現有餘屋策略分析與評估

策略一：禁建

說明：禁建為一透過法律手段強制限制人民自由開發利用土地之權利，其對於杜 絕不當開發與限制開發地區之土地利用可收立竿見影之效，並減少未來住 宅之供給過度增加，能有效預防餘屋增加。

評估：

1.禁建措施雖可立即達到預防住宅數量之增加，惟此一措施違背憲法保障人民自 由使用財產之權利，是以其在規劃手段上，雖可禁止不當開發或延緩部分地區 之發展，但因執行上會遭遇民眾抗爭，以及執行前之易生搶建與執行後之違規 使用，根本之操作上不太可行。

2.禁建措施之頒布恐將會引發另一波之搶建風潮，並且禁建地區範圍之界定、監 督與執行亦不易落實，低度利用之濫建情形將更加嚴重，恐對空屋與餘屋之解 決無所幫助，並會增加違規使用與抗爭情事。

3.禁建屬於積極之限制發展方式，但對於現有空屋與餘屋之解決卻屬於消極之方 式，且執行之困難度頗高。

策略二：健全住宅金融制度

說明：目前餘屋相當多，但同時存在許多無能力購屋的家戶，若能建立較健全的 住宅金融制度，提供中低收入戶條件合理(包括:利率、額度、期限及償還 方式)之購屋貸款制度,，透過多樣化的貸款方案設計，或透過政府的補貼 或保證來提昇這些家戶的房價負擔能力，讓不同生命週期、不同經濟能力 的家戶均能視其本身需求來選擇適合其經濟能力的住宅，對於餘屋的消化 與利用應有相當的助益。

評估：

1.償還方式方面：

現行住宅金融制度在償還方式方面，大多採用本息固定攤還的方式，雖然 此種方式在每期攤還金額的計算上較為簡易，但卻忽略一般家庭的經濟能力大

多呈現隨時間經過而逐漸增加的趨勢，亦即較佳的貸款額度負擔設計應是前期 負擔較輕，而後隨家戶經濟能力的成長而逐漸增加，所以固定本息均等攤還的 方式並不符合大多數負擔能力較弱者的需求。另外，目前已有些銀行提供前幾 年只還利息，之後再本息固定攤還的貸款方式，此對於部份購屋初期負擔能力 較為薄弱的家戶確實能減輕其經濟負擔。但整體而言，國內住宅金融制度在償 還方式的選擇性仍是不足。

2.貸款期限方面

目前國內購屋貸款最普遍的期限為二十年，近年亦有部份銀行將貸款期限 延長至三十年，甚至出現更長期的兩代合力購屋方案，在貸款期限的延長方面 已有相當程度的改善，且貸款者可在貸款期間隨時提前清償，故在貸款期限方 面已有相程度的彈性，貸款者可視本身的經濟能力而彈性調整。

3.貸款利率方面

目前購屋貸款利率，可簡單區分為有政府補貼的利率與一般貸款利率兩 種，政府補貼利率以國宅優惠利率為主，約較一般貸款利率低 2-3 個百分點。

而一般購屋貸款利率則會因銀行不同而有些許的差異，通常民營營行由於成立 時間較短，為爭取較多的業績，其貸款利率會較公營銀行為低。可預期的是，

在政府財政負擔許可下，增加適用優惠利率的名額，將可使更多的中低收入戶 受惠，提昇更多家戶的房價負擔能力，對於餘屋的消化應有相當的助益。

4.貸款額度方面

銀行願意提供的貸款額度增加，相對購屋者本身所需要的自備款較少，也 愈有利於房價負擔能力較為薄弱的家戶。一般銀行對於預售屋或新屋的貸款額 度是以交易價格的七成為上限，部份民營銀行可能放寬至八成，至於中古屋則 隨屋齡或區位的不同而有些許的差異，通常以銀行估價的五至六成為多。若能 透過政府保證來提高部份中低家庭的信用或增加優惠貸款的補助額度，對於餘 屋的消化應有助益。

5.為健全住宅金融制度，國外一般朝向建立中古抵押權市場與不動產證券化方向 進行，使購屋貸款的長期資金流動性增加。目前國內對於不動產證券化雖積極 進行相關研究，但在執行面與法制面要落實仍需相當的時間。

策略三：建立住宅資訊網站與公會

說明：由於房地產市場具有地域性，以往造成市場封閉、資訊不流通，使得房地 產市場之消費者搜尋成本高，而業者也在市場資訊不足的情況之下，亦造 成盲目之投資與搶建，以致於形成龐大之餘屋。其次，業必歸會之制度未 被完善的建立，也造成同業之間相殘，資訊無法互相交流，整體產業之整 合與提升難以落實，是以積極建立資訊網站、普及住宅資訊，將有助於供 需雙方降低搜尋成本與增加交易撮合之機會，而公會在此應扮演一穿針引 線居間協調合作與協助之角色。

評估：

1.餘屋之數量龐大，即在於房地產市場欠缺流通資訊，使得住宅供給過度，並增 加搜尋與交易成本支出，整合現有公私部門之資訊、建立住宅資訊網站將有助 於打破房地產市場之地域性與封閉性，加速市場之透明性，同時也增加產品之 銷售機會，促進資訊之交流與餘屋資訊之搜尋，對餘屋之去化有所助益。而由 公私部門合組住宅資訊網站亦能整合市場分歧之資訊，評鑑資訊之準確性。其 次，為利於產業之發展，健全之資訊管道與訊息掌握為不可或缺之要件，是以 住宅資訊網站之建立應列為當務之急。

2.目前建設公司對於餘屋公布於資訊網站上大多抱持反對意見，原因在於擔心價 格破壞情形，如何建立更正確與流通之資訊，並避免價格破壞情事發生，屬於 應加以詳細規劃設計之要務。

3.目前各地區建築投資公會對轄區內之建設公司與相關行業並無實質之約束 力，參與公會純屬自願性質，以致於公會無法有效掌控產業與廠商之市場供需 狀況與經營，亦無法適時給予協助輔導、提供資訊交流，不利於整體產業之競 爭力。落實業必歸會制度將有助於由公會整合協調同業廠商，提供各廠商必要 之協助與資訊、經營管理等各方面之交流，特別是提昇產業之競爭力，強化廠 商之經營體質與避免錯誤不當之投資，以及作為企業與政府部門間溝通之橋 樑，團結公會組織將有利於各方之利益。