第四章 空屋與餘屋的屬性分析—台北縣個案分析
第一節 空屋屬性分析
本研究從地政事務所登記資料中分析同一所有權人持有五戶以上空屋資料 的屬性，係屬於一種抽樣性質之資料分析，原因在於登記資料無法顯示住宅之使 用狀況，但約略可以認定若同一個所有權人在同一縣市持有超過一戶以上之住 宅，且假設一個所有權人僅能居住在一戶住宅，則其超過一戶以上之其他住宅有 可能出租或是閒置之空屋，而此一部份之資料若為求算空屋數量則誤差可能無法 預期，精確度亦不如台電資料推估之空屋數，但在屬性分析上卻提供了相當之資 訊，為求更精確的掌握分析空屋屬性之標的數量，張金鶚等1（2000）以新竹縣 同一所有權人持有住宅戶數與所有權人人數比較，發現持有二戶（含）以上住宅 之所有權人人數佔其持有戶數之比例與五戶（含）以上住宅之所有權人人數佔其 持有戶數之比例分別為 36％與 9％，所佔比例明顯的大幅遞減，就持有 5 戶(含) 以上的所有權人來說，至少有 91％的住宅為非自住狀態，因而相當程度可推論 為屬於非使用狀態，故以後者推估之數量作為分析空屋屬性之標的。空屋屬性特 徵分析項目包括：區位、面積、登記使用用途、屋齡、地上總樓層、所在樓層與 所有權人性質，分析如下：
（一）區位
本研究依台北縣各鄉鎮行政區等級區分為三大都市等級：第一級 為「縣轄市」，包括三重市、土城市、中和市、永和市、板橋市、新
店市、汐止市、樹林市、新莊市與蘆洲市等十個縣轄市；第二級為
（四）屋齡
本研究針對屋齡加以劃分級距，目的在於分析是否屋齡老舊的房 屋比較容易成為空屋，而屋齡級距的劃分上，以介於 0 至 2 年代表新 建住宅、2 至 5 年與 5 至 20 年分別表示不同新舊程度的住宅，而屋 齡 20 年以上則認定為屬於老舊住宅。
從屋齡分析（見表 4-4），台北縣以屋齡介於 5 至 20 年的空屋最 多，佔有 26％，而 2 至 5 年屋齡之空屋也佔了 24％，由此可知五成 以上空屋非新房屋，屋齡略顯老舊。其次；0 至 2 年之新空屋約佔了 21％，而 20 年以上之老舊空屋也佔了 12％。綜上可知，台北縣空屋 新舊雜陳，惟老舊屋齡空屋仍略佔多數，空屋屋齡問題值得注意。
其次，依都市發展等級地區分析，第一級地區之空屋屋齡以 5 至 20 年所佔比例最多，其次為 0 至 2 年屋齡空屋，而第二級與第三級 地區則是以 2 至 5 年屋齡空屋佔多數。由此可知，第一級地區新舊空 屋均佔有相當之比例，顯示舊有空屋數量多，但是新空屋仍不斷增 加，空屋數變化情形值得注意；而第二級地區則是五年以下空屋佔多 數，顯示鎮的空屋較新；至於第三級地區則是 2 年以上屋齡之空屋較 多，有逐漸老舊之趨勢。
依個別鄉鎮分析，中和市、新店市與汐止鎮 0 至 2 年屋齡空屋都 在三成五以上；而三峽鎮、淡水鎮與三芝鄉則是 2 至 5 年屋齡空屋都 在四成以上；至於三重市、新莊市、蘆洲市與淡水鎮則是 5 至 20 年 屋齡空屋最多，都高達三成以上；特別值得一提的是永和市 20 年以 上屋齡之空屋佔了四成，屋齡老化的程度相當明顯。
（五）地上總樓層數
地上總樓層數代表建築物的類型，主要之目的在於觀察何種類型 的建物較有可能成為空屋，本研究參考市場上主要之住宅類型做為分 類的依據，區分出 0 至 3 樓（代表透天類型住宅）、4 至 5 樓（代表 公寓類型住宅）、6 至 12 樓（代表一般電梯大樓類型住宅）及 13 樓 以上（代表高層電梯大樓住宅）等四大類型。
從地上總樓層數分析（見表 4-5），台北縣 42％的空屋屬於 4 至 5 樓之公寓住宅。其次，6 至 12 樓之一般電梯住宅大樓與 13 層樓以上 之高層電梯大樓空屋也分別佔了 26％與 22％。由此可知，公寓與大 樓為台北縣兩大空屋類型。
空屋最多，分別佔有五成與三成左右；而第三級地區則是以 6 至 12 樓一般電梯住宅大樓空屋佔多數，佔了四成五左右。由此顯示，都市 地區以公寓類型空屋為主，而市郊衛星都市高層電梯大樓類型空屋逐 漸增多，至於鄉村地區則以一般電梯大樓空屋佔多數。
依個別鄉鎮分析，汐止鎮和淡水鎮以 13 樓以上高層電梯大樓空 屋最多，都佔了三成以上；而三芝鄉與鶯歌鎮則是以 6 至 12 樓的住 宅大樓類型空屋最多，分別佔了該鄉鎮的七成與五成；其次，三重市、
板橋市、新莊市與樹林市則是以 4 至 5 樓公寓類型空屋佔多數，都在 五成以上。
（六）所在樓層數
所在樓層分析主要之目的在於觀察消費者的偏好程度，觀察何種 樓層較易成為空屋，本研究參考主要之住宅類型及對樓層別的感受做 為分類的依據，區分出 1 樓（包含透天類型住宅）、2 至 5 樓（代表 較低樓層）、6 至 12 樓（代表一般大樓的樓層類型）及 13 樓以上（代 表較高樓層住宅）等四大類型。
從所在樓層數分析（見表 4-6），台北縣 52％的空屋位於 2 至 5 樓之較低樓層住宅。其次，21％的抽樣空屋位於 1 樓，這可能代表一 部份 1 樓住宅可能用作店舖使用，但所有權人也許並不居住於此，形 成一種第二屋的投資型態。
以都市發展等級地區分析，各級之間的差異並不明顯，但都市地 區的抽樣空屋的使用型態可能與鄉村地區的不同。鄉村地區可能由於 透天類型比重較大，而使抽樣空屋屬於此類型；都市地區則可能是店 舖住宅，屬於投資類型。
（七）所有權人性質
為了釐清空屋之所有權人性質，將所有權人區分為自然人、非建 設開發相關行業及建設開發相關行業等類型來進行比較分析。
從所有權人性質分析（見表 4-7）台北縣空屋以自然人持有之比 例最高，佔了 64％；其次為建設開發相關行業持有，佔了 25％。
若依都市發展等級地區分析，第一級與第二級地區與全縣分析結 果一致，都是以自然人持有的空屋比例最高，其次為建設開發相關行 業；而第三級都市發展地區，則是以建設開發相關行業持有空屋的比 例最高，佔了 47％，其次才是自然人，佔了 41％。由此可知，都市
地區與市郊地區自然人持有的空屋數比較多，建商法人則在鄉下地區 持有的空屋數多，顯然建商法人之推案區位選擇有所偏誤，是以造成 鄉村地區空屋數偏高。
依個別鄉鎮分析，較特別的是中和市、新店市、汐止鎮與三芝鄉 的空屋，以建設開發相關行業持有的比例較高，都在三成以上，而三 芝鄉高達了八成；至於其他市鄉鎮則都是以自然人持有的空屋數佔多 數。
（八）小結
綜上所論，台北縣之空屋屬性狀況在區位方面，都市地區空屋問 題明顯高於市郊地區，而市郊地區又明顯高於鄉村地區；從面積來 看，發展越密集的都市，空屋以二到三房的一般類型住宅比重越高；
登記用途方面，普遍以純住家用途為主，幾無其他用途；屋齡方面，
空屋普遍略顯老舊，且都市程度高之地區，屋齡愈老舊；類型方面，
空屋以公寓類型佔多數，且集中於都市地區，而衛星市鎮與鄉村地區 的空屋則普遍以高樓層電梯大樓居多；從所有權人來看，則是以自然 人佔多數，其次為建設開發相關行業，較特別的是鄉村地區建設開發 相關行業持有的空屋數比例比較高。
表 4-1 台北縣各市鄉鎮同一所有權人持有超過五戶（含） 板橋市 11655 (16.69%) 新店市 4562 (6.53%)
表 4-2 台北縣同一所有權人持有超過五戶（含）以上空屋之各級面積戶數及百分比 單位：戶
總計
三重市 1749 (20.21%) 4550 (52.59%) 1861 (21.51%) 260 (3.01%) 232 (2.68%) 8652
土城市 210 (5.70%) 1986 (53.91%) 1098 (29.80%) 175 (4.75%) 215 (5.84%) 3684
中和市 779 (10.67%) 3490 (47.80%) 2267 (31.05%) 459 (6.29%) 307 (4.20%) 7302
永和市 229 (7.63%) 1448 (48.27%) 858 (28.60%) 252 (8.40%) 213 (7.10%) 3000
汐止市 835 (12.13%) 2975 (43.22%) 2241 (32.56%) 470 (6.83%) 362 (5.26%) 6883
板橋市 578 (4.96%) 7193 (61.72%) 2664 (22.86%) 675 (5.79%) 545 (4.68%) 11655
新店市 162 (3.55%) 2119 (46.45%) 1425 (31.24%) 532 (11.66%) 324 (7.10%) 4562
新莊市 222 (3.55%) 3125 (49.94%) 2125 (33.96%) 423 (6.76%) 363 (5.80%) 6258
樹林市 94 (4.97%) 1056 (55.81%) 513 (27.11%) 137 (7.24%) 92 (4.86%) 1892
蘆洲市 41 (0.97%) 2155 (51.14%) 1539 (36.52%) 307 (7.29%) 172 (4.08%) 4214
4899 (8.43%) 30097 (51.80%) 16591 (28.55%) 3690 (6.35%) 2825 (4.86%) 58102
三峽鎮 114 (4.94%) 897 (38.86%) 1009 (43.72%) 144 (6.24%) 144 (6.24%) 2308
淡水鎮 1150 (21.69%) 2777 (52.37%) 955 (18.01%) 192 (3.62%) 229 (4.32%) 5303
瑞芳鎮 86 (10.80%) 498 (62.56%) 129 (16.21%) 38 (4.77%) 45 (5.65%) 796
鶯歌鎮 31 (2.32%) 504 (37.72%) 629 (47.08%) 101 (7.56%) 71 (5.31%) 1336
1381 (14.17%) 4676 (47.99%) 2722 (27.94%) 475 (4.88%) 489 (5.02%) 9743
五股鄉 35 (2.75%) 726 (56.99%) 394 (30.93%) 75 (5.89%) 44 (3.45%) 1274
三芝鄉 1075 (45.57%) 1061 (44.98%) 134 (5.68%) 36 (1.53%) 53 (2.25%) 2359
石門鄉 29 (32.58%) 26 (29.21%) 15 (16.85%) 2 (2.25%) 17 (19.10%) 89
2317 (26.15%) 4083 (46.08%) 1579 (17.82%) 470 (5.30%) 412 (4.65%) 8861
第三級小計