造成了都市 住宅用地不足之窘境，故以都市更新手段對於老舊地區給予重新之規劃，將有 助同時解決住宅用地及容積之使用之強度，並改善都市之生活、交通、治安與 環境等品質問題。其次，藉由都市更新方式，可連帶解決老舊之空屋問題。但 進行都市更新過程中，可能遭遇地區民眾消極參與或積極抵抗等協商成本，共 識形成不易，而拆遷補償安置與分配等之主導與經費來源亦唯一大問題。

4.土地使用分區管制應落實嚴格實施，並針對日照、採光、通風、安全、寧靜、

便利及新鮮空氣等居住條件做全盤性考量，以提升住宅品質，預防住宅下濾。

策略二：容積管制

說明：以容積管制來有效控制都市密度與合理成長發展，藉由容積管制引入更多 元的準則，分配不同地區可發展的建築量體，形塑活潑質佳的都市生活品 質與景觀，並藉由容積管制與獎勵促進老舊窳漏地區之更新，同時達到解 決老舊之空屋與餘屋問題。

評估：

1.台灣地區目前雖已全面實施容積管制，惟各縣市政府訂定之土地使用容積管制 往往依照現行法令規定標準，缺乏考慮地方特性、資源概況與總體經濟等因 素，並依個別地區擬定不同之容積管制，且缺乏整體之上位容積指導計畫與發 展管制。長期而言，對於都市發展容或有所改善，但對空屋與餘屋之解決幫助 不大。

率制定之主要因素，亦過於僵化了土地的發展型態。其次，混合使用之影響程 度亦未加以考量。

3.全面實施容積管制後，土地可使用程度降低，可建築之樓地板面積減少，連帶 的影響效益，也造成實施都市更新時誘因減少，妨礙窳漏地區之更新與老舊空 屋與餘屋之拆除。

4.容積管制之發布欠缺審慎評估與技巧，亦造成實施容積管制前，出現地區性之 不理性投機搶建，連帶也造成大量之空屋與餘屋問題產生，更形成高密度之發 展、生活環境過於擁擠、公共設施不足與都市環境日趨惡化。

策略三：出租市場

說明：要解決空屋與餘屋問題，除了提昇購屋者的購屋能力外，透過發展租賃 市場，讓空屋與餘屋能提供做為出租住宅，提高空屋與餘屋的使用效率，讓空 屋與餘屋的消化不應僅是所有權的轉換，繼續成為待價而沽的標的，而是應該 實際被利用。

評估：

1.在現行租賃相關法規不健全，不論屋主或是承租人均無法獲得合理的保障。而 專門且具公信力之機構則尚未建立來負責接受申訴仲裁，並公平迅速解決住宅 租賃所造成之糾紛。

2.現行租金報酬偏低，屋主無利可圖，而空屋的潛在損失不足以讓屋主將空屋出 租，傳統從房地產中賺取資本利得的觀念無法轉換為長期穩定的租金收益。

3.租賃資訊不健全，無法提供正確、充足、即時的租賃資料，出租者與承租者在 搜尋過程中，均必須支付相當高的交易成本。

4.在總家戶數不變下，租買間有抵換關係，亦即多一戶承租，即少一戶購買，對 於提昇空屋與餘屋之利用未必有助益。站在消化空屋與餘屋的觀點來看，單純 的發展出租市場對於整體市場空屋與餘屋之消化並無幫助。

5.缺乏專業之租賃公司，原因在於投資報酬之利益仍不相符，如何提升租金報 酬，縮小與房價之差距，將有利於專業租賃管理公司之出現。

策略四：振興房地產方案

說明：政府為提振建築業，維持整個經濟的景氣及金融的安定，並使中低收入者 與高所得者在購屋貸款時所享的優惠相當，兼顧整體社會的公平性，以及 提高民眾的購屋意願，促進相關產業活絡，達到擴大內需、振興經濟的效 果，遂於民國八十七年十二月底提出 1500 億元「振興建築投資業措施」。

其後，新政府上任，有鑑於房地產市場長期仍是處於景氣低迷，房價遲不 下跌，且市場上餘屋過剩，為免於房地產市場失靈造成金融市場危機，引 發金融風暴，於民國八十九年八月再次提出 3400 億元的「振興房地產方 案」，用意在於加速房地產市場之軟著陸，期望能以漸進的方式調整市場，

讓市場合理化，並鼓勵購屋需求，並強調此一政策並非為了搶救建商。

方案內容：

1.「振興建築投資業措施」內容：

由中央銀行提撥郵政儲金轉存款一、五００億元供銀行辦理低利優惠購屋貸 款，年利率 5.95％，其中政府補貼 0.85 個百分點，期限二十年，優惠貸款額 度分為二類：台北市每戶二百五十萬元，其餘地區為二百萬元，適用對象三０ ０億元為無自用住宅者購屋貸款（包括中古屋及新屋）每人限購國民住宅乙 戶，其餘一二００億元提供八十八年一月一日起至十二月三十一日止完成購置 新屋且完成過戶登記者。其次，為緩和住宅供需失調，並暫緩國宅興建兩年、

暫緩台糖開發自用住宅新建計畫兩年，以及對已領有建造執照或雜項執照的建 築案，准其延長建築期限兩年，並建立輔導機制，由內政部營建署成立輔導紓 困單一窗口，以協調金融機構配合辦理授信或融資，而股票上市（櫃）的建築 投資業，為改善營運計畫或財務結構而須立即辦理資金募集時，由財政部證期 會隨時接受申請。

2.「振興房地產方案」內容：

計有「青年首購低利貸款方案」、「青年優惠房貸及保證方案」與「一般優惠房 貸方案」等三項優惠房貸方案。優惠貸款總額高達三千四百二十億元，其中利 率 3％的「青年首購低利貸款方案」預定於九十年元月實施，每戶最高貸款總 額為二百二十萬元，其餘兩項措施可望於近期實施。「青年優惠房貸及保證方 案」申請資格只要本人、配有、未成年子女均無自用住宅即可申辦，年利率為 5.5％，貸款上限台北市每戶四百五十萬元，其他地區三百五十萬元。而「一般 優惠房貸方案」則只要二十歲以上國民即可辦理，每人限購一戶，不限首購，

新屋、中古屋皆可申請，利率條件為 5.5％，每戶貸款上限台北市為二百五十

評估：

1.去年一千五百億元的優惠房貸措施只造成短期的提前購買效應，刺激潛在之消 費者提前進場，實際吸納去化之空屋與餘屋約僅七萬戶，對建商不無小補，然 對實際之市場需求並未擴大，空屋與餘屋未具體有效的消化，且對總體經濟與 消費者並未創造好處，反而進一步支撐偏高的房價，讓營建業繼續興建更多的 房屋，造成供需更大的失衡。而以小惠誘使消費者提前進場購屋，當無法負擔 高額之房貸時，更造成將房屋丟給銀行套牢，徒增銀行風險與呆帳。

1.去年一千五百億元的優惠房貸措施只造成短期的提前購買效應，刺激潛在之消 費者提前進場，實際吸納去化之空屋與餘屋約僅七萬戶，對建商不無小補，然 對實際之市場需求並未擴大，空屋與餘屋未具體有效的消化，且對總體經濟與 消費者並未創造好處，反而進一步支撐偏高的房價，讓營建業繼續興建更多的 房屋，造成供需更大的失衡。而以小惠誘使消費者提前進場購屋，當無法負擔 高額之房貸時，更造成將房屋丟給銀行套牢，徒增銀行風險與呆帳。