相關文獻回顧

一、國內文獻

相對於歐美國家住宅市場中 4%至 5%的合理空屋率而言，臺灣地區擁有相 當高的空屋率，而且兩次普查結果並沒有太大的變化。在 1990 年之後，房地產 市場開始不景氣，但在建商搶建容積下，市場供給迅速增加。依據政大台灣房地 產研究中心(1999)的估計，國內空屋總量已突破百萬戶，不過空屋問題雖然引起 政府、學者與社會大眾的關注，但並未加以深入而有系統的探討。

目前國內有關空屋與餘屋之文獻主要有下列八大方面：

(一) 對普查空屋現象的描述與分析

經建會都住處(1985)對臺灣地區各地區的普查空屋水準以 5%以下、5%

至 10%及 10%以上為標準作等級劃分，並認為空屋率為衡量住宅存量是否 有效利用之最佳指標。楊重信、陳春益(1987)以不同空間單元、建築類型的 角度分析空屋數及空屋率，並利用人口成長率及區位商數 (Locational Quotiet)對照比較各地空屋水準。

(二) 空屋資訊之建立

薛立敏(1991)認為空屋資訊為住宅資訊系統之重要一環，除建議普查對 象應由過去家計單位改為住宅單位外，並應該以季為單位，調查各縣市地區 空屋數資料。黃淑英(1993)認為住宅政策之研擬、住宅市場分析深受空屋的 影響，因此，若欲徹底解決日趨複雜嚴重的住宅問題，則必須從空屋資訊調 查與分析體制的建立著手。

(三) 空屋資訊之利用

林元興(1976)認為空屋率為決定住宅需求之重要因素之一，空屋率之多 寡與住宅需求成反比。賴碧瑩(1989)認為房地產景氣指標就使用面而言，住 宅使用量可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數作為判斷指標。空屋率 資料除反映使用面之景氣狀況外，亦可反應交易面之景氣概況。謝潮儀(1990) 調查指出，針對住宅居住使用狀況之資訊需求面而言，空屋資訊為最重要之 一項。張金鶚(1990)將空屋的有效利用列為住宅使用階段的四大課題之一，

文中認為空屋現面臨最大問題為，空屋量的資訊問題及如何解決過多的空 屋。華昌宜(1991)認為住宅與住戶之間不關連處即在空屋，空屋不僅是一項 住宅充足程度的指標，若與住宅遷徙流動程度結合，更可透露市場的訊息，

使一原本相當呆板的住宅帳能與各種描述、解釋、預測住宅體系內脈動的各 類模式相結合，而成為活潑、充滿訊息、有關政策評估之基礎。

(四) 探討高空屋率之原因

如施嘉明(1981)、唐富藏(1982)、宋南國(1983)、經建會(1984)、黃國堅 (1986)、溫秀英(1989)、張金鶚(1991)及李瑞麟、陳蓓如(1993)。分別從不同 角度來探討造成國內高空屋率的原因。(詳見表 2-1)

(五) 探討現有空屋之解決與利用

李瑞麟、陳蓓如(1993)認為臺灣有六十八萬戶空屋，另方面卻有三十萬 戶住宅為兩戶以上合住有這麼多空屋，政府還要計畫去蓋新國宅　政府必須 發行鉅額公債來彌補赤字預算，卻要去建多餘的國宅。這是相當不合理的現 象。因此，認為政府可以提高地價稅及房屋稅為手段，使屋主釋出多餘空屋，

將現有空屋加以有效利用，如此政府不必另建新國宅，進而減少赤字預算。

（六）探討空屋持有時間與住宅品質下濾

邱大展（1987）對住宅之下濾與空屋鏈理論提出了介紹，而林見飛（2000）

則是從家戶遷移情形探討空屋移轉現象，並以政府 1500 億元之房貸優惠措 施政策分析對空屋轉移之影響，研究發現，由於房貸政策並無明顯嘉惠某特 定階層家戶，其目的僅在於消化餘屋，而對於換屋者並無明顯影響，且房貸 政策亦無明顯增加空屋的被移轉機率。

（七）探討空屋稅課徵效果之研究

葉家源（1996）以短期均衡住宅市場空屋稅課徵模型探討空屋稅政策 之模擬，從住宅市場與所得收支部門建立聯立方程式模型，透過不同租稅 方式提出空屋稅政策模擬方案，以及實施方式的評比，研究結果發現，如 僅考慮降低市場價格之目的，以從量空屋稅的租稅效果最大，並適用於房 價較高之都會區，如欲反映出各地區市場條件的差異，則以從價空屋稅最 能因地制宜，顯示地區的差異性。陳柏宇（1998）探討住宅市場空屋稅模

均房價、住宅存量、投資空屋率與投資空屋量，但提高使用住宅量，故能 達到稅去空屋與提高住宅使用效率之政策目標。其次，課徵空屋稅明顯減 少住宅存量，有效抑制非都市地區的不必要開發行為。

（八）餘屋資料定義與估計之研究

張金鶚等（1999、2000）先後於住宅資訊系統之整合與規劃研究及桃 園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市、高雄縣等六縣市空（餘）屋之資料 分析研究中，對於空屋與餘屋的定義加以釐清，並將餘屋定義為專指建設 公司手中仍未售出的房屋，且以新建完成之成屋為分析對象，不包括未興 建、興建中和預售中之房屋。而上述兩個研究均是以地政事務所建物登記 資料進行分析，估計之差異在於後者取消了在同一年度登記超過十戶之限 制，並且首度針對空屋與餘屋屬性提出分析。

上述國內空屋與餘屋相關文獻，或探討普查空屋率分佈現況，或強調空屋與 餘屋分析、空屋與餘屋資訊的重要性，以及如何建立及運用空屋與餘屋資訊，但 均偏重於空屋與餘屋現象的描述，對於造成高空屋與餘屋的原因，以及空屋與餘 屋對住宅市場、總體經濟的影響，雖略有提及，但並未有深入而有系統的研究，

尤其缺乏理論基礎與實證分析。另外，有關空屋稅方面的探討，由於缺法實際之 資料、法令與執行經驗，尚需更進一步的深入探討。至於如何解決過多空屋與餘 屋，促進空屋與餘屋釋出到市場提供有效利用，則均尚未見具體可行的策略。

表 2-1 造成臺灣地區高空屋率原因之相關探討

二、國外文獻：

國外對於空屋率方面的研究及文獻相對於國內而言較為深入且完備，自從 Blank and Winnick(1953)提出出租住宅市場的價格調整理論，認為就一特定地區 而言，空屋率是解釋住宅服務價格 (租金) 的中樞，而租金變動與空屋率將呈反 向變動，另外，不同形式建築物會有不同的租金調整特性。自從上述觀點被提出 以來，空屋率之相關研究就引起廣泛的迴響，而目前有關空屋之研究主要可分為 幾方面面：

(一)價格(租金)與空屋率之關係探討

Leeuw and Ekanem(1971)首先對 Blank and Winnick(1953) 所提出租市場的 價格調整機能提出質疑，其實證發現，當加入所得、價格及成本等變數後，空屋 率對於解釋出租住宅的租金變動並不顯著。另外，Ray Fair(1972)亦支持此論點，

認為由於租金調整速度過慢，使得市場存貨無法順利出清，因此住宅市場的不均 衡是正常的。

Smith(1974)則對 Leeuw and Ekanem(1971) 的實證提出反 駁，認為 Leeuw and Ekanem 的模型中，空屋率及住戶數並不顯著或符號錯誤，而資本投入價格 及營運投入價格的表現也未達預期水準，最主要的是因為租金變動率是受空屋率 的影響而非空屋變動率，Leeuw and Ekanem 將模型採對數形式亦不恰當。文中 並以加拿大的五個城市為例，證實空屋率與財產稅變動率對租金調整有顯著影 響。

Eubank and Sirmans(1979)則認為在一個通貨膨脹的環境中，成本提高亦會帶 動租金增加，在 Smith(1974)之研究,由於受限於資料而以財產稅變動率做替代，

於其文中則採總營運成本 (包含稅賦，但不含融資成本) 來衡量，文中分別對美 國不同城市及不同形式建築物做推估，其結果證實 Blank and Winnick(1953)所 言，不同形式建築物會有不同的租金調整特性。但是，租金之變動決定於總營運 成本之變化，空屋率之影響並不顯著。

Wheaton(1990) 發展一搜尋及配對模型(Matching Model)以處理自有住宅市 場中住宅成交量、搜尋以及定價等問題。並認為空屋率對於買賣雙方的保留價格 有重要之影響，在空屋與住宅價格的強烈理論 (負向)關係下，加上供給競爭，

可解釋長期結構性空屋。

Wheaton and Torto(1994) 認為住宅或辦公室市場研究最大的困難在於無法 獲得有系統的價格(租金)資料，該文利用仲介資料加以調整，建立一套辦公室租

金指數。並認為租金並不會隨持續的高(低)空屋率而持續下跌(上漲)，租金會在 均衡租金的上下限範圍內保持穩定變動。

(二)自然空屋率之探討

Rosen and Smith(1983) 是最早有系統探討自然空屋率的文獻，文中以組成資 料(Pooling Data)對美國 17 個城市作實證研究，證實空屋率及營運費用變動率對 租 金 調 整 有 相 當 顯 著 的 影 響 ， 並 發 現 自 然 空 屋 率 會 隨 城 市 不 同 而 有 差 異 (Cleveland 5.6%∼ Milwaukee23.2%，平均自然空屋率為 11.45%)，他們認為實質 空屋率的差異所反映的與其說是各城市住宅市場緊縮程度的不同，不如說是各城

市 的 自 然 空 屋 率 不 同 所 造 成 。 該 文 最 大 的 缺 點 在 於 模 型 過 度 簡 化 ， 而 且 實 際 上 在 求 各 城 市 的 自 然 空 屋 率 時 ， 僅 採 個 別 城 市 的 時 間 序 列 資 料

(1969-1980)，其時間僅 12 年，故樣本數相當少。

Gabriel and Nothaft(1988) 目睹住宅出租市場中空屋率與實質租金雙雙上揚 而違反價格調整機能運作的現象，因此運用新的空屋普查資料取代私人資料來分 析住宅出租市場的租金調整機能，文中將自然空屋率分內生及外生自然空屋率兩 模型，以組成資料去推估 1981-85 年間，美國 16 個城市的自然空屋率(外生、內 生平均自然空屋率分別為 7.57%、9.51%) ，其結果仍支持傳統空屋率會顯著影 響租金調整之觀點，而自然空屋率會隨著地區之不同而改變(Seattle3.9%∼

Houston12.1%)，但營運成本的係數相當小且不顯著。該文的缺點在於未清楚說 明內生與外生模型間之關係為何？而且兩模型所求得之平均自然空屋率間相差 1.94%，文中並未提出合理之解釋。

Reece(1988)以三個過去時期為研究期間，並利用斷電電錶 Disconnected Electric Meter)戶數作為空屋替代資料，文中以名目物價變動率取代 Rosen and

Reece(1988)以三個過去時期為研究期間，並利用斷電電錶 Disconnected Electric Meter)戶數作為空屋替代資料，文中以名目物價變動率取代 Rosen and